初级经济师房地产备考练习题及答案7含答案Word文档格式.docx

1、楼面地价=土地单价/容积率。2.房地产状况修正中，实际估价中遇到最多的是（ ）A.区位状况修正B.城市规划管理条件修正C.实物状况修正D.土地使用权年限修正D3.估价时点是（ ）。A.估价作出的日期B.接受估价委托的时期C.提交估价报告的日期D.估价结果对应的日期4.（ ）的出现是技术进步的必然结果，同时也是替代原理的体现。A.重置价格B.重建价格C.重置价格和重建价格D.以上都不是5.运用成本法估价时采用的是（ ）。A.客观成本B.实际成本C.重置成本二、多项选择题6.收益法估价的步骤包括（ ）。A.搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料B.预测估价对象的未来净收益C.搜集房地

2、产价格构成等资料D.测算重新构建价格E.选取可比实例AB运用收益法估价一般分为以下 4 个步骤进行：搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料;预测估价对象的未来净收益;求取报酬率;选用适宜的收益法公式计算收益价格。.7.楼面地价=（ ）。A.土地总价土地面积B.土地单价容积率C.土地单价D.土地总价总建筑面积E.土地总价CE楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价总建筑面积。由此公式找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价=土地单价容

3、积率。8.在建工程适用的估价方法有（ ）。A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.基准地价修正法BD新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价，成本法适用于些很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产（包括装饰装修、改建、扩建，如果

4、是重建就属于毛地的范畴）。9.关于收益法，下列说法正确的是（ ）。A.适用于评估收益性房地产B.受限于被估计房地产本身现在是否有收益C.农地的估价可以采用收益法D.收益法求得的价值称为积算价格E.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和ACE收益法适用于评估收益性房地产-有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。B 项，收益法要评估不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。D 项，成本法求得的价值称为积算价格。

5、10.下列各项，适用收益法进行估价的是（ ）。A.公寓B.公园C.停车场D.加油站E.行政办公楼ACD三、案例分析题（11-13 题共用题干）某房地产开发公司取得土地一宗。计划建造公寓出售，该地上原有房屋建筑面积1000 平方米须拆除，采用产权调换方式按原面积安置。原房屋重置价为 600 元/平方米，经评估人员确定为七成新。目前市场价为 1500 元/平方米，新建房工程造价 1300 元/平方米，市场价 2500 元/平方米。11.房地产开发公司在交易前计算建造成本包括（ ）。A.土地使用权出让金B.房屋拆迁安置补偿费C.房屋建筑安装工程费D.管理费12.房地产开发公司为此项目施工招标时，必须

6、具备（ ）。A.工程综合说明B.设计文件C.主要施工方案D.工程质量标准13.该房地产开发公司在房屋建设期间预售，必须满足的条件是取得（ ）。A.土地使用权证B.建设工程规划许可证C.预售许可证D.房屋所有权证11.CD;12.AB;13.ABC1.AB 两项属于土地取得成本，不属于房屋建造成本的范畴。2.房地产开发项目招标时，开发企业将拟建的房地产开发项目，由企业本身或委托设计单位或咨询公司完成规划设计，估算出建成这项工程项目所需要的资金，然后吸引承包单位来投标。可以看出招标时需要备有工程综合说明和设计文件。3.房屋预售的条件有：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证和施工许可证;按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。