年上半年四川省房地产估价师《制度与政策》建设单位的质量责任和义务考试题Word格式.docx
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A．高于
B．低于
C．等于
D．条件不足，无法确定
4、在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格称为__。
A．基准地价
B．标定地价
C．宗地价格
D．路线价格
5、房地产保险中，下列不属于建筑工程一切险除外责任的是。
因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失
不可预料的、被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件
自然磨损等造成保险财产自身的损失和费用
施工用机械、设备、装置失灵造成的本身损失
6、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8％。
该房地产的价格为万元。
695．83
681．25
715．83
718．75
工业用地的监测点评估价格
7、__就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。
A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权移动平均法
D．指数平滑法
8、人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由参照评估价确定。
委托人
人民法院
拍卖师
竞买人
9、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为__。
A．设计寿命
B．经济寿命
C．法定寿命
D．自然寿命
10、乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为。
（2007年试题）
绿地率
容积率
建筑密度
住宅和商业用地的面积
11、消费倾向是。
人们的实际收入在消费的支出中所占的比重
人们用于消费的支出在社会消费支出中所占的比重
人们用于消费的支出在实际收入中所占的比重
人们用于消费的支出在社会平均收入中所占的比重
12、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。
现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。
运用四三二一法则，地块乙的总地价为万元。
65.4
81.8
87.2
109.0
13、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；
市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；
运营费用率为租金收入的25%；
该类房地产的报酬率为10%。
该商铺的价值为__万元。
A．521
B．533
C．695
D．711
14、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为__预算价格。
A．单项工程
B．单位工程
C．分部工程
D．分项工程
15、利用__，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。
A．移动平均法
B．指数平滑法
C．加权指数法
D．移动平滑法
16、某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；
地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。
该宗房地产的现时单一价为元／㎡。
1200
1250
1270
1800
17、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡。
若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，该幢房地产目前的价格应为元／㎡。
4400
4409
4445
4455
18、经济适用住房价格。
由市（县）人民政府制定
实行市场调节价
由房地产开发商定价
由政府限定销售价格
19、某个国家2000～2004年的基尼系数分别为0.32、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以推断__。
A．该国家的居民收入分配趋于平均化
B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势
D．该国家的国民收入呈现出上升的趋势
20、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10％，则该宗房地产的收益价格接近于。
147万元
148万元
149万元
150万元
21、在房地产定价方法中，名牌策略属于__。
A．成本加成定价法
B．目标定价法
C．认知价值定价法
D．领导定价法
22、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。
5
10
15
30
房地产估价机构必须加盖公章
23、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为__名以上。
A．3
B．5
C．8
D．15
24、下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是。
担保是个人贷款担保方式的一种补充
住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保
住房置业担保实行保证方式和反担保方式
住房置业担保机构不承担连带责任
25、城市分区规划由__审批。
A．市规划行政主管部门
B．市人民政府
C．市人大常委会
D．省人大常委会
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；
少选，所选的每个选项得0.5分）
1、细分市场评价主要涉及等三个方面的评价。
细分市场的可衡量性
细分市场的规模和发展前景
细分市场的差异性大小
企业的目标和资源
细分市场结构的吸引力
2、某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率__。
A．等于20%
B．大于等于20%
C．小于20%
D．小于等于20%
3、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。
A．23.80%
B．20.23%
C．19.70%
D．18.96%
4、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过__来实现。
A．充公权
B．管制权
C．征税权
D．征收权
E．出让权
5、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。
估价资料归档主要有以下作用（）。
A．有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平
B．有助于解决日后可能发生的估价纠纷
C．有助于保持估价机构工作的连续性
D．有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核
E．可以为日后的估价提供参考
6、权益状况比较、调整的主要内容包括__。
A．土地使用年限
B．土地出让方式
C．城市规划限制条件
D．楼层、朝向
E．公共设施完备程度
7、对同一宗房地产而言，__。
A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧
B．建筑物价格=房地价格-土地价格
C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧
D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧
8、关于房地产价格中的房价与地价的关系是__。
A．相互影响论
B．相互补充论
C．相互制约论
D．需求带动论
E．成本决定论
9、属于房地产估价机构业务监管的是。
业务承揽
监管措施
行政处罚
业务转让
异地执业
10、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目投资效益影响的程度，是分析的目的．（2002年试题）
盈亏平衡
敏感性
风险
概率
借款合同
11、假设开发法的原理依据与__相同，是预期原理。
A．收益法
B．经济法
C．权益法
D．成本法
12、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。
A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B．待开发房地产建设发包日期
C．取得待开发房地产的日期
D．房地产开发完成并投入使用的日期
13、根据有关规定，可以发布房地产广告的是。
在集体土地上建设的房屋
取得预售许可证的商品房
经验收不合格的商品房
权属有争议的房屋
14、短期偿债能力指标主要是。
流动比率
速动比率
资产负债率
存货周转率
存货周转天数
15、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。
A．税金
B．拍卖费用
C．土地使用权出让金
D．土地使用成本
16、市场失灵主要表现在。
垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置
在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响
市场能够有效地提供公共产品
市场无法有效地提供公共产品
消费者和生产者的信息不完全
17、比准价格是一种__。
A．理论价格
B．市场价格
C．评估价格
D．交易价格
18、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10%，购买年为8，估价应为__元。
A．54000
B．32010
C．48000
D．60000
19、已知某笔贷款年利率为12％，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是。
12.35％
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