酒店管理分析酒店管理的经营模式分析投资效益叶予舜Word格式.docx
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2第二阶段酒店开业后的经营管理
酒店开业后，管理方正式对酒店进行运营管理，酒店所有权人与管理方一般签订酒店经营的全权委托合同，全权委托合同的内容，包括但不限于对于酒店所有权人和管理方的权利义务约定、酒店范围的确定、管理费收取的计算、劳动人事的管理、酒店资产的管理和更新改造、财务预算、服务商标的归属等。
（四）涉及可能签署的合同类型
该经营模式由于酒店的土建方面已由酒店所有权人完成，所以，签署的合同主要是涉及从管理方介入酒店的装修以及品牌的植入等方面的类型，主要有：
1酒店技术咨询与顾问服务合同；
2招标代理合同；
3造价咨询合同；
4监理合同；
5装修总包合同；
6装修分包合同；
7样板房施工合同；
8机电供货合同；
9弱电供货合同；
10弱电施工合同；
11后勤区域装修合同；
12灯光设计合同；
13其他合同。
二自我经营型
自我经营型可分为两种，一种是酒店管理方关联的企业包括同属一个集团的地产开发公司或者其下属的地产开发子公司投资开发完酒店项目后，由酒店管理方进行前期的技术咨询以及后期的全权委托管理；
这种实际上类似于受托管理型；
另一种则是酒店管理方本身具有房地产开发资质，由酒店管理方自行开发并自行管理。
下面分析后一种情形的酒店经营模式。
（一）涉及的各阶段分析
该模式可以分为几个阶段，即土地前期开发阶段、施工建设阶段（土建及装修阶段）以及酒店项目运营阶段，各阶段涉及的法律服务如下：
A.土地前期开发期间法律服务
在此阶段提供的法律服务主要有：
1.就土地使用权或在建工程或实物抵押融资等的法律可行性出具法律意见书；
2.协助办理建设工程建设项目规划、立项审批及其他各种政府批准手续；
3.协助拟定建设工程项目开发方案；
4.参与起草和完善联建、参建或合资合作合同文件，选择合适的投资形式和保险方式，进行建设项目转让和产权交易，起草、审核建设工程项目转让、收购合同；
5.对投资方的企业资信情况进行调查；
6.对融资过程所涉及的公司决议文件、会议记录文件等起草、修订、监督提供
7.法律服务。
B.施工建设期间法律服务
在该阶段提供的法律服务包括但不限于以下内容：
1.参与编制勘探、设计、施工、监理等的招标文件，对其合法性进行审查，提供招标文件的法律咨询；
2.对建设工程项目招标投标程序、及各种招投标文件的合法性进行审查，为评标、决标提供法律意见；
3.代为起草或审查建设工程勘探、设计、施工、监理、设备安装、设备、材料采购、代建项目管理合同、建设工程施工合同的总承包、专业分包，劳务分包的合同等合同文本和相关补充文件，审查相关单位的专业资质，参与或代理合同谈判；
4.协助工程施工中建立规范的操作程序和议事规程；
5.为酒店管理方的项目管理人员进行法律实务培训，完善项目治理结构，帮助建立健全项目管理制度和统计工程档案资料管理制度；
6.起草、审查工程造价合同，协助处理因工程造价引起的争议；
协调工程建设各方因工程结算而产生的争议并提出处理意见；
代理对争议价款的工程造价审核、鉴定以及诉讼、仲裁工作；
7.围绕工程项目，协助酒店管理方建立和完善工程质量监督制度；
协调处理因工程质量问题而产生的争议，参与工程质量事故的调查和分析，为事故处理提出法律意见。
协助酒店管理方与政府工程质量监督部门建立联系；
代理开展工程质量的评定、鉴定及诉讼、仲裁工作；
8.参与文明与安全施工管理，协助建立各方安全生产责任制度，参与安全事故的分析与处理；
9.协助酒店管理方对工程竣工的验收工作，对验收工作提出法律意见；
10.参与、协助工程结算工作，协助委托人协调工程结算纠纷；
11.因项目缓建、停建，逾期交工，设计变更、工程质量、安全生产、工程索赔等发生纠纷的协调处理；
12.协助办理建设工程施工合同的主体纠纷、招投标纠纷、工程款纠纷、工程质量纠纷、分包及转包纠纷、造价审计纠纷、相邻纠纷而引发的仲裁及各类诉讼法律服务；
13.参与建设工程中召开的各方的工作会议，及时了解工程建设中出现的各种问题，有效及时的提出解决方案；
14.其他。
C.酒店运营阶段
该阶段涉及的法律服务，主要是酒店的劳动人事管理制度、合同管理制度、法律培训制度、涉诉风险防控制度、诉讼管理制度的建立以及完善等。
（二）涉及合同类型
该模式下，酒店管理方的身份具有双重性，即酒店所有权人与酒店管理方，该模式下涉及的合同由于包括酒店的土建部分，因此涉及的合同类型较受托管理型稍微多了一些，主要有：
1.工程招标代理合同；
2.工程施工总包合同；
3.工程施工分包合同；
4.工程施工监理合同；
5.工程施工造价咨询合同；
6.工程施工劳务分包合同；
7.装修工程招标代理合同；
8.装修工程造价咨询合同；
9.装修工程总包合同；
10.装修工程分包合同；
11.样板房施工合同；
12.机电供货合同；
13.弱电供货合同；
14.弱电施工合同；
15.后勤区域装修合同；
16.灯光设计合同；
17.其他。
三租赁经营型
租赁经营型是指酒店已建成，酒店所有权人将该酒店租赁给管理方由管理方进行自我经营，管理方按照合同约定支付给酒店所有权人租金的模式，其具体还可以细分为单纯的租赁经营模式、产权租赁经营模式以及合作租赁经营模式。
1.酒店所有权人与管理方之间的法律关系是租赁法律关系，其约定主要适用法律、法规有关租赁的相关规定；
2.酒店所有权人获得的收益是租金，且租金有可能递增；
而管理方拥有完全的自主权，财务上不受酒店所有权人的监控，但如果是合作租赁模式的，则有关酒店前期财务投入方面尚会受到酒店所有权人的监控；
3.酒店有可能因为租赁后发生重新装修，这期间的成本投入可能要高于受托管理型以及自我经营性的模式；
（三）涉及的合同类型
由于该模式下，通常是土建部分已经完成，涉及较多的是酒店的二次装修，因为合同类型基本跟受托经营性较为相似，大体如下：
1.租赁合同；
2.装修工程招标代理合同；
3.装修工程造价咨询合同；
4.装修工程总包合同；
5.装修工程分包合同；
6.样板房施工合同；
7.机电供货合同；
8.弱电供货合同；
9.弱电施工合同；
10.后勤区域装修合同；
11.灯光设计合同；
12.其他。
酒店管理公司经营方式与经营范围
酒店管理公司的经营方式：
1.酒店管理公司的管理输出服务：
合作经营、经营顾问、全权经营。
01）合作经营——公司委派执行总经理（或常务副总经理）及业务部门经理与业主共同组成经营管理班子，协助业主负责酒店日常经营管理，并收取固定管理费与奖励管理费的一种经营方式。
02）经营顾问——酒店经营权仍归业主所有，管理公司仅以获取顾问指导费的方式，短期委派管理专家担任酒店顾问，为酒店日常经营管理提供咨询服务，并收取相应咨询服务费的一种经营方式。
03）全权经营——公司受业主信任委托，委派输出的经营管理班子全权负责酒店日常经营管理，并获得基本管理费与奖励管理费的一种经营方式。
04）酒店管理公司的基本运作：
05）制定营销方案——评估酒店产品，确立市场定位，制定发展规划，预测经营目标。
06）酒店软件设计——管理软件设计。
07）建立管理规程——根据酒店硬件设施水准与星级评定目标，设计软件管理系统，在岗位职责、工作目标、质量标准、操作规范等酒店管理软件范畴内达到系统运作标准化、程序化、制度化。
08）设计运作体系——建立酒店组织机构运作体系，审定酒店人员编制与职务薪级体系，健全酒店经营管理的各项规章制度。
2.酒店管理公司的培训服务：
建立“以岗前培训为基础、以服务意识为先导、以岗位技能为重点，传、帮、带”的酒店全员培训运作模式。
01）全员基础培训——根据酒店营业准备培训大纲要求，由业界专业人士施教，对新员工进行酒店服务教育基础培训。
02）专业理论培训——根据酒店经营发展与业主的需要，按照酒店培训大纲要求由酒店管理专家对管理层（领班、部门主管）进行传接式专业理论培训。
03）岗位技能培训——根据酒店岗位职责与任职要求，部门训导员在培训部指导下，对试营业阶段已上岗员工进行岗位技能强化培训。
3.酒店管理公司的用品筹划：
根据酒店硬件设计功能与经营布局，兼顾营运与管理需要，提供酒店营业设备用品清单，评估市场价格，选择供应商。
01）用品定样——根据酒店规模等级，制定酒店各类用具用品订购清单，编制预算，批量购置
02）设备选型——根据酒店营运需要，指导酒店各类设施设备选型定购。
。
4.酒店管理公司的咨询服务：
通过对市场的调研，对业主投资环境的评估，提供酒店经营可行性分析报告。
01）顾问咨询——派遣酒店管理专家，审议酒店经营方案，评估酒店经营业绩，提出酒店发展策略。
5.酒店管理公司的物业管理服务
01）物业管理宗旨：
参照中国星级酒店标准，借鉴海外物业管理经验，以“星级管理、薄利服务”为物业管理原则，为业主培养管理人才，最终使其独立经营管理物业。
02）物业管理性质：
业主委托，合约管理;
独立核算，利益共享。
03）物业管理目标：
公寓、办公楼，商住楼的酒店化服务与管理。
04）物业管理方式：
全权管理、合作管理、顾问管理、租赁管理。
05）合作管理：
业主与管理公司共同委派管理人员设置物业管理机构；
06）业主拥有物业经营管理决策权；
07）酒店管理公司对物业进行日常管理和服务；
08）业主负责物业经营之财务管理；
09）合作管理期1-5年。
10）顾问管理：
业主聘请酒店管理公司担任物业管理顾问；
11）酒店管理公司输出管理人员等软件；
12）顾问管理期1-3年。
13）酒店管理公司的收费标准：
根据国家旅游局制定的相关条例中关于“收费项目”的规定合理制定收费标准。
其中：
01）在酒店营
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