万达时代广场项目可行性研究分析汇报docWord文档下载推荐.docx

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商业地产是万达集团第一支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代单店、第二代组合店，发展到目前第三代城市综合体，成为中国商业地产龙头企业。

万达集团目前持有收租物业面积万平方米，是亚洲排名第一不动产商。

计划到年开业个万达广场，持有收租物业面积万平方米，年租金总收入超过亿元，规模排名全球前四。

文化产业是朝阳产业，也是万达集团支柱产业之一。

万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多企业，形成了包括影视基地、影视制作、电影院线在内完整影视文化产业链。

万达院线是中国排名第一院线，目标到年建成家以上多。

XXXX年建成家以上多厅影城，银幕总数超过块，占有全国市场份进一步加快城市化步伐。

小结：

从近几年国内生产总值为标志数据看，兰州市整体经济处在稳步增长阶段，尤其表现在近两年增幅较快；

在经济增长组成方面因政府着力对产业经济结构调整，目前已经发展成为以第二产业发展为龙头活力经济体，房地产业作为国民经济增长表征，同样在兰州板块经济增长方面贡献巨大，雁滩预计额亿元年年年年年年区域作为兰州市最早进行房地产规模性开发和商贸行业发展区域，其经济发展活力充沛，不断地吸引外来资金和高素质人口，尤其是高新技术产业开发区概念提出，极大地提升了区域形象，目前雁滩区域已经形成了以房地产业带动基础设施建设、商贸专业化市场发展带动物流经济、区域规模化发展带动消费市场三维经济结构，本项目所在雁滩板块必将延续其引领兰州市经济结构发展地位。

（二）区域商业发展状况兰州市商业发展状况兰州市受地域特征限制，商业地产市场发展受市政规划影响较大，在城区主干道人流和商务集中区商。

造开发为主、住宅片区开发辅助开发为辅开发模式，其专门营销机构，聘请专业经营管理人员，尽早着手项目市场推广过了。

万达集团抓住兰州社会经济快速发展有利时机，进军兰州市场，建设兰州市规模最大、档次最高、业态最丰富城市综合体项目XXX广场，项目位于兰州市城关区雁滩片区，占地面积亩，汇集大型购物中心、高级酒店、高档写字楼、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值、投资价值最大化。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传！

二、项目概况

（一）项目名称：

万达时代广场项目

（二）项目地址：

位于兰州市城关区雁滩，项目地块位于兰州市南北主干道天水北路东侧，南至雁滩路，北至规划路，西至天水北路，东至规划路。

（三）总用地面积：

万平方米。

（四）总建筑面积：

万平方米，其中地上建筑面积万平方米，地下建筑面积万平方米。

（五）建设内容：

大型购物中心，写字楼、五星级酒店、室外步行街、底商、超高层住宅等。

（六）投资与收益概况：

该项目投资总额为,万元；

该项目开发室外步行街、底商、写字楼用于销售，百货、综合楼、娱乐楼、超市、室内步行街、名店坊、地下停车位部分将采用租赁方式经营。

经测算，主要技术经济指标见表。

指标值指标值销售部分指标投资利润率全部投资（税前）财务净现值万元投资利税率财务内部收益率资本金净利润率投资回收期年个月全部投资（税后）财务净现值万元自有资金（税后）财务净现值万元财务内部收益率财务内部收益率投资回收期年个。

3、制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之一。

万达院线是中国排名第一院线，目标到年建成家以上多厅影城，银幕总数超过块，占有全国市场份为量价齐升态势。

（三）房地产产业调整状况及趋势分析政策调整年月国务院。

4、域兴起商业地产开发，其开发模式基本为点状开发为主，以符合沿路商业发展需要开发以商业经营和商务服务为一体项目为主，辅以部分大型综合商业开发抢占休闲中心区域和交通节点区域，其开发受地块固有交通环境、商业构成、消费层级限制较大，无法形成对兰州市商业市场带动作用。

除上述开发现状外，目前，兰州市商业地产开发形成以偏于改造开发为主、住宅片区开发辅助开发为辅开发模式，其专门营销机构，聘请专业经营管理人员，尽早着手项目市场推广过了。

万达时代广场项目

（二）项目地。

生产总值年均增长，达到亿元，力争突破亿元。

人均国内生产总值年均增长，达到元；

工业增加值年均增长，达到亿元；

全社会固定资过了。

指标值指标值销售部分指标投资利润率全部投资（税前）财务净现值万元投资利税率财务内部收益率资本金净利润率投资回收期年个月全部投资（税后）财务净现值万元自有资金（税后）财务净现值万元财务内部收益率财务内部收益率。

5、跃度看，兰州市商业地产开发形成了沿庆阳路因市政改造带动开发项目，在主城区范围内，沿城区主干两侧和城中改造区域兴起商业地产开发，其开发模式基本为点状开发为主，以符合沿路商业发展需要开发以商业经营和商务服务为一体项目为主，辅以部分大型综合商业开发抢占休闲中心区域和交通节点区域，其开发受地块固有交通环境、商业构成、消费层级限制较大，无法形成对兰州市商业市场带动作用。

万达集团抓住兰州社会经济快速发展有利时机，进军兰州市场，建设兰州市规模最大、档次最高、业态最丰富城市综合体项目XXX广场，项目位于兰州市城关区雁滩片区，占地面积亩，汇集大型购物中心、高级酒店、高档写字楼、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值、投资价。

6、业氛围较弱，商业地产发展速度与区域商业活跃程度及城市建设、住宅市场活跃度明显趋同。

从市场起始看，以专业市场开发为主雁滩片区是兰州市商业地产兴起区域，先后以雁滩家居市场、旧货市场、日杂市场、古玩市场、瓷砖市场、灯具市场、三森美居等全方位细分专业市场开发，保有租赁开发是本区域主要开发模式，并且以此带动兰州市最先住宅片区式开发区，成为人居和商业共同发展城中新城区。

从影响力来看，与兰州市商业活跃区域发展类似，东城区东部市场区域成为兰州市最早商业地产开发区域，目前已经形成了以东部市场为核心，先后发展起东部品牌服装城、西北品牌鞋城、新东部品牌服装城、新世纪商贸中心、开宸名品基地、锦绣鞋城、易都摩尔综合商业区以及新近开发万商国际及东欧逸景，成为兰州市辐射周边区域商贸集散中心，租售结合保有式开发模式是此片区市场重大特点。

从商业市场活跃度看，兰州市商业地产开发形成了沿庆阳路因市政改造带动开发项目，在主城区范围内，沿城区主干两侧和城中改造区。

7、厅影城，银幕总数超过块，占有全国市场份宅相配套底商部分成为消费群体购房目标。

国家房地产调控政策剑指商品住宅市场，在商品住宅投资受阻现实状况下，以写字楼和商业地产为主体商务地产市场正在稳步渐进，将会有相当一部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场，这为本项目带来巨大机遇。

二、区域市场分析

（一）区域整体经济运行状况兰州市整体经济运行情况图兰州市年GDP增量图兰州市近年来经济发展速度较快，到年，兰州市国内生产总值年均增长，达到亿元，力争突破亿元。

万达集团抓住兰州社会经济快速发展有利时机，进军兰州市场，建设兰州市规模最大、档次最高、业态最丰富城市综合体项目XXX广场，项目位于兰州市城关区雁滩片区，占地面积亩，汇集大型购物中心、高级酒店、高档写字楼、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商。

月偿债指标年份利息备付率偿债备付率表主要技术经济指标表三、开发商概况大连万达集团股份有限公司成立于年，年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之一。

万达院线是中国排名第一院线，目标到年建成家以上多厅影城，银幕总数超过块，占有全国市场份宅相配套底商部分成为消费群体购房目标。

二、区域市场分析

（一）区域整体经济运行状况兰州市整体经济运行情况图兰州市年GDP增量图兰州市近年来经济发展速度较快，到年，兰州市国内。

8、业价值、投资价值最大化。