某房地产项目开发测算报告Word格式文档下载.docx
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数量
项目
占地总面积
平方米
202639
居住人数
人
12040
总建筑面积
733553
平均每户建筑面积
105
居住建筑面积
361200
平均每户居住人数
4
公建面积
95382
人均居住建筑面积
30
绿化用地
63588
道路面积
42000
居住户数
户
3440
车库面积
45249
表6-2项目技术经济指标
（二）
层数
功能
所占面积（平方米）
总面积（平方米）
裙楼
4
商铺
11200
106582.1773
塔楼
49
住宅
15050
361200
滨江洋房
7
地下室
3
停车库
设备面积
45849
300
人防面积
三、项目开发建设及经营的组织与实施计划
1、有关工程计划的说明
项目总工期为120个月（从2016年12月至2021年12月）。
当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。
2、项目实施进度计划
项目实施进度计划见表6-3.
四、项目各种财务数据的估算
1、投资与成本费用估算
（1）土地出让价款
包括两部分：
A、土地使用权出让金
根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为14072万元。
B、拆迁补偿安置费
根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为546.8万元。
上述两项合计为：
14618.8万元。
（2）前期工程费
本项目前期工程费估算见表6-4
表6-4前期工程费估算表单位：
万元
序号
计算依据
金额
1
规划设计费
建安工程费×
3%
4457.53
2
可行性研究费
1.5%
2228.76
水文、地质、勘探费
0.5%
742.92
通水、通电、通路费
2.5%
3714.61
5
场地平整费
60元／平方米
1215.83
总计
12359.65
（3）建安工程费
参照有类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果，见表6-5.
表6-5建安工程费估算表单位：
建筑面积
土建
装饰
设备
单价
合计
2270
81992.40
150.3
5428.84
587
21202.44
108623.68
裙楼
24194.15
475
5062.65
6256.37
35513.18
800
3667.92
50
229.25
120
550.19
4447.35
148584.21
（4）基础设施费
其估算过程见表6-6：
表6-6基础设施费估算表单位：
单价
计价数量
供电工程
65万元／公顷
73.355318
4768.09567
供水工程
15万元／公顷
1100.32977
道路工程
42.13万元／公顷
4.2
176.9460
绿化工程
5.4万元／公顷
6.3588
34.33758383
其他工程
占建安工程费的2%
2971.684209527
9051.39
（5）开发期税费
其估算结果参见表6-7
表6-7开发期税费估算表单位：
金额
估算说明（估算依据）
固定资产投资方向调节税
7429.21
5%
分散建设市政公用设施建设费
17830.11
12%
建筑工程质量安全监督费
594.34
4‰
供水管网补偿费
247.68
住宅：
0.3吨／人，600元／吨
67.20
商铺：
0.1吨／平方米，600元／吨
供电用电负荷费
660.48
4kVA／户，480元/kVA
89.60
8kVA／百㎡，1000元/kVA
6
其他
2971.68
建安工程费的2%
合计
29890.30
（6）不可预见费
取以上
（1）-（4）项之和的3%。
则不可预见费为：
（7429.21+17830.11+594.34+247.68+67.20=26168.54）*3%=785.0562（万元）
开发成本小计：
29890.30万元
2、开发费用估算
（1）管理费用
取以上
（1）-（4）项之和的3%.则管理费用为5387.86（万元）
（2）销售费用
销售费用主要包括：
广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；
销售代理费，占销售收入的2%；
其他销售费用，占销售收入的1%，合计33678.00万元。
销售收入详见表6-9.
（3）财务费用
指建设期借款利息。
第一年借款10000万元，贷款利率为4.73%，每年等本偿还，要求从建设期的第二年起2年还清。
建设期借款利息计算如下；
第一年应计利息：
（0+9000/2）*4.73%=212.85（万元）
第二年应计利息：
（9212.85+1000/2）*4.3%=598.84（万元）
第三年应计利息：
（9811.59+0/2）*4.73=435.77（万元）
则财务费用上述合计：
1198.52万元.详见表6-14贷款还本付息表。
开发费用小计：
7178.89万元。
总成本费用合计：
255137.79万元
3、投资于总成本费用估算汇总表
详见表6-8
表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：
估算说明
开发成本
214873.41
以下
（1）～（6）项合计
1.1
土地费用
9600
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
建安工程费
1.5
开发期税费
1.6
不可预见费
5387.86
开发费用
40264.38
以下
（1）～（3）项合计
2.1
管理费用
2.2
销售费用
33678.00
销售收入×
2.3
财务费用
1198.52
255137.79
4、项目销售收入估算
（1）销售价格估算
根据市场调查，确定该项目各部分售价单价为：
住宅:
17000/平方米
21000/平方米
车位：
15万/个
（2）销售收入的估算
本项目可销售数量为：
住宅113000平方米，裙楼中的商铺部分11200平方米，地下车位2400个。
详见表6-9
表6-9销售总收入预测表单位：
用途
可售数量
预计销售单价
销售收入
17000元／平方米
614040
21000元／平方米
23520
车位
2400
150000元
36000
673560
（3）销售计划与收款计划的确定
具体见表6-10
表6-10销售收入分期按比例预测单位：
销售计划
各年度收款情况
年份
销售比例
销售数量
第1年
第2年
第3年
第一年
311668.00
第二年
45%
216720
145202.4
60%
6720
11558.40
50%
1440
30240
第三年
55%
144480
96801.6
40%
4480
7705.60
960
20160.00
100%
187000.80
124667.20
5、税金估算
（1）销售税金及附加估算
具体见表6-11
表6-11销售税金及附加估算表单位：
类别
计算期
营业税
9350.04
6233.36
城市维护建设税
营业税×
7%
654.50
436.34
教育费附加
3%
280.50
187.00
教育专项基金
4%
374.00
249.33
防洪工程维护费
0.18%
336.60
224.40
印花税
0.05%
93.50
62.33
交易管理费
935.00
623.34
6.43%
12024.15144
8016.10
（2）土地增值税估算
具体见表6-12
表6-12土地增值税估算表单位：
序号
计算过程
扣除项目金额
以下4项之和
318152.72
销售税金及附加
20040.25
2.4
其他扣除项目
取（2.1）项的20%
42974.68
增值额
（1）－
（2）
355407.28
增值率
（3）／
（2）×
1.12
增值税税率
（4）≤50%
12.40%
土地增值税
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