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主题词：

物业收费 

办法 

通知

抄 

送：

市建设局

连云港市物价局办公室

2008年10月21日印发

连云港市物业服务收费管理实施办法

第一条为规范全市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条本实施办法适用于本市行政区域内，经工商行政管理机关登记注册，并经当地物业管理行政主管部门资质认定的物业服务企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

第三条市物价局会同市房产管理局负责全市物业服务收费的管理工作，制定物业服务收费的管理政策、原则和办法。

价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费管理政策的实施工作。

第四条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、相关场地和区域内的环境卫生进行维护管理，向业主、物业使用人所收取的费用。

第五条物业服务收费，包括公共服务收费和代收代办费（小区停车服务收费除外）、特约服务费。

物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。

其浮动幅度为正负10%。

获得全国示范物业管理小区的，在浮动幅度基础上，可上浮10%；

获得省级优秀物业管理小区的，在浮动幅度基础上，可上浮5%。

其具体的浮动幅度由物业服务企业与业主委员会或物业使用人协商确定。

非普通住宅以及办公用房、厂房、经营性用房的物业公共服务收费和满足部分业主、物业使用人需要的特约服务和代收代办服务收费实行市场调节价。

第六条市区实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由市价格主管部门会同物业行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，并适时向社会公布。

第七条已产生业主委员会的普通住宅物业公共服务收费的具体标准，由业主委员会经业主代表大会同意后，在公布的《连云港市普通住宅物业公共服务收费等级标准》范围内，按照物业服务范围、内容、质量、设施设备条件，以及满足其正常运行、维护的要求，分别在相应的服务等级基准价的基础上，在物业服务合同中约定，由物业服务企业向价格主管部门备案，以规范物业服务合同约定收费行为，保障业主、物业服务企业的合法权益。

对未成立业主委员会及未参加前期物业服务招投标的普通住宅小区，其前期物业公共服务收费标准由物业服务企业报当地价格主管部门核准，按普通住宅物业公共服务收费的一级标准执行。

第八条实行市场调节价的已产生业主委员会的非普通住宅以及办公用房、厂房、经营性用房的物业公共服务费，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在服务合同中约定；

未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在物业服务合同中约定。

市价格和物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费。

第九条鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业服务企业。

以招投标方式获得前期物业服务的企业，其物业公共服务收费标准，应在公布的《连云港市普通住宅物业公共服务收费等级标准》范围内，凭中标通知书，到市价格主管部门备案后执行。

价格主管部门和物业行政主管部门，应加强对招投标过程及之后价格行为的监督管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。

第十条纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十一条业主办理入住手续后6个月以上（含6个月）未入住的或入住后6个月以上（含6个月）未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定公共服务收费标准的70%交纳空置物业服务收费。

物业出租或以其他方式交他人使用的，物业公共服务费由业主或物业使用人交纳，但业主负最终责任。

第十二条物业公共服务费的计费面积，以产权登记面积为准，未计入产权面积的附属房屋等不得收取物业公共服务费。

第十三条物业的电梯、水泵、中央空调、智能化设备的维修费用，运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代缴费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；

尚未成立业主委员会的，由物业服务企业按实际发生的费用向业主合理分摊（空关房屋的业主按70%比例进行分摊）。

第十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

未经业主委员会或物业产权人、使用人代表同意，物业服务企业不得与有关部门签订有偿委托代收代缴服务合同、擅自代有关部门向物业产权人、使用人代收费用。

第十五条物业公共服务费构成因素为：

⑴管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

⑵物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；

⑶物业管理区域清洁卫生费用；

⑷物业管理区域绿化养护费用；

⑸物业管理区域秩序维护费用；

⑹物业服务企业办公费用；

⑺物业服务企业固定资产折旧费用；

⑻物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

⑼经业主大会同意的其他费用；

⑽合理利润；

⑾法定税费。

第十六条市价格主管部门在制定或调整本行政区域内普通住宅物业公共服务收费标准时，应依法举行价格听证会，听取部分业主和物业使用人以及物业服务企业的意见。

第十七条物业管理区域内受业主委员会委托，实施专人管理的机动车车位停放服务费，由物业服务企业书面向市价格主管部门提出申请，市价格主管部门按低于社会专门经营机动车停车场收费标准，本着补偿物业管理费用，并考虑到占用公共设施应予合理补偿的原则制定。

第十八条业主、物业使用人在装饰、装修房屋时，应在装修前与物业服务企业签订管理协议。

为保证安全、保证房屋整体结构不被人为破坏，物业服务企业可向装修房屋的业主一次性收取按购房面积每平方米20元的保证金，待该业主装修完毕，经双方查验确无违反协议约定行为后，物业服务企业应在观察期二个月内，全额退还保证金。

对业主、物业使用人因装修房屋产生的垃圾，由物业服务企业负责清运处置的，按购房面积每平方米2元收取装修人垃圾清运费。

物业服务企业不得以任何形式向装修单位（个人）收取装修保证金和装修人员出门证工本费。

第十九条物业公共服务收费实行明码标价。

物业服务企业应在服务地点的醒目位置公示服务内容、收费项目、收费标准及收费方法，根据服务内容等级标准不同，每年按规定向小区业主、物业使用人公示物业公共服务费用收支情况，接受业主委员会、业主、物业使用人和价格主管部门的监督。

第二十条业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。

业主、物业使用人违反物业服务合同约定，逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；

逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

物业发生产权、使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业公共服务费用。

第二十一条市价格主管部门和物业行政主管部门，每年组织人员对物业服务企业收费标准执行情况、服务质量依法进行监督检查。

对违反价格法律、法规和相关规定的，由市价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚；

对违反《江苏省物业管理条例》的，服务质量差的物业服务企业，由市物业行政主管部门依据相关规定，作出相应的处罚。

第二十二条各县可依据本办法制定本地区具体实施办法。

第二十三条本实施办法由市物价局会同市房产管理局在各自的职责范围内负责解释。

第二十四条本实施办法自2008年11月01日起执行

附1、连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准

附件1：

连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准

（一级）

项目

服务内容与服务标准

（一）

综合

服务

管理

1、企业持有物业管理企业资质证书。

2、服务与被服务双方签订物业服务合同。

3、物业管理人员有物业管理上岗证。

4、报修按双方约定时间到达现场，有报修记录。

5、物业管理服务项目和收费标准在小区醒目处明码标价。

6、定期对房屋共用部位、公共设施进行管理和维修养护。

7、各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有标志。

8、每年1次征询业主对物业服务的意见和建议，并在小区公布。

（二）

共用

设施

设备

养护

维修

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护。

2、配合水、电、气等专业部门做好相关设施设备正常运行的保障工作。

3、路灯、楼道灯完好率不低于80%。

4、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志，消防通道畅通。

（三）

公共

场所

秩序

维护

1、小区24小时值班。

2、公共秩序维护人员对物业进行不定期巡视。

3、对突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（四）

保洁

服务

1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

2、小区主要道路每日清扫1次，公共场所清洁；

楼道每周清扫1次;

共用部位玻璃每年清洁1次；

路灯、楼道灯每年清洁1次，其它共用设施定期清洁。

3、公共雨、污水管道及雨、污水井每年检查一次，并视情况清掏；

化粪池每年检查1次，发现异常情况及时清掏。

（五）

绿化

管理

1、草坪、花卉、绿篱、树木定期修剪、养护。

2、定期清除绿地杂草、杂物。

3、每年喷洒药物1次，预防花草、树木病虫害。

4、花草树木生长基本正常。

（二级）

项目

1、企业持有物业管理企业资质证书，配置简单办公设备，办公场所较为整洁。

2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

3、物业管理人员、专业操作人员有相关职业资格证书或岗位证书。

4、管理服务人员挂牌上岗，仪表整洁。

5、公示8小时服务电话，急修1小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

6、物业管理服务项目和收费标准在小区醒目处明码标价；

一年公布一次物业服务费用的收支情况。

7、每年1次征询业主对物业服务的意见和建议，征询面不低于20％，对征询的意见和建议进行分析整改，并在小区进行公布。

8、对物业共用部位和公共设施进行日常管理和维修养护，做好检修记录和保养记录。

9、建立住宅装饰装修管理制度，阻制违规装修行为。

10、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

维修

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，建立共用设施设备档案。

3、小区道路通畅，路面比较平整。

4、路灯、楼道灯完好率不低于85%。

5、容易危及人身安全的设施设