房地产评估案例市场法+收益法+成本法Word文档格式.docx

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4.评定估算

（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择：

通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表

实例

项目名称

地址

标价

A

新**国际大厦

**南路360号

$2,800

B

**联合大厦

**东路139号

C

**证券大厦

**南路528号

$3,000

B.比较因素条件表

比较因素条件表

物业名称

待估对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

因素情况

名称

＊＊银行大厦

坐落位置

＊＊＊路＊＊号

所处地区

**新区金融区

建筑用途

办公楼

单价

待估

22,480

24,090

交易日期

2004年6月30日

2004年8月

2004年7月

区域因素

商业繁华度

繁华,金融业聚集区

交通条件

有地铁和多条公交线路

公共服务设施

金融区内，公共服务设施齐全。

自然条件

优

社会环境

地区性不动产销售状况

环境卫生及景观

好

市政设施

七通一平

个

别因素

建筑结构

钢混

部位

整幢

装饰装修情况

外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。

办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断。

外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。

办公房内为毛坯

办公房内为毛坯。

办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断

设施状况

进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。

平面布局

临路状况

一面临主干道。

物业管理

C.交易情况修正

评估比较对象表

价格修正后

￥22,480

￥24,090

因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。

因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。

D.交易时间修正

因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。

E.因素修正（详见下表）

比较因素修正表

物业名称

待估物业

实例一

实例二

实例三

比较因素

**银行大厦

证券大厦

状况描述

分值

交易单价（元/平米）

　待估

22480

24090

座落位置

**中路188号

交易日期

2004.6.30

100

2004.8

2004.7

区域繁华程度

繁华

距城市主要商服中心距离

近

道路状况

交通便捷度

交通受制情况

无

距车站港口的距离

城市基础设施

社会公共服务设施

齐全

社会人文环境条件

环境质量

自然环境条件

景观

城市规划限制

相似

不动产销售状况

区域因素小计

1　

1

个别因素

临街状况

优

建筑面积

大

层高

3.8m

内部结构的合理性

一般

物业朝向、层数

较好

102

钢

101

日照、通风程度

装修状况

高档装修

外装修高档，内装修毛坯

96

设备标准及状况

高

高

新旧程度

新

绿化环保程度

一般

特别因素

个别因素小计

1.0204

1.0417

0.9901

比准价格（单价）

23400（取整）

22939

23417

23852

评估价格（总价）

1,444,286,755.00

可比实例价格修正和调整表

可比实例1

可比实例2

可比实例3

成交价格（元/平方米）

22480

24090

成交日期

交易情况

1

区位因素

1.0417

0.9901

经过上述各种修正后，评估比准价格如下：

估价对象比准价格=可比实例价格×

交易情况修正系数×

交易日期修正系数×

区域因素修正系数×

个别因素修正系数

A＝22480*1*1*1*1.0204=22939（元/平方米）

B＝22480*1*1*1*1.0417=23417（元/平方米）

C＝24090*1*1*1*0.9901=23852（元/平方米）

取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：

地上建筑物评估单价＝（22939+23417+23852）/3

＝23400（元/平方米）（取整）

二、成本法案例――＊＊办公楼

办公楼产权属武汉***有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。

房屋基本状况如下：

外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。

1．综合造价

办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件（武建造预字[2001]28号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。

以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：

依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字[2001]28号）并参考“资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：

经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：

602.32×

100/101×

100/96×

100/100×

100/1