1、四、计算题#某开发商拟购一块商住混合用地,地块的规划条件是:#土地总面积是10000平方米,允许建筑容积率为7.5,建筑覆盖率不大于55%。#通过市场调查,确定以下地块利用方案:#建筑覆盖率50%,地上建筑总面积70000平方米,地上建筑物层数14层,各层建筑面积相同,地上一层至地上二层为商店,总面积为10000平方米,314层为住宅,总面积60000平方米。#预计建设期为3年,项目建造完工后,其中商业楼即可全部售出,住宅楼的30%在完工后售出,50%半年后售出,其余一年后售出。#预计商业楼出售时平均售价为5000元/平方米,住宅楼出售时的平均售价为2500元/平方米。#估计建造开发成本为70
2、00万元,管理费用为建造成本的5%,销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%,房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%,开发商购买土地需缴纳的契税等为交易价格的3%,贴现率取12%,在未来3年的建设期内,开发成本的投入情况如下:#第一年为20%,第二年为50%,第三年为余下的30%,用折现法测算开发商能承受的地价及楼面地价。#解:#1公式:#土地价格=开发完成后的房地产价值-(开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+开发商购买土地的税费)#2计算的基准时间定为该块土地的出售时间。#(1) 开发后的房地产价值=13712.74万元#(2) 开发成本=5857.61万元#(3) 销售税费=13712.74(2%+6%)=1097.02万元#(4) 管理费用=5857.615%=292.88万元#(5) 购买该宗土地的税费总额=地价3%#(6) 地价=13712.74-(5857.61+292.88+0+1097.02+0+地价3%)=6276.92万元#(7) 楼面地价=62769200/70000=896.70元/平方米#