城市低收入家庭与公共租赁住房保障.docx

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城市低收入家庭与公共租赁住房保障

城市低收入家庭与公共租赁住房保障

实施办法

省住房和城乡建设厅省财政厅

根据安徽省人民政府《关于加快实施廉租住房保障制度的通知》（皖政〔2009〕61号）、《关于2012年实施33项民生工程的通知》（皖政〔2012〕1号）和省政府办公厅《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》（皖政办〔2011〕13号）要求，现就做好廉租住房和公共租赁住房保障工作制定实施办法如下：

一、指导思想

认真贯彻落实党的十七届六中全会、中央经济工作会议和省第九次党代会精神，以科学发展观为指导，坚持以人为本，改善民生，因地制宜，大力推进廉租住房和公共租赁住房建设，完善住房保障体系，进一步引导居民住房合理消费，满足中等偏下收入群体基本住房需求，逐步形成多层次、宽覆盖的城镇住房保障体系，加快实现“住有所居”的目标。

二、目标任务

继续扩大廉租住房保障范围，加大公共租赁住房建设力度，当年新增廉租住房和公共租赁住房22.5万套，新增发放廉租住房租赁补贴1万户，基本建成不低于11万套，已竣工并达到入住条件的廉租住房和公共租赁住房要尽快配租到户，并确保分配公正公平公开。

三、保障范围和对象

（一）廉租住房。

廉租住房保障对象为全省城市（含县城和有条件的建制镇）低收入住房困难家庭。

廉租住房保障对象的家庭收入、住房困难和保障面积标准，由市、县人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

其中，住房困难包括住房设施设备不配套，条件简陋，居住环境较差。

（二）公共租赁住房。

公共租赁住房供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和有稳定就业的外来务工人员。

公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线、住房困难条件，由市、县人民政府确定。

已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。

四、保障方式

（一）廉租住房。

廉租住房保障实行实物配租、发放租赁补贴等方式。

通过新建、购置、改造、租赁等方式筹集廉租住房房源，继续实施租赁补贴政策，多渠道、多方式解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。

（二）公共租赁住房。

公共租赁住房由政府投资或提供政策支持，限定住房套型建筑面积，按照标准组织建设，或通过改建、收购、租赁等方式筹集，按优惠租金标准向符合条件对象供应保障性租赁住房。

五、基本原则

1.政府主导、社会参与。

廉租住房、公共租赁住房可以由政府直接投资建设；也可以采取政策支持、社会参与的方式建设。

要充分调动各类企业和专业机构投资与经营公共租赁住房的积极性，支持有条件的单位利用自用土地规范建设。

在外来务工人员集中的开发区和工业园区，应按照集约、节约用地的原则，统筹规划，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。

2.科学规划，合理布局。

建设廉租住房、公共租赁住房应符合经济社会发展规划、土地利用总体规划和城镇规划，采取大分散、小集中的方式布局。

新建廉租住房以在普通商品住房、拆迁安置房和棚户区改造等项目中配建方式为主。

新建的廉租住房和公共租赁住房，应安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同步做好小区内外市政配套设施建设。

3.区分对象，差别租金。

根据申请对象收入和住房条件，廉租住房、公共租赁住房实行差别租金。

符合享受廉租住房条件的家庭，按廉租住房租金标准收取租金；符合享受公共租赁住房条件的，按公共租赁住房租金标准收取租金。

4.定向出租、规范进出。

廉租住房、公共租赁住房着重解决规定对象的阶段性居住困难，满足基本居住需求。

实行准入制度，限定供应对象、设置准入条件，承租人租赁一定期限，符合条件的可申请续租。

六、保障和建设标准

（一）廉租住房。

廉租住房保障面积标准由市、县人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素，以户为单位确定。

每平方米租赁住房补贴标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。

其中对城市居民最低生活保障家庭，可以按照市场平均租金标准全额补贴；对其他城市低收入住房困难家庭，可以根据收入情况等分类确定租赁住房补贴标准。

（二）公共租赁住房。

公共租赁住房以成套中小户型住宅为主，也可是集体宿舍。

新建成套住宅的建筑设计应符合国家和本省有关的规定和技术标准，综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素，合理确定套型比例和结构。

成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下,以40平方米左右的小户型为主。

新建集体宿舍的建筑设计，应符合建设部颁布的《宿舍建筑设计规范》及国家和本省的有关建筑标准、规范和规定。

公共租赁住房在出租前应进行简易装修，配置必要的器具，具备入住条件。

七、资金筹集

（一）廉租住房

1.住房公积金增值收益提取贷款风险准备金和管理费用后的余额；

2.按土地出让提取政策安排的资金；

3.市县财政年度预算安排；

4.中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金；

5.省级财政廉租住房建设专项补助和廉租住房保障专项补助资金；

6.实物配租的廉租住房租金收入；

7.廉租住房出售收入；

8.其他方式筹集的资金。

（二）公共租赁住房

1.加大政府投入。

各市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。

其中每年从土地出让中按政策要求应安排的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。

省级财政安排资金支持政府投资建设的公共租赁住房建设，对其他途径建设的公共租赁住房给予政策支持。

住房保障部门及其实施机构建设、收购、改建、租赁的公共租赁住房,资金从当地财政年度预算安排的公共租赁住房资金和中央、省级财政专项补助资金中列支,不足部分使用当地按规定提取的廉租住房保障资金剩余部分。

各地政府债券资金，要优先用于公共租赁住房建设。

2.拓宽融资渠道。

鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。

支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。

探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。

政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。

政府投资公共租赁住房建设任务重、资金需求量大的地区，经同级人民政府批准可组建保障性住房融资平台，向商业银行贷款。

八、房源筹集

（一）廉租住房

1.政府投资新建廉租住房。

新建普通商品住房、经济适用住房、拆迁安置房项目，要配建10%的公共租赁住房和5%的廉租住房。

具体比例由市、县政府根据当地商品住房、拆迁安置房建设规模，以及实物配租廉租住房需求量等因素确定。

配建的套数、建设标准、回购价格或收回条件，要作为土地划拨或出让的前置条件，并在国有建设用地划拨决定书和国有建设用地使用权出让合同中明确约定。

2.结合城市棚户区改造配建廉租住房。

坚持政府主导、政策支持、群众参与、市场运作的原则，推进城市棚户区（危旧房）改造，统筹安排廉租住房建设，优先解决城市棚户区低收入住房困难家庭的住房问题。

3.政企共建增加廉租住房。

积极推进政府与企业共建廉租住房，鼓励企业利用自有存量土地参与廉租住房建设，解决企业困难职工的住房困难问题。

4.其他方式筹集廉租住房。

通过购买、公房改造、租赁等方式，增加廉租住房房源。

政府管理的公房和单位自管公房，要积极向低收入住房困难家庭提供。

鼓励社会捐赠廉租住房。

（二）公共租赁住房。

市、县人民政府可通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集，具体包括:

1.单独选址、集中新建；

2.从新建普通商品住房、经济适用住房、拆迁安置房配建后按规定程序批准转化；

3.从新建的廉租住房在满足低收入家庭廉租住房保障前提下转化为公共租赁住房；

4.利用单位（包含经济、科技、产业等园区）自用土地建造；

5.利用因产业结构调整而闲置的厂房、仓库、办公等非居住用房改建或改造；

6.收购或代理租赁社会上闲置的存量住房；

7.积极鼓励房地产开发企业或社会机构定向投资建设公共租赁住房。

九、政策支持

（一）确保土地供应。

廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应。

各市、县要根据廉租住房和公共租赁住房保障规划和年度计划，统筹安排建设用地计划指标，在土地供应计划中优先安排，在申报年度用地指标时单独列出，切实保证供应。

面向经济适用住房保障对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。

其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁、不得出售。

（二）落实税费优惠。

廉租住房、公共租赁住房建设一律免收各种行政事业性收费和政府性基金。

政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，以及社会捐赠廉租住房房源、资金的，执行国家规定的有关税费优惠政策。

社会机构投资廉租住房建设的，给予相关的政策支持。

公共租赁住房的建设和运营，按国家有关规定享受税收优惠政策。

十、规划建设和运营管理

（一）编制发展规划和年度计划。

各市、县要结合当地经济发展状况、城市总体规划、土地利用规划、城市中等偏下收入住房困难状况、产业发展政策以及住房保障的需求情况，编制廉租住房和公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入当地“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。

（二）确保工程质量和使用功能。

各地要严格执行《安徽省保障性住房建设标准》等国家和省有关住房建设的强制性标准，严格执行工程招投标、施工图审查、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等建设程序，加强审批管理，确保廉租住房和公共租赁住房建设项目工程质量。

同时，要建立行政审批快捷通道，缩短审批时限，确保按期实现工程建设目标。

有关住房质量和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

（三）健全准入退出制度。

各地要切实完善廉租住房和公共租赁住房保障申请、审核、公示、轮侯、复核、配租和租后管理制度。

住房保障部门要会同有关部门按照规定的程序严格准入审批，建立健全规范化的保障对象收入、财产和住房状况审查制度，加强监督管理，逐步形成科学有序、信息共享、办事高效、公开透明、操作规范的工作机制，切实做到配租过程公开透明，配租结果公平公正。

健全动态退出制度。

（四）加强租赁管理

1.合理确定租金水平。

实物配租的廉租住房租金标准实行政府定价。

有条件的地区，对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。

对其他城市低收入住房困难家庭，可根据收入情况等分类确定实物配租的住房租金标准。

公共租赁住房的租金水平，应以保证正常运营和维修管理为原则，按照低于本地区同一时期、同一地段、同一品质普通商品住房市场租金标准，由市、县人民政府统筹考虑当地经济发展水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。

符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。

2.规范租赁行为。

廉租住房和公共租赁住房出租人应与承租人签订租赁合同，并使用统一的住房租赁合同示范文本，申请办理租赁合同登记手续。

合同到期仍需租赁的，住房保障部门或运营机构应重新对承租人进行资格审核，符合条件的可续签，租赁总年限一般不超过5年。

单位集体租赁的，出租人应与用人单位和承租人共同签订租赁合同。

3.加强房源后期管理。

各地要制定和完善配租后的管理实施细则及相关配套措施，切实管好用好廉租住房和公共租赁住房，充分发挥保障作用。

承租人违反规定使用的，应当责令退出。

承租人购买、受赠、继承或租赁其他住房的，应当退出。

对承租人拖欠租金和其他费用的，可通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。

政府拥有的廉租住房和公共租赁住房，可以市场化运作方式委托给房屋管理服务机构管理，专门提供给符合住房保障条件的家庭租住。

对承租人在租赁满一定期限，且自愿购买的廉租住房承租对象，可按规定向其出售。

各地要健全出售政策，规范出售行为，明确产权和上市交易管理。

回收的售房资金要专项用于廉租住房保障。

十一、工作机制

（一）落实工作责任。

各市、县人民政府是本地住房保障工作的责任主体，要将住房保障工作摆上重要议事日程，明确具体工作措施，健全住房保障管理工作机构。

切实做到规划到位、资金到位、政策到位、监督到位，确保分配公平。

各级住房保障主管部门负责廉租住房、公共租赁住房的行政管理工作，发展改革、监察、财政、国土资源、规划等有关部门按照各自职责，共同做好住房保障工作。

（二）加强租金管理。

政府投资建设公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。

公共租赁住房租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。

（三）严格目标考核。

省政府每年与各市政府签订住房保障目标责任书，将廉租住房和公共租赁住房保障纳入对各市政府的年度目标考核。

各地各有关部门要细化分解任务，明确工作措施，把廉租住房和公共租赁住房保障目标任务的完成情况与当地改善民生实绩挂钩，形成一级抓一级、层层抓落实的工作机制。

（四）加强监督检查。

省住房城乡建设厅会同有关部门建立健全廉租住房和公共租赁住房保障工作考核机制，加强对各地住房保障制度实施情况的监督检查。

重点检查住房保障年度计划执行情况，包括中央投入补助资金和省补助资金的使用情况、廉租住房和公共租赁住房建设项目配套资金、建设项目工程进度和质量，以及住房保障政策措施落实、目标任务完成等情况，确保廉租住房和公共租赁住房保障工作顺利实施。

（五）加快建立租赁信息管理平台。

市、县住房保障主管部门应建立全地区联网的住房保障管理服务信息平台，并与商品房屋租赁合同登记信息系统、个人住房管理信息等系统相衔接，形成完整的住房租赁服务的信息网络系统，发布房源信息、提供租赁服务、实行监督管理。

（六）强化信息报送和舆论宣传。

各地要以简报等形式，每月5日前向省报送住房保障工作信息，包括主要工作动态、典型经验做法、调研报告和研究成果等；每季度10日前报送工作进展通报。

对住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，为加快推进住房保障体系建设提供强有力的舆论支持，形成全社会共同支持良好氛围。