05贵州省地方税务局土地增值税清算管理办法征求意见稿.docx
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05贵州省地方税务局土地增值税清算管理办法征求意见稿
贵州省地方税务局
土地增值税清算管理办法
（征求意见稿）
第一章总则
第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等相关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于从事房地产开发的企业（以下简称纳税人）所开发房地产项目的土地增值税清算工作。
第三条本办法所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》（见附件1），向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产项目为单位进行清算，原则上以纳税人取得的《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。
第五条房地产项目中既建有普通标准住宅，又建有其他商品房的，在土地增值税清算时，应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第六条土地增值税的清算主体为纳税人，主管税务机关负责土地增值税的清算受理和审核。
第二章项目管理
第七条主管税务机关应加强房地产项目的日常税收管理，实施项目管理。
主要应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第八条纳税人应当按照国家财务会计制度并结合土地增值税清算管理要求，对分期开发项目或者同时开发多个项目或同一项目中建造不同类型房地产要按不同期间和不同项目合理归集不同类型房地产的收入、成本和费用。
第九条纳税人应当在取得（包括出让、转让、接受投资作价入股及其他方式）国有土地使用权环节，向主管税务机关报送下列资料：
（一）国有土地使用权出让或转让合同（协议）；
（二）国有土地使用权证；
（三）建设用地规划许可证；
（四）其他相关资料。
第十条纳税人应当在办理立项与规划环节，向主管税务机关报送下列资料：
（一）房地产项目立项批文；
（二）建设工程规划许可证；
（三）建设工程施工许可证；
（四）其他相关资料。
第十一条纳税人申请领用或代开销售不动产发票前，应向主管税务机关报送下列资料：
（一）建筑工程预算书；
（二）建筑工程设计合同；
（三）建筑工程施工合同；
（四）工程造价情况备案表；
（五）工程量清单；
（六）其他相关资料。
第十二条房地产项目设计或施工环节出现特殊情况可能导致土建、安装、装饰装修、园林绿化等发生重大变化的，纳税人应当在施工前或施工中向主管税务机关报告，并报送下列资料：
（一）变更的设计或施工图；
（二）变更的工程量清单；
（三）变更的装饰材料清单；
（四）变更的绿化苗木清单；
（五）其他相关资料。
第十三条房地产项目每取得一张销（预）售许可证时，纳税人应及时向主管税务机关报备。
房地产项目竣工验收手续办理完成后，纳税人应及时向主管税务机关报送建筑工程竣工验收备案表。
第十四条纳税人应当在取得商品房权属证明后向主管税务机关报送下列资料：
（一）商品房权属证明；
（二）建筑工程竣工结算资料；
（三）房屋测量成果报告书；
（四）建设单位、施工单位、监理单位三方签字盖章的
项目竣工图；
（五）其他相关资料
第十五条房地产项目已售建筑面积达到可售建筑面积
85%以上（以下简称销售比例），或者该销售比例虽未达到85%，但已售建筑面积与自用、出租面积合计达到可售建筑面积85%的，纳税人应当在15日内向主管税务机关报送《房地产项目销售和使用情况表》（见附件）。
第三章清算条件
第十六条符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增值税清算。
（一）房地产项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产项目的；
（三）直接转让土地使用权的；
（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
第十七条符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%（含）以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经自用或出租的。
纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售的房地产面积一并计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。
（二）取得房地产项目最后一张销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）主管税务机关对房地产项目进行纳税评估后，有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为且可能造成税款流失的。
上述第
（一）款中“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经自用或出租的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占房地产项目可售建筑面积比例在85%以上。
第四章清算申请与受理
第十八条凡房地产项目符合本办法第十六条规定的，纳税人应当在达到土地增值税清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
第十九条凡房地产项目符合本办法第十七条规定，主管税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的，应出具并送达《×××土地增值税清算通知书》（见附件）。
纳税人应当自收到《×××土地增值税清算通知书》之日起90日内办理清算手续。
第二十条主管税务机关应自受理清算申请之日起90日内完成清算审核并作出清算结论。
如确有特殊困难无法在规定时间内完成清算审核的，经主管税务机关批准，可适当延长清算审核时间，但最长不得超过60日，并书面告知纳税人。
第二十一条纳税人应自收到主管税务机关出具并送达的清算审核结论之日起5个工作日内办理补（退）土地增值税手续，预期不办理补缴税款手续，应自期限届满之次日起按日加收0.5%的滞纳金。
第二十二条纳税人未按本办法第九至十四条规定及时报送相关资料的，在办理土地增值税清算手续时，应连同下列资料一并向主管税务机关提供：
（一）土地增值税纳税申报表及其附表（见附件）。
（二）房地产项目清算说明，内容主要包括房地产项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况。
（三）项目竣工决算报表，当期财务会计报表（包括损益表、主要开发产品销售明细表、已完工开发项目成本表）。
（四）取得土地使用权时所支付的地价款凭证。
（五）能够按房地产项目计算分摊利息支出的银行贷款利息结算通知单及有关的证明和借款合同。
（六）房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。
（七）商品房购销合同统计表及销售明细表，内容主要包括：
销售项目栋号、房号、销售面积、销售收入、用途等。
（八）房地产项目的工程竣工验收报告。
（九）与转让房地产有关的税费完税凭证和缴费证明，包括已缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
（十）纳税人委托税务师事务所审核鉴证的房地产项目，还应报送《土地增值税清算税款鉴证报告》。
（十一）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
第五章清算收入确认
第二十三条清算收入是指纳税人有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第二十四条土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
第二十五条纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、赞助、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，应在产权发生转移时视同销售并确认收入。
纳税人以其开发产品对被拆迁户进行安置补偿的，安置用房视同销售处理并于产权发生转移时确认收入。
上述所称“产权发生转移时”，应按实质重于形式的原则加以判断。
无论纳税人与受让方是否办理不动产权属变更登记，只要有相关证据证明该转让行为已实质发生，且纳税人已获得相应的经济利益，受让方也已取得对房地产占有、使用和收益的权利，即应视为产权发生转移。
第二十六条纳税人销售开发产品的价格低于同期同类房地产平均销售价格20%以上或者低于成本价而又无正当理由的，主管税务机关有权按市场公允价值核定其销售价格，但下列情形除外。
（一）采取政府指导价、限价等非市场定价机制进行销售的开发产品；
（二）由法院判决或裁定价格的开发产品；
（三）采取公开拍卖方式决定价格的开发产品；
（四）经主管税务机关认定的其他合理情形。
第二十七条本办法第二十五、二十六条所规定的情形，其收入的确认按以下方法和顺序核定：
（一）按纳税人同一房地产项目当月或最近月份同类开发产品市场销售的平均价格确定。
（二）按纳税人同一地区、同一年度同类开发产品市场销售的平均价格确定。
（三）由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。
第二十八条纳税人销售开发产品时附赠受让方车库（位）并在售房合同中注明的，以售房合同金额确认销售收入。
纳税人单独销售无产权的车库（位）的，其实质为租赁收入，不征收土地增值税。
第二十九条对于县级及县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，如果代收费用计入房价中向购买方一并收取，视同销售房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不确认为销售房地产所取得的收入。
纳税人除前款规定之外的因销售开发产品向购买方单独收取的水、电、煤气、天然气、有线电视的初装费、呼叫系统的购置安装费以及其他价外费用，一律确认为土地增值税的计税收入。
第三十条纳税人因销售开发产品向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期（延期）付款利息、更名费以及其他各种性质的经济利益，一律确认为土地增值税的计税收入。
但因购买方违约导致合同被解除的，纳税人向购买方收取的违约金等，不得作为与销售房地产有关的经济利益，不确认为土地增值税的计税收入。
第三十一条纳税人以低于市场公允价值的价格销售开发产品，并与购买方约定在一定期间内由纳税人或其关联方拥有该开发产品部分或全部使用、收益权的，其土地增值税的计税收入应为销售时所取得的价款与在该期间内纳税人或其关联方因该开发产品的使用和收益所取得的全部经济利益之和。
对前款所称经济利益的具体金额无法准确确认的，主管税务机关有权按照本办法第二十六条的规定核定其计税收入。
第六章扣除项目金额确认
第三十二条土地增值税清算扣除项目包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额，具体包括为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；
（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，即房地产开发成本，具体包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费；
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用，即房地产开发费用，具体包括与开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用；
（四）与转让房地产有关的税（费）金，具体包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加；
（五）加计扣除，除另有规定外，即按本条
（一）、
（二）项规定计算的金额之和的20%扣除。
第三十三条除另有规定外，纳税人计算扣除项目金额时，其支出必须实际发生且取得合法有效凭据，应当取得但未取得合法有效凭据的不得扣除。
第三十四条纳税人为取得土地使用权支付的土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费、消防设施费以及其他各种补偿费用应申报缴纳的契税，视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除。
纳税人因逾期开发所缴纳的土地闲置费以及各种性质的罚款、罚金、滞纳金等不得扣除。
第三十五条纳税人以各种名义取得的政府返还款（包括土地出让金、市政建设配套费、消防设施费、税金等），在确认扣除项目金额时应抵减“取得土地使用权所支付的金额”。
纳税人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府依法征收或收回部分土地所取得的补偿款应抵减“取得土地使用权所支付的金额”。
第三十六条在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，纳税人取得的土地使用权并已支付土地出让金但没有合法有效凭证的，经向主管税务机关递交报告并同时符合以下两个条件的，可准予扣除：
（一）能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；
（二）按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。
实行“招、拍、挂”之后以出让方式取得的土地使用权，纳税人不能提供土地出让金的合法有效凭证的，不得计入扣除项目金额扣除。
三十七条土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、劳动力安置费、安置动迁用房支出、拆迁补偿款等。
纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
纳税人因拆迁从政府部门取得的各种形式的补偿或补贴的，应相应抵减扣除项目金额。
第三十八条前期工程费是指纳税人为开发房地产项目支付的规划、设计、可行性研究、水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”或“七通一平”等费用。
第三十九条建筑安装工程费是指纳税人为建造房地产项目支付的建筑工程费用、安装工程费用及其他建筑安装工程费用等。
第四十条基础设施费是指纳税人支付的开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的费用。
第四十一条公共配套设施费是指纳税人建造的并与房地产项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等工程发生的支出。
土地增值税清算时，公共配套设施费按下列原则进行扣除：
（一）建成后产权属于全体业主所有，且纳税人能够提供向业主委员会或业主委员会委任的物业管理单位办理移交的相关证明材料，其公共配套设施费可以扣除；
（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，且纳税人能够提供向政府有关部门或者公用事业单位办理移交的相关证明材料，其公共配套设施费可以扣除；
（三）建成后有偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，纳税人取得的经济补偿或补贴，应冲减公共配套设施费；冲减后仍有余额的，公共配套设施费可以扣除；
（四）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除公共配套设施费。
第四十二条纳税人将房地产项目中的公共配套设施移交给业主或政府有关部门、公用事业单位后又以各种名义取得对其实际占有、收益的权利并以自身名义用于租赁或者自用等商业用途的，其公共配套设施费不得扣除。
第四十三条开发间接费是指纳税人为直接组织和管理房地产项目发生的费用，具体包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费等。
纳税人应严格区分开发间接费与房地产开发费用，不允许将属于房地产开发费用性质的支出列入开发间接费。
在土地增值税清算时纳税人应提供费用划分的相关依据，否则一律视为房地产开发费用进行扣除。
第四十四条纳税人按规定将发生的利息支出予以资本化并计入房地产开发成本的，在土地增值税清算时应先将已资本化的利息支出从开发成本调整至财务费用，再按房地产开发费用的有关规定进行扣除。
第四十五条纳税人发生的下列费用，一律视为管理费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。
（一）向母公司或总公司缴纳的管理费；
（二）转让房地产过程中发生的诉讼费用；
（三）为开发项目购买的商业保险；
（四）为办理抵押贷款而支付的资产评估、测绘、抵押权登记等费用。
第四十六条纳税人向房地产管理部门缴纳的商品房预售款监督管理服务费，应作为销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。
第四十七条纳税人实际发生的营销设施建造费，按下列原则进行扣除：
（一）纳税人单独修建临时性建筑物作为售楼部、样板房等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用按相关规定计算的折旧或摊销，应计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除；
（二）纳税人采取经营租赁方式租赁房地产项目以外的其他建筑物装修售楼部、样板房等营销设施的，在土地增值税清算时已实际支付的租金与设计、建造、装修等费用的折旧、摊销额，应计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除；
（三）纳税人利用房地产项目中的开发产品修建售楼部、样板房等营销设施或者虽然单独修建但可以转让的，其发生的设计、建造、装修等费用，计入建筑安装工程费进行扣除；
（四）纳税人利用房地产项目中的公共配套设施修建售楼部、样板房等营销设施的，其装修费用应冲减公共配套设施费。
第四十八条纳税人销售精装房、半精装房、简装房等已装修的开发产品，其装修费用可以计入房地产开发成本。
但其装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。
第四十九条纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或金额明显偏高的，主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
纳税人与其关联方采取转让定价的方法，虚增前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费等四项开发成本，将其房地产项目利润转移至关联方的，主管税务机关可以参考前款规定进行核定。
第五十条在土地增值税清算时，扣除项目金额区分下列情况进行确认：
（一）纳税人取得土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目金额按本办法第三十二条
（一）、（四）项规定进行确认；
（二）纳税人取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，其扣除项目金额按本办法第三十二条
（一）、
（二）、（四）项和加计房地产开发成本的20%进行确认。
（三）纳税人取得土地使用权后进行房地产开发建造的，其扣除项目金额按本办法第三十二条
（一）、
（二）、（三）、（四）、（五）项规定进行确认。
第五十一条同一房地产项目中既建有普通标准住宅，又建有其他商品房的，其不同类型房地产的扣除项目金额原则上按可售建筑面积占房地产项目总的可售建筑面积的比例计算分摊。
商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。
商业用房层高系数=商业用房平均层高÷住宅平均层高
第七章清算鉴证
第五十二条纳税人可委托纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所进行土地增值税清算鉴证工作，但主管税务机关不得以纳税人未提供税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》为由拒绝受理其清算申报。
第五十三条税务师事务所受托对房地产项目进行土地增值税清算鉴证时，应按《土地增值税清算鉴证业务准则》的规定对审核鉴证情况出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。
对符合要求的鉴证报告，主管税务机关可以采信。
第五十四条主管税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务师事务所在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
第五十五条税务师事务所从事土地增值税清算鉴证时，应对不同类型房地产所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。
第五十六条税务师事务所对房地产项目出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》，应同时向主管税务机关提供鉴证工作底稿。
税务师事务所发现纳税人提供虚假的凭证、账册、财务会计报告及有关纳税资料和数据的，应及时报告主管税务机关。
第八章核定征收
第五十七条主管税务机关在进行土地增值税清算审核时，发现纳税人有下列情形之一的，可以实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第五十八条主管税务机关要加强对核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收范围。
纳税人直接转让国有土地使用权的，一律不得实行核定征收。
第五十九条符合本办法第五十七条规定的核定征收条件的，其核定征收率按下列标准执行：
（一）贵阳市云岩区、南明区、金阳新区、小河区、乌当区、白云区和花溪区：
1.普通标准住宅，核定征收率为％；
2.非普通标准住宅，核定征收率为％；
3.营业用房，核定征收率为％；
4.其他房产，核定征收率为％。
（二）除上述地区之外的其他各市、县（市、区、特区）：
1.普通标准住宅，核定征收率为％；
2.非普通标准住宅，核定征收率为％；
3.营业用房，核定征收率为％；
4.其他房产，核定征收率为％。
第九章清算后再转让房地产的处理
第六十条土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让房地产的，纳税人应按下列方法申报缴纳土地增值税：
扣除项目金额=清算时的单位建筑面积成本费用×再转让房地产建筑面积
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
增值额=再转让房地产收入-扣除项目金额
增值率=增值额÷扣除项目金额
再根据增值率确定新适用税率和新速算扣除系数
应纳土地增值税税额=增值额×新适用税率-扣除项目金额×新速算扣除系数
第六十一条纳税人在土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额，按清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值税。
第六十二条纳税人清算后再转让房地产应当按月区分普通标准住宅和其他商品房按本办法第六十条的规定申报缴纳土地增值税。
第十章附则
第六十三条土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。
第六十四条本办法未尽事项按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和现行土地增值税政策的有关规定执行。
第六十五条本办法所规定事项生效施行后，国家有关部门对其有新的规定的，按新规定执行。
第六十六条本办法由贵州省地方税务局负责解释。
第六十七条本办法自2014年1月1日起开始施行。
《贵州省地方税务局关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告》（贵州省地方税务局公告2010第3号）同时废止。
附件：
1.土地增值税纳税申报表
2.各类附表
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