XX大型苗圃景观工程建设项目商业计划书.docx
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XX大型苗圃景观工程建设项目商业计划书
**市**镇**苗圃景观工程建设
项目建议书
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
**市**镇**苗圃建设工程
1.1.2项目承担单位概况
为适应社会主义市场经济和**市城市建设发展的需要，改革城市开发建设方式，按照“政府行为企业化，企业行为市场化”的运作模式，高效推进基础设施建设，加快城市新区开发建设步伐，经**市政府研究决定，成立了**市****有限公司。
该公司按照“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的现代企业制度建立的国有企业。
公司实行独立核算，自收自支、自负盈亏、自求平衡。
按照国家关于发展与完善社会主义市场经济体制的有关法律、法规和政策，积极筹措土地开发、基础设施建设、房地产开发和城市建设所需的资金，并实施开发建设；经市政府同意，对符合条件的其他项目进行投资、开发及经营管理。
1.1.3可行性研究报告编制依据
《**市城市总体规划》（2001—2020），**市人民政府、**市规划设计院、**市规划局；
《城乡规划法》（2008）；
《**镇总体规划》；
《**镇用地控制性详细规划》；
由建设单位提供的有关资料；
现场踏勘以及其他有关调查资料。
1.1.4项目提出的理由与过程
绿化是城市的第一基础设施，是生态环境的第一资源，是人居环境的第一要素。
近年来,随着我国城市化进程的提速和人居环境“以人为本”的新理念盛行,城市绿化建设的规模更大、要求更高。
****新区具有距离**主城最近的区位优势，其发展定位放在新**建设的范围内进行统筹规划。
其未来将投资500亿元打造成一个以奥林匹克为主题的体育小镇。
奥林匹克体育小镇的建设将带动大量的市政基础设施建设及房地产开发项目的启动建设，这些建设项目需要大量高质量的苗木进行景观绿化装扮。
在此背景下，**市****有限公司计划在**镇**租地180亩建设一个以乡土树种为发展主导方向的观光旅游苗圃，生产的苗木主要用于****新区的市政绿化。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
**市**镇**
1.2.2建设规模与目标
本项目总投资1584万元，将建成一个集生产、销售、观光为一体的旅游休闲苗圃。
苗圃占地面积180亩，分为十一个区，分别为：
温室及遮荫棚架区，占地14.8亩;
水生栽植区，占地20.3亩；
乔木及特色树种生产区，占地27.94亩；
灌木生产区，占地13.1亩；
母树栽植区，占地8.8亩；
观光休闲区（包括乔木生产），占地24.1亩；
观景游览区，占地31.88亩的；
园艺中心展示区（包括乔木生产），占地17.4亩；
仓储区，占地0.18亩；
防护林及藤蔓植物生产区，占地16.1亩，；
管理区，占地5.4亩。
1.2.3项目建设条件
1、项目场址位于**市**镇**，土壤为白垩系锅盖山组棕红、紫红色块状中粒、粗粒质石英砂岩夹细沙岩和桃花树组棕红色块状泥质粉沙岩、粉沙质泥岩，适合各类苗木繁育；苗圃内地势相对平缓，规划区中原有众多池塘，有局部的洼地和沟壑，为苗木生产提供了充足的水源。
土地现状大部分为耕作地，病虫害较少发生，自然条件较好，适合建设苗圃。
另外，项目场址离新城区较近，有较好的交通条件，职工上班及生活较为便利；选址区域用地性质未来规划为林地，项目的建设符合城镇发展规划。
2、**镇是**周边一个自然环境优越的小镇，距离**主城仅17公里，其区位优势十分显著，一直以来都定位于**的后花园，其发展未来规划为一个以奥林匹克为主题的特色休闲小镇。
大量的基础设施建设及房地产开发项目必将需要大量的苗木进行绿化装扮，为本项目的市场提供有力的保障。
3、本项目建设资金由**市****有限公司自筹解决，资金来源有保障。
1.2.4项目投入总资金及效益情况
**市**镇**苗圃建设工程项目预计投入资金1584万元，项目建成后预计五年内实现销售收入16338万元，净利润12275万元。
项目投资回收期2.1年，投资利润率121.69%，预计产生较好的经济效益。
1.2.5主要技术经济指标
表1-1**市**镇**苗圃建设主要技术经济指标一览表
项目名称
单位
数量
比例（%）
规划用地面积
亩
180
100%
其中：
温室及遮荫棚架区
亩
14.8
8.2
水生栽植区
亩
20.3
11.2
乔木及特色树种生产区
亩
27.94
15.3
灌木生产区
亩
13.1
7.2
母树栽植区
亩
8.8
4.9
观光休闲区（含乔木、特色树种生产）
亩
24.1
13.4
观景游览区
亩
31.88
5
园艺中心展示区（包括乔木生产）
亩
17.4
13
仓储区
亩
0.18
2
防护林带及藤蔓植物生产区
亩
16.1
8.9
管理区
亩
5.4
3
总投资
万元
1584
1.3结论与建议
1、本项目场址气候条件良好，自然条件优越，为苗圃的建设奠定良好的基础。
2、本项目的建设符合**打造奥林匹克体育小镇的主旨，可根据需要种植种类不同的苗木，大量苗木的生产可减少**市**新区市政绿化用苗木的外购数量，为**新区的市政绿化及景观装扮节约投资。
3、项目预期能产生较好的经济效益及社会效益。
第二章市场分析与预测
2.1我国苗圃行业发展现状
随着社会进步，人民对居住环境的重视以及西部大开发，园林绿化作为城市环境建设的重要组成部分，有了较快发展，绿化苗木的需求量也逐年增加。
国内不少大型企业也开始投资“绿色银行”的苗圃生产，许多地区把苗木作为农业产业化调整的主要方向，苗木业在我国已成为具有巨大潜力的朝阳产业。
目前我国苗圃行业的现状是：
1、生产规模不断扩大，市场出现结构性过剩
由于生态环境建设和城乡绿化的发展，以及农村调整产业结构等刺激因素作用，近年来绿化苗木生产规模扩大非常迅速。
2000年-2005年，盆栽植物和观赏苗木的平均种植面积的增长速度分别为22.07%、44.63%，要高于销售额的增长速度20.92%、30.71%，尤其是观赏苗木更加明显，说明我国绿化苗木场已经开始接近饱和。
据国家林业局统计:
从1998年到2003年，短短六年的时间，苗木花卉种植面积由3.6万公顷增加到23.3万公顷，增长了5.5倍。
近年，苗木花卉生产规模扩大非常迅速，有些地方甚至是以几何基数增长的。
新建的苗圃集中在以下三类地区:
大、中城市周边；著名苗木之乡附近；"林业六大工程"带动的西部省区。
由于近年育苗面积迅速扩张,苗木数量大幅度提高,大大超出了城市园林绿化建设的需要,加上宏观调控后,国家政策侧重于粮食生产,退耕还林面积大大减少,对造林苗木需求量降低,导致苗木供大于求,其中常规树种和小苗过剩现象尤其严重。
当前，我国许多地区出现的绿化苗木生产结构性过剩使苗木花卉产业的发展面临着巨大的挑战。
2、区域特征明显，产品结构地区差异显著
我国绿化苗木种植行业的生产经营存在一定的区域性。
从全国范围来看，绿化苗木行业内的竞争主要体现在以同一产销区域内的企业竞争为主。
我国绿化苗木种植业的发展存在区域不平衡，不同省份之间由于起步时间不同产业化发展水平、规模有较大差异。
目前，我国形成了绿化苗木种植业的四大主要产销中心，分别为：
一是以浙江、江苏为主要生产区域，其主要市场为长江三角洲地区；二是以河南、山东为主要生产区域，其主要市场为北京、天津地区；三是以广东、福建为主要生产区域，其主要市场为珠江三角洲地区；四是以四川、江西、**为主要生产区域，其主要市场为西南地区。
因各地气候、资源和区位市场条件的差异，各地品种结构也存在很大的区别。
总体上讲，北方多数省份以杨柳槐为主，南方诸省各有特色:
如江苏以雪松、广玉兰、龙柏、小檗等为主，浙江以黄杨、桂花、杜鹃、红枫、金叶女贞和木兰科树种等见长，湖南以红花继木起家，河南以黄杨打市场，广东用热带树种满足自己，各地都根据自身优势发展绿化种苗产业。
3、生产经营主体多元化、行业竞争更为激烈
随着国家对生态环境建设的高度重视和农业产业结构的调整，苗木花卉生产格局发生了根本性的转变。
苗木花卉生产的经营主体过去主要是以国营苗圃为主，现在则转向国有、集体、个体共同参与，而且社会参与苗木生产的比例不断提高。
大量民间资本的投入成为促进苗木花卉产业生产格局改变、树种和品种更新、生产技术革新的最大动力。
国家林业局林木种苗统计数据显示：
近年来，在绿化苗木发展过程中，个体苗圃的比例由1998年的45.5%提高到2004年的73.7%，而国有和集体的比例正逐年下降。
苗木花卉市场的竞争已演化为规模和技术的竞争。
近年来，苗木花卉生产领域出现了几个资产上亿、规模上万亩的大型私营园林苗木花卉生产企业。
例如，浙江杭州蓝天园林集团现有园林绿化苗木1.3万亩，投资超过6000万元；山东昌邑金丝达集团现有园林绿化苗木1.1万亩；河南郑州鸿宝园林集团投资1.1亿元，发展园林绿化苗木1万亩以上，这些大型园林绿化苗木企业在资本运作、品种选育、市场开发、园林绿化苗木销售以及"公司+农户"生产模式的扩张方式上都有一定的创新。
使我国的苗木花卉行业出现"资本+技术"的企业运营模式，跳出了以往个体苗圃的"低投入、低产出"发展套路，推动了绿化种苗产业的机制创新和技术创新。
2.2我国苗圃行业发展趋势
近年来，我国苗圃产业发展迅速，竞争日趋激烈，设备陈旧、体制老化等问题逐渐突出。
与此同时，观光苗圃正以惊人的速度发展成为一种新型的农业生产模式，成为苗圃未来发展的主流。
在一些苗圃发达的地区，思维活跃的苗农借鉴了观光农业的发展经验，对自家的苗圃进行改造，改变经营内容及方向，因地制宜地开拓旅游休闲苗圃的形式，成为苗圃行业一个新的经济增长点。
在**、四川、广东、江苏等省都出现了观光游览苗圃的雏形。
这种苗圃经营形式有效的解决了苗圃行业现今面临各种的发展困境，使得苗圃产业又多了一条创新发展的道路。
苗木是园林绿化建设的物质基础。
园林绿化苗圃是繁殖和培育苗木的基地，是供应城市绿化用苗的后勤部。
其任务是运用先进的科学技术，在较短的时间内，以较低的成本，有计划的培育出城市园林绿化所需的各种类型的苗木。
观光游览苗圃是在传统苗圃的基础上借鉴农业观光园发展的成功经验发展起来的一种新型的现代苗圃经营类型。
它结合了传统苗圃的生产功能、公园的游览功能、植物园的科普教育功能和园艺市场的展示宣传及销售功能于一体，在生产苗木的同时充分利用生产性绿地的景观价值，在苗圃内开展观光旅游、休闲度假等活动的场所。
观光游览苗圃，是集科研、示范、观光、游览、休闲于一体的新型苗圃，是经济效益、生态效益和社会效益相结合的综合性产物。
观光游览苗圃将生态、休闲、科普有机地结合在一起。
同时，生态型、科普型、休闲型的观光游览苗圃的出现和存在，改变了传统苗圃的单一经营思想，客观地促进了旅游业和服务业的开发，有效地促进了城乡经济的快速发展。
因此，观光游览苗圃的规划建设是用破与立的方式而非传统的苗圃生产建设，以大自然为舞台，以传统为文化为内涵，以休闲、求知、观光、采摘等为载体，以城市—农田作为一个城市整体出发点，强调了与城市生活的对话，形成了“可览、可游、可居”的环境景观，构筑出了“城市—郊区—乡间—田野”的空间休闲体系。
观光游览苗圃除了主要的苗木生产功能外，其他主要的功能设置如下：
1、科技示范功能
观光游览苗圃虽有别于科技示范园，但也有能力具备示范功能，科技示范是观光游览苗圃的重要内容之一，引进新品种、新设施、新技术并运用到生产上进行充分展示，才能提高观光游览苗圃的科技内涵，增强园区的新颖性，才能让更多城市居民与参观者了解园林的发展和新的科技成果，提高园林行业及苗圃企业的知名度和实力。
2、科普教育功能
现代城市青少年由于生活和居住环境比较优越，学习比较紧张，没有机会接触农业，学校也没有
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