初级经济师房地产备考练习题及答案7含答案Word文档格式.docx

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楼面地价=土地单价/容积率。

　　2.房地产状况修正中，实际估价中遇到最多的是（）

　　A.区位状况修正

　　B.城市规划管理条件修正

　　C.实物状况修正

　　D.土地使用权年限修正

D

　　3.估价时点是（）。

　　A.估价作出的日期

　　B.接受估价委托的时期

　　C.提交估价报告的日期

　　D.估价结果对应的日期

　　4.（）的出现是技术进步的必然结果，同时也是"

替代原理"

的体现。

　　A.重置价格

　　B.重建价格

　　C.重置价格和重建价格

　　D.以上都不是

　　5.运用成本法估价时采用的是（）。

　　A.客观成本

　　B.实际成本

　　C.重置成本

　　二、多项选择题

　　6.收益法估价的步骤包括（）。

　　A.搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料

　　B.预测估价对象的未来净收益

　　C.搜集房地产价格构成等资料

　　D.测算重新构建价格

　　E.选取可比实例

AB

运用收益法估价一般分为以下4个步骤进行：

①搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料;

②预测估价对象的未来净收益;

③求取报酬率;

④选用适宜的收益法公式计算收益价格。

.

　　7.楼面地价=（）。

　　A.土地总价÷

土地面积

　　B.土地单价×

容积率

　　C.土地单价÷

　　D.土地总价×

总建筑面积

　　E.土地总价÷

CE

楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。

楼面地价与土地总价的关系为：

楼面地价=土地总价÷

总建筑面积。

由此公式找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：

楼面地价=土地单价÷

容积率。

　　8.在建工程适用的估价方法有（）。

　　A.市场法

　　B.成本法

　　C.收益法

　　D.假设开发法

　　E.基准地价修正法

BD

新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价，成本法适用于些很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产。

假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产（包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。

　　9.关于收益法，下列说法正确的是（）。

　　A.适用于评估收益性房地产

　　B.受限于被估计房地产本身现在是否有收益

　　C.农地的估价可以采用收益法

　　D.收益法求得的价值称为积算价格

　　E.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和

ACE

收益法适用于评估收益性房地产--有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

B项，收益法要评估不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

D项，成本法求得的价值称为积算价格。

　　10.下列各项，适用收益法进行估价的是（）。

　　A.公寓

　　B.公园

　　C.停车场

　　D.加油站

　　E.行政办公楼

ACD

　　三、案例分析题

　　（11-13题共用题干）

　　某房地产开发公司取得土地一宗。

计划建造公寓出售，该地上原有房屋建筑面积1000平方米须拆除，采用产权调换方式按原面积安置。

原房屋重置价为600元/平方米，经评估人员确定为七成新。

目前市场价为1500元/平方米，新建房工程造价1300元/平方米，市场价2500元/平方米。

　　11.房地产开发公司在交易前计算建造成本包括（）。

　　A.土地使用权出让金

　　B.房屋拆迁安置补偿费

　　C.房屋建筑安装工程费

　　D.管理费

　　12.房地产开发公司为此项目施工招标时，必须具备（）。

　　A.工程综合说明

　　B.设计文件

　　C.主要施工方案

　　D.工程质量标准

　　13.该房地产开发公司在房屋建设期间预售，必须满足的条件是取得（）。

　　A.土地使用权证

　　B.建设工程规划许可证

　　C.预售许可证

　　D.房屋所有权证

11.CD;

12.AB;

13.ABC

1.AB两项属于土地取得成本，不属于房屋建造成本的范畴。

　　2.房地产开发项目招标时，开发企业将拟建的房地产开发项目，由企业本身或委托设计单位或咨询公司完成规划设计，估算出建成这项工程项目所需要的资金，然后吸引承包单位来投标。

可以看出招标时需要备有工程综合说明和设计文件。

　　3.房屋预售的条件有：

①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

②持有建设工程规划许可证和施工许可证;

③按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。