望京地区区域市调报告可行性研究报告可编辑文档格式.docx

1、其道，更符合买房人的利益，这实际上降低了买房成本，放大了需求。（三） 政策面对北京房地产市场的影响分析 1、121 文件影响 央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。2、国务院18 号文件 国务院 下发的18 号文件正式提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。说明政府要继续推动房地产的消费，促进房地产业的健康发展决心和信心。（四）本市房地产各项经济指标 2003 年17 月，全市商品住宅建设完成投资2786

2、 亿元，其中319 亿元用于经济适用住房建设。商品住宅开复工面积累计达到4659 万平方米，比上年同期增加713 万平方米，增长181。经济适用住房开复工面积600 万平方米， 为全部商品住宅开复工面积的129，比上年同期增加150 万平方米，同比增长251。2003 年8 月份房屋销售总数为16956 套，总面积为180 万余平方米，销售总金额103.2 亿元人民币。其中：商品房预售总数为11753 套，销售面积为135.5 万平方米，销售总金额88.4 亿元人民币，均价为每平方米6521 元人民币。经济适用住宅预售总数为2131 套，销售面积为19.5 万平方米，销售总金额7.3 亿元人民

3、币，均价为每平方米3738 元人民币。销量较7 月份相比，本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比7 月份上升10%左右。经济适用房各项指标较7 月份上升25%到45%。 各项数据表明：目前北京市房地产市场依然供需两旺。二、 北京市住宅市场趋势 1、“非典”过后健康住宅多受青睐，低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮点。2、小户型走势强劲。100 平米内的一居、二居产品依然畅销。3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。4、小区的功能配套越来越受重视。5、地段、概念逐渐弱化，同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。三、 竞争个案分析 （一）宝星园 一、 环境分析 本案位于北京市朝阳区望京东

4、北部京顺路大山子出口（望京A3 区）内，紧邻京顺路、机场高速路。（一）区位环境分析：望京地区是北京市继方庄之后又一开发的住宅区，主要由北京城市开发公司开发为主，前期的望京花园等项目都已开发完成，现该地区综合配套经过多年开发已经十分成熟，又有第四使馆区在此建立，使这一地区具有国际生活品味。（二）小区内部环境分析：内部园林设计以水景为主，植被错落有致，绿化率达到35%。二、 产品分析 （一）建筑规模：本案规划建筑面积40 万平方米，分三期开发完成，一期建筑面积15 万平方米，二期、三期待定。年月开盘，2005 年开发全部完成。（二）建筑形态：（1）蝶形塔楼6 栋，2 栋18 层，2 栋23 层，2

5、 栋25 层。（2）一梯六户 （3）首层大堂挑空。（三）外立面：（1）6 层以上高档外墙涂料， （2）16 层配高级墙面砖 （四）户型配比：户型 面积（m2） 套数 比例 二居 三居 四居 跃层 （五）配套设施：、会所：水疗休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房 、教育配套：借助周边设施 、商业配套：（六）车位配比： （七）容积率：3.3 （八）无精神堡垒 三、 价格分析 （一）价格范围：5100/M2-6900/M2 （二）主力总价范围：万万 户型 面积（m2） 均价 总价 二居（毛坯） 6650 704，790 二居（精装） （精装） 6300 768600 三居 （毛坯） 5800 7308

6、00 四居 其他费用：物业费：2.8/M2 车位费：350/月 会所通用费：200/月 四、 客源分析 （1）、月收入在6000 元以上CBD 工作的白领夫妻。（2）、私营业主 （3）、港台、韩国等外籍人士 七、利多利空分析 优势 劣势 物业管理IC 卡门禁系统、闭路电视监控系统 首层大堂挑空、舒适大气 容积率高3.3 规划中地小学与幼儿园建在一起有干扰 亲水乐园 车位比例高，可租可售 绿化率只有35 规划的小区是围合建筑全部邻街，环境嘈杂 休闲娱乐配套多样：水疗、乒乓球、健身房等 首层大堂播放背景音乐，舒适放松 二居价格高 三居、四居的书房面积只有6 平米 紧邻高速公路、驾车出行方便 户型多

7、样可选择余地大 开发周期长2001 年开盘，2005 年竣工 外飘窗 会所已经投入使用，咖啡屋、健身中心等 楼间距小 明厨、明卫 具有小型儿童乐园 一期周围是二期、三期工地， 环境差 Vod 视频可收CNN、BBC 等 外立面颜色时尚 小区周围没有公交车 户型、精装毛坯金牌物业管理： 2001 年开盘至今 可选择余地大 中海物业 二期没有动工， 开发实力值得怀疑 观景阳台 全部地下车库实现人车分流 小区没有商业配套 每户赠送燃气炉，用来提供24 小时热水、冬季取暖 现房发售，说服力强 八、销售分析 （一）售楼处引导分析 1、 路旗指引：京顺路大山子出口至本案售楼处设路旗 2、 路牌指引：小区北

8、面宏泰街路口设路牌 （二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格，内有中空小花园，温馨舒适 （三）销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4 套、沙发3 套 （四）销售策略：（1）打折：一次性付款95 折，商贷98 折 （2）抽奖：周末售楼处现场抽取苹果电脑 （二）慧谷阳光 本案位于北京市朝阳区望京地区，京顺路及首都高速机场西侧、北侧紧邻北小河， 东南侧为第四使馆区。一、环境分析 （一）小区环境分析：该项目绿化率达35%，园林内有中央水景、荷花池、开放的绿地，周围是住宅区。（一）、建筑规模：占地面积6.2 公顷，总建筑面积17 万平米。（二）、建筑形态：毛坯房、纯板楼层数是9-16。外立面：高级涂料 （三

9、）、建筑工期：共二期、开盘时间：一期2002 年6 月， 二期2003 年8 月2 日 入住时间： 2003.10/2005.3 （四）、户型配比：40 50 一居 60 二居 90-99 108 三居 128 主力户型 137 140 四居 148 150 200 跃层 84 主力户型 100 160 （五）、配套设施：有会所、地下车场 三、价格分析 （一）、价格范围：5700-6400 （二）、主力总价范围：487200、742400 地上150-300（租） 地下400（租） 供热费：19/平米 四、媒体分析 北京青年报、楼市、广播 五、客源分析 （1）、月收入8000-20000 的白

10、领，自由置业者，韩国人，中央美院的学生 （2）、二次置业着 六、去化分析 一期销售率85%，二期刚刚开盘 该区域住宅密集生活氛围重 有开放的绿地 价格高 望京地区社区成熟适合居住 保安严格 大户型少 使用率高 公共部分精装修 邻路的都是好户型 交通发达 电梯24 小时运行 北面的河没有治理 周遍配套齐全 密度高 纯板楼南北通透 有半封闭阳台不安全 有荷花池和水景 小区内没有配套 外立面黄色涂料时尚高档 东侧是农村景色不好 有宠物沙滩 南面有高楼影响采光 进深小10. 8 1、路旗指引：有 2、看板指引：售楼处外有大型看板 普通，约100 平米。有沙盘、接待处一人，5 套桌椅。（三）银领国际 本案位于北京市朝阳区望京住宅区，距西侧轻轨望京西站约1000 米，东邻望京西路。北面为世安望京家园。小区环境分析：规划中有喷泉、绿化率为32%，西侧为望京综合市场，东、北面为住宅区，南面为市政路。占地面积5.64 公顷，总建筑面积22.5 万平米。毛坯房、板塔结合，6 栋塔楼、均为25 层；3 栋板楼分别为16 和21 层 4 层以下为灰色瓷砖，以上为浅灰色高档涂料 共一期、开盘时间：2003 年8 月13 日， 2003 年12 月26 日 （六）、户