凯尔国际冷链物流产业园可行性研究报告Word文件下载.docx
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其规划布局理念是：
全新打造低温仓储和配送、食品加工、电子商务、冷冻食品展示批发、销售、冷藏物流链、冷藏食品信息中心；
食品企业深加工、分拨、分包、分装及研发基地的冷链物流产业园。
建设布局合理、设施先进、功能完善、管理规范、网络化、规范化、系统化的农副产品冷链物流网络体系；
形成农副产品、食品加工产品的食品深加工、分包、分拨、分装、食品冷藏、速冻食品、冷链物流配送一条龙服务的冷链物流产业链。
“重庆凯尔国际冷链物流产业园”规划：
为农副产品种养殖基地、厂家、商家提供电子商务交易中心，汇聚食品冷冻行业的知名供应商、经销商、物流商及种养殖基地、生产商等众多客户商家为终端客户；
为种养殖行业、冷链物流行业、食品行业、冻品市场、大型机关学校食堂餐饮采购、物流配送提供一系列一条龙的配套服务（包括借助重庆云计算基地建设的云计算机技术，为以上各类基地、厂家、商家、物流商等提供农副产品及养殖过程实时监控，物流运输过程实时监控，冷冻冷藏过程时实控制，直至物流配送的全过程控制；
确保各类冻品，食品安全）。
“重庆凯尔国际冷链物流产业园”布局：
产业园布局为两个区域：
西区是冷藏交易及冷链物流区（一期项目）；
东区是生产加工及配套服务区（二期项目）。
西区项目――冷藏交易区为冷链物流产业园核心主体。
由一幢地上6F和地下-3F，建筑面积48779平方米；
和一幢地上11F、地下-1、建筑面积26497平方米；
一幢地上5F、建筑面积2235平方米的房屋构成。
由此构成:
“二区四中心”（即：
冷冻仓储区、办公区和交易中心、检验检测中心、农产品云信息中心、冷链物流配送中心）。
建筑物一览表及相关参数
编号
名称
层数
占地面积m²
建筑面积m²
1#
西区交易中心
11F/-1F
2410
26497
2#
西区冻库
6F/-3F
6249
48779
3#
西区倒班楼
5F
482
2235
规划用地面积
43143m²
净用地面积
20010m²
总建筑面积
77511m²
地上面积
61503m²
其中
32771m²
2235m²
西区交易中心及办公大楼
26497m²
地下面积
16008m²
一期项目建筑占地面积
9141m²
项目总建筑密度
37.46%
项目总容积率
3.0
项目总绿化率
30%
冷冻仓储区：
总库容量7.2万吨（其中低温库6.6万吨，高温库0.6万吨），其功能为全市内农副产品种养殖基地，农产品生产加工企业，休闲食品、冷冻、速冻食品生产企业及供应商、经销商提供产品、商品冷冻、冷藏的仓储服务；
办公区：
建筑面积19497平方米，其功能为入园生产加工企业、供应商、经销商提供办公场地，研发基地和总部经济用房；
交易中心：
建筑面积7000平方米，其功能为入园生产加工企业、供应商、经销商提供产品展示、电子商务、商品零售、批发交易服务；
检验检测中心：
由国家质检部门入驻，其功能为入园企业和厂家、商家提供原材料、产成品的质量检验检测，农副产品和食品安全进行检测；
冷链物流配送中心：
其功能为入园企业和商家，大型超市，食品行业、冻品市场、大型机关学校食堂，餐饮采购，提供原材料配送入园和产品配送到终端市场提供服务；
倒班楼：
建筑面积2235平方米，可供约500人职工及外地客商生活住宿。
农副产品云信息中心：
借助重庆云计算基地建设的云计算机技术为园区各类基地厂家、商家、研发中心、总部经济等提供全新的高效、快速、集成化安全可靠的信息服务。
西区规划配置了约占地面积8亩的货物周转广场及冷库现代化信息管理系统、交易信息化网络系统、冷库智能化管理系统；
对交易实行信息网络化管理，对进出库实行智能化条码管理，IC卡智能提货与结账，以之成为重庆市当前最先进的现代化大型冷库。
东区与西区还规划设计有专用通道连接，达到生产、加工、仓储、配送等与冻库的零距离无障碍运输连接，从而，极大地降低泠冻产品从货物生产加工到冷库、冷藏的物流成本。
西区项目它以区域独特的信息流、人才流、资金流、现代物流为依托，以冷库冷冻冷藏为核心、以冷冻食品产品展示与批发零售、物流配送为主题，以冷库现代化信息管理系统、交易信息化网络系统、冷库智能化管理系统为辅导、发展与城市生活和生态环境相协调的科技含量高、低碳环保、节能减排的现代化绿色食品的冷链物流产业园。
西区项目自身可形成农副产品收购－－农副产品冷冻冷藏――产品展示和交易――冷链物流配送一条龙产业链经济运行模式。
创造较大的经济价值和社会效益。
6、项目建设周期
西区项目建设期分立项、施工、交付、使用四个阶段。
2011年1月启动准备工作，2012年5月开始施工建设，建设工期24个月；
工程于2014年5月全部竣工验收完毕，2014年6月投入运营使用阶段。
7、西区项目投资估算
（1）西区项目总投资估算为17600万元。
（详见《建设工程投资估算表》）。
建设工程投资估算表
序号
项目
规划
单位造价
金额
指标
单位
（元）
（万元）
1
土地征地费
20010
㎡
728.49
1457.71
2
土地整治及基础工程
625.81
1252.25
3
土建工程
77511
1118.23元/㎡
8667.51
3.1
建筑单位施工费
3304
3.2
主材费用
5363.51
4
工程其他费用
250.6
4.1
勘察费
11.59
4.2
设计费
16元/㎡
124.02
4.3
监理费
6.5元/㎡
50.38
4.4
施工图审查费
0.9元/㎡
6.98
4.5
环境影响评价费
11
4.6
招投标代理服务费
11.63
4.7
项目可研评估费
35
5
工程设备设施费
4506.25
5.1
制冷设备及设备有关的其他费用
3500
5.2
叉车、升降平台、及货架
批
130
5.3
电梯设备及安装工程
16
台
250000
460
5.4
水、电、气设施费
416.25
6
建设期财务费用
年
742.33
7
流动资金
550
8
不可预见费
173.35
建设总投资
17600
（2）资金来源及资本结构：
本项目工程总投资17600万元，其资金来源为自有资金及银行借款，其中：
1）自有资金9600万元，占工程项目总投资比例为54.54%。
2）银行长期借款8000万元，占工程项目总投资比例为45.45%。
（二）研究内容及编制依据
1、研究内容
我院受重庆凯尔国际冷链物流发展有限公司的委托，对“重庆凯尔国际冷链物流产业园”西区项目进行可行性研究。
研究内容包括：
项目投资环境分析、项目选址及建设条件、项目措施、项目运作模式及定位、项目设计方案、环境保护与节能、投资估算及资金筹措、财务效益分析、经济效益分析和风险分析等。
2、编制依据
1）《物流业调整和振兴规划》（国发［2009］8号）；
2）《关于促进我国现代物流业发展的意见》；
3）《食品安全法》（2009年6月）；
4）《农产品冷链物流发展规划》（2010年6月，国家发改委）；
5）《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》；
6）重庆市贯彻国家物流业调整和振兴规划的实施意见（渝府发［2009］108号）；
7）重庆市人民政府办公厅《关于成立重庆市物流建设协调领导小组的通知》（渝办[2010]12号）；
8）重庆市发展和改革委员会出台了《关于组织申报2010年和2011年重庆市经贸流通领域储备项目的通知》；
9）重庆市人民政府《关于加快重庆市农产品冷链物流发展的实施意见》（渝府发［2011］95号）；
10）重庆市统计年鉴（2010年）；
11）中国冷链年鉴（2009），航空工业出版社；
12）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；
13）《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》（中华人民共和国国家发展计划委员会，1983年2月）；
14）《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（中华人民共和国国家发展计划委员会第9号令）；
15）国家颁布的有关政策、法规、法令、规范、定额、税费等；
16）业主提供的其它相关数据。
17）重庆市人民政府《关于推进都市工业园（楼宇）建设的意见》（渝府发［2005］20号）；
18）重庆市人民政府办公厅《关于印发重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见的通知》（渝办发［2007］325号）；
19）重庆市江北区人民政府《关于印发重庆市江北区工业经济扶持政策暂行办法的通知》（江北府发［2009］19号）；
20）重庆港城工业园区管理委员会《重庆港城工业园区标准厂房（都市工业园）管理办法》（工管委发［2011］4号）。
二、项目投资环境分析
（一）项目定位
该项目位于重庆市两江新区核心区——重庆港城工业园A区内，紧邻唐家沱铁路货运编组站，距寸滩港3公里、郭家沱滚装船码头2公里、鱼嘴果园港大型码头5公里，空港10公里（寸滩至机场快速专用道）、高速公路外环线江北收费站6公里，渝长高速入口仅500米。
此地块位置优越，随着寸滩大桥、唐家沱大桥的建设，将形成水、陆、空、铁路立体交通网，具有便利的立体交通和较强的区位优势。
近年来，重庆市畜牧生产全面增长
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