房地产计算例题Word格式文档下载.doc
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四、计算题@#@某开发商拟购一块商住混合用地,地块的规划条件是:
@#@土地总面积是10000平方米,允许建筑容积率为7.5,建筑覆盖率不大于55%。
@#@通过市场调查,确定以下地块利用方案:
@#@建筑覆盖率50%,地上建筑总面积70000平方米,地上建筑物层数14层,各层建筑面积相同,地上一层至地上二层为商店,总面积为10000平方米,3~14层为住宅,总面积60000平方米。
@#@预计建设期为3年,项目建造完工后,其中商业楼即可全部售出,住宅楼的30%在完工后售出,50%半年后售出,其余一年后售出。
@#@预计商业楼出售时平均售价为5000元/平方米,住宅楼出售时的平均售价为2500元/平方米。
@#@估计建造开发成本为7000万元,管理费用为建造成本的5%,销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%,房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%,开发商购买土地需缴纳的契税等为交易价格的3%,贴现率取12%,在未来3年的建设期内,开发成本的投入情况如下:
@#@第一年为20%,第二年为50%,第三年为余下的30%,用折现法测算开发商能承受的地价及楼面地价。
@#@@#@解:
@#@1公式:
@#@土地价格=开发完成后的房地产价值-(开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+开发商购买土地的税费)@#@2计算的基准时间定为该块土地的出售时间。
@#@@#@
(1)开发后的房地产价值==13712.74万元@#@
(2)开发成本==5857.61万元@#@(3)销售税费=13712.74(2%+6%)=1097.02万元@#@(4)管理费用=5857.615%=292.88万元@#@(5)购买该宗土地的税费总额=地价3%@#@(6)地价=13712.74-(5857.61+292.88+0+1097.02+0+地价3%)=6276.92万元@#@(7)楼面地价=62769200/70000=896.70元/平方米@#@