街道地块项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx

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绿地率

≥30%

用地性质

居住用地

三、四至关系

地块位于北部新区重庆EBD（生态商务区），与行政中心、金融中心、外事中心、新牌坊“富人区”相临。

重庆消防总队对面，城市快速干道双宁路段北侧与内环高速X立交相连，西面靠近金科天籁城，东面是“X丽景”楼盘和凤麟苑（经济适用房）、怡和小区。

地块属于四周临路，但是不靠近主干道。

周边区域现状：

第二章市场环境分析

一、北部新区区域解析

1、北部新区介绍

北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积136.6平方公里，是重庆中心城区难得的一片地势平缓开阔的大面积开发区。

北部新区于2000年12月18日设立，2001年4月25日挂牌成立，重庆市委、市政府决定把北部新区建成以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区，提出用10年时间在北部新区"

再造一年重庆工业"

，即北部新区加经开区、高新区在2010年实现工业总产值1500亿元（相当于2000年重庆市工业总产值）。

据了解，2006年，北部新区生产总值（GDP）达到87亿元，比2001年增长10.2倍；

工业总产值从2001年的7.3亿元迅速飙升到2006年的292亿元，增长39倍，年均增幅达109%；

固定资产投资总额从2001年的11亿元猛增到2006年的166亿元，增长15倍。

2001～2006年累计，北部新区固定资产投资总额已达到536亿元，其中基础设施建设投资254亿元；

北部新区的入库税金总额从2001年的0.83亿元迅速增长到2006年的35亿元，增长41倍，年均增长率达111.3%。

截至2006年底，北部新区历年累计引进项目达到686个，合同投资额598亿元，目前已开工、投产或营业项目共568个，开工投产率达到83%。

经过几年的开发建设，北部新区已基本形成"

3个1"

的发展格局：

"

1座汽车城"

，"

１个星系列百万方高新技术楼宇产业"

1条嘉陵江滨江景观带"

，目前，北部新区两园已由一个城郊乡镇区域变成一个新城区的雏形，奠定了在北部新区建设以高新技术为基础的现代产业基地、都市风貌展示区、都市发达经济圈核心增长极的布局构架。

2、北部新区发展规划

北部新区规划概况：

规划性质

以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区

用地规模

规划区总用地面积136.60平方公里，规划城市建设用地91.73平方公里，占总用地的67.15%

人口规模

规划人口规模为65万人

北部新区组团规划分布：

北部新区七大组团规划：

组团

主要功能

组团概况

X组团

商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区

北部新区的中心商务服务区。

规划城市建设用地18.72平方公里，人口20万人

大竹林组团

信息产业、软件产业、光电产业、生物工程

以发展信息软件为主、环境优美的现代产业区。

规划城市建设用地18.31平方公里，人口10万人

礼嘉组团

高新技术研发、高档社区

以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。

规划城市建设用地16.15平方公里，人口18万人

黄茅坪组团

现代制造业

以发展现代制造业为主的工业园区。

规划城市建设用地5.95平方公里，人口3.5万人

翠云组团

新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业

规划用地11.3平方公里，人口6万人，组团内规划有新材料产业区和部分生物工程和新医药产业园

鸳鸯组团

服务业、高档社区

以发展为翠云组团、金山组团服务的第三产业。

规划城市建设用地11.69平方公里，人口10万人

金山组团

出口加工业、现代物流

包括出口加工区、寸滩港地区。

规划城市建设用地9.53平方公里，人口1.5万人

二、北部新区高新园区解析

1、园区介绍

北部新区高新园区位于北部新区南部，面积约50平方公里，包括X组团和大竹林组团，是重庆高新区最新最大的产业拓展区，于2001年4月正式启动，被称为“重庆EBD”（生态技术商务区）。

该园区重点发展电子信息、生物医药和食品仪表等三大主导产业，集团建设重庆光电产业、重庆智能仪器仪表产业、重庆生物医药产业和重庆软件产业等四大产业基地。

园区内还规划布局了未来新重庆的中央商务区、使领馆区、居住新区以及交通、通信枢纽。

X组团：

建设成为以光电和生物医药产业，以及商务办公、商档社区为主，具有山水园林特色、环境优美的现代化高新技术产业。

大竹林组团：

建设成为以软件和仪器仪表产业，以及休闲旅游为主，具有山水园林特色、环境优美的现代高新技术产业区。

2、居住环境

（1）、人均绿地面积64.8平方米

北部新区高新园区总面积约50平方公里，城市规划建设用地约39.21平方公里，其余为生态绿地、林地及水域等，占总用地的20.06%。

在城市规划建设用地中，绿地面积927.13公顷（其中公园绿地515.23公顷），占总规划用地的23.65%（其中公园绿地占13.14%）。

高新区规划总人口为30万人，按照高新园绿地系统建设指标规划，到2015年，高新园人均公共绿地15平方米，人均绿地面积64.8平方米。

（2）、休闲配套

区域内有环境幽雅、绿树成荫的柏林公园，花果瓢香、绿茵如毯的照母山植物园及古木峰公园境内的的天然绿肺；

方尖碑、X民俗文化村、玲珑宝塔坐落其间，充分展示了X的人文历史；

金科天籁城小区的进驻，金科盛宴十二坊餐饮一条街也随之形成，不仅吸引了大量来自四面八方的优秀人才的居住和中外客人参观，因此也提高当地房地产开发水平的提高，为此也起到了积极的推动作用。

（3）、居住规划

北部新园高新园规划居住用地约占总建设用地的25%，各种高品质的住宅小区错落有致地分布在辖区内，目前已竣工的住宅规模约250万平方米。

截止2005年12月底园区土地供应基本情况：

类别

合计

（公顷）

建设用地（公顷）

非城市建设用地

小计

产业

用地

居住

公共设施用地

交通

市政

设施

其它（绿化用地、水面）

4834.43

3921.07

775.93

893.91

352.67

874.98

80.5

943.08

913.36

所占比例

100%

81.11%

16.05%

18.49%

7.29%

18.10%

1.67%

19.50%

18.89%

（4）、完善的交通网络

北部新区高新园城市市政道路总长288.6公里（未含高速公路23.3公里）（五条“金”系列主干道总长36.5公里，X组团道路总长106.1公里，大竹林组团总长100公里、火车北站片区道路总长46公里），已经建成道路58.3公里（五条“金”系列主干道已建成通车6.5公里），目前正在实施的道路长35公里，预计2010年前，高新园区将完成该区域全部道路建设。

三、北部新区高新园区楼宇工业分析

楼宇工业作为现代都市型工业的新形态，具有占地少、税源稳、效益好等优势，可以解决土地资源紧缺与产业发展的矛盾。

北部新区高新园区结合自身发展优势和特点，大力发展楼宇工业。

目前，该区域七座“星”系列商务大厦和总部基地已投入使用，据官方信息，已经有近百万平米的商务楼投入市场，可以满足1000家以上科技型中小企业办公、生产需要，目前其使用率平均达到了76%。

据了解，北部新区2007年将继续扩大楼宇产业，挖掘土地价值。

实施高新园中心区拓展区、总部基地等项目63万㎡，到2007年年底形成150万㎡规模。

并于今年下半年全面开工建设"

太阳座"

、"

土星"

科技孵化楼。

还将规划新的系列科技孵化楼，将楼宇产业"

十一五"

规划由200万㎡提高到250万㎡。

上述楼宇工业的大力发展，产业人员的大量入驻，必然会带动区域内房地产市场的发展，及促进住房供应结构的调整。

第三章区域房地产市场分析

一、区域房地产概况

总述：

凭借得天独厚的自然资源、基础设施、市政配套、产业优势等条件，北部新区高新园区的房地产市场自2002年开始，便飞速发展，相继出现了以龙湖·

香樟林别墅、比华利豪园、金科·

天籁城、金科·

天湖美镇、棕榈泉国际花园、协信TOWN城、龙湖·

水晶郦城等中高档房地产项目，成为名符其实的“富人区”，纵观该区域房地产市场，存在着“中间小、两头大”的现象，即以上述为代表的中高档项目和以安置房和其它小项目为代表的中低端项目为主，从区域目前项目开发和土地供应来看，房地产项目销售态势较好。

区域管辖内主要房地产项目

保利香槟花园、鲁能星城（部分）、北岸新洲、比华利豪园、财富中心、大众·

御湖苑、上丁企业公园、枫林秀水、锋尚星空、加新花园、加新·

仁和欣座、金科东方王榭、金科·

天湖美镇、金科·

天籁城、劲力·

五星城、龙湖·

水晶郦城、南极·

凤麟苑、荣鼎国际、协信TOWN城、中兴渝景苑、棕榈泉国际花园。

1、高新园区2006年商品房市场分析

单位：

万㎡、元/建筑㎡

2006年3月-2007年3月北部新区高新园商品房成交情况

分析：

⑴、高新园区商品房销售面积分析

从上表数据可以看出，2006年3月至2007年3月，北部新区高新园区商品房成交面积94.76万㎡，其中住宅成交比重较大，达93.06%，非住宅成交面积仅为6.58万㎡，表现出该区域以住宅供应为主和商业配套不足的现状，区域生活配套还有待于随着人流的增加及商业等相关配套的投入而成熟。

⑵、住宅成交平均面积分析

从区域供应户型来分析，2006年3月至2007年3月期间，以60-80㎡的户型供应为主，这部分户型多为园区内的拆迁安置房及部分小户型社区，另一部分户型供应以100-120㎡为主，这源于保利·

香槟花园、尚源印象、劲力·

五星城等项目的大面积放量。

从销售情况来看，成交的多为120-150㎡区间的住宅，这多是高档产品的继续消化过程，而从普通住宅的交易情况来看，80-100㎡的二房和100-120㎡的三房销售也比较理想。

⑶、住宅销售价格

从上表可以看出，受金科·

天湖美镇、东方王榭、棕榈泉国际花园、协信TOWN城等高端项目的影响，该区域住宅销售价格一直保持建筑面积3000-3200元/㎡的高价运行，并逐渐呈上升的趋势，高端项目的成功销售和区域优势的凸现，也拉升了普通住宅的售价。

二、北部新区高新园07年一季度房地产市场分析

2007年一季度北部新区高新园区房地产市场总体情况是：

房地产开发规模较去年同期有所上升；

市场成交量有所增加；

房地产市场竞争相对平和；

房价稳中有升。

1、房地产市场供应情况分析

⑴、土地供应

优化土地供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障房地产市场健康发展的重要措施。

本季度北部新区高新园区共协议出让宗地5宗，面积为43公顷；

挂牌出让土地6宗，面积为42公顷；

行政划拨6宗，面积31公顷。

供应情况与上一季度基本持平，较去年同期相比增幅较大。

⑵、预售许可登记

本季度北部新区高新园区共进行商品房预售许可登记21幢，1486户，总面积为13.88万平方米。

和去年同期相比有所下降，近年来北部新区高新园区的商品房新增幅度一直保持着一个良好稳定的发展态势，竞争也相对平和，供需基本保持平衡，目前商品房累计可售面积约为127.98万平方米。

2、房地产销售情况分析

⑴、购房需求面积的选择