深圳市房地产行业管理规定.docx
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深圳市房地产行业管理规定
深圳市房地产行业管理规定
（征求意见稿）
《深圳市房地产行业管理规定（征求意见稿）》共７章,8６条。
第一章总则ﻩ1
第二章 房地产开发经营４
第一节房地产开发企业4
第二节房地产开发ﻩ５
第三节房地产经营ﻩ7
第三章 房地产经纪ﻩ10
第一节 经纪人员和机构ﻩ１0
第二节经纪行为ﻩ１2
第四章 房地产估价ﻩ17
第一节 估价人员和机构17
第二节估价行为ﻩ19
第五章 房地产行业组织ﻩ23
第六章 法律责任25
第七章附则ﻩ28
深圳市房地产行业管理规定
（征求意见稿）
第一章总 则
第一条（制定目的和依据）
为了加强深圳市（以下简称本市）房地产行业管理，规范房地产开发经营、经纪和估价行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规和规章，结合本市实际,制定本规定。
第二条（适用范围）
在本市行政区域内从事房地产开发经营、经纪和估价活动，实施房地产行业管理,适用本规定。
第三条（释义）
本规定所称房地产，是指土地和土地上的建筑物、构筑物。
本规定所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在依法取得建设用地使用权的国有土地上进行房屋及配套设施建设，并转让房地产开发项目或者销售、租赁商品房的行为。
本规定所称房地产经纪，是指房地产经纪人员和房地产经纪机构为促成房地产交易,向委托人提供代理或者居间等专业服务并收取报酬的行为。
本规定所称房地产估价，是指房地产估价人员和房地产估价机构根据委托,对房地产在估价时点的合理价格进行估算和判定并收取报酬的行为。
第四条（基本原则）
从事房地产开发经营、经纪和估价活动,应当遵循平等、自愿、诚实信用的原则。
房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的合法权益受法律、法规保护,任何单位和个人不得非法干预其业务活动和结果。
第五条（主管部门和行业组织）
市政府房地产管理部门是房地产行业的主管部门,依法对房地产行业进行指导、检查、监督和管理。
房地产行业组织在主管部门的指导下，依照法律、法规和组织章程，对房地产行业进行自律性管理。
第六条（信息系统）
主管部门应当建立完善房地产信息系统，公示相关信息，加强行业管理。
主管部门规定房地产开发经营、经纪和估价活动中应当使用示范文本的各类合同书、申请表、报告等，有关企业和个人应当通过信息系统建立或者下载使用示范文本。
房地产信息系统的使用者应当进行数字认证,以获取相应的操作权限。
数字认证的具体办法,由主管部门另行制定。
第七条（监管措施）
主管部门建立房地产市场巡查和年度检查制度。
主管部门在履行检查和监管职责时，有权采取下列措施:
（一）进入被检查企业，查阅、摘抄、复制与业务相关的材料；
（二）要求被检查企业和人员提供资质证书、资格证书、项目手册、业务相关资料及有关质量管理、档案管理、财务管理的文件和资料;
（三）纠正企业和人员的违法违规行为；
（四）法律、法规规定的其他措施。
第八条（诚信档案）
主管部门应当建立房地产行业诚信档案，并向社会公示。
房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的违法违规行为、不良诉讼及经查证属实的被投诉举报记录、行政处罚及刑事处罚等情况，应当作为不良信用记录记入其诚信档案。
第九条（年度评价）
行业组织每年度对在本市开展业务的房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的经营业绩、信用记录等进行综合评价。
综合评价的结果应当向社会公布。
第一十条（禁止擅自组织或参加评比）
房地产开发企业、经纪和估价机构不得擅自组织或者参加未经批准的各类评比、排序。
任何单位或者个人不得强制或者变相强制房地产开发企业、经纪和估价机构参加评比、达标、赞助和展销等活动。
第一十一条（培训和后续教育）
房地产开发企业、经纪和估价机构的从业人员应当积极参加主管部门和行业组织开展的业务培训和后续教育，不断提高业务素质。
第二章 房地产开发经营
第一节房地产开发企业
第一十二条（房地产开发企业资质要求）
本规定所称房地产开发企业,是指依法设立的以营利为目的从事房地产开发和经营业务的企业法人。
房地产开发企业应当依照国家有关规定，申请核发房地产开发资质证书。
未取得资质证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。
第一十三条（申请资质证书）
新设立的房地产开发企业或者新增房地产开发经营业务的企业，应当持下列材料向主管部门申请核发资质证书：
（一）行政许可申请书；
（二）营业执照；
（三）企业章程；
（四）法定代表人以及董事、监事、经理的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明;
（六）项目资本金的资金证明;
（七）建设用地使用权出让合同书；
（八）主管部门要求的其他材料。
主管部门应当在收到前款规定的申请材料后二十日内,向符合国家规定条件的企业核发资质证书；依照有关规定应当由省或者国务院建设管理部门核定资质等级的，由主管部门对申请材料初步审核后，报省或者国务院建设管理部门核发相应的资质证书。
第一十四条（登记事项变更）
房地产开发企业的名称、地址、法定代表人、注册资本等主要登记事项发生变更的，应当向主管部门申请办理资质证书变更手续。
第一十五条（市场检查）
主管部门在市场巡查和年度检查中发现房地产开发企业不符合国家规定的资质条件,或者有其他违法违规行为的，应当按照国家规定的权限降低或者吊销其房地产开发资质，或者提请省或者国务院建设管理部门降低或者吊销其房地产开发资质；有关法律、法规和规章规定应予行政处罚的,主管部门应当依法进行处罚。
第二节房地产开发
第一十六条（基本原则）
房地产开发应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实现全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第一十七条（项目的开发建设）
房地产开发企业应当按照建设用地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限以及经批准的规划设计要求等进行开发建设。
房地产开发项目的勘查、规划设计、建筑设计、施工和监理,由房地产开发企业依法委托具有相应资质的单位承担。
第一十八条（项目资本金）
房地产开发企业应当建立项目资本金。
房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于国家规定的标准。
第一十九条（建设标准和节能要求）
房地产开发项目的开发建设,应当严格执行国家、省、市规定的建筑工程质量、安全、节能和环保的标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及住宅产业化技术要求,并依照有关规定编制节约能源、节约用水、节约用材、节约用地等资源节约和循环使用情况评估报告。
鼓励房地产开发企业按照建筑节能设计标准,推广使用新技术、新材料、新设备、新工艺，开发建设节能省地型住宅,促进循环经济发展。
第二十条（质量责任）
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定和合同的约定，承担相应的责任。
第二十一条（项目手册制度）
房地产开发建设实行项目手册制度。
房地产开发企业应当在办理房地产信息系统数字认证后二十日内,按照主管部门的要求,通过房地产信息系统建立房地产开发项目手册。
房地产开发项目建设和经营过程中的主要事项,应当在房地产开发项目手册中予以记载并及时更新。
主管部门依据项目手册对房地产开发项目实行监督管理,并定期对项目手册进行核验。
第三节房地产经营
第二十二条（销售的释义）
本规定所称销售商品房,包括预售和现售。
本规定所称预售,是指房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证后，将正在建设中的商品房预先出售的行为。
本规定所称现售,是指房地产开发企业依法将已竣工验收,并已办理房地产初始登记的商品房出售的行为。
第二十三条（预售许可）
房地产开发企业预售商品房，应当依照有关规定向主管部门申请办理商品房预售许可,取得商品房预售许可证。
禁止销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售未取得预售许可证的商品房。
第二十四条（公开销售）
商品房项目取得预售许可证后，必须公开销售，并公示销售价格。
第二十五条（预售公示）
房地产开发企业预售商品房，应当将下列材料在营业场所公示:
（一）营业执照;
（二）资质证书;
（三）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;
（四）商品房预售许可证；
（五）建设用地使用权出让合同书；
（六）商品房买卖合同示范文本及附件；
（七）商品房项目总平面图和预售测绘报告；
（八）商品房建筑节能设计及保护要求；
（九）商品房销售控制表；
（十）购房指引。
第二十六条（信息查询）
房地产开发企业销售商品房,应当在营业场所配备与主管部门房地产信息系统联机的电子设备,为购房人查询有关信息提供便利。
第二十七条（认购书和合同书）
房地产开发企业与购房人签订认购书、商品房买卖合同,应当按照主管部门的要求,通过房地产信息系统下载使用示范文本。
房地产开发企业预售商品房，应当在商品房买卖合同下载之日起十五日内，将签订的合同报主管部门备案。
第二十八条（预售款监管）
商品房预售款必须专项用于有关的工程建设。
房地产开发企业应当在申请商品房预售许可前，选定商业银行和工程监理机构对预售款进行监管,并签订商品房预售款监管协议。
预售款监管协议应当作为商品房买卖合同的附件。
第二十九条（预售款专用账户）
房地产开发企业应当在选定的商业银行开设预售款专用存款账户,商品房预售款必须通过预售款专用存款账户收取。
第三十条（预售款的使用）
工程监理机构应当根据商品房项目工程建设进度,出具真实的工程进度报告和工程款付款意见,并书面通知预售款专用存款账户所在的商业银行。
商业银行应当严格按照监理机构出具的工程款付款意见,向房地产开发企业拨付款项。
商业银行或者工程监理机构怠于履行监管职责而造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
第三十一条（物业专项维修资金）
房地产开发企业在办理商品房项目初始登记前,应当按照有关规定,一次性向主管部门指定的银行专用账户划拨商品房项目的物业专项维修资金。
物业专项维修资金归全体业主所有,资金的使用由业主大会决定。
第三十二条（质量保证和保修）
房地产开发企业在交付商品房时，应当向买受人提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。
商品房质量保证书应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任等内容,房地产开发企业应当按照质量保证书的约定，对所售商品房承担保修责任。
商品房使用说明书应当载明商品房建筑节能设计及保护要求。
第三十三条（房地产广告）
房地产开发企业发布商品房销售广告，应当载明企业名称、资质证书编号、预售许可证号；委托房地产经纪机构代理销售商品房的,应当同时在广告中载明受托房地产经纪机构的名称和备案证书编号。
房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。
第三章 房地产经纪
第一节经纪人员和机构
第三十四条（人员和机构的释义）
本规定所称房地产经纪人员,是指在房地产经纪机构中从事经纪业务的房地产经纪人及辅助人员。
本规定所称房地产经纪人,是指依照国家规定考取房地产经纪人执业资格证书并经注册的人员。
本规定所称房地产经纪机构,是指依法设立的从事房地产经纪服务并收取报酬的经济组织。
房地产经纪机构可以设立分支机构,分支机构以所属房地产经纪机构的名义对外开展业务。
第三十五条（经纪机构备案）
房地产经纪机构在本市开展房地产经纪业务的，应当持下列材料到主管部门备案：
（一）营业执照;
（二）法定代表人的身份证明；
（三）房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明；
（四）主管部门要求的其他材料。
主管部门应当在收到前款规定的备案材料后二十日内，为其办理备案手续。
第三十六条（分支机构备案）
房地产经纪机构的分支机构在本市开展业务的，应当持下列材料到主管部门备案:
（一）分支机构营业执照;
（二）分支机构负责人的身份证明；
（三）分支机构房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明;
（四）主管部门要求的其他材料。
主管部门应当在收到前款规定的备案材料后二十日内，为其办理分支机构备案手续。
第三十七条（人员执业登记）
房地产经纪人员执业的,应当加入房地产经纪机构,并按照主管部门的要求办理执业登记。
第三十八条（备案变更）
房地产经纪机构和分支机构的备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息发生变更的,应当到主管部门办理备案变更手续。
第三十九条（备案公示）
主管部门应当将房地产经纪机构和分支机构的备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息，通过房地产信息系统向社会公示。
第四十条（市场检查）
主管部门在市场巡查和年度检查中发现房地产经纪机构存在违法违规行为的，应当及时向其发出整改通知，责令限期整改；有关法律、法规和规章规定应予行政处罚的，主管部门应当依法进行处罚。
第二节经纪行为
第四十一条（统一委托与收费）
房地产经纪业务，应当由房地产经纪机构统一接受委托,统一收取费用。
房地产经纪人员和房地产经纪机构的分支机构不得以个人或者分支机构的名义接受委托,收取费用。
第四十二条（信息公示）
房地产经纪机构和分支机构应当在其经营场所公示下列信息:
（一）营业执照；
（二）备案证书；
（三）房地产经纪人员姓名及其执业登记信息；
（四）服务项目、内容、标准和流程；
（五）收费项目、计费依据和标准；
（六）信用档案查询方式；
（七）投诉方式和途径;
（八）主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本;
（九）主管部门要求公示的其他事项。
第四十三条（房地产经纪服务合同）
房地产经纪机构接受委托开展业务，应当与委托人签订房地产经纪服务合同。
房地产经纪服务合同一般包括下列内容:
（一）委托人姓名、住所或者名称、住所、法定代表人姓名；
（二）房地产经纪机构名称、住所、法定代表人姓名和执行该业务的房地产经纪人员姓名、执业登记号;
（三）房地产经纪服务所涉及房地产的基本情况；
（四）房地产经纪服务的内容、要求以及完成的标准;
（五）合同当事人的权利和义务;
（六）合同履行的方式和期限；
（七）服务费用及其支付方式;
（八）违约责任和纠纷解决方式;
（九）当事人约定的其他事项。
主管部门可以制定房地产经纪服务合同的示范文本。
第四十四条（告知义务）
房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前,应当告知委托人下列事项：
（一）执行该业务的房地产经纪人员姓名、执业登记号;
（二）应当由委托人协助的工作、提供的必要资料和文件；
（三）房地产交易的一般程序;
（四）交易过程中将会涉及的税费;
（五）法律、法规规定的其他事项。
房地产经纪机构及其从业人员在经纪活动中，应当如实告知委托人服务进度情况以及与交易有关的事项。
第四十五条（业务相关信息的取得和保密）
委托人应当向房地产经纪机构提供房地产经纪业务所必需的资料，并对所提供资料的真实性和合法性负责。
房地产经纪机构及其从业人员应当妥善保管委托人的资料，保守委托人的商业秘密,不得违法利用其所提供的信息。
第四十六条（转让房地产的查验）
房地产经纪机构接受委托代理或者居间转让房地产的，应当对转让当事人的资格、房地产产权的真实性进行查验。
房地产经纪机构违反前款规定,未进行查验或者因查验过程中的故意或者重大过失未能查明真实情况，或者明知转让当事人的资格、房地产产权的真实性存在瑕疵而未告知受让人,使受让人受到损失的,应当与转让人承担连带赔偿责任。
第四十七条（房源编码）
房地产经纪机构对外发布房源信息的，应当通过房地产信息系统与当事人签订书面委托合同，取得房源信息编码。
房地产经纪机构发布的房源信息应当真实有效,并附有相应的信息编码。
任何单位和个人可以凭房地产经纪机构发布的房源信息编码,通过房地产信息系统对相应的房源信息进行查验。
第四十八条（自行交易）
房地产经纪机构或者从业人员自行购买、承租受托的房地产的，应当事先告知委托人并征得其书面同意。
第四十九条（禁收款项）
除不超过交易价款百分之五的定金外,房地产经纪机构不得代收或者监管交易当事人支付的任何交易款项。
第五十条（服务报酬）
房地产经纪机构开展业务，有权按照约定向委托人收取报酬。
房地产经纪服务报酬的收费标准按照国家有关规定执行。
第五十一条（经纪广告）
房地产经纪机构发布广告，应当载明经纪机构的名称和备案证书编号。
房地产经纪机构不得进行虚假广告宣传。
第五十二条（机构行为禁止）
房地产经纪机构和分支机构不得有下列行为:
（一）聘用或者指派未取得相应资格的人员以房地产经纪人员名义或者其他变相方式从事房地产经纪业务;
（二）以其他企业名义或者允许其他企业以本企业名义开展业务;
（三）对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息,赚取交易差价；
（四）就法律、法规、规章禁止交易的房地产从事房地产经纪；
（五）虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导和欺诈;
（六）进行不正当竞争；
（七）法律、法规禁止的其他行为。
第五十三条（人员行为禁止）
房地产经纪人员不得有下列行为：
（一）同时在两个或者两个以上房地产经纪机构或者房地产估价机构中执业；
（二）以个人名义承揽房地产经纪业务或者收取服务报酬；
（三）以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产经纪业务;
（四）索取、收受经纪合同约定以外的报酬或者其他财物，或者利用工作之便,牟取其他不正当利益;
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第四章房地产估价
第一节估价人员和机构
第五十四条（人员和机构的释义）
本规定所称房地产估价人员,是指在房地产估价机构中从事估价业务的房地产估价师、土地估价师及辅助人员。
本规定所称房地产估价师和土地估价师,是指依照国家规定取得房地产估价师执业资格证书或者土地估价师资格证书并经注册的人员。
本规定所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质、从事房地产估价服务并收取报酬的经济组织。
符合国家规定的资质等级要求的房地产估价机构可以设立分支机构，分支机构以所属房地产估价机构的名义对外开展业务。
第五十五条（资质要求）
房地产估价机构应当依照国家有关规定取得房地产估价机构资质,并在其资质等级许可范围内开展估价业务。
未取得房地产估价机构资质的企业,不得从事房地产估价服务。
第五十六条（机构备案）
房地产估价机构在本市开展房地产估价业务的,应当持下列材料到主管部门备案：
（一）营业执照；
（二）资质证书;
（三）出资证明;
（四）房地产估价人员的资格证书、注册证书、劳动合同和社会保险缴纳证明;
（五）主管部门要求的其他材料。
主管部门应当在收到前款规定的备案材料后二十日内，为其办理备案手续。
第五十七条（分支机构备案）
房地产估价机构的分支机构在本市开展业务的,应当持下列材料到主管部门备案:
（一）分支机构营业执照；
（二）所属房地产估价机构的资质证书和备案证书；
（三）分支机构房地产估价人员的资格证书、注册证书、劳动合同和社会保险缴纳证明；
（四）主管部门要求的其他材料。
主管部门应当在收到前款规定的备案材料后二十日内，为其办理分支机构备案手续。
第五十八条（人员执业登记）
房地产估价人员执业的,应当加入房地产估价机构，并按照主管部门的要求办理执业登记。
第五十九条（备案变更）
房地产估价机构和分支机构的备案信息以及房地产估价人员的执业登记信息发生变更的，应当到主管部门办理变更手续。
第六十条（备案公示）
主管部门应当将房地产估价机构和分支机构的备案信息以及房地产估价人员的执业登记信息,通过房地产信息系统向社会公示。
第六十一条（市场检查）
主管部门在市场巡查和年度检查中发现房地产估价机构不符合国家规定的资质条件，或者有其他违法违规行为的，应当按照国家规定的权限提请省或者国务院建设管理部门降低或者吊销其房地产估价机构资质;有关法律、法规和规章规定应予行政处罚的,主管部门应当依法进行处罚。
第二节 估价行为
第六十二条（统一委托与收费）
房地产估价业务，应当由房地产估价机构统一接受委托,统一收取费用。
房地产估价人员和房地产估价机构的分支机构不得以个人或者分支机构的名义接受委托，收取费用。
第六十三条（信息公示）
房地产估价机构和分支机构应当在其经营场所公示下列信息：
（一）营业执照;
（二）资质证书;
（三）房地产估价人员姓名及其执业登记信息;
（四）服务项目、内容、标准和流程;
（五）收费项目、收费标准和计费方法;
（六）信用档案查询方式；
（七）投诉方式和途径;
（八）主管部门要求公示的其他事项。
第六十四条（估价委托合同）
房地产估价机构接受委托开展房地产估价业务,应当与委托人签订书面委托合同。
房地产估价委托合同一般包括下列内容：
（一）委托人姓名、住所或者名称、住所、法定代表人姓名;
（二）房地产估价机构名称、住所和法定代表人姓名;
（三）房地产估价对象、目的和时点；
（四）房地产估价报告的交付时间和方式；
（五）估价服务的收费标准和支付时间、支付方式;
（六）委托人的协助义务;
（七）信息风险和双方责任；
（八）违约责任和纠纷解决方式;
（九）双方当事人约定的其他事项。
主管部门可以制定房地产估价委托合同的示范文本。
第六十五条（回避）
房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的,应当回避。
第六十六条（估价业务的执行）
房地产估价机构接受委托开展估价业务的，应当委派两名以上执业房地产估价师或者土地估价师负责。
受委派的估价师应当对估价对象进行实地查看,做好实地查看记录，委托人应当协助。
第六十七条（服务报酬的收取）
房地产估价机构开展估价业务,有权按照约定向委托人收取报酬。
房地产估价服务报酬的收费标准按照国家有关规定执行。
第六十八条（估价报告的形式和内容）
房地产估价机构应当通过房地产信息系统出具估价报告。
估价报告应当符合国家有关规定。
第六十九条（估价报告签字）
房地产估价报告通过房地产信息系统建立完成后,应当以书面形式出具给委托人。
书面报告应当由执行该项估价业务的房地产估价师或者土地估价师签字,并加盖其所在房地产估价机构印章。
在估价报告上签字的估价师应当对估价报告的真实性和合法性负责。
第七十条（估价报告复核）
房地产估价机构应当建立估价报告内部审核、复核制度。
委托人及其他利害关系人对估价报告有异议的,可以在收到估价报告后二十日内,向出具估价报告的估价机构要求复核，估价机构应当在收到复核要求后五日内作出答复。
估价结果改变的,应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的，应当作出书面通知并说明理由。
委托人及其他利害关系人对复核结果仍有异议的，可以向房地产估价行业组织申请组织专家技术鉴定。
行业组织应当组织专家进行鉴定，鉴定结论认为估价报告不符合估价规范的,应当提出意见,并书面通知原估价机构另行组织人员进行估价。
委托人也可以另行委托估价机构进行估价。
第七十一条（机构行为禁止）
房地产估价机构和分支机构不得有下列行为:
（一）聘用或者指派未取得相应资格的人员以房地产估价人员的名义或者其他变相方式从事房地产估价业务；
（二）以其他企业名义或者允许其他企业以本企业名义开展业务;
（三）违反房地产估价规范和标准进行估价；
（四）故意出具虚假或者不实的估价报告;
（五）进行不正当竞争；
（六）法律、法规禁止的其他行为。
第七十二条（人员行为禁止）
房地产估价人员不得有下列行为:
（一）同时在两个或者两个以上房地产估价机
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