土地整理学习资料.docx
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土地整理学习资料
“城乡建设用地增减挂钩”学习资料
一、基本概念
1、土地分类
（第一种分法）农用地、城镇建设用地及工矿用地、未利用地；
（第二种分法）一般农田、基本农田、建设用地。
2、土地整理
通过对田、水、路、林、村等进行综合整治权属调整的措施，以提高土地利用率、生产率、劳动率和改善环境。
当前的土地综合整治包括农用地整理和建设用地的整理。
3、拆院并院与挂钩项目
拆院并院和挂钩项目在定义上相差不大，都可泛指城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩。
两者之间主要有三大区别：
一、审批权限不同。
挂钩项目由省厅审批，拆院并院（小拆）由成都市国土资源局审批；
二、指标使用范围不同。
挂钩项目所得的指标可以在不同区市县范围内使用，拆院并院所得的指标只能在本乡镇使用；
三、土地性质不同：
通过挂钩项目所得的土地可以依法征收为国有建设用地，拆院并院所的的土地只能保有集体建设用地的性质，不能报征。
4、台账
划分各类用地面积；包括农用地面积、建设用地面积、未利用地面积。
5、集体建设用地
乡村集体经济组织和农村个人投资或集体，进行各项非农业建设使用的土地。
主要包括：
乡村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地
6、三农
“三农”是农村、农民、农业的总称。
“灾后重建城乡建设用地增减挂钩”试点项目的实施解决了三农问题、三个集中、提高生产力、改变生产关系，加快民主进程。
7、生产力
人类改造自然的能力叫做生产力，就是人们征服自然、改造自然以获得物质生活资料的能力，是人们改造自然的物质力量，它表示的是生产中人对自然界的关系。
8、生产关系
生产关系是指人们在物质资料生产过程中结成的社会经济关系，它是人们最基本、最主要的社会关系，决定了其它社会关系。
生产关系有广义和狭义之分：
狭义的生产关系是指人们在直接的生产过程中、即物质资料生产四个环节中的“生产”环节中所建立起来的关系；广义的生产关系是指它人们在物质资料生产的全过程中、即生产、分配、交换、消费全部四个环节中所发生和结成的各种经济关系。
9、“三个集中”
“三个集中”即工业向集中发展区集中、农民向城镇和新型社区集中、土地向适度规模经营集中；“三个集中"实现了社会主义新农村建设，提高生产力，改变生产关系，加快基层政权的稳定，加快民主进程，是统筹城乡发展、推进城乡一体化的根本方法，是解决“三农”问题的治本之策。
10、三化联动
“三个集中”的进化，新型工业化、新型城镇化、农业现代化联动。
11、城乡统筹
一定时期，城乡互动发展，以实行城乡发展双赢为目的的发展格局，从分发挥工业对农业的支持和反哺作用，城市对农村的辐射和带动作用，建立以工促农，以城带乡的长效机制，促进城乡协调发展。
12、土地利用总体规划图
区分基本农田、一般农田、建设用地（即划分农用地、建设用地、未利用地）等用地性质的图。
13、土地利用现状图
反映土地开发、整治和保护现状的图件。
14、城市建设总体规划图
区分城镇工业用地、商业用地、住宅用地等土地用途的图。
15、征地上清
征地范围内给相关政府组织的一切税和费。
主要包括土地出让费，交易税，土地管理费，土地契税、勘测定界费、规划调整费、报征费等。
16、征地下清
征地范围内对农民的各种赔付。
主要包括土地补偿及安置补助费、房屋及附着物赔偿费、青苗赔偿费、社保、过渡费用等。
17、1亩=666.67m2，1公顷=15亩，1平方公里=1500亩
18、踏勘
省厅在出批复之前现场考察。
主要注意事项：
拆旧区（意愿？
位置？
大小？
）、安置区（意愿？
）、建新区（是否动工？
）
18、BT模式（BOT）
指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资，建设验收合格后移交给业主，业主再向投资方支付项目总投资加上合理回报。
（承包商先垫资）
二、“城乡建设用地增减挂钩”（拆院并院）项目主要实施流程
三、项目操作中相关流程的具体阐述
1、投资估算
参考项目所在地相关“拆迁赔付标准”文件（如都江堰91号文件，内江46号文件），可以通过以下“表一”和“表二”做相关的投资估算。
“表一”主要涉及拆旧区和安置区的费用，“表二”主要涉及城镇建新区的费用。
表一：
新型社区投资估算（表中数据仅供参考）
内容
单位
数量
投资
（万元）
备注
拆旧区
土地复垦费及安置区青等赔偿
农民集中安置区占
地范围内的青苗、
附着物补偿等
亩
124
432
拆旧区宅基地复垦
亩
459
321
按0.7万元／亩计算
小计
753
农村新型社区
农民安置房屋
㎡
55090
6611
按1574人、35㎡/人、1200元／㎡计算
配套公建
㎡
1653
250
按1500元／㎡计算
总平配套（给排水、电、道路、绿化等）
㎡
82708
1241
按124亩、150元/㎡计算
工程建设其他费
项
648
按以上几项之和的8％计算，包括设计、建管、监理、招标等
拆迁安置分房工作经费
项
243
按前3项之和的3％计算。
测绘、地勘费用
项
162
按前3项之和的2％计算。
小计（万元）
9155
基本预备费用
项
495
按以上所有之和的5％计算
静态
投资
合计
10403
建设期利息
1078
按年利率5.4%计算，贷款期2年
动态投资
总计
11481
表二、土地一级整理投资估算
XXXXXXXXXX
名称
面积
310亩
征地位置
安龙镇太平村
征地
支付
村组
费用
成本项目
补偿均价
（万元/亩）
金额
（万元）
备注
1
土地补偿费及安置补助费
5.00
1550.00
2
青苗（苗木）补偿费
8.00
2480.00
3
地上附着物补偿费
4
过渡、搬运、误工、奖励费
0.70
217.00
5
工作经费
1.22
378.20
6
围墙工程费、场地平整费
0.20
62.00
7
社保、医保、就业补助金
1.50
465.00
小计
5152.2
征地
涉及
费用
1
土地管理费
0.11
34.10
1.6元/平方米
2
勘测定界、权属调查费
0.20
62.00
小计
96.10
静态
投资
合计
5248.3
资金
利息
1
592.93
年利率5.4%，按二年计息
动态
投资
合计
5841.23
1、合19.6万元/亩。
2、成本测算包含安置费。
2、立项资料
立项资料
名称
内容
备注
实施规划
文本资料
这里是灾后挂钩所需要资料，一般挂钩的编制要求还未定。
图件资料
（1）、拆旧区位置图、规划图
（2）、安置区位置图、规划图
（3）、城镇建新区位置、规划图
（4）、土地利用现状分幅图
（5）、区域位置图
（6）、基本农田保护图
（7）、总规图
拆旧区影像资料
照片
附件资料
（1）、专家论证意见
（2）、资金承诺证明
（3）、乡镇对实施挂钩项目的意见
（4）、村名代表意见
（5）、拆迁农户的意见
（6）、权属调整方案
（7）、规划局对建新区的意见
（8）、川西民居保护说明
（9）、地质灾害评估报告
（10）、合村并组文件
（11）、建新区不占基本农田的说明
（12）、拆旧地块未参与土地整理的说明（13）、耕地保有量情况说明
（14）、挂钩立项请示
（15）、拆旧地块一致性承诺
台帐（04或二调）
碎布图斑量算表
电子刻盘
矢量光盘
3、实施
4、踏勘注意事项
踏勘一般抽查总拆旧地块15%~20%的图斑，主要针对拆旧区（农民是不是都愿意？
拆旧位置是不是“正确”？
拆旧地块的大小是不是“正确”？
）、安置区（安置区的农民必须都参加！
）、建新区（确定建新区没有提前使用！
）
5、复垦验收
（1）复垦
组织人员、机具对复垦区域进行复垦工作（做好复垦前、中、后影像资料），土地复垦质量要求：
①复垦地块需平整（无生活、建筑垃圾、树木、杂草等）、②田埂要求XX高、XX宽、③松土厚度XX高等。
（具体要求由当地农技站和国土局整治中心提出）
（2）复垦验收
联系当地国土局进行复垦验收
材料准备：
①复垦区域界址点成果表
②复垦区域图纸
③拆迁腾地及复垦影像资料（前、中、后）
每次验收20%，共5次：
①当地国土资源局、②成都市国土资源局、③成都市国土资源局、④四川省国土资源厅、⑤四川省国土资源厅。
建议：
把面积大的、做得好的留到后面给省厅看
（3）城镇建新区地块（农民集中居住区+企业用地）验收
准备材料：
农民集中居住区+企业用地界址点成果表
（1）、验收农民集中居住区硬化面积是否超出立项农民集中居住区面积；
（2）、验收企业用地正式红线面是积否超出立项企业用地面积；
规划局画红线材料：
①国土局盖章立项示意红线图一张
②国土局签发给规划局的红头工作联系函
③测绘单位出具：
测量控制成果意见书（复印件）
地形图图纸一套
立项示意红线界址点成果表
（4）验收完成：
四川省国土资源厅出具验收报告
第一次立项省厅一般只会批复80%用地指标，如还有剩余指标可准备第二次立项材料、手续进行立项。
6、变更
（1）、竣工验收地块个数必须小于或等于立项拆旧地块个数，不能多于或异于拆旧地块（不能增加10以上），否则需依规申请变更；
（2）、建新区位置变化需依规申请变更。
7、竣工验收
（1）、竣工验收程序
、由项目区所在试点县（市、区）国土资源管理部门自查，向市国土资源局提交竣工验收请示。
、国土资源局规划处组织各处室对拆旧地块的复垦数量和质量、建新地块的规模及挂钩周转指标归还情况进行初验，出具项目初验意见及地块初验复核表。
市局初验合格后，向省国土资源厅打请示报告，转报省厅申请项目终验。
（2）、竣工验收内容
项目区实施规划执行情况、拆迁农户满意程度调查、复垦耕地及增加的耕地有效面积的数量和质量、建新区农民集中居住用地及城镇建新地块用地情况、资金使用与管理情况、工程质量、土地权属管理、档案资料管理、工程管护措施、后续利用及挂钩周转指标归还情况等。
（3）竣工验收应交的材料
1、区县项目区竣工验收请示、 自查报告。
2、项目区立项实施规划（含文本、图件）。
3、项目区竣工报告（参照竣工报告格式）
4、项目区竣工图
5、勘测定界图（比例1:
2000，至少针对项目区内所有建设用地进行实测）
6、项目区批准文件和经批准的项目区实施规划方案。
7、项目区实施前后土地利用结构变化表及相关影像资料。
8、土地权属调整方案落实情况报告（参照地籍处最新要求，出具详细的权属调整落实情况）
9、项目区招标、监理、廉政建设有关材料。
（非必需）
10、程质量验收报告（含有验收资质单位出具的房屋验收报告）。
分期验收项目可暂不提交，但需单独写说明。
11、资金使用、财务决算及审计报告。
分期验收项目可暂不提交，但需单独写说明。
12、乡、镇政府出具的拆迁农户满意程度调查报告。
13．拆旧地块农民安置去向表（盖县局章）。
14．与农户签订的复垦耕地承包协议。
15．复垦耕地质量报告（由成都市农技推广站或区县农技站出具耕地质量报告，需写明复垦出耕地的地力等级分级，提出提高复垦出土壤的肥力的有效措施），符合条件的补划为基本农田的文件及图件。
16．挂钩周转指标归还情况报告。
17．电子光盘（采用PDF格式）：
验收请示、自查报告、市国土局初验意见；竣工报告；竣工图；实施规划变更文件；实施前后土地利用结构变化表；土地权属调整方案落实情况报告；工程质量验收报告；乡（镇）政府出具的拆迁农户满意程度调查报告；复垦耕地质量报告；挂钩周转指标归还情况报告；初验现场踏勘录像。
8、建新区转征
（1）、勘界
（2）、规划局出规划红线；（村庄规划）
（3）、包装资料上报省政府审批。
委托→国土局整治中心→国土局统征办对红线内进行拆迁腾地及统征费计算。
（由于土地增减挂钩模式，拆迁腾地在之前已进行，妥善保管好拆迁腾地协议）
委托→市政府→市财政局→会计事务所对红线内拆迁腾地及统征费使用资金进行审计。
（所有资金票据需要财务正规手续）
上清=政府（统征费、规税费等）、下清=拆迁户（拆迁腾地费、工作经费等）全部审计通过，费用付清后即可转征。
9、建新区供地
（1）、建新区拆迁安置、青苗及附作物赔付；
（2）、打围；
（3）、土地招拍挂（缴纳税费、分成）；
委托→国土局土地利用科将土地整理成本上报土地保护管理委员会，结合土地整理成本、周边土地价等制定挂牌价。
如土地没有规划条件（容积率、绿化率等），需找规划局确定（根据村庄规划）
委托→土地储备中心进行挂牌
挂钩项目综合考题
案例题：
100分
某村总面积5820亩，耕地面积：
4200亩，人口2900人，农民宅基地1160亩，工矿用地80亩，道路60亩，特殊用地20亩，其它农用地300亩，农户集中率70%（含安置区和建新区拆迁）安置区内建设用地38.6亩城镇建新区一占地80亩（其中38.5亩落于本村1组，另外41.5亩落于2组内有建设用地17.8亩）,城镇建新区二占建设用地51.9亩。
拆旧面积按人均进行计算。
1、农民安置房占地按60平方米/人进行计算求安置区占地多少?
（15分）
2、求本项目节约多少建设用地指标？
（10分）
3、若青苗按900元/亩赔付，旧房及附着物赔付9200元/亩。
农安置房按每人35平方米造价（村民不出钱）按每平方米1200元包干建成。
基础设施按每人8000元计算。
公建配套500平方米按800元计算，求安置静态成本表一？
（15分）
4、求建新区占地面积？
（15分）
5、省厅现有政策该挂钩项目批文上周转指标应是多少亩？
（5分）
6、建新区二人均耕地0.8亩平均年产值1870元/亩,社保每人4.2万计算，建新区一平均年产值1865元/亩，一组人均耕地为1.4亩，2二组人均耕地为0.9亩。
求建新区征地成本表二？
（当地征地政策：
征地费补偿费1亩/人以上按16倍计算，每减少0.1亩/人,倍数增加3倍,但最高不超过30倍进行计算。
）（40分）
备注：
建新区一为就地落地
建新区二为异地落地
附件一：
成办发[2010]59号文件
《成都市人民政府办公厅转发市国土局等部门关于完善土地交易制度促进农村土地综合整治和农房建设工作实施意见（试行）的通知》
附件二：
成府发[2010]27号文件
《关于完善土地交易制度促进农村土地综合整治和农房建设工作的实施意见（试行）》
附件三：
成国土资发[2007]133号
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