某房地产项目开发测算报告Word格式文档下载.docx

1、数量项目占地总面积平方米202639居住人数人12040 总建筑面积733553 平均每户建筑面积105 居住建筑面积361200 平均每户居住人数4 公建面积95382 人均居住建筑面积30 绿化用地63588 道路面积42000居住户数户3440车库面积45249表6-2 项目技术经济指标（二）层 数功 能所占面积（平方米）总面积（平方米）裙 楼4商铺11200106582.1773塔楼49住宅15050361200滨江洋房7地下室3停车库设备面积45849300人防面积三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1、有关工程计划的说明项目总工期为120个月（从2016年12月至2021年12月

2、）。当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3.四、项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用估算（1）土地出让价款包括两部分：A、土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为14072万元。B、拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为546.8万元。 上述两项合计为：14618.8万元。（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4表6-4 前期工程费估算表 单位：万元序号计算依据金额1规划设计费建安工程费3%4457.53 2可行性研究费1.5%2228.76 水文、地质、勘探费0.5%742.92

3、通水、通电、通路费2.5%3714.61 5场地平整费60元平方米1215.83 总 计12359.65 （3）建安工程费参照有类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果，见表6-5.表6-5 建安工程费估算表 单位：建筑面积土建装饰设备单价合计227081992.40 150.35428.84 58721202.44108623.68 裙楼 24194.15 4755062.65 6256.37 35513.18 8003667.92 50229.25 120550.19 4447.35 148584.21 （4）基础设施费其估算过程见表6-6：表6-6 基础设施

4、费估算表 单位：单 价计价数量供电工程65万元公顷73.3553184768.09567供水工程15万元公顷1100.32977道路工程42.13万元公顷4.2176.9460 绿化工程5.4万元公顷6.3588 34.33758383其他工程占建安工程费的2%2971.6842095279051.39 （5）开发期税费其估算结果参见表6-7表6-7 开发期税费估算表 单位：金 额估算说明（估算依据）固定资产投资方向调节税7429.21 5%分散建设市政公用设施建设费17830.11 12%建筑工程质量安全监督费594.34 4供水管网补偿费247.68 住宅：0.3吨人，600元吨67.20

5、 商铺：0.1吨平方米，600元吨供电用电负荷费660.48 4kVA户，480元/kVA89.60 8kVA百，1000元/kVA6其他2971.68 建安工程费的2%合 计29890.30 （6）不可预见费 取以上（1）-（4）项之和的3%。则不可预见费为：（7429.21+17830.11+594.34+247.68+67.20=26168.54）*3%=785.0562（万元）开发成本小计：29890.30万元2、开发费用估算（1）管理费用取以上（1）-（4）项之和的3%.则管理费用为5387.86（万元）（2）销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理

6、费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%，合计33678.00 万元。销售收入详见表6-9.（3）财务费用指建设期借款利息。第一年借款10000万元，贷款利率为4.73%，每年等本偿还，要求从建设期的第二年起2年还清。建设期借款利息计算如下； 第一年应计利息：（0+9000/2）*4.73%=212.85（万元） 第二年应计利息：（9212.85+1000/2）*4.3%=598.84（万元） 第三年应计利息：（9811.59+0/2）*4.73=435.77（万元） 则财务费用上述合计：1198.52万元.详见表6-14贷款还本付息表。开发费用小计：7178.89万元。 总成本费

7、用合计：255137.79万元3、投资于总成本费用估算汇总表详见表6-8表6-8 投资与总成本费用估算汇总表 单位：估算说明开发成本214873.41 以下（1）（6）项合计1.1土地费用96001.2前期工程费1.3基础设施建设费1.4建安工程费1.5开发期税费1.6不可预见费5387.86 开发费用40264.38 以下（1）（3）项合计2.1管理费用2.2销售费用33678.00 销售收入2.3财务费用1198.52 255137.79 4、项目销售收入估算（1）销售价格估算根据市场调查，确定该项目各部分售价单价为：住宅:17000/平方米21000/平方米车位：15万/个（2）销售收入

8、的估算本项目可销售数量为：住宅113000平方米，裙楼中的商铺部分11200平方米，地下车位2400个。详见表6-9表6-9 销售总收入预测表 单位：用途可售数量预计销售单价销售收入17000元平方米61404021000元平方米23520车位2400 150000元36000673560（3）销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10 销售收入分期按比例预测 单位：销售计划各年度收款情况年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第一年311668.00 第二年45%216720145202.460%672011558.40 50%1440 30240第三年55%14448096801.6

9、40%44807705.60 960 20160.00 100%187000.80 124667.20 5、税金估算（1）销售税金及附加估算具体见表6-11表6-11 销售税金及附加估算表 单位：类别计算期营业税9350.04 6233.36 城市维护建设税营业税7%654.50 436.34 教育费附加 3%280.50 187.00 教育专项基金4%374.00 249.33 防洪工程维护费0.18%336.60 224.40 印花税0.05%93.50 62.33 交易管理费935.00 623.34 6.43%12024.151448016.10 （2）土地增值税估算具体见表6-12表6-12 土地增值税估算表 单位：序 号计算过程扣除项目金额以下4项之和318152.72 销售税金及附加20040.25 2.4其他扣除项目取（2.1）项的20%42974.68 增值额（1） （2）355407.28 增值率（3）（2）1.12 增值税税率（4）50%12.40%土地增值税