慢城的调研报告Word文档下载推荐.docx
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地下建筑而积
27921.55平方米
容积率：
1.96
绿地率
60.57%
覆盖率
19.62%
建筑类樂
小為层、高层、多层
装修状况
精装修
栋数
15栋（4栋花园洋房,6栋11层,3栋17-18口.2栋22屢）
户数
1073户
停车位
7】2个（地K140个，地F572个）
停车费
地上200元/月，地卜250元/月
物业管理费
2.2元/平方米•月
开发商：
深圳市承翰投资开发右限公司
代理商
世联地产顾问（中国）育限公司
物业顾问
中海物业
物业管理
深圳市承翰物业管理有限公司
设计单位
深圳市建筑设计研究总院
彊观设计
香进贝尔高林
整合推广
黑弧广告、太一广告、马一丁广告
售楼电话：
33288888
交通配套
1、交通情况
周边干道：
清平、南坪、水官高速交汇处离本项目不远，布龙路拓宽、
深惠路改造、可以很方便快速的到达南山、福田、龙华、龙岗等地；
地铁3号线、5号线全线贯通，出行也会很快捷方便。
公共交通:
K206直达慢城小区、另有300、300A、300B、315、836、
510、537、711、937、958、822、812、863B、K307等
2、项目自身配套
慢城商业会所、慢城美食街、慢城超市
3、周边配套
中小学：
实验承翰学校（小学到初中九年制）、康桥外国语学校、布吉高级中学（金坑大道）、智民外语实验学校（中翠路桂芳园）
幼儿园：
慢城幼儿园、九矿幼儿园（深惠路电联大厦东北方向）；
华茂双语幼儿园、爱丁堡双语幼儿园（中翠路桂芳园）
综合商场：
慢城自有商业区、沃尔玛、天虹商场、万家福购物广场（深惠路茂业城下）、民润超市（中城康桥花园）
医院：
深圳市第三医院、深圳市百合医院（深惠路旁）、中海医院（布吉街道办对面）
银行：
深圳商业银行（慢城商业区内）、农业银行（沃尔玛下面）、发展银行（深惠路天时花园西南面）
邮局：
慢城邮政代办点（慢城商业区内）
其他：
石芽岭体育公园、体育馆（康达尔花园）、布吉镇文体中心（中兴路）
三、户型分析
1、建筑形态
慢城，总共有35万平方米的生态大社区，其三期更是在原有产品的基础上，又打造了TOWNHOUSE,4+1情景洋房，圆楼，板式小高层等五种建筑类型，形成富有层次和多变的园林景观，户型的使用率都比较高，部分户型经过改造甚至都在100%以上，每户都可以欣赏大面积园林景观。
2、户型分析
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通过我的实地调研，现在很多楼盘都存在二房变四房、三房变复式的情况，例如上面所附的两房户型图，看笫一幅是一个两房的户型,将我在下图标示的红色区域打通并封起來后，就变成了四房，多门丙间朝北的房间，当我问售楼员我可否将朝南这边的封起来做房间，被售楼员否决了（具体原因还冇待咨询相关人员），并且售楼员向我承诺这两间多出来的房间由他们开发商帮我们搭建，只是新搭建的这两间不会送装修。
户型的交楼标准我附在了后面，另外捉及的是所冇户型都釆用了双层的中空玻璃,小区的北侧有开往广州的和谐号过往,大概离园区北面的楼有50米的距离，另外还仃两条双车道公路，车流量不是特别大，售楼员解释说，和谐兮的噪音不是特别大，同时中空玻璃木身就带有隔音的效果，但是我诂在2楼还是感觉到有过往的噪音。
现在市场行情不如以前好，因此现阶段的楼盘都通过多赠送而积來赢得消费者的青睞，儿乎每户都有飘窗的设计，最大限度的延展了室内空间，同时使业主亨受了更多的赠送面很\o
总休來说，慢城的户型都是朝南向的，圆楼的一梯两户的设计，使其每一户都南北通透，南向主卧等特点。
因为具户型都是带精装修的，所以我仔细的看了每-个装修的标准，发现其考虑到了主妇做饭的需要，橱具釆用了中山西门子的品牌,一些重点考量区还采用了国际品牌（比如一般人装修都喜欢将卧室地板装高档一些，甚至装地毯，其装修屮就将卧室的地板采川了国际站牌圣象，从心理上得到客户的一丝认可）。
四、销售情况
1、销售价格
慢城的价格C经处j;
布吉的中等水平。
三期首批的价格在受整个宏观经济的影响，相对二期，并没冇持续走高，相对市场血言，价格比较适中。
这次推出的单尤从二房到五房不等，以二房和三房为主，还送精装修（装修标准见附录）。
均价大概在1力元左右，其屮一次性付款给予96折优惠，按揭99折优惠，不管是一次性付款客户还是按揭类客户都可以在此基础上再打99折，如果属丁•老业主介绍的话,还可以再打99折，虽然木人是第一次去慢城，也表明并不认识慢城的老业主,售楼员还是在按业主介绍的折扣给我计算的房价款，可见这个折扌II是比较容易争取的。
因为我算的这套是两房，但是实际町以当作四房用，赠送面积比较多，因此单价稍微高一些，在11246元/平方米，听售楼员说还8000元/平方米的，朝向和户型都有差异。
布吉现阶段的商品房房价都在8000-14000之间，离布吉街道办一站路的天虹商场对而冇一些农民盖的房了，听说在4000元/平方米左右。
2、销售情况
2007年11月24日三期酋批开盘，此次推岀9栋，共计509个单位，根据我们在国土局的网上公示的调杳，销售率为30%多一点。
五、客户分析
一多半为自住客，还有一部分投资客。
根据调杳了解，慢城一期推出了500多户，06年底入伙，现在大概只有300多户业主入住，入住率不是特别高，该项目就在新规划的石芽岭公园旁，同时乂位于100力平方米左右的布吉生态新区，在布吉属于H然牛态环境好的区域，资源比较稀缺，仔一定的投资比例。
首次置业者和二次置业者参半
在慢城，因为其所侶导的慢生活，包括其项FI里的32万平方米的深圳实验承翰学校,就在家门口上实验名校，赋了其建筑以新的生活理念，包扌舌在去看样板房的路上，两旁的围板，都是布满了漫应图片，以诙谐的方式调侃现代人生活的压力，很有创意，搞笑Z余更加使人陷入思索，种种这吐，都向想改善居住环境的二次置业者敞开了大门，也吸引了不少首次置业者的眼球。
业主所在区域主要集中在市区，少量布吉当地置业者
布吉，因为其特殊的地理原因，靠近罗湖和福出区，素有罗湖的后花园Z称，因此，长久以來，布吉除了当地人外，以其低市区的房价，吸引了不少來自市区的置业者，据了解，慢城的置业者中就有來自罗湖、福田和南山等区的置业者，还令一些当地的企业老板和公司白领。
六、楼盘状况
1、两低一高。
本项目在布吉属于自然环境比较优越的地块，这也是慢城笫一次突破，容积率做到r1.7,慢城三期19%的覆盖率，M人限度的给了『业主最舒适的生活空间，为艮所侶导的慢生活提供的优雅的条件，也为园林预留了更多的空间，自然档次就上去
To
2、总体感觉有点偏僻，不如康达尔、英郡年华、信义和可园地段繁华。
慢城给人感觉有点像郊外小镇，周边缺少大的商场，而布吉一些大的商场如天虹、沃尔玛等都离项目还有一定距离，相比同区域的几个楼盘，其价格又不具有优势，其旁边的景园价格要更低一些。
七、附录：
交楼标准
0客餐厅
地面：
600*600抛光地砖及踢脚线
墙面：
乳胶漆（ICI）
天花：
灯饰：
吸顶式照明（欧普）
强电开关、插座：
奇胜如意系列
弱电插座：
奇胜如意系列电话网络插座
智能化系统：
安装黑白可视对讲
入户门：
乙级防火防盗门
3卧室
地板：
复合地板配地脚线（圣象）
乳胶漆（ICI）
天花:
房门：
环保实木膜压门及门锁、门吸、门套线
灯具：
O卫生间
优质防滑地砖（萨米特）300*300
优质强砖（萨米特）300*600
条形铝扣板吊顶（粤富）
H：
环保实木膜压门
洁具：
座便器、洁面盆（暂定箭牌）
卫浴：
水龙头、花洒（箭牌）
3厨房
优质防滑地砖（萨米特）300*300开关插座：
门：
橱柜：
整体橱柜（中橱）
橱具：
品牌燃气灶、油烟机（中山西门子）
燃气：
管道燃气入户
优质地砖（萨米特）330*330
O入户大堂
石材
乳胶漆
O公共电梯间
复合石材及踢脚线
楼梯踏步：
复合石材留防滑槽
优质瓷砖
调研人：
上丹
调研时间：
2008-2-28
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