长运房地产开发项目策划设计结构设计Word格式.docx

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东：

≥10米南：

≥4米

西：

≥3米北：

≥5米

1.1.2项目周边配套

坐拥繁华地带，处在商业及休闲中心地段，周边生活配套非常成熟，十分钟即可享受周围商圈的商业配套，包括大南门商圈，银泰商圈，置信名品城商圈；

生活休闲中心包括北面的公园，南面的白鹿洲公园，西面的马鞍池公园，不超过10分钟的路程被生态公园包围；

以及周边的教育科技配套，学院路上有附二医院，其他还有城南小学，十二中学等。

长运地块的位置可谓众星捧月。

图1-1

1.2项目的必要性

优越的地理位置，房开公司致力打造的精品住房项目，在火热的房地产市场中，拥有良好的购买力，提升整个住房品质的新高度。

在此之前类似的高档项目如外滩国际公馆、中瑞-曼哈顿、金色尚品、中央公馆、华府天地、铂金府邸、东南-嘉一国际等项目都取得非常好的市场效果，如今把长运地块再次打造成超越这些项目的超级精品项目，整个市场值得期待。

2房地产市场分析

2.12010上半年全国房地产市场分析

2.1.1房地产开发投资保持高位

　　上半年国经济继续增长，房地产投资保持高位。

前六个月全国完成房地产开发投资1，9747亿元，比上年同期增长38.1%。

其中，6月房地产开发完成投资5，830亿元，环比5月增加1，845亿元，同比去年6月增长46.3%。

分地区来看，除外，上半年全国各省或市都实现了房地产开发投资额同比上涨，其中，涨幅最大的包括78.9%、广西63%和60.4%。

同时，上半年全国房屋新开工面积持续增长，为8.05亿平方米，同比增长67.9%。

图2-1

图2-2

2.1.2土地市场

　　监测显示，2010年上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20，335.8万平方米，同比增加100%。

从月度分布来看，除了2月受春节和4月受土地供应计划出台之前暂停土地出让因素影响，供应量有所回落外，其他月份供应量持续增长。

6月，全国103个城市共推出住宅用地3，152.4万平方米，与上月基本持平，同比增加35%。

　　2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价为1，863元/平方米，环比2009年下半年下降9%。

从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段，6月份随着上海、、等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在1600-2000元/平方米之间，低于2009年下半年的价格水平。

　　新政出台后，导致土地市场交易一度受挫。

调控政策不断出台，影响了开发商的拿地策略，从而在一定围导致土地流拍。

5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。

尽管没有列出明确的清算时间表，但一旦开始清算将在一定程度上对开发商当期利润和现金流形成较大压力，也将对土地市场交易造成一定的冲击。

2.1.3商品房交易

　　2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比前五个月回落7.1个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。

分地区来看，上半年商品房销售面积同比涨幅最大的包括121.7%、68.8%和61.4%；

而同比出现下跌的包括-71.3%、上海-35.8%、北京-31.5%、-12.4%、-3.2%和-2.8%。

图2-3

　　2010年前四个月，全国商品住宅销售价格的同比增速呈现逐月加快的趋势，但新政出台后的5月和6月，增速开始出现明显减缓的态势。

分地区来看，6月70个大中城市中的新建住宅销售价格同比均为上涨，其中涨幅最大的包括63.8%、58.5%和北京21.5%。

分月来看，价格已呈现回落趋势，6月一二线城市的住宅价格环比5月开始出现下跌。

2.1.4市场发展前景

2010年上半年反映宏观经济的同步指标显示当前我国经济势头依然良好，但一些不确定因素越来越影响到对未来经济发展的预期。

从外围经济来看，次贷危机的影响还未完全消除，欧洲主权债务危机又冲击欧洲经济及欧元价值，使欧盟经济体复苏面临着巨大的不确定性，对我国经济的负面影响亦不容忽视。

人民币对欧元大幅升值，给产品出口欧洲造成较大的成本压力，加之欧洲进口商获得贸易信贷能力下降等因素影响，都将对中国出口的持续恢复构成阻力。

　　统计局最新发布的经济数据显示，2010年第二季度全国GDP增速为10.3%，较第一季度的11.9%出现下滑；

同时公布的6月份CPI、PPI、工业增加值等各项经济指标均出现同比回落。

除受到欧洲债务危机拖累的外贸出口外，国经济结构调整，淘汰落后产能必将在短期直接影响经济增长；

而在上一轮抵抗经济危机中功不可没的固定资产投资也极有可能在房地产调控中伴随房地产行业投资增速的减缓而下降。

在各方因素的影响下，国通货膨胀压力以及经济增长放缓的风险依然存在。

　　5月国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》的发布、国务院批转发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中明确“逐步推进房产税改革”，都成为了楼市调控持续的有力佐证。

但稍加留意，不难发现此番提出的虽然是此前最令房地产行业色变的“土地增值税清算”和“房产税”，但政策的出台并没有预想中来的猛烈：

自从2006年国家税务总局强调对土地增值税进行清算后，具体执行层面始终存在空间，而各地执行力度也并未受到严格监督，《通知》的发布显然是对此前政策的补充说明，现阶段于市场而言是对持续调控决心的低调表态，而其长远意义则在于对现有税种执行标准的完善，但具体效果仍有赖于执行的力度。

至于“房产税”，尽管全面展开还存在这样那样的问题和阻碍，但明确的纳入国家层面，令讨论多年的住房保有环节征税成为可能，其重要意义也在于中长期抑制房地产投机、投资需求从而规避房价大起大落，而另一方面也有望成为解决地方“土地财政”的突破口之一；

其当下出台的积极作用仍在于表达政府调控楼市的决心并未因外围环境的变化而动摇，且对于市场中投资投机性需求的威慑也将不容小视。

而针对此番调控中对市场影响最大的信贷政策是否有松动的疑问，7月12日住房和城乡建设部、银监会、国资委三部委分别重申将继续贯彻国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策措施，严格执行差别化的信贷政策。

这也预示了在房价回落没有达到预期的情况下，调控政策将继续发挥对房地产市场的影响。

　　如此看来，既要维持楼市调整的阶段性成果，又要避免用力过猛，那么着眼于楼市中长期健康稳定发展的政策措施或将成为后续调控的主流。

由于继续出台临时性的打压政策可能性不大，而官方“坚决贯彻楼市调控”的一再表态也可以成为短期政策不会放松的依据。

至于纳入国家经济改革层面的“房产税”的重要意义也在于中长期抑制房地产投机、投资需求从而规避房价大起大落；

保障性住房的推进短期虽然不能快速有效的影响市场，但有利于房地产市场的长期稳定发展。

随着调控政策的落实，当前市场土地供应的加大、楼市供不应求的情况将有望一定程度得到缓解，房价继续上涨预期受到遏制，投机性需求被有效抑制甚至离场。

当前市场的量跌价滞一方面表明了开发商在当前并没有面临大的资金压力，因而也没有降价销售的动力。

从年中一手市场的反应来看，尽管多数开发商在资金状况允许的情况下少有对存量供应整体打折促销的情况，但新开楼盘已经纷纷调低价格预期，多数新推出的楼盘价格已经出现回落，二手房也出现了议价空间。

另一方面，从购房者的角度来看，尽管不同地区已经呈现不同程度的价格调整，但由于仍然处于观望期的开发商放缓了推盘力度，市场上新盘推出体量较小，其价格调整并没有给到消费者整体价格明显下降感觉。

由于房价下跌趋势没有形成，或者下跌预期不明朗，购房者持币观望的不在少数，导致当前市场需求释放缓慢。

展望下半年的楼市走向，官方的明确表态否定了下半年楼市调控政策出现松动的可能性，也使得开发企业想维持较高价格水平度过此轮调整周期的预期落空。

而从上半年整体房地产市场的状况来看，受经济增长的推动，房地产开发投资并没有因为楼市调控政策出现明显萎缩，而是继续保持高位运行，这也意味着后续供应将加大；

另一方面，政府加大保障性住房供应的长期导向也将分流一部分的住房需求。

在未来整体市场供应增加的情况下，开发商除了要面对由此而来的市场竞争和资金压力，还将面临前期的库存压力。

因此预计下半年，开发企业将无法继续保持观望的态度，在目前住宅销售价格已出现松动的局面下，接下来开发企业进一步调整价格以加快存量供应消化将成为打破买卖市场低迷的局面的关键因素。

已经开启的价格调整将会继续，新盘价格的下调的局面会更加明显。

而在价格调整到位的情况下，刚性需求才有望再度活跃，届时市场买卖双方僵持的局面有望被打破。

2.2房地产状况

2.2.12009年房地产市场回顾

（1）土地市场运行情况

2009年土地投放严重不足。

2009年全年土地出让规模不到450亩，较2006年的1061.64亩和2008年的537.29都要低，许多原计划在今年出来的土地最终因各种因素未能如期投放市场。

表2-1

2005-2009年市区土地出让数量比较表

年份

2005

2006

2007

2008

2009

土地出让面积（亩）

335.89

1061.64

298.7

537.29

437.91

建筑规模（万平方米）

39.4605

159.5623

53.7517

65.2883

78.9504

宗地数量

14

29

9

8

28

平均宗地面积（亩）

23.99

36.61

33.18

67.16

15.64

平均容积率

1.762

2.254

2.84

1.823

2.704

出让金总额（亿元）

16.2057

87.8350

37.6395

35.5444

59.3481

平均地价（万/亩）

482.47

827.35

1260.01

661.55

1355.258

平均楼面地价（元/㎡）

5044.82

5504.75

6637.13

5444

7517

起始价（亿元）

14.52858

61.7428

20.0971

23.4771

34.00419

中标价高出起价

11.54%

42.25%

87.28%

51.40%

74.53%

宗地规模偏小今年平均宗地规模少得可怜，只有15.64亩/宗。

与2008年的67.16亩/宗相比，只有约1/4。

按今年平均容积率2.704计算，今年出让的土地平均建筑规模约为2.8万平方米，过于偏小。

宗地平均容积率上升今年出让的土地容积率较去年有所上升，达到2.704。

2005年至今，平均容积率基本呈上升趋势，只有2008年特例，主要是因为08年出让的地块除庄头和瓯海大道A、B地块以外其他地块都是市郊地块，土地的容积率普遍都不高。

中标价超起始价之比降低

2009年出让土地的中标价高出起价74.53%，低于2006年以来的各年数据。

今年市区的土地中标价高出起价的比值一再降低，一方面是因为今年出让的土地中，只有11块土地是有包含住宅性质用地，而且位置较为偏远。

另一方面是由于开发商对住宅用地外土地开发显得信心不足。

（2）商品房市场运行情况

全年商品房市场供需两旺。

2009年市区