鄂州市城乡规划管理技术规定-修订版.docx

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《鄂州市城乡规划管理技术规定》（修订稿）

第一章总则

第一条为规范城乡建设工程规划管理工作，实现城乡建设工程规划管理的标准化和法制化，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条本市行政区域内进行建设工程的规划设计和管理，应当遵守本规

定。

涉及建设、消防、人防、绿化、亮化、抗震、防雷、环保、环境卫生、节能、交通、水务、燃气、风景名胜、文物保护、信息网络、国家安全等方面的，还应当符合国家有关技术规范。

第三条本规定由市规划行政主管部门负责组织实施。

土地、建设、交通运输、公安交管、消防、园林、城管、水务等部门按照各自职责做好相关工作。

第四条城乡建设工程规划管理应当以建设国家两型社会建设示范点城市为目标，保持历史文化名城和“江、湖、山、城”的城市格局，发挥城乡规划引领城乡建设、改善生态环境、维护社会公平、保障公共安全和公众利益的公共政策作用，坚持以人为本，实现经济社会全面、协调、可持续发展。

第二章建设用地管理

第五条建设用地使用和建设项目选址，应当以控制性详细规划为依据，并遵循土地使用兼容性的原则。

建设用地使用性质应当根据控制性详细规划和建设用地兼容性规定（附件二）确定。

第六条建设用地使用和建设项目的选址应当符合集约利用、整体实施的原则，除公益性设施和市政基础设施外，建设项目的用地规模应当满足最小开发单元的要求。

其中，居住项目应当不小于20000平方米，商业、服务业等公共设施项目应当不小于7000平方米，但具有下列情形之一的建设项目除外：

（一）街区内邻近土地已经开发建设完成，规划期内不具备扩大建设可能性的；

（二）街区内邻近用地为市政公用、公益设施等，且实施特殊功能控制不宜扩大、合并实施的；

（三）中心城区零星合法建筑被鉴定为D级危险房屋，未压占规划“五线”

（即红线、黄线、蓝线、绿线、紫线），且所在地区政府出具不具备纳入征收范围条件说明的；

（四）按照批准的总平面规划或者修建性详细规划，进行分期实施的；

（五）经规划行政主管部门认定确需进行建设的。

用地面积低于最小开发单元的建设项目，在符合相关规划的前提下，允许实施小型市政基础设施项目，鼓励实施绿化、广场等公益性建设项目。

第七条用地建设强度指标应当依据控制性详细规划确定。

具有下列情形之一的建设项目，用地建设强度可由规划行政主管部门结合具体情况制定：

（一）历史地段和文物古迹建设控制地带范围内的用地，应通过历史文化保护规划确定建设强度。

（二）城市重点核心区域的公共服务设施通过城市设计确定建设强度。

（三）对于部分建设项目，如根据控制性详细规划和上表所确定的建设强度确实不能满足项目建设要求的，可结合项目实际情况、城市设计和方案咨询等，对建设强度指标做出适当调整，但必须获得规划行政主管部门同意和批准。

（四）城中村和旧城改造项目的用地建设强度指标，可通过相关权威部门的土地成本经济测算来确定，项目经济测算需由规划行政主管部门认可的该领域权威单位或部门进行，必须符合国家有关规定。

经济测算项目最终确定的容积率必须符合所在区域的交通承载力和城市设计要求，并通过方案咨询论证，

获得规划主管部门及相关上级单位批准。

（五）项目按照以上方法确定的建设强度进行建设，若交通条件不能满足的，必须根据交通条件所能允许的建筑容量确定项目的最终建设强度。

第八条建设项目选址应当符合城市总体规划、控制性详细规划、专项规划、单位总平面规划及有关规划要求，优先选址在现状交通和基础设施条件较好的区域。

第九条建设用地规划条件一般应当明确用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、建筑面积、建筑高度、绿地率、停车位配建、公共服务设施和市政基础设施配建、建筑退让、规划控制绿化带、公共通道以及控制性详细规划确定的其他要求等内容。

居住项目的规划条件除明确前款规定的内容外，还应当按照有关规定明确保障性住房配建等建设要求。

第十条地下空间开发利用应当贯彻统一规划、平战结合、综合开发、合理利用、市政和公共服务设施优先的原则，并符合地下空间专项规划的要求。

涉及地下空间开发利用的，应当明确地下空间主导功能、建设范围、建筑

规模等控制性要求，并对建设起止深度、出入口设置、连通方式等提出建议性要求。

第十一条建设项目应当遵循统一规划建设的原则，确因先期建设还建房或者实现城市建设计划目标等需要分期实施的，在符合下列要求的情况下，统一规划后可分期实施建设：

（一）各期用地均独立成宗、具备可开发建设的条件；

（二）优先建设学校、幼儿园、养老服务、社区工作服务用房、商业服务用房、物业服务用房等公共服务配套设施和市政基础设施；

（三）各期用地的容积率、建筑密度等指标符合国家、省、市相关规定。

第十二条同一建设单位取得相邻的两块或多块用地，在符合下列要求的情况下，可统一规划建设：

（一）各地块规划用地性质满足用地兼容性的要求；

（二）总建设规模不突破各地块原批准建设规模之和；

（三）若各地块规划用地性质或控制要求不同，并宗后各功能建筑面积的比例应不变，并应符合相关规划控制要求。

不同建设单位的相邻地块，在各土地权属单位协商一致的情况下统一规划建设的，应保证各地块指标不发生变化。

第三章建筑规划设计

第十三条临城市快速路、主干路以及临江、临湖、临山地区建筑物的建筑界面应当协调有序，主要生态景观廊道应保证视线通透。

第十四条集中建设区域内，规划建筑布局应当遵循高低错落、丰富变化的空间群体关系。

临城市主干路沿线及重要广场、商业区周边的住宅建筑，其建筑外立面应当进行公建化设计，不得设置开敞式阳台。

第十五条建筑物的面宽应当符合下列要求：

（一）居住建筑的建筑高度在20米及以下的，其最大连续展开面宽不得大于80米；

（二）居住建筑的建筑高度在20米以上的，其最大连续展开面宽不得大于

70米；

（三）临城市主干路一线的，建筑高度在20米及以上的建筑物最大连续展开面宽之和，不得大于其规划用地临路一侧宽度的60％；

（四）临江一线的，建筑高度在20米及以上的建筑物最大连续展开面宽之和，不得大于其规划用地临江一侧宽度的50％；

（五）临湖、临山地区一线的，建筑物的最大连续展开面宽之和不得大于其规划用地临湖、临山一侧宽度的50％。

位于城市重要景观控制区或者具有标志性意义，影响城市生态景观、对建筑面宽有特殊要求的建筑工程（大型公共服务设施、纪念性建筑、大型商业综合体等），应当通过城市设计论证确定建筑体量及建筑面宽。

第十六条临湖规划用地内新建建筑物的建筑高度不得大于该建筑物至湖泊绿线的距离；临近山体保护绿线的建筑物高度应控制在山体高度的三分之二以内。

文物古迹、历史地段、机场、气象台、广播电台、电视台以及其他无线电通讯（含微波通讯）设施控制区范围内，新建建筑物的建筑高度应当符合专项规划对高度限制的规定。

按照前两款规定执行确有困难的，应当通过城市设计论证确定建筑高度。

第十七条联排式住宅设计应当符合下列要求：

（一）不得在底层设置院落；

（二）不得设置住户独立使用的地下室；

（三）相邻套型至少共用一处山墙且共用部分标高贯穿室内正负零至屋顶部分。

第十八条办公建筑设计应当符合下列要求：

（一）办公建筑应当按层集中设置公共卫生间，不得设置飘窗；

（二）办公建筑内设置单元式办公空间的，其建筑面积总和不得大于办公总建筑面积的50%。

第十九条建筑物属于下列情形的，不计入容积率：

（一）按国家规范要求设置的设备层、结构转换层、避难层的建筑面积；

（二）作为公共通道、休闲廊等功能使用的架空层按水平投影计算的建筑面积；

（三）具有相应资质的审图机构出具证明文件且在后期使用中不能将其转换为功能空间的结构连系梁、连系板的建筑面积。

办公、酒店建筑的阳台按照水平投影计算的建筑面积，则应当计入容积率。

第二十条建筑色彩应当符合下列要求：

（一）除消防站、派出所、邮政局等国家规定有统一标志色彩的建筑物外，位于城市主干路、城市广场及城市公园绿地周边等城市景观节点区域内建筑色彩的色相不得选择深灰色和红、黑、绿、蓝、橙、黄等大面积高彩度的原色；

（二）相邻的同类性质建筑物的建筑色彩应当选择同一色系，同一建筑物的主要色彩组合一般不得超过3种，塔楼与裙房之间的色彩应协调有致；

（三）位于临江、临湖、临山21体地区等景观控制区域建筑物的建筑色彩应当与周边自然环境相协调，临江、临湖地区建筑色彩宜选用淡雅明朗的色系，临山体地区的建筑屋顶色彩应考虑城市俯瞰效果。

第二十一条 新建建筑物应当结合建筑的整体效果，其外立面设置的空调机位、落水管、管线等设施应当隐蔽设计，并处理好建筑屋顶所需的水、电、暖通等设备专业设计，且满足消防登高扑救操作要求。

第二十二条 商业设施布局应符合以下要求：

（一）新建、扩建商业街向生活性道路和游憩性道路集中；中心城区批发市场外移，选址在运输车辆易进出的相对独立地段，并不得与住宅联合设置。

（二）新建、扩建10000-16000户规模住宅区，其配套商业服务用房原则上根据项目所在区域实际情况和用地规划条件进行控制，新建、扩建3000-

5000户、300-500户规模住宅区，其配套商业服务用房原则上控制在总建筑面积的4%、2%（不包括其它公共服务设施配套用房）；禁止把居住区配套的非商业服务业用房改为商业服务用房；零星建设的住宅建筑原则上不考虑配套商业服务用房。

（三）新建、扩建商业设施建筑后退道路红线不得小于12米；建筑面积

20000平方米以上大型商业设施后退道路红线不小于20米，并应当预留临时停车或回车场地。

（四）临城市快速路、主干路的新建、扩建住宅配建商业服务用房，原则上采用商业内街或独立设置的形式，并按照相关规定单独配置机动车停车泊位；临次干路、支路的新建、扩建住宅建筑底层配建商业服务用房，必须按照相关规定单独配置机动车停车泊位。

第二十三条城市规划道路沿线规划控制的绿化带内除确需设置的市政公用设施外，不得设置停车位及建（构）筑物，并应当满足城市排水防涝的要求。

城市规划道路、城市绿道及城市公园沿线设置围墙的，应当采用通透、半

通透或绿篱等形式。

第二十四条 城市规划道路两侧建筑物之间或地下车库之间因通行需要设置跨越城市道路空中廊道或地下车行连通道的，应当符合下列要求：

（一）空中廊道的净宽度不得大于6米，廊道下净空高度不得小于5.5米，穿越宽度小于20米的城市支路的廊道下净空高度可不少于4.5米；

（二）空中廊道需设置墩柱的，墩柱基础应当结合道路横断面形式、地下管线等控制要求予以合理布置；

（三）设置空中廊道，应当进行专项城市景观设计论证；

（四）地下车行连通道应当符合地下管线等控制要求；

（四）空中廊道与地下车行连通道内不得设置商业设施；

第四章建筑间距

第二十五条 建筑间距应当综合考虑城市空间景观、日照、消防、采光、通风、视觉卫生、节能等要求，并按照下列规定计算：

（一）建筑间距按两栋建（构）筑物外墙外边缘线之间的水平距离计算；

（二）建筑物南北向平行布置的，建筑间距以南侧建筑物的建筑高度为标准计算；东西向平行布置的，建筑间距以较高建筑物的建筑高度为标准计算；两建筑平行布置且与正南北向夹角大于60度的，以较高建筑物的建筑高度为标准计算；

（三）建筑物纵墙面外挑阳台、梯平台、走廊及凸出辅助设施部分的累加长度为纵墙面长度二分之一及以上的，其间距以最大外凸部分的垂直投影线计算；建筑物山墙面有居室门窗、阳台的，按建筑物纵墙面计算建筑间距；

（四）单栋建筑物内包含混