卓顶精文最新仓储物流项目可行性报告正文Word文件下载.docx
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1.1.4编制依据
本报告的编制依据为某某县FS商贸有限责任公司提供的某某县FS商贸有限责任公司仓储物流中心建设项目功能分区平面图及相关情况介绍、《物流业调整和振兴规划》、关中-天水发展规划、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及国家现行财税政策、会计制度与相关法规。
1.1.5项目建设地址及规模
某某县FS商贸有限责任公司仓储物流中心建设项目是通过对目前某某及周边仓储物流市场状况进行考察论证的基础上，拟新建仓储物流中心，该项目的建成将促进当地的仓储物流业的快速发展。
本项目位于某某经济技术开发区，东临新规划的西五路，南临凤凰西路，北临食品公司及中石油某某分公司某某销售中心，西临岐星十三组土地，交通运输方便快捷。
项目计划占地13500㎡，其中建筑占地面积8339.50㎡,绿化占地面积1147.50㎡,厂区道路占地面积4013㎡。
总建筑面积11343.00㎡。
购置运输设备及其他相关设施设备，并配套道路、绿化、停车场、给排水和变配电等辅助工程。
经估算，本项目总投资20XX万元，其中建设投资1930万元、流动资金70万元。
资金来源由企业自筹。
项目计算期10年，其中项目第一年为建设期，第二年以后为经营期，根据项目实施进度安排投资计划。
1.2项目结论
1.2.1项目财务分析评论
本项目计算期10年，总收入为9044万元，总成本为5788万元，内部收益率12.26%,高于行业基准收益率10%；
项目净现值257.75万元,大于0，经济效益显著。
综上所述，此项目是可行的。
1.2.2主要技术经济指标表
表1-1主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
总收入
万元
9044
2
总成本
5788
3
营业税金及附加
319.70
4
利润总额
2905
5
投资回收期
年
5.35
静态
6
内部收益率
12.26%
8
财务净现值
257.75
9
所得税
726
10
税后利润
2179
11
就业人数
人
42
第二章项目背景及建设的必要性
2.1项目市场研究--PEST模型分析
外部环境对市场作用的因素主要由政治法律（Political）、经济（Economic）、社会文化（Social）、技术（Technological）等环境因素构成，建立在这几种要素基础上的市场宏观经济环境分析方法称为PEST模型分析法。
2.1.1政策法律因素的分析
2.1.1.1 物流业调整和振兴规划
20XX年XX月XX日，国务院常委会议审议并原则通过了十大产业振兴规划中的第十个产业——物流业，规划中提出物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。
国家支持物流业的大力发展充分发挥市场配置资源的作用，调动企业的积极性，从满足物流需求的实际出发，注重投资的经济效益。
政府要为物流业的发展营造良好的政策环境，扶持重要的物流基础设施项目建设。
统筹国内与国际、全国与区域、城市与农村物流协调发展，做好地区之间、行业之间和部门之间物流基础设施建设与发展的协调和衔接，走市场化、专业化、社会化的发展道路，合理布局重大项目。
建立技术标准，推进一体化运作。
按照现代物流理念，加快技术标准体系建设，综合集成仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息处理等多种功能，推进物流一体化运作，提高物流效率。
大力推进物流服务的社会化和专业化。
鼓励生产和商贸企业按照分工协作的原则，剥离或外包物流功能，整合物流资源，促进企业内部物流社会化。
推动物流企业与生产、商贸企业互动发展，促进供应链各环节有机结合。
积极发展多式联运、集装箱、特种货物、厢式货车运输以及重点物资的散装运输等现代运输方式，加强各种运输方式运输企业的相互协调，建立高效、安全、低成本的运输系统。
加强运输与物流服务的融合，为物流一体化运作与管理提供条件。
加强对制造业物流分离外包的指导和促进，支持制造企业改造现有业务流程，促进物流业务分离外包，提高核心竞争力。
培育一批适应现代制造业物流需求的第三方物流企业，提升物流业为制造业服务的能力和水平。
制定鼓励制造业与物流业联动发展的相关政策，组织实施一批制造业与物流业联动发展的示范工程和重点项目，促进现代制造业与物流业有机融合、联动发展。
本项目作为某某经济技术开发区内的仓储物流中心，将紧紧围绕为相关制造业服务的宗旨，力争在有利政策及园区实际情况的基础上发展成为区域内一流的仓储物流中心。
2.1.1.2关中—天水经济区发展规划
关中—天水经济区（以下简称经济区）包括SX省XA、TC、某某、XY、HN、杨凌、商洛（部分区县）和GS省天水所辖行政区域，面积7.98万平方公里，20XX年末总人口为2842万人，直接辐射区域包括SX省陕南的汉中、安康，陕北的延安、榆林，GS省的平凉、庆阳和陇南地区。
经济区地处亚欧大陆桥中心，处于承东启西、联接南北的战略要地，是我国西部地区经济基础好、自然条件优越、人文历史深厚、发展潜力较大的地区。
是亚欧大陆桥的重要支点，多条铁路、公路、航线、管线在此交汇，是全国交通、信息大通道的重要枢纽和西部地区连通东中部地区的重要门户。
20XX年至20XX年，经济区地区生产总值年均增长13%，20XX年达到3765亿元，占西北地区的28.6%；
地方财政收入年均增长15%，20XX年达到189亿元，占西北地区的16.3%。
经济增长速度不断加快，运行质量明显提升，发展实力显著增强。
人均地区生产总值接近20XX美元，工业化、城镇化加速推进。
关中-天水规划中提出大力发展现代物流业，进一步加大物流基础设施建设力度，加快XA国际港务区、XY空港产业园、某某陈仓、商洛、天水秦州、麦积等重点物流园区项目建设。
着力打造在国内有重要影响的内陆港口岸和亚欧大陆桥上重要的现代物流中心，逐步形成区域一体化的物流新格局。
加强城乡商业网点和农副产品交易中心、批发市场建设，培育大型流通骨干企业。
加强农村流通基础设施建设。
关中—天水经济区发展规划中国家将加大政策支持力度，做好规划组织实施。
1、
财税政策：
加大一般性财政转移支付和基础设施、生态环境、重点项目、产业发展、公共服务等专项转移支付力度。
2、金融政策：
发展创业投资和股权投资。
发展中小民营企业贷款业务、农户小额信贷业务。
积极发展企业债、短期融资券和中期票据等债务融资工具。
支持经济区内大型市政、城建企业发行节能环保、城市建设特别企业债券。
3、投资政策：
优先布局重大建设项目，由国家审批或核准的水利、交通、生态环境、特色农业、航空航天、优势能源、矿产资源开发利用和旅游等重点产业项目，优先在经济区布局。
积极鼓励社会投资，加大招商引资力度，对区外企业特别是东部企业投资经济区特色优势产业、节能环保项目等，在项目审批、核准方面在同等条件下优先考虑，并给予税收、土地等方面的合理优惠。
允许和鼓励民间资本在符合国家政策法规的条件下，通过参股、控股、兼并、收购等形式，参与国有企业资产重组。
鼓励民间资本以独资或股份制形式成立各种非金融类投资公司。
4、土地政策：
统筹建设用地计划。
国家批准的重点基础设施项目用地计划指标，由国家统筹安排；
省重点建设项目用地计划指标，由省在用地年度计划指标中解决。
加大土地整理复垦开发力度。
统筹使用好新增建设用地土地有偿使用费等各类专项资金，用于土地整理复垦开发，补充耕地数量，提高耕地质量。
经济区内开展农村建设用地整理符合城乡建设用地增减挂钩条件的，可在国家下达的周转指标控制下，开展挂钩工作。
农村宅基地和村庄整理出的土地，优先用于增加耕地；
用于建设用地的，应符合土地利用总体规划，并优先用于新农村建设。
从以上可以看出，本项目地处关中—天水经济区发展规划区域内，国家将加大财税、金融、投资及土地政策的支持力度，这些都为本项目的顺利实施提供有利政策条件。
2.1.1.3某某经济技术开发区总体目标
某某处于SX省实施“一线两带”建设的核心层和某某市“工业强市”战略的重点区域。
东距XA128公里，西距某某44公里，北靠碛雍塬，南依秦岭，渭河穿境，依山傍水。
区域内交通便捷，陇海铁路、西宝中线、西宝南线（310国道）、西宝高速公路（G30）穿区而过，关中旅游环线（S107）贯穿南北，郑西客运专线在此设站，距XAXY国际机场1个小时车程，自古就是兵家必争之地。
某某区位优势明显，工业基础雄厚，自然条件得天独厚，水利资源丰富，农业产业化程度较高，境内商贾云集，人民富裕，历史上就是关中西部地区重要的农产品供应基地、西北地区著名的工商业重镇和地方货运进出关口。
良好的交通基础设施及完善的配套环境将会为本项目的建设及发展提供外部环境。
2.1.2经济环境分析
2.1.2.1国内市场需求分析
要发展经济，仓储物流业是重中之重。
中国经济要发展，商品要流通，那么仓储物流业是首当其冲。
仓储物流业是国民经济发展的助推器和加速器，现代物流决定了现代经济发展的规模、效益和质量。
20XX年在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，我国物流运行仍保持较快增长。
20XX年前三季度，我国社会物流总费用为22253亿元，20XX年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比20XX年增长4.2倍，年均增长23%；
物流业实现增加值2.0万亿元，比20XX年增长1.9倍，年均增长14%。
20XX年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。
20XX年，全国社会物流总费用为54542亿元，增幅比20XX年回落4.4个百分点。
社会物流总费用与GDP的比率为18.1%，比20XX年下降0.1个百分点。
20XX年，经历了罕见的雨雪冰冻、汶川地震等灾害的重大考验和国际金融危机的严峻挑战，但是我国物流业仍然实现了平稳较快发展。
20XX年，我国仓储型物流企业主营业务收入增长比例为43.4%。
20XX年仓储外包增长速度为10%-15%。
20XX年上半年社会物流费用构成结构中，仓储费用占了32.8%。
20XX年末，我国仓储企业的数量已达17416个，比20XX年的10177个增加了7239个，增长了71%。
仓储业的从业人数已达51.1万人比20XX年39.9万人增加了11.2万人，增长了28%。
仓储业的总资产已达5694.5亿元，比20XX年的2578亿元增加了3116.5亿元，增长了120%。
仓储业的营业收入已达3020.9亿元，比20XX年897亿元增加了2123.9亿元，增长了236.7%。
仓储业的利润总额已达24
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