房地产评估案例市场法+收益法+成本法Word文档格式.docx

1、4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表实例项目名称地址标价A新*国际大厦*南路360号$2,800B*联合大厦*东路139号C*证券大厦*南路528号$3,000B.比较因素条件表比较因素条件表物业名称待估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素情况 名 称银行大厦坐落位置路号所处地区*新区金融区建筑用途办公楼单价待估22,48024,090交易日期2004年6月30日2004年8月2004年7月区域因素商业繁华度繁华,金融业聚集区交通条件有地铁和多条公交线路公

2、共服务设施金融区内，公共服务设施齐全。自然条件优社会环境地区性不动产销售状况环境卫生及景观好市政设施七通一平个别因素建筑结构钢混部位整幢装饰装修情况外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断。外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯办公房内为毛坯。办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断设施状况进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。平面布局临路状况一面临主干道。物业管理C.交易情况修正 评估比较对象表价格修正后￥22,480￥24,090因可比实例都是美元标价，按1美元8.03元人民币换算。因可比实例都是中介开价，根据*市现行

3、房地产市场情况，修正系数取1.03。D.交易时间修正因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。E.因素修正（详见下表）比较因素修正表物 业 名 称待估物业实例一实例二实例三比 较 因 素*银行大厦证券大厦状况描述分值交易单价（元/平米）待估2248024090座 落 位 置 *中路188号交 易 日 期2004.6.301002004.82004.7区域繁华程度繁华距城市主要商服中心距离近道路状况交通便捷度交通受制情况无距车站港口的距离城市基础设施社会公共服务设施齐全社会人文环境条件环境质量自然环境条件景观城市规划限制相似不动产销售状况区域因素小计

4、11个别因素临街状况优 建筑面积大层高3.8m内部结构的合理性一般物业朝向、层数较好102钢101日照、通风程度装修状况高档装修外装修高档，内装修毛坯96设备标准及状况高高 新旧程度新绿化环保程度一般 特别因素个别因素小计 1.02041.04170.9901比准价格（单价）23400（取整）229392341723852评估价格（总价）1,444,286,755.00可比实例价格修正和调整表可比实例1可比实例2可比实例3成交价格（元/平方米） 22480 24090成交日期交易情况 1区位因素 1.0417 0.9901经过上述各种修正后，评估比准价格如下：估价对象比准价格=可比实例价格交易

5、情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数 A22480*1*1*1*1.0204=22939（元/平方米）B22480*1*1*1*1.0417=23417（元/平方米）C24090*1*1*1*0.9901=23852 （元/平方米）取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：地上建筑物评估单价（22939+23417+23852）/323400（元/平方米）（取整）二、成本法案例办公楼办公楼产权属武汉*有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁

6、栏杆扶手。 1综合造价办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件（武建造预字200128号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字200128号）并参考“ 资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表： 经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为： 602.32100/101100/96100/100100/1