望京地区区域市调报告可行性研究报告可编辑文档格式.docx

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其道，更符合买房人的利益，这实际上降低了买房成本，放大了需求。

（三）政策面对北京房地产市场的影响分析

1、121文件影响

央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，对整个

房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产

企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方

式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。

2、国务院18号文件

国务院下发的18号文件正式提出“房地产业已经成为国民经济

的支柱产业”。

说明政府要继续推动房地产的消费，促进房地产业的健

康发展决心和信心。

（四）本市房地产各项经济指标

2003年1－7月，全市商品住宅建设完成投资278．6亿元，其中31．9亿元

用于经济适用住房建设。

商品住宅开复工面积累计达到4659万平方米，比上年同

期增加713万平方米，增长18．1％。

经济适用住房开复工面积600万平方米，

为全部商品住宅开复工面积的12．9％，比上年同期增加150万平方米，同比增

长25．1％。

2003年8月份房屋销售总数为16956套，总面积为180万余平方米，销售总

金额103.2亿元人民币。

其中：

商品房预售总数为11753套，销售面积为135.5万平方米，销售总金额88.4

亿元人民币，均价为每平方米6521元人民币。

经济适用住宅预售总数为2131套，销售面积为19.5万平方米，销售总金额

7.3亿元人民币，均价为每平方米3738元人民币。

销量较7月份相比，本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比7月份上

升10%左右。

经济适用房各项指标较7月份上升25%到45%。



各项数据表明：

目前北京市房地产市场依然供需两旺。

二、北京市住宅市场趋势

1、“非典”过后健康住宅多受青睐，低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮

点。

2、小户型走势强劲。

100平米内的一居、二居产品依然畅销。

3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。

4、小区的功能配套越来越受重视。

5、地段、概念逐渐弱化，同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。

三、竞争个案分析

（一）宝星园

一、环境分析

本案位于北京市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口（望京A3区）内，紧邻京顺

路、机场高速路。

（一）区位环境分析：

望京地区是北京市继方庄之后又一开发的住宅区，主要由

北京城市开发公司开发为主，前期的望京花园等项目都已开发完成，现该

地区综合配套经过多年开发已经十分成熟，又有第四使馆区在此建立，使

这一地区具有国际生活品味。

（二）小区内部环境分析：

内部园林设计以水景为主，植被错落有致，绿化率达

到35%。

二、产品分析

（一）建筑规模：

本案规划建筑面积40万平方米，分三期开发完成，一期建筑面

积15万平方米，二期、三期待定。

２００１年５月开盘，2005年开发全

部完成。

（二）建筑形态：

（1）蝶形塔楼6栋，2栋18层，2栋23层，2栋25层。

（2）一梯六户

（3）首层大堂挑空。

（三）外立面：

（1）6层以上高档外墙涂料，

（2）1—6层配高级墙面砖

（四）户型配比：

户型面积（m2）套数比例

二居１０６２６４３３％

三居１２２７２３３％

１２６１９２

四居１６５２６４３３％

１８８４

跃层

２５１８

１％

（五）配套设施：

１、会所：

水疗休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房

２、教育配套：

借助周边设施

３、商业配套：

（六）车位配比：

１．５：

１

（七）容积率：

3.3

（八）无精神堡垒

三、价格分析

（一）价格范围：

5100/M2---6900/M2

（二）主力总价范围：

６４万――８０万

户型面积（m2）均价总价

二居（毛坯）１０６6650704，790

二居（精装）１０６

１２２（精

装）

6300768600

三居

１２６（毛

坯）

5800730800

四居１６５

１８８

２５１

其他费用：

物业费：

2.8/M2

车位费：

350/月

会所通用费：

200/月

四、客源分析

（1）、月收入在6000元以上CBD工作的白领夫妻。

（2）、私营业主

（3）、港台、韩国等外籍人士

七、利多利空分析

优势劣势

物业管理IC卡

门禁系统、闭路

电视监控系统

首层大堂挑空、

舒适大气

容积率高3.3

规划中地小学与

幼儿园建在一起

有干扰

亲水乐园

车位比例高，可

租可售

绿化率只有35％

规划的小区是围

合建筑全部邻

街，环境嘈杂

休闲娱乐配套

多样：

水疗、乒

乓球、健身房等

首层大堂播放

背景音乐，舒适

放松

二居价格高

三居、四居的书

房面积只有6平

米

紧邻高速公路、

驾车出行方便

户型多样可选

择余地大

开发周期长2001

年开盘，2005年

竣工

外飘窗

会所已经投入

使用，咖啡屋、

健身中心等

楼间距小

明厨、明卫

具有小型儿童

乐园

一期周围是二

期、三期工地，

环境差

Vod视频可收

CNN、BBC等

外立面颜色时

尚

小区周围没有公

交车

户型、精装毛坯金牌物业管理：

2001年开盘至今

可选择余地大中海物业二期没有动工，

开发实力值得怀

疑

观景阳台

全部地下车库

实现人车分流

小区没有商业配

套

每户赠送燃气

炉，用来提供

24小时热水、

冬季取暖

现房发售，说服

力强

八、销售分析

（一）售楼处引导分析

1、路旗指引：

京顺路大山子出口至本案售楼处设路旗

2、路牌指引：

小区北面宏泰街路口设路牌

（二）售楼处装修风格：

现代时尚设计风格，内有中空小花园，温馨舒适

（三）销售道具：

沙盘、户型平面模型、桌椅4套、沙发3套

（四）销售策略：

（1）打折：

一次性付款95折，商贷98折

（2）抽奖：

周末售楼处现场抽取苹果电脑

（二）慧谷阳光

本案位于北京市朝阳区望京地区，京顺路及首都高速机场西侧、北侧紧邻北小河，

东南侧为第四使馆区。

一、环境分析

（一）小区环境分析：

该项目绿化率达35%，园林内有中央水景、荷花池、开放

的绿地，周围是住宅区。

（一）、建筑规模：

占地面积6.2公顷，总建筑面积17万平米。

（二）、建筑形态：

毛坯房、纯板楼层数是9-16。

外立面：

高级涂料

（三）、建筑工期：

共二期、开盘时间：

一期2002年6月，

二期2003年8月2日

入住时间：

2003.10/2005.3

（四）、户型配比：

40

50一居

60

二居90-99

108

三居128主力户型

137

140

四居148

150

200

跃层84主力户型

100

160

（五）、配套设施：

有会所、地下车场

三、价格分析

（一）、价格范围：

5700-6400

（二）、主力总价范围：

487200、742400

地上150-300（租）

地下400（租）

供热费：

19/平米

四、媒体分析

北京青年报、楼市、广播

五、客源分析

（1）、月收入8000-20000的白领，自由置业者，韩国人，中央美院的学生

（2）、二次置业着

六、去化分析

一期销售率85%，二期刚刚开盘

该区域住宅密

集生活氛围重

有开放的绿地价格高

望京地区社区

成熟适合居住

保安严格大户型少

使用率高

公共部分精装

修

邻路的都是好户

型

交通发达

电梯24小时运

行

北面的河没有治

理

周遍配套齐全密度高

纯板楼南北通

透

有半封闭阳台不

安全

有荷花池和水

景

小区内没有配套

外立面黄色涂

料时尚高档

东侧是农村景色

不好

有宠物沙滩

南面有高楼影响

采光

进深小10.8

1、路旗指引：

有

2、看板指引：

售楼处外有大型看板

普通，约100平米。

有沙盘、接待处一人，5套桌椅。

（三）银领国际

本案位于北京市朝阳区望京住宅区，距西侧轻轨望京西站约1000米，东邻望京

西路。

北面为世安望京家园。

小区环境分析：

规划中有喷泉、绿化率为32%，西侧为望京综合市场，东、北面

为住宅区，南面为市政路。

占地面积5.64公顷，总建筑面积22.5万平米。

毛坯房、板塔结合，6栋塔楼、均为25层；

3栋板楼分别为

16和21层

4层以下为灰色瓷砖，以上为浅灰色高档涂料

共一期、开盘时间：

2003年8月13日，

2003年12月26日

（六）、户