地产项目 营销策划文案费县商业地产分析Word下载.docx

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银城花园商业、属于还建房的银杏花园、东方嘉园、平等花园等商业也即将交付使用；

销售价格也一路攀升，从2600元/平方米，涨至最高价14000元/平方米。

根据对市场调查分析发现，即将进入市场的商业项目也如雨后春笋，络绎不绝。

如下：

蓝色港湾——纯大型综合商业项目；

国际商贸城——综合商业；

文化中心——地下商业与地上商业相结合；

东方大悦城——4F综合整体商业；

史丹利景城——沿街商业旺铺；

工商联大厦——沿街旺铺与综合商业搭配设计；

人民医院项目——20%的商业体量，以沿街铺为主；

水岸名城——沿街商业旺铺；

紫金华府——地块规模较大，预计有沿街或者大型商业。

二、商业项目区域划分

4

3

2

1

1、核心商业区

该区域商业分布特征以东方购物超市为中心龙头，周边配有银丰市场、和平市场及以建设路和胜利路交汇处向四周延伸的临街旺铺为辅助的市场发展格局。

东方购物中心以集超市、服装、电器、餐饮、娱乐为一体的大型综合商场的优势稳稳地占据着该核心商业区中心龙头位置，百姓超市的商业地位则相应下降。

临街商铺大多为品牌专卖店模式，经营范围比较广泛，涵盖了品牌服装、名牌家电、电动车、日用洗化及银行、KTV、网吧等行业，如劲霸男装、海澜之家、金都家电、芭提雅KTV等。

银丰市场、和平市场则以中低端品牌服装鞋帽为主，吸引了大量中低消费群体。

作为核心商业区，其商铺可以说是寸土寸金，银丰市场月租金价格在90—300元/㎡左右，并且有多数临街商铺经营权系商户从原承租人高价转让而来，其炙手可热程度可见一斑。

该商业区地理位置优越、行业涵盖范围广、中高端搭配合理，随着后期东方大悦城、国际商贸城、银杏花园二期商贸城等项目的投入使用，其商业核心地位会进一步得到巩固。

但是，交通拥堵以及停车困难是该商业区存在的现实问题，尤其是随着银杏花园、东方嘉园、景城花园等居民社区相继投入使用，交通状况亟需改善。

2、边缘化商业区

该商业区域地理范围比较广泛，南至外环路，北到文化路，西靠沂蒙路，东邻温凉河。

该区域是核心商业区的边缘化延伸，涵盖主城区大部分区域（不包含核心商业区），主要以临街独立商铺为主；

有一定的行业集聚现象，但是没有形成专业化市场。

沂蒙路是西城区交通要道，临街商铺主要以宾馆、餐饮、汽车服务等行业为主。

南外环的沿街商业是在山水绿城南区和北区相继投入使用后迅速发展起来的，主要以休闲娱乐、装饰装修、建材卫浴等行业为主。

钟山路作为城区传统主路，主要以美容理发店和婚纱摄影店为主。

站前路则依托家庭院落优势，目前已发展成为餐饮一条街。

和平路作为城区贯穿南北的又一交通要道，随着龙门豪庭、银杏花园沿街底商的投入使用及定位高端的东周街、大型综合商场蓝色港湾等项目的开工建设，其商业地位进一步提升，按照区域发展规划，其未来将发展成为费县核心商业区新的一极。

东周街工程进度东周街效果图

蓝色港湾效果图蓝色港湾工程进度

该商业区租金价格因商业地位的差距而悬殊比较大，靠近核心商业区和各交通要道交汇处价格往往比较高，县城边缘区域价格普遍较低。

在售的商业项目价格比较高，如龙门豪庭、银杏花园，沿街商铺最好位置在13000—14000元/㎡，边缘化的商铺价格在5000—6000元/平方米。

即将在9月底入市的东周街项目的预估价格在10000元/平方米左右。

3、河东商业区

河东商业区目前规模比较小，主要集中在建设东路沿线，没有大型商场、主力店等具有代表性的集中商圈。

但是，河东区商业未来发展潜力巨大，商品房项目如银城花园、水岸名城、紫金华府，还建房项目如先农坛社区、平等花园等将在未来一年或几年内陆续交房使用，大量的入住人口将有效带动该区域商业环境的发展，特别是费县政府重点工程文化中心的建设，与蓝色港湾项目隔河遥相呼应，将快速提升河东区整体商业档次。

文化中心效果图水岸名城效果图

4、城西车站商业区

车站商业区是近一两年新发展起来的专业商业区，包括中华奇石城商业街项目和银源家居建材广场项目。

中华奇石城商业街以经营奇石、古玩、字画、宝玉、雕刻、旅游产品为主，是典型的景区内商业项目，一期68套房源已售罄，均价3600元/㎡；

二期均价4300元/㎡，目前销售情况良好。

银源家居建材广场以家居、建材、物流等为主，是费县首个大型综合性专业市场，均价为3800元/㎡，目前销售情况良好。

百草园是费县政府2013年重点打造的项目，其中也有部分自建别墅产品对本区域商业氛围有一定提升。

银源家居建材广场奇石城商业街

这两个项目均是政府重点支持的纯商业项目，依托政府政策和汽车站交通便利等优势，未来发展空间巨大。

目前商业区客户主要以投资为主。

三、在售案例价格剖析

项目

均价

去化率

备注

银杏花园

12000元/㎡

30%

200㎡左右，两层，东沿街基本售罄

龙门豪庭

13000元/㎡

100%

140—200㎡，两层为主，局部三层

银源家居广场

3800元/㎡

70%

66—350㎡，沿街3层

奇石城（二期）

4300元/㎡

140—190㎡，两层

银城花园

5500元/㎡

20%

3100元/㎡起价，地上三层地下一层

目前，费县在售商业项目较少，且区域分布明显，不同区域的销售价格相差悬殊且没有可比性。

银杏花园和龙门豪庭均为底部商业，这两个项目沿和平路分布，靠近县城核心商圈，销售均价在13000元/㎡-14000元/㎡左右。

银城花园底部商业量较小，主要分布在北次门和东主门两侧，因单套面积较大，位置优势相对不明显，现在销售情况一般。

银源家居建材广场和奇石城属于纯商业项目，分别主要以家居建材和奇石古玩为主。

这两个项目由于距离城区相对较远，土地成本相对较低，此外新兴市场市场培育所需时间较长，故销售价格相对较低。

四、本项目优劣势分析

优势：

1本项目距离费县商业中心相对较近，商业氛围浓厚；

并且东方购物中心正在扩建（东方大悦城项目）此外，随着后期国际商贸城的落成，东方大悦城—国际商贸城—银丰市场—乐购超市商圈会得到进一步巩固，辐射影响力进一步加强，对东方嘉园沿街是利好因素。

2随着银杏花园、东方嘉园竣工交房和景城花园、和谐家园开工建设，该片区常住人口增加，消费能力进一步增强。

劣势：

1交通拥堵。

目前胜利路、政通路交通压力已非常大，新项目小区使用后，交通压力进一步增大，不利于吸引外来消费群体。

2项目竞争优势不明显。

东方大悦城、国际商贸城项目商业过于集中，东方嘉园沿街商铺服务对象倾向于小区居民，特别是东沿街和南沿街，不利于吸引投资客户。

东方大悦城国际商贸城

3部分商铺受到主楼部分剪力墙影响，采光、划分使用均受到限制，实用性降低；

此类房源需要以低价策略来弥补房源不足，将拉低本项目商铺的整体销售均价。

商业剪力墙落地，内部墙体分割较多，影响使用

4由拆迁还建户具有优先选择权，如不能整片选择，将会存在剩余可面向市场房源位置、户型相比较而言较差，影响到整体销售均价。

建议：

1鉴于南沿街地理区位优势不明显，政通路交通拥堵等因素，建议着力打造钟山路至胜利路沿干渠道路，缓解政通路交通压力，靠近干渠一侧可适当绿化，设置少量休闲椅、简易健身器材等，以吸引人气。

2近期有大量商业集中上市，为了避开竞争压力，建议以快进快出原则“低价格入市、迅速回笼资金”，争取主动权。

3针对拆迁还建户选择集中安置，不能排除朝向差、剪力墙落地的商铺。

并且定价策略中，分别对各路段的商铺进行均价定位，以确保产生价格偏差，影响销售回款速度。

五、价格定位

根据我公司对费县商业市场分析以及对本项目的优劣势分析，对本项目商业价格做出如下定位建议：

东侧沿街商业均价：

5000元/平方米

南侧沿街商业均价：

6500元/平方米

北侧沿街商业均价：

7000元/平方米

临沂福恩地产咨询

2013年7月