重庆XX古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告Word下载.docx

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第四章客源定位及市场预测20

一、全国旅游市场分析20

二、重庆市旅游市场分析预测21

三、目标市场分析预测22

第五章建设内容及规模25

一、规模确定的依据25

二、主要建设内容及规模25

第六章建设条件27

一、项目选址27

二、气候条件27

三、区域地质概况27

四、不良地质作用及地震评价28

第七章工程建设方案29

一、总体规划方案29

二、总体规划方案32

第八章公用设施方案39

一、建筑设计39

二、结构设计40

三、给排水设计40

四、交通组织方案41

五、电气设计42

六、消防设计44

七、灯饰工程设计45

第九章节能46

一、能耗状况及指标分析46

二、节能措施46

第十章环境影响评价49

一、设计原则49

二、适用标准49

三、主要污染源及污染物50

四、主要环境保护措施51

五、环境评价结论53

第十一章劳动安全措施55

一、影响劳动安全的因素分析55

二、防护和监控措施55

三、施工安全措施56

四、劳动卫生措施56

五、预期效果及评价57

第十二章组织机构与建设管理58

一、组织机构58

二、人力资源配置59

三、项目建设管理59

第十三章项目进度计划及招投标方案62

一、项目进度计划62

二、项目招投标62

第十四章投资估算及资金筹措64

一、投资估算范围64

二、投资估算依据64

三、项目投资64

四、资金筹措68

第十五章经济评价69

一、评价原则、依据及参数69

二、经济效益计算70

三、营业税金计算70

四、经济费用计算70

五、经济评价结果72

六、偿债能力分析73

第十六章社会影响评价74

一、社会效益分析74

二、社会影响分析75

三、社会适应性分析76

四、社会评价结论77

第十七章结论与建议78

一、结论78

二、建议79

附表

附表1项目总投资估算表

附表2项目建设期利息估算表

附表3资金使用计划与资金筹措表

附表4营业收入、营业税金及附加和增值税估算表

附表5总成本费用估算表

附表5-1固定资产折旧费、无形资产和其他资产摊销费估算表

附表6项目投资现金流量表

附表7利润与利润分配表

附表8借款还本付息表

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称

重庆XX古寨星级农家乐项目

（二）项目业主

重庆XX寨土家风情旅游发展有限公司

（三）法定代表人

马健

（四）建设性质

新建

（五）建设地址

重庆市石柱县南宾镇红星村花院组宝鼎山（县城至沪蓉高速连接路，距县城约2公里）。

（六）主要建设内容及规模

XX古寨星级农家乐项目由宾馆区、餐饮区、娱乐区、陈列区、停泊区及区内绿化区等。

新建宾馆楼、玉音楼（戏楼）、碉楼、博物馆（秦良玉及土司文化陈列）、停车场等，规划用地面积50亩。

1、宾馆楼：

建筑面积3093.0平方米，共5层，其中一层设置餐饮接待区，2-4层设置住宿区。

2、土家特色餐饮街：

餐饮区建筑面积4536.9方米。

3、玉音楼（戏楼）：

建筑面积2500平方米，共5层，集文化展示、土家民风民俗表演、休闲娱乐、综合办公一体。

4、碉楼：

建筑面积2000平方米，楼层共4层。

主要设置品茶区、咖啡区、休闲区、会议培训区。

5、博物馆（马氏土司陈列馆）：

博物馆建筑面积2400平方米，楼层共5层，主要用于展示明末清初著名巾帼英雄秦良玉时期文物和土司文化。

6、厨房：

厨房建筑面积700平方米，共一层。

7、停泊区：

项目区内布置一个停车场，面积6000平方米。

8、楼道连接廊桥：

楼道连接廊桥建筑面积700平方米，共三座，采用土家建筑风格。

9、酒厂作坊：

酒厂作坊建筑面积500平方米，共一层。

作为XX古寨配套项目，主要生产玉米、高粱发酵的土家白酒。

10、门卫室：

门卫室建筑面积65.1平方米，共一层。

11、给排水工程：

给水泵站1座；

一体化污水处理设施1座。

（七）建设期

根据项目特征以及项目建设的规模，项目建设期拟定为17个月，即2012年10月——2014年2月。

（八）项目总投资

项目投资估算总额为9083.0万元，其中工程费用7258.2万元，工程建设其他费用1098.7万元，基本预备费350.2万元，建设期利息213.9万元，铺底流动资金162.0万元。

（九）资金筹措

项目总投资9083.0万元，主要通过业主自筹、申请三峡后续扶持资金和银行贷款三种渠道筹集资金，其中：

（1）通过业主自筹4583.0万元，占总投资的50.5％；

（2）申请三峡后续扶持资金1500万元，占总投资的16.5%（占建设投资的17.2%）；

（3）申请银行贷款3000万元，占总投资的33.0％。

二、报告编制依据

《投资项目可行性研究指南》（试用版）；

《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

《国务院关于加快发展旅游业的意见》；

《重庆市国民经济和社会发展第十二个五年规划旅游业发展重点专项规划》；

《重庆市渝东南地区旅游发展规划（修编）》；

《重庆市人民政府办公厅关于加快渝东南地区旅游业发展的意见》；

《石柱土家族自治县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

《石柱县旅游“十二五”发展规划》；

《重庆市石柱县南宾镇红星村规划（2011—2020年）》；

项目业主提供的其他资料。

三、报告研究内容

可行性研究报告主要研究内容包括：

项目背景、建设必要性、市场预测、建设条件、工程建设方案、环境影响分析、节能方案、投资估算及资金筹措、实施安排、经济及社会效益评价等。

四、简要结论

作为渝东南偏远山区的石柱县，近年“四高一铁一港”交通的大发展带动了城市经济的快速增长，区位优势在重庆发展蓝图中更加突出。

面对石柱发展面临的新形势、新机遇，石柱县确立“商旅活县”战略，要将民俗生态休闲旅游业培育成为石柱县新的支柱产业，提出要着力构建“绿色风情石柱、休闲养生之都”的旅游总体形象，努力把石柱建设成为旅游特色鲜明、产业体系完善、文化内涵丰富、服务质量优良的全市旅游强县、西部地区民俗生态休闲旅游高地、全国优秀旅游目的地。

XX古寨星级农家乐项目是“以文化展示表演为手段，以旅游观光为依托，达到保护传承土家族非物质文化遗产为主要目的”，集“吃、住、游、购、娱”旅游五要素为一体。

本项目的实施，有利于促进石柱县旅游产业发展，完善旅游配套设施建设，加快对土家民俗文化的深度挖掘，促进非物质文化传承，同时还将有利于推动新农村建设，有利于农民群众脱贫致富奔小康，有利于区域生态环境保护工作的推进。

第二章项目背景

一、石柱土家族自治县经济社会发展现状

“十一五”时期是石柱发展史上极不平凡的五年。

面对艰巨繁重的发展改革任务，在市委、市政府的正确领导下，石柱县县委、县政府坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，按照科学发展观的要求，全面贯彻落实“314”总体部署，紧跟全市“加快”和“率先”发展步伐，抢抓交通区位加速嬗变的历史性机遇，团结带领全县各族人民，围绕建设渝东枢纽门户和渝东地区绿色生态经济强县奋斗目标，大力实施“生态立县、工业强县、开放兴县”战略，开拓创新，扎实工作，全面实现“十一五”规划确定的主要目标，人民生活总体达到小康水平，胜利完成“改善环境、培植产业、积蓄后劲、加快发展”的阶段性任务。

主要体现为“六个翻番”、“六个零的突破”和“六个全面提升”。

“六个翻番”。

一是全县地区生产总值翻一番多，年均增长19.2%，达到64.5亿元；

二是工业增加值翻一番多，增长28.2%，达到18.8亿元；

三是社会消费品零售总额翻一番多，增长18.5%，达到24.7亿元；

四是全社会固定资产投资翻两番多，增长44.3%，突破100亿元；

五是地方财政收入翻两番多，增长47.6%，达到7亿元；

六是招商引资实际到位资金翻六番，超过100亿元。

“六个零的突破”。

一是高速公路实现“零的突破”，沪渝高速公路石柱段建成通车，结束了境内无高速公路的历史，交通区位发生历史性跨越。

二是工业园区建设实现“零的突破”，工业园区从无到有，累计投入资金38.7亿元，建成区面积达到4平方公里，连续三年被市政府评为“优秀工业园区”。

三是实际利用外资实现“零的突破”，成功引进香港正高科技、迪昌纺织、柏卡红葡萄酒3家外资企业，实际利用外资累计达到195万美元，有效提升了全县经济发展的对外开放度。

四是机电加工业实现“零的突破”，成功引进万力联兴、荣易达铝业、德华机械、铭红电子等一批机电加工企业，结束了石柱一直依靠本地资源发展工业的尴尬历史。

五是辣椒产业出口创汇实现“零的突破”，“石柱红”辣椒系列产品成功走出国门，远销亚洲、东欧等国家和地区，为建设“全国辣椒生产第一大县”拓展了巨大的市场空间。

六是黄连产业深加工实现“零的突破”，引进温州国豪集团，投资12亿元建设以黄连为原料生产治疗糖尿病、高血脂新药的制药项目，让有近千年种植历史的黄连产业跨入新的发展阶段。

“六个全面提升”。

一是交通建设全面提升，沪渝高速公路建成通车，渝利铁路、丰石高速公路石柱段全面开工建设，成功争取沿江高速公路南线方案，梁黔高速公路纳入全市“十二五”规划建成项目之一，乡镇通畅率、行政村通达率实现100%，为构建“四高一铁一港”综合交通体系打下了坚实基础。

二是民俗生态休闲旅游业全面提升，千野草场、大风堡原始森林分别被评为“重庆最美草场”、“重庆最美森林”，黄水林海、西沱天街进入“巴渝新十二景”，成功举办重庆市第三届森林旅游节、黄水林海消夏节、土家民俗文化节，全县游客接待人数、综合收入分别是2005年的8.3倍、27.8倍，旅游形象更加靓丽多彩。

三是农业产业化水平全面提升，继续保持和实现了黄连、莼菜、长毛兔三个全国县级第一，建成西南地区最大的辣椒生产基地县，成功引进重庆小天鹅、贵州百花药业、北京国港、山东康大、山西兄弟实业等一批知名龙头企业，农业产业化水平跨入全市前列。

四是特色城镇品质全面提升，县城成功创建“市级山水园林城市”、“市级卫生县城”，黄水镇、西沱镇分别被评为“全市十大宜居小城镇”、“全市最具人气小城镇”之一，百里土家民居长廊建设取得重大进展。

五是民生事业全面提升，五年累计完成民生支出16.9亿元，占财政总支出的52.5%；

城乡居民收入大幅增长；

农村留守儿童、新型农村合作医疗、农房抵押贷款等工作率先在全市取得探索性突破；

群众健康素质、安全感、幸福感明显增强；

基本实现养老、医疗、低保等城乡全覆盖，社会保障更加健全。

六是基层建设全面提升，“三项活动”、“三项制度”工作成效明显，化解了一大批历史遗留积案；

村民自治、社会管理明显加强，基层基础工作更加扎实；

干部队伍建设深入推进，凝聚起加快发展的强大合力。

二、石柱县旅游发展现状及机遇

（一）石柱县旅游发展现状

石柱旅游资源非常丰富，集中体现出“绿色生态、土家风情、历史文化”三大特色。

最具代表性的旅游资源有：

“巴渝新十二景”-黄水国家森林公园、重庆最美草场-千野草场、重庆最美森林-大风堡自然保