前门元素主题精品酒店商业计划书.docx
《前门元素主题精品酒店商业计划书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《前门元素主题精品酒店商业计划书.docx（39页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
前门元素主题精品酒店商业计划书
前门元素主题项目精品酒店项目
商
业
计
划
书
二零一六年十一月
保密承诺
本商业融资计划书属商业机密，所有权属于本计划书编制者，其所涉及的内容和资料只限于对本项目有投资意向并确认将要投资的投资者使用。
在投资者收到此计划书后，请遵守如下规定：
1、阅读本计划书期间，请妥善保管本计划书。
在未取得计划书编者的书面同意前，投资者不得将本计划书全部或部分地予以复制、影印、泄露或散布给他人；
2、投资者在阅读完毕本计划书之后，若对计划书所涉及项目无明确投资意向的，请将本计划书完成归还，并承诺不私下开展与计划书项目内容和核心思路一致或相关的商业经营活动；
3、投资者应该像对待其单位的机密资料一样的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。
第一章项目单位
1.1单位概况
（1）公司名称：
（2）成立时间：
2016年
（3）注册资金:
（4）企业法人：
（5）主营业务：
（6）地址：
1.2单位简介
1.3主要股东
第二章项目产品
2.1酒店客房住宿
酒店以五星级标准建成，客房面积共6000㎡，将提供客房总数：
80-100间，其中高级客房：
XX套；豪华客房：
XX套；商务套房：
XX套；可同时满足XX余人同时入住。
酒店依托京味文化，通过室内设计，将酒店与老北京非物质文化遗产完美融合，创造出不同于传统酒店的品味与感受。
舒适的睡眠，可以褪去顾客一天的劳顿和倦意，令顾客精力充沛，光彩照人。
**酒店将完美的睡眠体验带给每一位在此下榻的尊贵客人，每间客房的床垫都经过专业人士精心挑选，软硬适度；枕头也备有羽绒枕、护颈枕、荞麦皮枕等八种供选，令您疲惫的身体得到良好的放松，快速进入梦乡，采用高档红木家具，令客户尊享中式奢华享受。
无论是商务出行还是休闲旅游，选择入住****酒店，都会对无比舒适的睡眠享受恋恋不忘。
2.2酒店服务
1、舞台
定期会安排一些传统文化的相关表演，比如京剧、皮影戏、相声、昆曲……同时也会通过先进的声光投影技术再现前门地区曾经名噪一时的会馆文化。
舞台周围我们会打造一个集咖啡、茶室、酒吧为一体的休闲场所，让宾客在住宿的同时，对前门地区的各种传统文化有所了解，提高他们的认知度，从而使前门元素得以更好地发展和弘扬。
我们不仅让宾客观赏前门的传统文化，也会让宾客亲自体验。
比如在皮影戏表演的基础上，我们还会组织宾客和皮影艺术家现场互动，学习皮影雕刻和皮影表演，与其他皮影爱好者共同交流，在住宿中体验皮影元素的魅力。
2、书吧
书吧里面的多宝阁里不仅会摆放一些和前门传统相关的书籍，而且还会摆放一些精美的摆件，比如漆雕、景泰蓝、文玩核桃、京剧脸谱等，可供宾客把玩。
在这里，每位宾客不仅可以自由浏览、无偿借阅书籍，更可以在把玩摆件中更深刻地体验前门文化的博大精深，对前门文化有更深的认同感。
3、餐厅
我们会在每天的饮食中提供各种前门地区独有的特色美食供宾客享用。
4、健身区域
我们会为宾客提供各种健身器材，让宾客在放松心情的旅行中，也可以取得强身健体的效果。
5、走廊和屋顶
我们会在走廊两侧的墙壁上通过各种方式（比如老照片、影像资料、手工作品、京剧脸谱等）来向宾客展示前门地区的传统文化：
会馆文化、建筑文化、商贾文化、民俗文化、梨园文化……
在屋顶上，我们会安装上精致奢华的宫灯，让宾客们沐浴在雍容华贵的皇家气氛当中。
我们也会在屋顶上悬挂一些老北京传统的风筝作品，让宾客在轻松惬意的氛围中，感受到中国人出众的智慧、北京人精巧的技艺和前门地区绵远深厚的传统文化。
6、天台
我们的酒店坐落在前门中心地带，有着得天独厚的地理优势，所以我们会把天台打造成一个能够俯瞰整个前门文化街区的天然观景台，我们也会不定期地在天台举办一些和前门地区传统文化相关的主题活动。
总之，我们的公共区域既有灵动的舞台表演，又有恬静的阅读空间，动静结合，相得益彰。
酒店房型：
1、梨园主题房：
通过展示和梨园行当相关的各种元素，营造出浓厚的梨园特色，为宾客提供一扇了解北京传统戏曲的窗口。
2、会馆主题房：
通过展示曾经存在于前门地区的各个会馆的影像资料，让宾客体验到大前门地区五方杂处、人文荟萃的地域特色，感受前门独有的会馆文化。
3、剪纸主题房：
通过展示老北京形形色色的剪纸作品，让宾客在体会剪纸这种装饰的艺术美的同时，感受到前门地区浓郁的民间艺术风格。
4、宫廷文化主题房：
通过展示中国古代宫廷建筑艺术的精髓，使宾客不仅能够体会到皇家的奢华，而且能够感受到坐落于皇城根上的大前门地区特殊的气派和底蕴。
我们的前门元素精品酒店立足于成熟的前门文化体验街区，不仅仅能够为宾客提供一个休息的场所，还承担着传播前门传统文化的责任，我们希望能够在传承前门历史文化的同时，求新、求变，让古老的传统文化和时尚的精品酒店在这里融合碰撞出独特的前门风情！
第三章市场分析
3.1宏观环境分析
3.1.12016年宏观经济状况
2015年以来，面对世界经济深度调整和国内经济增速放缓的压力，中国政府坚持稳中求进，扎实推进稳增长、调结构、惠民生，持续完善宏观经济政策，创新宏观调控方式，在适度扩大总需求的同时，大力推进供给侧结构性改革，经济形势出现了积极变化。
一季度，国民经济开局良好，经济总体运行平稳，结构调整深入推进，新的发展动能加快积聚。
（1）国民经济运行平稳；
（2）农业经济发展稳定；
（3）工业生产缓中趋稳；
（4）国定资产投资增速回升；
（5）城乡居民消费平稳增长；
（6）居民消费价格涨幅小幅提高；
（7）外贸增速先降后升，双向投资持续增长；
（8）居民收入和就业持续增长；
（9）财政金融平稳运行。
总的来看，上半年国民经济良好，经济增速保持在合理区间，一些主要指标出现积极变化，稳中有进的态势没有改变。
但也要看到，国际环境仍然复杂严峻，国内经济增速换挡、结构调整阵痛、新旧动能转换衔接不畅的深层次矛盾相互交织且日益凸显，一些新的不稳定不确定因素还在不断显现，经济平稳运行的基础还不稳固，下行压力仍然较大。
下一阶段，中国政府将坚持稳中求进工作总基调，适应和引领经济发展新常态，坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的总体思路，把握好稳增长与调结构的平衡，贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，着力加强供给侧结构性改革，加快培育新的发展动能和新的经济增长点，及时防范化解风险，努力实现“十三五”时期经济社会发展良好开局。
2016年主要经济指标情况如下：
项目
一季度
二季度
三季度
GDP同比（%）
6.7
6.7
6.7
工业增加值累计同比（%）
5.8
6.0
6.0
固定资产投资累计同比（%）
10.7
9.0
8.2
名义消费累计同比（%）
10.3
10.3
10.4
出口累计同比（%）
-4.2
-2.1
-1.6
进口累计同比（%）
-8.2
-4.7
-2.3
贸易盈余（亿元）
8101.9
16720.3
25852.1
CPI累计同比（%）
2.1
2.1
2.0
PPI累计同比（%）
-4.8
-3.9
-2.9
失业率（%）
4.0
4.1
4.0
人均可支配收入累计实际同比（%）
6.5
6.5
6.3
结合各权威机构报告，2016年：
前三季度，我国三大产业保持稳定增长，农业生产基本稳定，工业生产运行平稳，服务业保持较快发展。
前三季度第三产业增加值占国内生产总值的比重为52.8%，比上年同期提高1.6个百分点，对GDP累计同比贡献率为58.3%，较上年同期增加8.7个百分点，产业结构继续改善。
3.1.22017年宏观经济走势分析
（1）中国经济发展主要面临问题：
2016年中国经济全球瞩目，从楼市调控、债务问题到人民币贬值，从实体经济下滑风险加大，到资本外流引发不安，种种现象都指向一个命题：
2017年，中国经济到底怎么走?
同时当前，中国正处于转型升级的关键阶段，内外环境都发生了很大变化，面临种种挑战。
在此背景下，中国经济正面临9个大的改变：
1 “超高速增长时代”结束；
2 “三驾马车”让位于“三大发动机”；
3 移动互联网颠覆传统领域；
4 城镇主导社会；
5 “高成本时代”悄然到来；
6 区域融合渐成潮流；
7 服务经济超过工业经济；
8 “人才红利”正逐步取代“人口红利”；
9 绿色低碳发展日益强化。
（2）2017年经济政策导向：
当前复杂多变的国内外经济环境，决定了未来宏观调控将依据形势变化出台更具有针对性、灵活性、前瞻性的宏观经济政策，以实现中央“既要把物价涨幅降下来，又不使经济增速出现大的波动”的政策目标。
预计中央政府会较2017年增加一些财政调控措施，以维持我国经济增长处于合理水平，但受自身经济发展问题及国际形势影响，2017年中国经济增速将较2016年有所放缓；而物价指数则在政府调控下有所回落，总体政策略好于2016年。
（3）结合各权威机构之预测报告，预计2013年：
国内生产总值（GDP）增长约为6.6%左右；（略低于2016年）
消费者价格指数（CPI）增长约为2.2~2.5%；（略高于2016年）
（4）总体宏观经济环境对酒店市场影响：
研究资料表明，我国酒店行业发展与GDP增长存在较高的相关性，相对于GDP增长上升或下降，酒店的扩张或收缩会更加明显，因此预测2016年宏观经济环境对酒店所起促进作用略有下降，但降幅较小。
3.2市场分析
3.2.1中国五星级酒店行业市场分析
1、基本情况
2015年度全国星级饭店规模结构情况（按星级分）
指标
单位
五星级
四星级
三星级
二星级
一星级
合计
饭店数量
家
789
2375
5078
2197
91
10550
客房数
万间/套
26.91
47.06
57.15
14.69
0.44
146.25
床位数
万张
39.88
79.00
105.70
34.01
0.77
259.36
2015年度全国星级饭店登记注册类型情况（按星级分） 单位：
家
登记注册类型
五星级
四星级
三星级
二星级
一星级
合计
所占比例（%）
国有
141
565
1189
513
18
2426
23.00
集体
8
38
174
108
3
331
3.14
港澳台投资
57
68
52
3
0
180
1.71
外商投资
75
61
56
10
1
203
1.92
其他
508
1643
3627
1563
69
7410
70.24
2、 财务经营状况
2015年度全国星级饭店基本指标统计表（按星级分）
指标
单位
五星级
四星级
三星级
二星级
一星级
合计
营业收入总额
亿元
766.75
720.26
521.27
96.11
2.36
2106.75
客房占营业收入比重
%
46.36
43.33
42.23
48.25
40.68
44.38
餐饮占营业收入比重
%
41.18
40.78
43.02
37.09
34.55
41.31
固定资产原值
亿元
1998.66
1842.16
1414.37
203.42
2.68
5461.30
利税总额
亿元
19.02
-32.74
-4.55
3.47
0.54
-14.26
实缴税金
亿元
62.59
67.95
64.01
9.76
0.60
204.91
从业人员平均数
万人
30.74
46.20
48.06
9.26
0.19
134.45
大专以上学历人数
万人
8.13
8.76
7.58
1.15
0.03
25.64
2015年度全国星级饭店主要指标统计表（按星级分）
指标
单位
五星级
四星级
三星级
二星级
一星级
合计
全员劳动生产力
千元/人
249.47
155.89
108.45
103.83
123.47
156.69
人均实现利润
千元/人
6.19
-7.09
-0.95
3.75
28.11
-1.06
人均利税
千元/人
20.37
14.71
13.32
10.54
31.38
15.24
人均占有固定资产原值
千元/人
650.27
398.72
294.27
219.75
140.16
406.19
百元固定资产创营业收入
元
38.36
39.10
36.85
47.25
88.09
38.58
平均房价
元
655.66
339.98
212.73
168.47
132.76
336.65
平均出租率
%
56.41
55.28
52.65
52.58
49.26
54.19
每间可供出租客房收入
元/间夜
369.84
187.95
112.00
88.59
65.40
182.43
每间客房平摊营业收入
千元/间
284.91
153.05
91.21
65.43
54.20
144.06
3.2.2北京酒店行业市场分析
2015年，北京地区接待旅游总人数达2.73亿人次，比上年增长4.3%;实现旅游总收入4607.1亿元，增长达7.6%，而旅游业的蓬勃发展也为酒店业带来了新动力。
2015-2016年北京地区酒店市场平均出租率、平均房价与利润都出现一定程度上升，在经历短暂“寒冬”后，酒店投资集团纷纷寻求新的投资方向，将目光转向中档酒店市场，同时聚焦中等规模酒店。
虽然市场迎来了新一轮发展机遇，但与地区酒店市场最息息相关的口碑情况，却出现下滑。
下面本报告将从四个方面对2015-2016年北京地区酒店市场展开深度解读。
解读一：
评星热持续降温，新型划分标准更受追捧
根据北京市统计局数据显示，2015年北京地区星级饭店共有528家，与2014年相比下降9.12%。
其中四五星酒店合计减少8家，1-3星合计减少45家。
而换一种方式统计，目前，北京地区共有高端、中档、经济型酒店9868家。
其中，高端酒店627家，占比达6.35%;中档酒店704家，占比达7.13%，经济型酒店8538家，占比86.52%。
数据背后，一方面反映出传统的星级酒店划分标准下，行业向更规范的方向发展;另一方面也反映出行业内酒店不再一味追求星级，而是根据自身实际水平进行定位，这也为酒店带来了更多发展空间。
解读二：
短暂寒冬后，酒店投资方向开始转变
2015年酒店行业整体投资收缩，以开业酒店为例，2015年全年北京地区开业的酒店数量超过500家，而中高档品牌酒店数量仅有3家。
与去年形成巨大对比，2016年上半年中，北京地区开业的中高档品牌酒店多达8家。
在经历短暂寒冬后，北京地区酒店投资更趋理性，中档酒店板块受关注度随新兴品牌的持续出现也不断提升，成为投资新宠。
而从客房数及分部地区来看，朝阳区依旧领先其他地区，更受投资欢迎。
解读三：
朝阳区仍是酒店集中区，中型体量酒店占比大
以迈点区域酒店舆情指数MCI北京地区前50名的酒店为例，50%的酒店集中在朝阳区，其次是东城区，占24%。
可以看出，它们大多集中在城市CBD。
这些地方商业、经济发达，各类配套设施完善，相对来说更易吸引客群。
另一方面，从北京地区前50名（标准同上）的酒店客房数量统计来看，300-400（含）间的中型体量依然是该地区的主要酒店规模。
对于酒店而言，中等规模在管理上更灵活，其运营成本相对而言也更低。
解读四：
酒店消费者口碑亮红灯，酒店运营需加强
根据迈点区域酒店舆情指数MCI显示，2015年11月-2016年6月，北京地区前50酒店的口碑在持续下降。
对于北京地区酒店而言，消费者口碑的下降是一个信号，需要重视。
由于北京地区酒店业发展较早，一些传统标杆酒店随时间推移，逐渐出现了设施设备老化、服务质量下降的状况。
而硬件与软件跟不上市场与消费者的新需求，必然引起口碑下降，继而带来连锁反应，导致酒店出租率、收入都受到影响。
在日益激烈的市场竞争中，酒店品牌必须针对市场形势作出应变，才有可能免于淘汰。
离开了品牌的护佑，地区酒店自身的运营状况一直处于较低水平。
除今年5月，北京地区酒店整体运营指数出现上升外，其他月份都在2以内波动。
如何通过有效运营，提高酒店口碑传播，这值得每位酒店运营者深思。
而运营，也很有可能成为未来阶段酒店在同质化竞争中的制胜法宝之一。
1、北京地区旅游住宿业概述
（1）2015北京旅游住宿业数据解读
2015年，北京地区接待旅游总人数达2.73亿人次，比上年增长4.3%;实现旅游总收入4607.1亿元，增长达7.6%。
其中国内旅游市场表现良好，接待量与旅游收入实现了同步增长。
值得关注的是，北京居民在京游达1.06亿人次，增长4.9%，这与近年来国内假期政策的调整息息相关。
与国内旅游市场表现对应，北京入境旅游市场降幅收窄，接待入境游客比上年下降1.8%，降幅较上年缩小3.2个百分点。
旅游外汇收入达46.0亿美元，同比下降0.1%。
（数据来源：
北京市统计局）
（2）2015北京地区星级饭店经营概况
据北京市统计局数据显示，2015年北京地区星级饭店共有528家，与2014年相比下降9.12%。
其中四五星酒店合计减少8家，1-3星合计减少45家。
整体来看，2015年北京地区的酒店数量呈下降趋势。
与酒店数量相反，2015年度，无论从出租率还是平均房价、利润总额来看，北京的酒店市场都呈现出良好态势。
出租率上，2015年北京星级饭店出租率达60.6%，同比2014年上升了3个百分点;平均房价为520元，同比去年上升了1.36%;2015年北京星级饭店利润总额达52866万元，同比2014年上升了322.96%。
2、2015-2016北京地区中高档品牌酒店开业情况分析
（1）不同类别酒店开业情况
2015年1月-2016年6月，北京地区共开业中档及以上品牌酒店11家，其中有限服务中档酒店占比最大，达63.64%。
这也体现了高端酒店趋向饱和后中档板块持续不断发力的市场情况。
这一点从出租率上也可看出，中档酒店在15年的出租率在61.4%左右，同比14年上升了3.3个百分点。
（2）开业酒店客房数分析
2015年北京星级饭店共有客房数108600间。
根据迈点旅游研究院（MTA）开业酒店的不完全统计，2015年1月-2016年6月，北京地区新开业客房数量达2102间，而16年上半年北京中档以上开业酒店共有客房数量1170间，占近一年半新开业客房数量的55.66%。
这个数据一方面反映了2015年全年北京地区酒店市场投资偏冷，另一方面也体现出在经历短暂寒冬后，酒店市场在未来或将迎来复苏发展期。
（3）开业时间分析
从开业时间来看，15年6月及16年5月两个月份开业酒店数量合计占比达54%。
此外16年5月开业的酒店多以中档酒店为主，可以预见中档酒店市场将有越来越多的品牌进驻。
3、2015-2016北京地区代表性酒店消费者偏好分析
（1）北京地区酒店整体口碑解读
根据迈点区域酒店舆情指数MCI数据统计，2015年11月-2016年6月北京地区的月均口碑指数在19.68-27.19的范围内。
其中最高月份为15年11月，其平均点评指数达到27.19;最低月份为15年12月，平均点评指数只有19.68。
自16年开始，北京地区酒店市场的口碑整体比较稳定。
值得注意的是4-6月其点评指数稳重有降。
在新开业酒店并不多的客观背景下，酒店设施老化情况加重、旅游淡季的出现等情况均是导致这一结果产生的可能因素。
（2）代表性酒店口碑分析
以北京TOP10酒店为代表，其点评指数平均值在29.91-33.93之间，相较于该地区平均点评情况而言，TOP10与其它酒店差距并不大。
TOP10之间的彼此差距也非常小。
说明该地区口碑整体情况较稳定。
4、2015-2016北京地区代表性酒店运营分析
（1）北京地区酒店整体运营解读
近8个月中，北京地区运营指数除16年5月平均值达到了2.29外，其它月份表现平平，指数都在2以下。
尤其是单体酒店，其线上运营没有太多突出亮点，且运营内容单一，综合导致北京地区整体运营指数表现不佳。
（2）代表性酒店运营分析
从北京地区TOP10酒店的表现来看，TOP1近8个月运营指数平均值为18.57，而TOP10的这一数值仅有3.65。
数据反映出北京地区酒店在运营把握上的巨大差距，优秀运营者很少，大多都还停留在初级阶段。
因此对于酒店运营的研究与探测，在未来阶段就显得尤为重要，而运营也很可能成为同质化竞争中的重要突破口。
5、未来三年北京地区酒店市场发展展望
走入2016年后，根据各方相关数据看，北京地区酒店市场逐渐开始回暖，主要表现在：
2016年上半年，各类型酒店平均房价、出租率等指标都在上升。
另一方面，2016年上半年北京地区新开业中档及以上酒店相较于2015年明显增多。
（1）高端酒店市场发展展望
高端酒店在2016年上半年里的新开业数量非常低，反映出这一市场领域愈渐成熟。
而随着高星酒店在一二线城市愈渐饱和，未来北京地区的高端酒店竞争将更加激烈，传统品牌积累的部分优势将逐渐消失。
（2）中档酒店市场发展展望
中档酒店在2016年上半年里的新开业数量节节攀升，各大品牌纷纷占座，反映出巨大的市场前景与可能。
但就目前而言，中档酒店市场的品牌识别并不强烈，预计未来2-3年内，将会有更多中档酒店品牌争夺市场，试图树立品牌形象，而中档酒店的建设也将随行业发展变得更加规范。
第四章项目运营
4.1营销策略
4.1.1内部营销策略
内部营销理念的核心内容就是“宾客至上，员工第一”。
1、管理者首先考虑如何增加员工的让渡价值，而不能仅仅考虑从员工的工作中获取更多利益。
2、要能使员工对企业各项经营活动有更高的参与度，并且其影响员工参与的作用力是“拉”式的，这和未实行内部营销的“推”式的员工参与有着很大的不同。
3、在企业内部形成良好的竞争激励机制，调动全体员工的积极性、主动性，使每位员工能够积极主动地服务客人，随时注意观察客人的情况，自然和谐地与客人沟通交流，恰到好处地进行推销。
比如，前台接待员在客人入住时，不失时机地向客人介绍本地的旅游点、名胜古迹，尽可能地安排客人的活动，以期延长客人下榻时间;行李员可以利用替客人搬运行李、送客人上房间的机会，根据客人的爱好，向客人介绍酒店的各种服务设施，推销酒店产品;餐厅服务员主动热情地帮助客人挑选符合客人口味的食品，推荐餐厅特色菜肴，使推销活动在不知不觉中进行。
这样酒店就会形成强大的内部推销力量。
4.1.2文化营销策略
现在我们顾客的行为越来越具有“文化性”。
他们入住酒店不仅仅是为了物质上的满足，很大程度上是为了满足精神上的需要。
他们希望自己有个性，有品位，希望得到别人的赞赏与尊敬，能够在酒店感受到“ 酒店味道，酒店气息”的感觉 。
实施文化营销策略是让营销披上文化的袈裟，赋予文化的品味与灵魂。
文化营销是充分运用文化力量实现企业战略目标的市场营销活动，即在酒店营销活动流程中均主动进行文化渗透，提高文化含量，营造文化氛围，以文化作媒介与顾客及社会公众构建全新的利益共同体关系。
实施文化营销策略可以从以下几方面进行：
1、理念文化营销。
理念文化是营销文化的基础，强
升级会员 