xx苑小区项目申请报告大学毕设论文.docx
《xx苑小区项目申请报告大学毕设论文.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《xx苑小区项目申请报告大学毕设论文.docx（61页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
xx苑小区项目申请报告大学毕设论文
附件附图：
1、XX省建设项目招标方案
2、地理位置图
3、总平面布置图
第一章申报单位及项目概况
第一节申报单位概况
1.1项目名称
XX小区项目
1.2项目申报单位
1.3项目申报单位概况
XX市XX置业有限公司隶属于XXXX投资发展有限公司XX省XX市子公司，公司成立于2007年3月，注册资金5000万元人民币，是一家多年来一直从事房地产开发的企业，是华东地区颇具实力的、商业性的专业投资、开发、经营管理公司。
XX市XX置业有限公司主营业务：
房地产项目开发、总体规划、策划、销售、招商、租赁及其商业运营物业管理。
XX市XX置业有限公司立足XX市商业与住宅地产开发，打造XX茶叶交易基地。
公司下设行政人事部、前期开发部、工程部、招商营销部、财务部、成本控制部、物业部和办公室。
拥有一批长期从事房地产业的专业经营人才，开发力量雄厚，经营经验丰富，中高级技术人员占三分之二以上，各部门经理均为大专以上学历，中级以上职称，具有较强的专业管理水平。
自公司成立以来，始终坚持“专业建筑美好未来，科技创造优质生活”的开发理念，为倡导降耗减排，推动建筑节能，开发低碳型房产起到了引领和示范带动作用。
XX市XX置业有限公司将不断加大开发项目的科技含量，以广泛推进可再生能源建筑应用技术、改善城市生态环境和提高居民生活质量为己任，继续探索开发低碳型、高品质的绿色生态房产，为建设现代化、生态化的旅游城市和社会主义新农村建设做出更大的贡献。
第二节项目申请报告编制单位
XXXX工程设计院有限公司
工程咨询资格等级：
乙级
证书编号：
发证机关：
国家发展和改革委员会
第三节项目概况
3.1、编制依据及范围
3.1.1项目申请报告的编制依据
项目建设单位关于编制该项目申请报告的委托书、合同书
《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》、《城市居住区规划设计规范》
《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正）
《XX市城市总体规划》、《XX市城市规划管理办法》
《XX服务业发展规划纲要》
《房地产开发项目可行性研究与经济评价》
《建设项目经济评价方法与参数》、《投资项目可行性研究指南》
项目用地范围内现状及周围环境等基础资料
有关部门提供的证明和资料等
3.2、项目申请报告研究范围
该报告研究范围是XX市XX置业有限公司XX小区项目，具体内容如下：
申报单位及项目概况
发展规划、产业政策和行业准入分析
资源开发及综合利用分析
节能方案分析
建设用地、征地拆迁及移民安置分析
环境和生态影响分析
经济影响分析
社会影响分析
3.2研究总结论
该项目属于房地产开发建设项目，定位于商住社区建设，依据《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正），既不属于鼓励类项目，也不属于限制类、淘汰类项目，属于允许建设的项目，符合国家有关产业政策的要求。
该项目的建设符合国家产业政策和XX市城市发展规划，有利于加快XX市经济开发的步伐、改善城市环境面貌和提高市民居住质量，同时可带动当地经济的发展以及当地建材工业和第三产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益。
3.2.1建设地点
该项目位于XX市XX区XX街以北、XX路以东、XX路以西。
该区域地势平坦，障碍物较少，市政设施配套齐全，交通便捷，地理位置十分优越，是开发建设的理想地段。
3.2.2建设规模和内容
该项目规划总用地面积30222.42m2（合45.33亩），规划总共建设楼宇9栋，其中包括：
7栋17F住宅楼、1栋17F和6F高档住宅，1栋3F幼儿园。
该项目总建筑面积101807.91m2，其中：
计入容积率建筑面积78525.53m2，不计入容积率建筑面积23282.38m2。
计入容积率建筑面78525.53m2，包括商品房建筑面积28541.25m2，社区商业建筑面积3503.36m2，幼儿园建筑面积2200.80m2，安置房建筑面积44280.12m2；不计入容积率建筑面积23282.38m2，为地下室和地下停车位。
规划总户数644户，每户按照3.2人计算，规划总人数为2061个。
规划总机动车停车位772个，均为地下停车位。
3.2.3项目实施进度计划
该项目建设期为1年，于2013年4月份开工建设，到2014年3月全部竣工并投入运营。
3.2.4投资估算
经估算，该项目建设总投资为19000.00万元，其中建筑工程费10564.35万元，配套工程费2361.94万元，其他费用5281.42万元（含征地费用2980.54万元），预备费792.29万元。
项目资本金为5700万元。
3.2.5资金筹措
项目总投资所有资金由企业自筹解决。
3.2.6效益分析
项目销售收入25826.8万元，销售税金及附加1420.5万元，利润总额3422.9万元，所得税855.7万元，税后利润2567.2万元。
项目投资利润率18.0%，投资利税率33.2%。
项目财务内部收益率42.1%，财务净现值1370.5万元（Ic=12%）。
3.2.7主要技术经济指标
主要技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
数量
备注
1
总用地面积
㎡
30222.42
2
总建筑面积
㎡
101807.91
2.1
计入容积率建筑面积
㎡
78525.53
2.1.1
商品房建筑面积
㎡
28541.25
2.1.2
安置房建筑面积
㎡
44280.12
2.1.3
社区商业建筑面积
㎡
3503.36
2.1.4
幼儿园建筑面积
㎡
2200.80
2.2
不计入容积率建筑面积
㎡
23282.38
3
总图规划指标
3.1
总户数
户
644
3.2
总人数
人
2061
3.3
总停车位
个
722
3.4
绿地率
%
10
3.5
容积率
-
2.60
4
建设期
年
1
5
总投资
万元
19000
6
销售收入
万元
25826.8
7
销售税金及附加
万元
1420.5
8
土地增值税
万元
1466.9
9
利润总额
万元
3422.9
10
所得税
万元
855.7
11
税后利润
万元
2567.2
12
投资利润率
%
18.0
13
投资利税率
%
33.2
14
所得税后内部收益率
%
42.1
15
财务净现值（Ic=12%）
万元
1370.5
16
盈亏平衡点
%
84.7
第四节项目提出的背景
XX
城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。
在快速推进城市化的过程中，城中村问题也日益凸显。
在繁华的都市里，在鳞次栉比的高楼大厦边，不时地兀立着一个个布局凌乱、拥挤不堪的建筑群落，极大地影响了城市的外观，也影响了城市管理。
城中村里环境脏乱、市政设施不配套、治安混乱，造成了诸多的社会隐患和城市问题，构成了城市现代化发展的严重障碍。
城中村是城市规划区内未完全向城市转型的原农村社区，是在急剧的城市化过程中，原农村居住区域（包括土地、房屋等要素）、人员和社会关系等就地保留下来，没有有机参与新的城市经济分工和产业布局，仍然以土地及土地附着物为主要生活来源，以初级关系（地缘关系和血缘关系）而不是以次级关系（业缘关系和契约关系）为基础形成的社区。
城中村产生的原因是多方面的。
从制度角度讲，土地集体所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度条件，土地集体所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一个基于土地的利益共同体，难以分化瓦解，这与土地私有国家形成了显著区别。
从社会角度讲，中国农村宗族和地缘观念很强，安土重迁，这种居住观念构成了城中村存续的社会心理条件；同时，随着城市化的推进和社会经济的发展，土地增殖，外来人口急增，使得私房出租成为一个利益丰厚的产业，这是城中村得以发展的社会条件。
从政府方面讲，主要是：
①认识不足，缺乏及时的规划和调控。
政府对城中村的发生、发展后果估计不足，没有及时拿出有效的规划、改造措施，最后积重难返。
②重新安置的经济和社会成本巨大。
迅速推进的城市化进程，使得原农村居民主动迎接城市化，并最大限度利用城市化形成的级差地租，使得安置的成本十分高昂，政府一时无力负担，于是采取回避态度，任其发展。
③无法解决农民城市化的善后问题，如重新安排就业，解决其社会保障和生活来源等。
XX市总体规划预测到2020年，国内生产总值达到6500亿元，人均GDP8600美元，产业结构比例10：
50：
40，国内生产总值达到4000亿元，市区城镇居民人均可支配收入30000元，农民人均纯收入12000元。
城市经济总量的提高、巨大的消费市场及居民购买力的增长将为XX市区房地产开发和商业发展提供广阔的空间。
随着城市的改造和建设，XX的机场、港口、铁路及高速公路得到快速提升，城市大的交通体系的形成对城市空间拓展、区域及枢纽间联系，提高客货运输效率都起着重要的支撑作用，并通过缩短时空距离，加强XX与周边地区的联系，强化城市的影响与地位，为XX市区房地产开发及商业发展提供广阔空间。
该项目所在区域位于XX市XX区，项目原用地内建筑陈旧，交通道路破旧，配套设施落后，与现代化城市的发展不协调。
根据城市建设总体规划，XX市XX置业有限公司充分依托公司雄厚的资金实力和丰富的房地产开发管理经验对XX楼进行改造，拟开发建设XX小区项目。
第五节项目建设的必要性
5.1项目建设必要性
5.1.1符合国家相关的产业政策
房地产业作为我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》中提出“进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标。
完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。
完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围”。
XX市XX置业有限公司充分依托公司雄厚的资金实力和丰富的房地产开发管理经验拟开发建设XX小区项目。
XX小区项目的出现，将对XX的城市和商业的发展起到引导市场、促进消费、扩大就业的重要作用，改变XX商业格局，产生巨大的经济效益和社会效应，本项目为社会提供优美、舒适的居住环境，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，符合国家相关的产业政策。
5.1.2促进相关产业发展，拉动经济增长
房地产建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。
因此，房地产开发是一项本身创造价值，又能带动相关产业发展的新的经济增长点。
同时，住宅销售增长10%，可带动GNP增长0.5%。
因此，该项目开发建设的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。
5.1.3符合XX市城市建设的要求，符合城区的发展方向和规划要求
大力发展服务业，对于贯彻落实科学发展观，推动全市经济社会持续快速健康发展，加快构建社会主义和谐社会具有重要的战略意义。
为此，XX市出台了《XX服务业发展规划纲要》。
规划以2008-2020年为主要规划期，对XX市服务业的发展基础、战略思想、发展目标步骤、重点领域、空间布局和支撑措施作重点
升级会员 