商场委托经营管理协议.docx

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商场委托经营管理协议

商场委托经营管理框架协议

甲方：

法定代表人：

乙方：

法定代表人：

丙方：

法定代表人：

鉴于：

（1）甲方是一家依法注册的以经营      商场为主的知名大型专业商业、品牌管理集团，拥有知名的“      ”商业品牌、专业经营团队和雄厚的资金实力，具有全国发展的战略和实施实力。

（2）乙方已取得位于      约   亩的国有出让用地（土地证编号为：

      ，以下简称“项目土地”），并拟利用其中约   亩土地（以下简称“经营物业建设用地”）投资建造大型商场（以下简称“经营物业”）及相关配套设施，并委托甲方按照“      ”统一标准进行经营管理，甲方愿意接受乙方的该等委托，并指定甲方全资子公司      品牌管理有限公司（以下简称“甲方品牌公司”）作为经营物业的管理主体对经营物业进行经营管理。

（3）丙方系甲方的全资子公司。

乙方拟委托丙方对项目用地和经营物业提供前期咨询服务，并且，丙方愿意接受乙方的该等委托。

在三方遵照自愿平等、互利双赢的原则下，经三方多次友好洽谈和深入接触，现就委托管理事宜，达成以下意向：

第一条项目合作

1.1项目土地概况项目土地位置：

项目土地性质：

项目土地面积和主要控规指标：

经营物业建设用地位置和拟建设规划指标：

经营物业位于      路与      路交叉口      角，主立面应建在      路上。

项目土地现状：

以上各项数据最终以国有土地使用权出让合同及政府各项批文为准。

1.2本协议签署后   个月内，甲乙丙三方应签订《委托经营管理合同》（以下简称“正式合同”），甲乙丙三方同意，以乙方为开发主体负责包括经营物业在内的项目土地开发、建设，并承担作为开发建设主体的相应责任。

1.3本项目中的经营物业应由乙方按照本协议约定自行负责建设和装饰，乙方确保经营物业的建设和装饰符合甲方商场的标准和要求，并将已通过建设和装饰工程竣工验收（含消防）以及甲方认可的经营物业移交给甲方。

1.4项目前期收费

（1）乙方委托丙方对经营物业拟经营之项目（以下简称“项目”）提供前期咨询服务，包括：

a、对发展项目的用地和建设规划提出咨询建议；b、对项目进行市场可行性分析和经济效益可行性分析；c、为满足经营“      ”商场内部管理要求，提供相关的信息、管理、策划和顾问等咨询服务。

同时，甲方拥有“      ”的知识产权，甲方授权丙方在本协议有效期内就本条款约定事项可提供冠以“      ”名称的服务。

丙方同意在乙方完全遵守对甲方无形资产保护条款约定的前提下，自本协议签订之日起，在取得经营物业所需土地和/或经营物业建造前期准备过程中的对外报建文件、宣传企划方案中涉及经营物业的部分使用“      ”名称（其中宣传企划方案需丙方事先审核同意）（为免疑义，前述行为在任何情况下不构成也不应理解为丙方对乙方的品牌授权或许可）；乙方应据此向丙方支付相关费用人民币   万元（含增值税）。

（2）丙方在项目建设的工程中持续为乙方提供工程咨询和管理咨询服务（包括对装饰工程提供优化咨询、不定期派人提供技术咨询指导、提供      店设计白图等咨询服务），并允许经营物业开业时首次冠以“      ”名称，首次冠名的日期应当为乙方首次支付费用给甲方或丙方时开始。

乙方应据此向丙方支付相关费用人民币   万元（含增值税）。

（3）上述项目前期收费共计人民币   万元（含增值税）。

支付方式为：

首付款为人民币   万元，乙方应在本协议签署生效后   日内向丙方支付；第二笔款项为人民币   万元，乙方应在取得项目土地的   日内向丙方支付；第三笔款项为人民币   万元，乙方应在第三方建设单位进驻施工现场前   日内向丙方支付；第四笔款项为人民币   万元，乙方应在甲方管理团队进场前   日内向丙方支付；甲方管理团队招商发布会启动日（以甲方或管理公司公布的日期为准）前   日内，乙方向丙方结清项目前期收费的余款。

（4）丙方应按照本合同约定之金额适时向乙方出具咨询服务业增值税发票。

第二条委托管理的基本内容

2.1本项目中的经营物业共计建筑面积约  万平方米（含地下停车场、[该内容可根据包建单价进行增减。

]设备用房和楼梯间，准确面积及楼层以测绘机构实测为准；经营物业可租面积=商铺实测面积+公摊面积，具体由甲乙双方在经营物业开业前确定），由乙方委托甲方品牌公司在经营物业所在地设立的分公司（以下简称“管理公司”）以“      ”商业品牌资源负责统一招商、运营和管理。

2.2管理公司将依照正式合同的约定，负责经营物业的日常经营管理活动，包括布局、策划、招商、租赁、企划、广告、运营和售后服务等。

2.3乙方同意并保证在合作期间持续合法地拥有经营物业的所有权，未经甲方书面同意不得进行产权式商铺分割销售或变相分割销售使用权，并保证能够签署及/或履行与工程装饰、委托管理有关的合约及/或其他法律文件，保证所提供经营物业性质可用于商业经营。

2.4甲方现告知乙方，为了培育市场的竞争力：

经营物业开业一至五年内可能出现盈利微薄或经营困难，乙方须在经营物业开业五年内，如经营物业经营困难必须另行补贴适当现金至经营物业以使其有竞争力地经营。

第三条开业前招商佣金、冠名委托经营管理费

3.1管理公司对经营物业开始招商时，乙方同意承担经营物业的开业筹备费用，并向甲方支付人民币   万元（含增值税）的开业前招商佣金。

开业筹备费用和开业前招商佣金应在甲方招商团队进场前7日预先向甲方一次性付清。

3.2委托经营管理期内，甲方品牌公司持续为乙方提供经营物业的经营管理服务，并将经营物业冠以“      ”名称。

乙方因此向甲方品牌公司支付冠名委托经营管理费（以下简称“冠名委管费”，含增值税）。

3.3委托经营期第一年（以经营物业开业日为起始日）的冠名委管费[保底委管费+参股出资额的16%]为人民币   万元。

在甲方招商队伍进场前7日内，乙方向甲方品牌公司支付上述费用。

3.4自委托经营期（以经营物业开业日为起始日）第二年起，乙方每会计年度向甲方品牌公司支付的冠名委管费为保底冠名委管费加提成冠名委管费，其中每会计年度的保底冠名委管费为人民币   万元[保底委管费=保底数（一线城市450万/年，二线城市350万/年，三线城市250万/年，四线城市以下（含）200万/年）+参股出资额的16%]（不足一个完整的会计年度的，则根据实际经营期限进行折算）；当会计年度实收租赁合同总收入（含增值税）为2000万元[该数字根据对应表格不同而变更为4000万或6000万。

]以上的，则提成冠名委管费即对超出2000万元（含增值税）的金额以超额累进的方式乘以提取比例计取。

具体提取比例为：

当会计年度实收租赁合同总收入（含增值税）      提取比例[此表适用于预估租金2000万以下。

]2000万-4000万元（含本数）部分9%。

4000万元以上（不含本数）部分8%

3.5乙方同意由管理公司负责向经营物业内的所有商户催收租赁合同下的各种费用，包括但不限于租金、管理费（或性质相同的费用名目）等，且应协助商户将按约定应确认为乙方收入的资金扣除乙方对甲方、丙方、甲方品牌公司及管理公司的欠款后的余额直接缴付乙方指定银行账户。

3.6经营物业开业前5个月及开业后日常经营管理费用，包括但不限于人员工资福利、当地广告策划费用、水电暖、通讯、交通、办公费用、财务费用和管理公司税收等，由管理公司事先编制出日常经营管理费用预算，交乙方确认后执行，该等费用由乙方承担。

3.7经营物业委托经营管理期限 年,委托经营管理期内未经甲方书面同意乙方不得对经营物业进行产权式商铺分割销售或变相分割销售使用权。

第四条经营物业的装饰要求

4.1经营物业的设计（含审图及报审）、建设和装饰工程（含设备安装及消防工程）均由乙方自行负责完成。

4.2乙方须确保经营物业的土建工程、装饰、安装工程（含消防）符合国家相关部门的验收标准及甲方“      ”商场的标准和要求。

在经营物业移交给甲方之前，甲方有权自行或委托其他有资质第三方对经营物业组织验收，验收标准参照甲方向乙方提供的装饰设计风格要求、图纸、建议及甲方统一的物业、环保、安全查验标准等。

如尚未通过甲方物业查验的，则乙方负责自费整改直至通过甲方物业查验。

第五条实施事宜

5.1本协议签署后   个月内，甲乙丙三方应签订正式合同，对合作和委托经营中具体细节进一步补充约定。

5.2若甲、乙、丙三方未能在上述第五条第1款约定期限内，就经营物业的装修要求、委托经营管理等事宜达成一致并签署正式合同的，则甲方有权单方面终止本协议。

除本协议另有约定外，若甲方选择终止的，丙方应在扣除50万元的工作费用及相关损失（如有）后无息退回乙方已根据本协议支付的款项，三方互不追究责任。

第六条知识产权保护及禁止同业竞争条款

6.1甲方拥有“      ”商标、商号和      商场外立面设计的知识产权及甲方代言人的肖像使用权，甲方仅在合作期内同意乙方在本项目经营物业使用外立面设计及许可管理公司在经营物业使用“      ”品牌，经营物业范围以外的其他场合不得使用甲方知识产权及甲方代言人的肖像。

乙方在开发建设项目用土地或设立关联公司时，不得将      这五个字（含前述五个字的同音字或近音字，具体以甲方判断为准）中的任意排列组合作为其项目名称或地名、公司名称中字号的组成部分。

乙方违反前述约定的，甲方有权终止就本协议所涉项目与乙方的合作，乙方按本协议约定已支付给甲方、丙方的款项不予退还，甲方还有权就乙方违约行为给甲方造成的损失追究乙方的赔偿责任。

6.2在合作期内，除项目土地外，乙方不得在  市行政区划范围内与甲方有竞争关系的其他      生产、批发、零售、连锁经营、品牌管理企业合作从事与经营物业相同或类似的商业项目。

为确保项目土地的整体运行，如乙方及其关联公司就项目土地上经营物业以外物业经营同类别产品的，其招商、经营活动方案应事先征询甲方的书面意见；招商、经营活动方案经甲方书面确认后，方可推进相关物业的招商和运营工作，否则，由此导致经营物业收入、出租率、收缴率等受到损失或经营成本增加的，概由乙方承担责任。

6.3在合作期内，乙方保证其公司股东不得将持有的乙方公司股权出让予从事      生产、批发、零售、连锁经营、品牌管理等行业的同类竞争企业，并在甲方要求时，由乙方股东就此向甲方出具书面承诺函。

第七条 违约责任及合作终止

7.1本协议签订后，乙方未按本协议约定向丙方支付项目前期收费首付款的，视作乙方重大违约，乙方应向丙方支付   万元违约金，并丙方有权随时单方面终止本协议。

如乙方逾期支付本协议下其他各类款项的，乙方应根据逾期欠款金额按每日万分之 5  的比例向甲方/丙方支付违约金，逾期超过30日仍未足额支付的，乙方应向甲方/丙方支付   万元违约金，并甲方/丙方有权随时单方面终止本协议。

7.2除本协议另有约定外，如乙方存在违反本协议第六条及其他本协议项下的义务的，且违约之后超过   日仍然未按照甲方的要求纠正违约行为的，则乙方应向甲方/丙方支付   万元违约金，并甲方/丙方有权随时单方面终止本协议。

7.3乙方违约的，甲方/丙方有权将乙方已付款项（如有）直接冲抵乙方应支付的同等金额的违约金，不足部分甲方/丙方有权向乙方追偿。

第八条其他事项

8.1保密约定：

为保证本项目顺利进行，未经甲方事先同意，乙方在本项目正式合同签署前不得对外宣传。

8.2本协议是甲乙丙三方为进一步磋商和落实合作项目而订立的指导性文件，对三方均有约束力。

今后三方商定各项具体事宜后，需签订正式合同等规范性文件，本协议将被该等文件所取代。

8.3因本协议而产生的争议，三方首先应友好协商解决，协商不成的，任何一方均可提交      裁委员会按照仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对三方均有约束力。

8.4本协议经甲、乙、丙三方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后生效。

8.5本协议未尽事宜，三方留待正式合同中明确。

8.6本协议一式陆份，三方各执两份。

签署时间：

   年   月   日

甲方：

银行名称：

账号：

法定代表人/授权代表签字：

签署时间：

   年   月   日

乙方：

（盖章）

法定代表人/授权代表签字：

签署时间：

   年   月   日

丙方：

开户银行：

银行账户：

法定代表人/授权代表签字：