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换位建设——给过去一个未来
《房地产营销实务》
题目：
换位建设——给过去一个未来
姓名：
杜宝娟
摘要
从海口各种资源优势，政府规划的产业布局以及各种优惠政策，阐明了海口现在的投资机遇，特别是建设战略上升到“国际旅游岛”的特殊时机，在旅游地产的机遇和挑战面前，我们更应该正视建设中的问题。
海南在确定发展国际旅游岛后，开发项目如雨后春笋，每天都在讨论这，海口这个省会城市要怎么建设，建设什么项目才能展现她的魅力？
在我看来，管理好以前的规划项目，实现资源整合，提高土地集约利用也是至关重要的。
要实现国际旅游岛的价值，打造理想第二居住，合理高效得利用资源是必须的。
就像世纪公园的建设，只有让她实现价值，只要给她一个未来，那么这样一个具有无限魅力的项目定会带动旅游以及旅游地产开发的。
关键词：
理想第二居住；国际旅游岛；世纪公园；改造
目录
一、海口概况：
3
二、海口投资环境 3
（一）基础设施：
3
（二）资源优势：
4
（三）政策优势（关于土地、房产方面的节选）：
4
三、海口产业布局 5
四、政府推动：
5
（一）海口城市总体规划（节选） 5
（二）片区规划 6
五、海口地产机遇 7
六、海口的旅游地产 8
（一）旅游地产的优势：
8
（二）新政策下的机遇和挑战 8
七、换位思考——给过去一个未来 9
（一）、回望海口的建设 9
1.理想第二居住：
9
2.打造世纪公园 10
3.三大公园的优越 11
（二）、正视海口的现状 11
1.冠以“国际旅游岛” 11
2.旅游地产优势 11
3.什么支撑旅游地产 12
4.三大公园的苦恼 12
（三）、展望海口的未来 14
1.让过去有个未来 14
2.改造三大公园 15
八、城市是时代的印记 16
一、海口概况：
海口又称椰城，是中国最大经济特区海南省的省会，是海南省政治、经济、科技、文化和商贸中心，地处华南经济圈的前沿位置，毗邻港澳台、东南亚，是连接大陆和东南亚的枢纽，陆地规划总面积2304.8平方公里，海域面积830平方公里，海岸线131公里，设秀英、龙华、美兰、琼山是个县级市辖区。
属于热带岛屿季风气候，年平均气温23.8℃，年平均降雨量1595.7毫米，年均日照1881小时。
市辖开发区有：
海口综合保税区、海口国家高新技术产业开发区、药谷、“海马”二期工业园、狮子岭“飞驰”工业园和海口西海岸开发建设管理委员会。
二、海口投资环境
（一）基础设施：
[空港]海口美兰国际机场是中国第八大航空港，距海口市区25公里，按国际民航组织制定的4F级标准修建。
[海港]海口市现有秀英港、新港两个主要港口，现有万吨级泊位2个，五千吨级泊位2个，三千以下吨级泊位20个，港口年货物吞吐量3018万吨，集装箱吞吐量24.5万标准箱。
[铁路]我国第一条横跨海峡的铁路通道----粤海铁路，北起广东湛江，通过琼州海峡抵达海口市。
[公路]海口公路畅通便利，四通八达，通过高速公路、国道及省级公路连接全省各市县。
（二）资源优势：
旅游资源
海口旅游资源丰富，极富特色，主要有：
海岸带景观——海口市拥有长达150多公里的海岸线，沙岸约占80%，沙滩宽数百米至1000多不等，海水温度为18℃—30℃，阳光充足明媚，十分适宜海浴、日光浴、沙浴和风浴。
在东海岸线上，还有—种特殊的热带海涂森林景观蜒红树林，具有较高的观赏价值。
（三）政策优势（关于土地、房产方面的节选）：
1、土地使用政策
第八条国家实行土地有偿使用制度，土地使用权可以依法出让、转让或抵押。
国有土地使用权出让最高年限为70年。
高科技工业项目用地和国家、省、市重点扶持的工业项目用地，政府将给予特别优惠，按2元/平方米收取土地使用权出让金。
国家、省、市重点扶持的旅游项目用地，限价销售住房用地和安居工程用地，可以在协议出让价格基础上优惠10－20％。
2、其它政策
第十一条投资本市鼓励的工业项目、公用事业项目、科教文卫项目，其新建生产经营场所，免交项目建设市政配套费，属本市鼓励的特色旅游项目、优势商贸业项目，其新建、新购置的生产经营场所，减半收取项目建设市政配套费。
第十九条投资和购房入户。
海口市人民政府第十三号令规定，为在海口市投资、购房及向本市社会福利事业、公益事业捐赠的国内企事业单位、社会团体、“三资”企业、我国公民、华侨、港澳台同胞及外国人提供将其户口或企业管理人员、技术人员的户口迁入为海口市城市户口优待。
三、海口产业布局
按照“南北带动，两翼推进，发展周边，扶持中间”的区域经济发展思路，把海南岛作为一个整体进行规划发展，将海南岛划分为“琼北综合经济区、琼南旅游经济圈、西部工业走廊、东部沿海经济带、中部生态经济区”五个功能经济区，明确各区域的功能定位。
现重点说明海口所在的“琼北综合经济区”：
琼北综合经济区。
以海口为中心，统筹规划周边地区的发展，加速人才、资本和优势产业聚集，加快工业化和城镇化步伐，增强综合经济实力，增强对全省发展的辐射带动作用。
继续巩固这一经济区作为全省行政服务中心、商业贸易中心、科教文化中心和进出岛交通枢纽的地位，改造提升汽车、制药、化纤纺织、饮料食品、商业餐饮、金融保险、房地产等重点产业，大力发展高新技术产业。
四、政府推动：
（一）海口城市总体规划（节选）
1、近期发展建设的主要项目：
第二百二十四条住宅建设与人居环境
1）重点处理半拉子住宅工程，改造特困居民住房。
2）重点开发白龙片区、滨江片区和大英山片区的住宅居住项目建设。
3）在旧城改造中，建设一批街头绿地和小型游憩设施。
第二百二十五条产业布局
1）继续完善海口保税区、金盘工业区、高新技术产业区、港澳工业区、永桂工业区的建设。
重点建设海马二期和一批制药企业，加快实施“药谷”计划。
2）依托机场、铁路和港口的优势，加快区域物流园区的建设。
第二百二十六条生态环境建设
1）完成人民公园及东西湖改造；完善万绿园、金牛岭公园、红城湖；配套和整治美舍河两岸绿化带；新建白沙门公园。
2）启动龙潭水源保护区治污工程；建设包括玉龙泉国家森林公园在内的城市五大出入口森林生态绿带。
2、主城区远景发展设想
第二百三十九条远景空间格局
以海口中心组团、长流组团、江东组团、老城组团为基础建设未来琼北地区沿海“一城多组团”带状特大城市。
利用自然山体、水体和隔离绿带形成空间上既有所分割，又联系密切的现代化都市区。
都市区内部通过快速道路、轻轨、绕城高速公路建立各组团之间的交通联系。
第二百四十一条组团发展职能
远景期海口的中心组团、长流组团、江东组团以完善城市功能，提高土地集约使用和城市环境空间的美化、优化为主。
远景的发展重点是建设老城组团、东寨港组团、七星－木兰组团的沿海功能组团和澄迈的金江镇区。
老城组团以发展临港工业和物流枢纽为主，东寨港组团、木兰－七星组团发展旅游业，金江镇将发展为中等城市。
第二百四十二条重大基础设施建设
铁路：
建设马村港、临港工业区铁路专用线。
港口：
建设马村港（花场港区）二期和三期工程，形成30－40个泊位，并规划由林诗岛方向开辟第二条航道。
机场：
建设美兰机场第二跑道，成为华南区域枢纽机场。
区域物流中心：
依托对外交通设施，建设区域物流中心。
轨道交通系统：
采用地铁、轻轨等多种形式分期建设海口都市区轨道交通系统。
（二）片区规划
对于海口的前景发展，海口市城市规划委员会也针对当地情况，根据预期实现的目标，适当的划分了区域，作出了片区控规和片区详规。
1海口三大片区控规：
大同片区将改善交通，打造核心商业区；南渡江西岸将建成滨江居住与休闲娱乐中心；金牛岭片区规划为配套齐全的城市绿色居住区
2海口三大片区详规：
粤海片区发展目标为创建国家级旅游度假区；长秀片区定位本地居民宜居生活区；旧城片区着重人性化旅游化
五、海口地产机遇
当前海口的环境、区位、资源、政策等比较优势进一步凸显，各种有利条件正在聚合，海口地产迎来重大发展机遇期。
海口地产开发应该以城市的战略布局为基础，以城市的高端国际化为追求，以城市的可持续发展为责任，让最好的资源要发挥最大的作用。
（一）海口房地产业发展空间巨大
海口的城市发展竞争优势：
海口的竞争优势首先是优越的生态环境。
还有一个就是海口的宜居品牌价值。
从经济总量看，海口在全国重点城市尤其是省会城市不具优势，但海口的生活质量却名列前茅。
房地产业在今后一段时期仍是拉动经济增长和地方财政的重要支柱。
（二）开发应以城市战略布局为基础
发展商应充分考虑海口市的历史传统、人文精神、生态环境、文化脉络以及资源优化，做到地产开发与城市环境资源相融、相生、相进。
政府部门在行使配置土地资源的职能时，尤其是对涉及城市发展主要功能区域土地资源的规划，应该立足长远的规划，立足于城市长期利益和民众的公共利益，摒弃获取短期的财政收入和政绩的做法。
通过理性的土地资源配置，吸引有责任感的，有丰富运作经验、以及丰富资源的企业积极参与，共同着眼于城市运营和可持续发展能力，造就获得多赢局面的出现。
（三）最好的资源要发挥最大的作用
地产开发商应该以城市的高端国际化为追求。
具体到海口的地产开发来说，就是要用高端国际化的理念作为一种追求，落实到西海岸起步区的开发之中。
包括国际化的理念、技术、模式、资本等，为把海口建设成为一个开放的、活力的、先进的国际都市作出努力。
人们也许可以再造一个国内著名城市，但无法再复制一个海南岛。
海口地产界要注重开发品质，对城市负责，对社会负责，对历史负责。
六、海口的旅游地产
海口发展旅游地产是顺应时代发展趋势的必然选择，其发展具有四大优势，并同时透露，海口房地产的价格蕴含商机，从中长线看，可以为投资者提供巨大的增值空间。
（一）旅游地产的优势：
第一是海口拥有独特的自然环境优势，这是海口发展休闲产业和旅游地产项目不可复制、无法克隆的核心竞争力。
第二，海口明确提出“阳关海口、娱乐之都、品位之城”的城市定位，努力把海口打造成为现代化、生态型的南国都市。
第三个优势是海口具备发展旅游地产的良好环境，海口仍然在享受着许多国家给予的优惠政策，并且正在研究制定扶持发展现代服务业的优惠政策，以旅游为龙头的现代服务业正迎来加速发展的时期。
第四个优势是海口的旅游地产具有广阔的增值空间。
目前，海口房地产岛外销售率已经超过60%，房地产价格相对低于国内其他省会城市，因而其房地产的增值潜力也是非常巨大的，这为开发商低成本进入提供了历史性机遇。
（二）新政策下的机遇和挑战
2011年被称为史上最严厉的调控年，从中央到地方，各项调控政策频频施压，房地产市场面临前所未有的压力，成交量的大幅下滑、信贷政策的严厉和融资渠道的收紧，致使市场陷入浓厚的观望，购房者的心理预期也产生了变化，业内人士表示房地产市场已经进入了“冬天”。
调控对于房地产来说不是坏事，旅游地产不同于传统住宅，有着自己的特殊性，海南旅游地产由于自然和政策环境的利好，想要度过“冬天”并不难，关键是房企该如何利用这个机遇转型，在国际旅游岛建设的宏观背景下，海南各行业尤其是房地产业的发展受到了更多的瞩目。
东环高铁的开通、游艇经济、离岛免税、离境退税等优惠政策的实行，给海南房地产业带来了新的生机，注入了新的活力。
可以说，在调控不断的今天，海南旅游地产发展的机遇依然存在。
海南房地产正处于历史转折期，选择海南作为第二居住地岛外居民明显增加，岛内居民的住房需求在上升。
房地产既要满足富人的需求、又要满足中低收入群体的刚性需求，这些决定了房地产要分层发展。
七、换位思考——给过去一个未来
海南在确定发展国际旅游岛后，开发
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