房地产评估案例市场法+收益法+成本法Word文档格式.docx
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4.评定估算
(1)地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择:
通过市场调查,根据替代原则,按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表
实例
项目名称
地址
标价
A
新**国际大厦
**南路360号
$2,800
B
**联合大厦
**东路139号
C
**证券大厦
**南路528号
$3,000
B.比较因素条件表
比较因素条件表
物业名称
待估对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
因素情况
名称
**银行大厦
坐落位置
***路**号
所处地区
**新区金融区
建筑用途
办公楼
单价
待估
22,480
24,090
交易日期
2004年6月30日
2004年8月
2004年7月
区域因素
商业繁华度
繁华,金融业聚集区
交通条件
有地铁和多条公交线路
公共服务设施
金融区内,公共服务设施齐全。
自然条件
优
社会环境
地区性不动产销售状况
环境卫生及景观
好
市政设施
七通一平
个
别因素
建筑结构
钢混
部位
整幢
装饰装修情况
外墙全玻璃幕墙,内装修到公共部位。
办公房内为轻钢龙骨吊顶,木地板,轻质隔断。
外墙花岗岩,玻璃幕墙,内装修到公共部位。
办公房内为毛坯
办公房内为毛坯。
办公房内为轻钢龙骨吊顶,木地板,轻质隔断
设施状况
进口电梯,中央空调,消防报警、自动喷淋,水电到位,电话进户。
平面布局
临路状况
一面临主干道。
物业管理
C.交易情况修正
评估比较对象表
价格修正后
¥22,480
¥24,090
因可比实例都是美元标价,按1美元=8.03元人民币换算。
因可比实例都是中介开价,根据**市现行房地产市场情况,修正系数取1.03。
D.交易时间修正
因可比实例成交日期距评估基准日很近,当地房地产市场价格比较稳定,因此修正系数1.00。
E.因素修正(详见下表)
比较因素修正表
物业名称
待估物业
实例一
实例二
实例三
比较因素
**银行大厦
证券大厦
状况描述
分值
交易单价(元/平米)
待估
22480
24090
座落位置
**中路188号
交易日期
2004.6.30
100
2004.8
2004.7
区域繁华程度
繁华
距城市主要商服中心距离
近
道路状况
交通便捷度
交通受制情况
无
距车站港口的距离
城市基础设施
社会公共服务设施
齐全
社会人文环境条件
环境质量
自然环境条件
景观
城市规划限制
相似
不动产销售状况
区域因素小计
1
1
个别因素
临街状况
优
建筑面积
大
层高
3.8m
内部结构的合理性
一般
物业朝向、层数
较好
102
钢
101
日照、通风程度
装修状况
高档装修
外装修高档,内装修毛坯
96
设备标准及状况
高
高
新旧程度
新
绿化环保程度
一般
特别因素
个别因素小计
1.0204
1.0417
0.9901
比准价格(单价)
23400(取整)
22939
23417
23852
评估价格(总价)
1,444,286,755.00
可比实例价格修正和调整表
可比实例1
可比实例2
可比实例3
成交价格(元/平方米)
22480
24090
成交日期
交易情况
1
区位因素
1.0417
0.9901
经过上述各种修正后,评估比准价格如下:
估价对象比准价格=可比实例价格×
交易情况修正系数×
交易日期修正系数×
区域因素修正系数×
个别因素修正系数
A=22480*1*1*1*1.0204=22939(元/平方米)
B=22480*1*1*1*1.0417=23417(元/平方米)
C=24090*1*1*1*0.9901=23852(元/平方米)
取三者的算术平均值作为评估单价(比准价格),即:
地上建筑物评估单价=(22939+23417+23852)/3
=23400(元/平方米)(取整)
二、成本法案例――**办公楼
办公楼产权属武汉***有限公司,建于1984年,共2层,砖混结构,建筑面积551.88平方米。
房屋基本状况如下:
外墙水泥砂浆,内墙及顶棚喷涂,木门窗,地面水磨石,走道铁栏杆,楼梯砼踏步,铁栏杆扶手。
1.综合造价
办公楼楼预决算资料难以搜集,根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件(武建造预字[2001]28号)中公布的第四期工程造价信息,选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米,评估对象基准日为2001年12月31日,距典型工程造价发布仅两月时间,该期间人工、材料价格基本无变化,故评估人员对典型工程造价直接采用。
以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表:
依据武汉市建设工程造价管理站文件(武建造预字[2001]28号)并参考“资产评估常用数据与参数手册”第二版(吕发钦主编)中的有关参数,将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数,下表为修正系数一览表:
经过以上修正系数修正,确定评估对象单方综合造价为:
602.32×
100/101×
100/96×
100/100×
100/1