汇金府销售手册新.docx
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汇金府销售手册新
湘
核
汇
金
府
销
售
手
册
目录
第一章《销售手册》目的和政府相关批文
第一节《销售手册》目的
第二节政府相关批文
第二章、湘核·汇金府（统一说辞）
第一节区域话述
第二节地段话述
第三节地块话述
第四节项目内配套话述
第五节建筑话述
第三章湘核·汇金府答客问
第一节环境
第二节产品
第三节物业
第四章汇金府销售业务操作流程
第一节现场销售动作——接听电话
第二节现场销售动作——迎接客户
第三节现场销售动作——介绍产品
第四节现场销售动作——购买洽谈
第五节现场销售动作——暂未成交
第六节现场销售动作——填写客户资料
第七节现场销售动作——带看现场
第八节现场销售动作——客户追踪
第九节现场销售动作——成交收定金（办卡）
第十节现场销售动作——定金补足
第十一节现场销售动作——退房
第十二节现场销售动作——签订合约
第十三节现场销售动作——换户
第一章《销售手册》目的和政府相关批文
第一节《销售手册》目的：
便于销售人员检索和使用；
统一说词，回答客户咨询；
增强自己的专业顾问形象。
第二节政府相关批文（开发商未提供）
1、公司营业执照
开发资质证书
国有土地使用证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证
6、商品房销售（预售）许可证
第二章、湘核·汇金府（统一说辞）
第一节、区域话述：
（解决区域站位问题，关键词：
湖南长株潭城市群的发展以及“两型社会”综合配套改革试验区的获批、大河西先导区的建立，都使得处于长株潭“3+5”城市群）
随着中部崛起战略的提出，城市化与工业化有效地促进了中部城市发展轴线的隆起；随着湖南长株潭城市群的发展以及“两型社会”综合配套改革试验区的获批、大河西先导区的建立，都使得处于长株潭“3+5”城市群核心区的宁乡县迎来了前所未有的发展机遇。
宁乡县紧抓发展机遇，在科学发展观和“两型社会”建设的指导下，确立了“抢擂先导区，决胜大河西，崛起中西部，挺进五十强”的战略目标。
为了适应宁乡社会经济快速发展的需求，加快城市发展转型，提升城市综合竞争力，走出一条满足“两型社会”建设要求的新型城镇化和新型工业化道路；为了实现与长株潭城市群“两型社会”综合配套改革试验区、与《长沙市城市总体规划修改（2003-2020）》的对接，特编制本规划。
现在的宁乡县玉谭板块，一环北路蕴含着无限的发展潜力；
正如您所看到的我们的区域是真正讲究的区域。
第二节、地段话述：
（地段价值支撑问题，关键词：
位置，周边配套）位置是项目核心。
汇金府位于一环路繁华地段，南临一环北路，北接城市规划主道路，西抵319国道，交通网络四通八达，多路公交车从这里经过，您住在里面出行十分方便。
优势：
位置相对优越，交通方便
配套齐全
社区成熟
地段口岸（不同地段不同口岸物业价值是不一样的。
）
1号栋为公寓临一环线，投资升值潜力巨大
2、3号栋距一环线较深，对于住家不会太吵。
交通动线
交通动线：
包括人流量、车流量、公交线路、道路网络及等级。
交通动线影响着人流、车流、物流的易达性和快捷性。
因为面对工薪阶层，出行工具为公交系统，所有有公交路线便捷
人流量：
因为本区域为宁乡老城区，所以人流量和车流量较大
公交线路：
18路公交
道路网络：
（4）配套设施
配套设施分为公益类配套设施（小学、医疗、居委会、治安等）、生活类配套设施（菜市场、超市、理发店、音像店、娱乐）、商务类配套设施（银行、酒店等）；
Ø幼儿园、小学、中学（档次、空间分布、服务半径）：
✓幼儿园：
佳佳双语幼儿园、金砺幼儿园、中心幼儿园、县幼儿园；
✓小学：
玉潭小学、中心小学、金砺小学、金海实验小学；
✓中学：
金海中学（省重点中学）、玉潭中学、城北中学、县一中；
其他教学配套：
湘育文化艺术培训中心、用心教育培训中心、
Ø医疗（医院、门诊，档次、空间分布、服务半径）：
✓宁乡人民医院、宁乡中医院（市重点一医院）、君天大药店等
居委会（档次、空间分布、服务半径）：
Ø玉谭居委会
治安（空间分布、服务半径）：
Ø超市、菜市场（档次、空间分布、服务半径）：
✓鸿美（超市、茶艺、客房、海鲜）、阳瑾名烟烟酒、630生活超市、阿香超市、一枕茶园、尚品烟酒等
✓酒店、餐馆、茶楼：
众鑫酒店、钱粮湖土鸭馆、时新商务酒、食尚阳关酒楼、中心商务酒店、阳关商务酒店、逸品家茶楼、锦浪宾馆、一家福面馆、金地宾馆、一枕茶园、江美商务酒、天华宾馆、致家食、湘农家菜馆、盛连宾馆、中天宾馆、我和你相约中西餐厅、春城明珠商务酒店、乘丹商务茶楼；
Ø银行：
中国工商银行ATM、长沙银行、中国银行、农业银行
Ø休闲、娱乐：
大成足浴会所、修疤克、天意唱响未来KTV、天祝廊美发、蝶恋花KTV、仙境休闲、女人心理发店、春城网吧、传城汽车美容、天之道足浴、时尚芭莎理发店、宇宙网吧、精英网络、乘丹商务茶楼
第三节、地块话述：
Ø总平面布置：
依次布置商住综合楼，向东依次布置2栋住宅，住宅建筑做架空处理，用地东侧设置有地埋式垃圾站。
小区变配电间、消防水池及水泵房设于地下室，消防控制室设于一层物业管理用房内。
本小区西北角设置车行出入口，在综合楼东南角和东北角分别设置地下室出口和入口，地下室入口步法设置有6米宽车道，转弯半径为6米用地内设置4米宽消防车道，转弯半径为12米。
Ø地块属性：
地块形状：
为长方形；
地块规划面积规模：
10475平；
地块临街状况只有1号栋临街；
地势地形为东低西高
政府管制：
容积率4.8
绿地率：
23.86
第四节、项目内配套话述：
Ø景观规划
✓景观在风格方面
景观在风格方面，结合现代空间布局手法，将现代东南亚融入其中。
现代人注重生活，注重对生活的体验，继承了自然、健康和休闲东南亚风格园林，与宁乡人热爱生活、与世无争生活态度不谋而合，东南亚风情是一种休闲、阳光生活方式、它与生活有关、与爱情有关、很惬意的摩登。
我们只所以东南亚风格酒店式风情景观，就是希望住在这里的业主能生活在惬意环境里，放松身心、放慢节奏，来细细品味居家生活快乐和从容，而且这个景观营造环境，还应该包括现代、时尚和色彩的现代元素。
汇金府景观设计将打造宁乡新贵。
运用景观具有多层次、多功能，序列完整风格化立体设计。
首层架空停产与绿化组合。
✓景观视觉
视觉主要有：
户外家具、艺术化多术品、无论是从高往下看，或者是行人视角，都有强烈的视觉特点。
在主景地方用异国风情的植被。
变化夜景灯光；水景芳香的花园、充满绿意及成熟的栽培、浓密的栽培提供庭院的隐私、舒适的座椅
在空间用途方面：
有儿童游戏区、户外活动区、户外聚会场所。
老人休息区、棋牌区、健身区。
Ø交通规划
项目道路等级系统（车行道、主干人行道、宅间步道、林间休息步道）
小区主入口的4米主入口消防车道设计成隐形的，其中3米为主园路，1米为矮绿化带，此到为小区内业主散步步道，一般禁止车辆通行。
小区次入口为4米宽的地面停车通行道。
在景观主题内设计步行道。
小区西北角为区道路与城市公交道路的主要接口
小区做到人车风流，应避免机动车道直接进入住区，做到人车直接入户
室外停车场与绿化组合，停车位置主要在，1栋后面、2栋后面、3栋后面。
第五节、建筑话述：
Ø立面设计
建筑立面风格定位为新现代主义，以都市文化为内容：
以阳光感、浪漫感、自然感、舒适感完善呈现现代建筑风格。
建筑材料的选用上面，除了裙楼为石材外，其他均为外墙砖和涂料，主色调为暖灰色和奶黄色，给人以宁静、温暖的居家舒适氛围。
同时结合线脚等细部处理，在随意洒脱中透出高一与浪漫情调，外立面的空调外机位、管线部位都采用各种造型构件或方管进行遮挡、隐蔽处理，同时美化和丰富立面细部造型，更具有人情味。
建筑的外部造型强度虚与实、水平与垂直、明与暗的对比融合，使建筑群外观丰富多变，既有居住建筑的亲和舒适，也有商业建筑的氛围，为城市景观增添了一个新亮点。
Ø建筑物楼层功能的划分：
1栋1-5层为商业，其他为公寓；2栋1层架空层，其它住宅；3栋1层架空层，其它住宅。
面积区间：
39.、47、48平，共462套；87、122平，共100套；395、132平，共100套
Ø垂直交通
✓1栋：
1-5层为商业，层高为5.4、4.2、4.2、4.2、4.2；夹层为3.3米，6-8层为公寓式住宅，层高为3.1米，9-26层公寓式住宅，层高为3米
✓2栋住宅底部为架空，层高为5米，2-26层为住宅，层高3米，总建筑高度80米
✓3栋住宅底部为架空，层高为5.2米2-24层为住宅，层高3米，25-26层为住宅，层高2.9米。
总建筑高度80.1米
✓地下室层高3.9米，地下室顶板地面部分品均覆土1.1米，采用顶板材料保温形式。
✓竖向交通主要楼梯为主，1栋设置2部楼梯，2、3栋各设置一部剪刀梯，为消烟楼梯间。
裙楼部分设置3部楼梯，为封闭楼梯间。
本项目共9台电梯
Ø运营管理：
居民用电采用一户一表的计量方式，计量装置集中设置在公共楼梯间，采用远程草表功能系统。
Ø入户门：
传统防盗门
Ø窗：
落地窗，中空玻璃
第三章：
关于汇金府销售的答客户问（部分开发商未提供）
环境篇
1问湘核.汇金府处于宁乡县的哪个行政区？
答位于宁乡最大行政板块玉潭区。
2问湘核.汇金府本案的具体地理位置？
答汇金府位于一环路繁华地段，南临一环北路，北接城市规划主道路，西抵319国道，交通网络四通八达，多路公交车从这里经过，您住在里面出行十分方便。
3问湘核.汇金府最近的公交线路有哪些？
答交通路线有18路。
4问湘核.汇金府周边的主要市政配合和商业配套？
答配套设施分为公益类配套设施（小学、医疗、居委会、治安等）、生活类配套设施（菜市场、超市、理发店、音像店、娱乐）、商务类配套设施（银行、酒店等）齐全；
5问湘核.汇金府附近有几家大卖场、购物中心？
答鸿美（超市、茶艺、客房、海鲜）、金道电器等
6问湘核.汇金府附近有几所学校？
答佳佳双语幼儿园、湘育文化艺术培训中心、用心教育培训中心、金海中学（省重点中学）
7问湘核.汇金府周边有哪些同类的项目？
答湘核.花园、连城国际、兆基.君城、紫晶城、维也纳花城等
产品篇
1问湘核.汇金府的立面风格如何？
答现代简约风格
2问湘核.汇金府的总占地面积为多少？
答总占地面积10475平
3问湘核.汇金府的总建筑面积为多少？
答总建筑面积：
57955平
4问湘核.汇金府何时交房？
答待定
5问湘核.汇金府的容积率是多少？
绿化率是多少？
6答容积率4.8、绿化率23.86
问湘核.汇金府共有多少住户？
7答公寓共462套；公管共200套；
问湘核.汇金府的房型面积？
各有多少套？
房屋的层高是多少？
8答面积区间：
39.、47、48平，共462套；87、122平，共100套；395、132平，共100套。
层高约2.9米
湘核.汇金府为何种建筑结构？
9问湘核.汇金府项目有几个出入口？
项目共有多少车位？
地上、地下分别为多少个？
车位高度？
是否人车分流？
是否有直达电梯？
答一进一出、共306个地上96个、地下210个、地下室高、是人车分流，有直达电梯
10问湘核.汇金府每一栋电梯共有几部？
品牌？
载重？
速度？
地下停车场可否电梯直达？
11答1#5台2#2台3#2台、上海永大825KG/1000KG、2.0m/s与1.75m/s，可以直达
问湘核.汇金府项目垃圾站及配电位置？
12答垃圾站在小区东南角、配电所在地下室
问湘核.汇金府项目有什么智能化配备？
13答门禁、安防、可视对讲、停车场管理、室内燃气报警、地下室进电梯安防、巡更系统
问湘核.汇金府每户电表量多少？
是否安装分时计费表？
可否增容？
、14答小户型6kW/户与大户型8kW/户，用户与电业局协商，可增容需物业同意
问湘核.汇金府项目的供水系统是怎样的？
有无二次供水，如何收费？
15答给水系统采用竖向分区，有二次供水，采用的是变频供水，按标准水费计费。
16问湘核.汇金府项目内进户的自来水管道采用何种材质？
答室内生活给水系统立管采用衬塑复合钢管，进户采用普通PPR管
17问湘核.汇金府每户的水表是位置？
答全部在水井里面，自来水公司统一管理。
18问湘核.汇金府每户水表是否采用远程抄表方式？
答自来水公司统一抄表，不进户。
19问湘核.汇金府项目排污、排水管道是否采用同一管道？
有什么区别？
答污水废水分流，有利于排水畅通，
20问湘核.汇金府项目排污管道用何种材料？
21答室外埋地管采用埋地HDPE双壁波纹管道，室内管道采用UPVC硬聚氯乙烯排水管
问湘核.汇金府每户室内自来水管道采用明管还是暗管？
22答暗装
问湘核.汇金府每户室内排水管道是采用明沟还是暗沟？
23答室内排水立管明装，并无明暗沟。
问湘核.汇金府项目内居民饮用水来自哪里？
24答无
问湘核.汇金府项目内使用煤气还是天然气？
25答天然气。
26问湘核.汇金府项目内的污水、雨水如何排放
答污水经过化粪池三级处理排出，雨污分流
27问湘核.汇金府项目内是否有化粪池？
位置？
答1#栋单独一个化粪池，2、3#栋合用一个化粪池（见总图）。
两个化粪池都在北边
28问湘核.汇金府项目内是否有变电站？
位置？
答有配电房，在地下室
29问湘核.汇金府旁医院是否会拆？
答会拆
30问湘核.汇金府项目内的电线是否采用地下暗埋式？
31答采用地下暗埋式
问湘核.汇金府项目内采用地下暗埋式布线有何好处？
一旦发生电线断路如何更换新的电线以保证项目内的供电正常？
32答美观，便于检修：
项目采用双电源双回路供电，确保用户用电
33答室外，小户型40A/户大户型50A/户
问湘核.汇金府项目室内是否装有漏电保护装置？
、34答装有漏电保护装置
问湘核.汇金府项目漏电保护装置有几条回路？
每户回路多少？
35答4条，每户7条回路，有总的漏电保护装置
36问湘核.汇金府每户每间卧室内装有几个插座？
答4到5个不等
37问湘核.汇金府项目天然气是那个公司？
答
38问湘核.汇金府项目采用那种类型的砖？
答粘土多孔砖、加气砼砌块
39问湘核.汇金府建筑砼是否采用商品的砼？
若采用商品水泥，有何好处？
答是，集中搅拌能保证质量
40问湘核.汇金府各建筑分别打多少米深的桩基？
41答6-10米
问湘核.汇金府每户楼板是现浇还是预制？
42答现浇板
问湘核.汇金府每幢混凝土用多少标号？
43答1#地下室至五层柱采用C50，板采用C40；6至12层柱子C45，楼板采用C40；13至18层柱采用C40，楼板C30；19至26层柱采用C35，板采用C30。
2/3#地下室至六层柱采用C40，板采用C35；7至12层柱采用C35，板采用C30；13至26层柱子和楼板均采用C30
问湘核.汇金府项目消防设备在每层楼的位置？
44答楼梯间、电梯前室
问湘核.汇金府每户有线电视设有几个接头？
45答两个
46问湘核.汇金府每户窗是平移式还是推出式
答
47问湘核.汇金府每户玻璃采用哪个牌子？
是否做中空玻璃？
答品牌待定，中空玻璃
48问湘核.汇金府每户卫生间内排污、排水管道用何材料？
什么样口径？
答业主二次装修自行选择
49问湘核.汇金府每一户（1栋公寓）厨房内是否设统一排烟管道？
答统一设有烟道
50问湘核.汇金府每户排烟管道的出气口是如何处理的？
51答预留，排烟风机接预留孔
问湘核.汇金府每户卫生间窗玻璃是否用磨砂玻璃
52答否
问湘核.汇金府每户阳台栏杆为何材料？
53答50x3钢管扶手，玻璃栏板
问湘核.汇金府每户阳台是否装下水管？
54答有
问湘核.汇金府每户空调机座处理方式为何？
、55答已预留位置
56问湘核.汇金府每户是否设有空调机滴水管统一排水答有专门的冷凝管
57问湘核.汇金府屋面里采用平顶还是坡顶？
何种材料答平顶，可以上人保温
58问湘核.汇金府每幢屋顶防水、隔热层如何处理？
这种材料有何特性？
答3厚SBS防水卷材，干铺聚酯纤维无纺布一层，65厚TH屋面复合保温板
59问湘核.汇金府每幢屋顶是否提供太阳能热水装置预安装系统结构？
答是
60问湘核.汇金府每户对于窗户与墙体间的缝，如何处理的？
有哪些防渗措施？
61答采用弹性隔热阻尼材料，打玻璃胶，窗顶粉滴水线，窗台放坡问湘核.汇金府每户阳台地面如何处理？
是否能保证阳台地面不积水和渗水
62答普通水泥砂浆地面，放坡方向朝地漏
问湘核.汇金府项目是否有围墙？
采用什么材料，造型？
、63答
问湘核.汇金府如何确保项目安全？
64答设有安防系统
问湘核.汇金府每户电话可申请几门？
有几个接头？
、65答电话不定，具体咨询电信部门
66问湘核.汇金府项目内通路采用何材质？
是否考虑防滑？
答
67问湘核.汇金府每幢住宅楼邮箱放在何处？
答单元入口
68问湘核.汇金府每幢入户大堂有什么配置？
特色？
答
69问湘核.汇金府每层公共走道及楼梯如何处理？
每一次门厅如何处理？
答
70问湘核.汇金府每层楼梯栏杆采用何材料？
造型？
、71答∮50不锈钢扶手
问湘核.汇金府项目垃圾箱位于何处？
长、宽、高为多少？
、72答东南角地埋式
问湘核.汇金府项目绿化由谁设计？
如何体现项目的特性？
、73答长沙建筑设计院。
景观在风格方面，结合现代空间布局手法，将现代东南亚融入其中。
问湘核.汇金府项目楼地板厚度？
74答厅120mm,其他100mm
问湘核.汇金府项目道路路幅、面宽？
75答4米
76问湘核.汇金府每幢电梯使用寿命有限，最后费用由谁承担？
如何进行维修及保养？
答保修期内由电梯公司负责，保修期外由物业决定、77问湘核.汇金府项目那一家物业公司？
物业收费标准？
答
78问湘核.汇金府每户窗户的材质？
特色？
答待定
79问湘核.汇金府每户阳台是否封闭？
可否自行封闭？
答未封闭，由客户与业主协商
80物业篇
81问湘核.汇金府项目物业提供哪些服务？
答
82问湘核.汇金府项目内有无水费、电费、煤气费代收服务？
答
83问湘核.汇金府项目临时停放的车辆如何收费？
物业如何确保安全？
答
84问湘核.汇金府是否可以办理银行按揭？
有哪家银行提供？
最高贷款额度为多少？
是否可以自己寻找别家银行办理？
答
85问湘核.汇金府1栋和2、3栋分摊是否有区别？
每套房源分摊是多少？
背景篇
1问湘核.汇金府项目发展商、监理、设计、施工单位情况？
答投资商：
湖南省湘核置业有限公司，开发商：
湖南中核置业有限公司，监理：
湖南省核威监理工程有限公司，设计：
长沙市建筑设计院有限责任公司，施工方：
湖南省第二工程有限公司
法务篇
1问湘核.汇金府土地使用年限，从何时到何事，有无抵押
第四章：
汇金府销售业务操作流程（含迎宾、介绍、洽谈、看房、签约等）
第一节、现场销售动作——接听电话
①基本动作
⑴接听电话态度必须和蔼，语音亲切。
一般主动问候“湘核·汇金府销售
部，您好！
”而后开始交谈。
⑵通常客户打电话咨询时，会问及价格、地点、面积、户型、银行按揭等方
面的问题，销售人员要扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入。
⑶在与客户交谈中，要设法取得我们想要的资讯：
第一要件，客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况；
第二要件，客户能够接受的价格、面积、户型等对产品具体要求。
其中，与客户联系方式的确定最为重要。
⑷最好的做法是，直接约请客户来现场看房。
⑸马上将所有咨询电话记录在《客户来电登记表》上。
②注意事项
⑴销售人员正式上岗前，引进行系统培训，统一说词。
⑵了解公司所发布广告的内容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。
⑶要控制接听电话的时间，一般而言，接听电话以2-3分
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