无锡商业地产发展分析报告市场调研报告市调报告.docx
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无锡商业地产发展分析报告市场调研报告市调报告
无锡商业地产发展分析报告
岁月无声，2004年即将逝去。
这一年无锡房市可用“缤纷多彩”来形容，但也呈现出了“成熟理性”的发展态势。
而作为房地产业之一的商业地产，是一个复杂程度高、整合难度大的系统工程，其难度远远超过普通的住宅开发。
为把握无锡地产商业地产市场发展趋势，及今后更好地为开发商和顾客服务，提供了有力支持，无锡大卫不动产顾问有限公司历时三个月的普查，最终完成了《无锡主要商业街调查报告》。
2005年旺销楼盘
这份报告如实对无锡46条主要商业街上的商业模式进行了调查分析，将46条街按影响范围和地域划分为11个商圈，并着重对各商圈及各商业街的租金水平、店铺空置率、经营种类所占比例和行业所在楼层进行了分析，使读者能很直观的了解到各商圈繁华程度和各商业街的特点，对把握商业地产发展态势起参考依据作用。
这份报告运用了实地调查、访问调查、文献调查等多种调查方法，并做了大量的汇总和分析工作，非常具有实用价值。
但是由于时间有限，数据无法及时更新，有些纰漏在所难免，希望读者批评指正。
期盼在我们的共同努力下，揭开无锡商业地产崭新而辉煌的篇章！
第一部分 无锡商业街概述
商业街的发展与商业经济及商业地产的发展是息息相关的，只有商业经济发达了，商业地产、商业街才能兴旺；反之，商业地产、商业街兴旺了，商业经济也才能进一步发展，所以在分析商业街之前需先说说商业经济、商业地产的发展情况。
随着中国加入世界贸易组织和北京2008年奥运会、上海2010年世博会准备工作的全面铺开，中国经济发展潜力进一步释放，城市经济得到持续发展。
而国民经济的快速发展，也放大了中国房地产业的发展空间，为房地产业走向住宅建设产业化、土地供应市场化、管理行为规范化以及企业经营品牌化提供了难得的机遇。
国内商业地产开发保持持续快速发展的主要因素：
一是经济日趋发达，有充足的资金；二是市场需求旺盛。
另外，商业地产丰厚的投资回报让众多的投资商趋之若鹜。
统计数字显示，目前全国大大小小的城市几乎都建有商业街，纯粹的步行商业街也在200条以上。
而商业地产的供应和需求却存在一定的错位，商业地产面临成本居高不下、经营模式落后等难题。
随着国内房地产市场竞争的进一步加剧、利润空间进一步紧缩，特别是北京、上海、深圳等一线城市土地等资源日益紧缺，开发经营的风险加大等趋势的出现。
促使一些开发商实施向二三线城市发展的战略转移计划。
“太湖明珠”无锡，位于长江三角洲几何中心，处于沪宁杭中心地带；东距上海128公里；西距南京183公里；是我国著名的十大旅游城市之一。
无锡在江苏省城镇体系中，居于沪宁城镇聚合轴核心段和新宜城镇聚合轴的重要节点上，且是苏锡常都市圈的核心城市之一。
苏锡常是上海大都市圈的有机组成部分，是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，是具有国际竞争力的城市群体。
近年来，无锡市抓住每一个发展机遇，立足加快结构调整和深化改革，加快了商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化的发展步伐；加快了外向型商贸流通业的建设，全市商贸流通业总体呈现出较快的、健康的增长态势，商贸流通经济呈现出“三新三快”态势。
“三新”：
一是改革有新成效；二是消费市场实现新突破；三是农村市场取得新发展。
“三快”：
一是外向型商业发展快；二是特色商业街发展快；三是餐饮业发展快。
随着无锡商业经济的快速发展，商业地产发展迅猛，逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。
市中心区有以中山路为中心的CBD商圈，以火车站为核心的火车站商圈；副中心区有五爱广场商圈、南门商圈、北大街商圈；东区有丁村商圈、上马墩商圈；北区有山北商圈；西区有河埒口商圈；南区有中桥商圈；以及以长江路为核心的新区商圈。
无锡规划建设特大城市以来，无锡的商业地产建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场。
截止到2004年10月，无锡在销商铺有28个，总面积近80万平米。
如：
无锡国际轻纺城、无锡招商城、华东五金商贸城、东方时代服饰都汇、站前商贸区等。
呈现档次更高、规模更大、专业化程度更强的新局面。
本次对无锡商业7个区域、11个商圈、46条商业街的全段或繁华地段进行了调查、统计和分析，调查数据截止时间2004年11月。
统计表的说明：
店铺总数：
所调查的在经营店铺与闲置店铺的总和；面积：
指纯商铺的面积，不包括商场、大卖场、商务楼等大型商业楼；权属关系：
由于有的店无法得知，所以为估计值；租金：
为抽样调查店铺的算术平均值；闲置率：
为闲置店铺数除以调查的总店铺数，由于市场变化瞬息万千，闲置率只代表调查时的状况。
第二部分数据汇总统计表
各商圈情况统计表
商圈
名称
店铺数
面积
（平米）
权属关系
（租赁百分比）
租金
（元/平米.年）
调查段闲置率
各行业楼层分布
CBD
商圈
793
10-500
96%
4100
空置26家，闲置率为3.3%。
一、二层：
餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；
三层以上：
餐饮、歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构。
火车站商圈
16
20-400
98%
2600
零
一、 二层：
服饰、食杂店；
三层及以上：
服饰超市、商厦、酒楼。
五爱广场
商圈
201
10-1500
98%
2967
20家，10%
一层：
餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；
二层：
咖啡馆、网吧、茶馆。
三层及以上：
广告公司、浴场、茶馆等。
南门商圈
869
10-600
98%
1032
54家，6.2%
商铺主要集中在一层；二层有一部分，主要经营酒楼、酒吧、网吧、装饰装潢等；三层以上很少，有酒店、浴场、足浴、休闲中心等。
北大街
商圈
345
10-500
98%
4073
空置35家，闲置率10.1%。
一、二层：
餐饮、服饰、五金、副食品店、烟酒店、便利店等；
三层以上：
广告公司、装饰装潢、医院、培训机构、专业护理及浴场等休闲娱乐场所。
丁村商圈
338
10-200
100%
980
5家，1.5%
一、二层：
餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；
三层以上：
歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构。
上马墩
商圈
174
10-260
99%
410
零
一层：
餐饮、机械、五金、医药、日用百货等，约占93%；
二、三层有：
浴场、足浴、房产、按摩院，以及酒楼、饭店、火锅店等。
山北商圈
480
8-350
99%
436
空置15家，闲置率3.1%。
一层：
餐饮、服饰、副食品、装饰装潢、日用百货等，约占94.5%；
二层：
餐饮、棋牌室、娱乐厅、美容美发、网吧；
三层：
歌舞厅、浴室。
三层以上：
有1家宾馆，为4层。
河埒口
商圈
860
8-500
98%
1125
空置104家，闲置率12.1%。
一层：
餐饮、服饰、副食品、医疗保健、美容美发等；
二层：
网吧、图文社、装潢装饰公司等；
三层以上：
棋牌等。
中桥商圈
222
20-800
97%
500
空置8家，闲置率3.6%。
一层：
餐饮、服饰、装饰装潢、机电五金、美容美发、药店等；
二层：
餐饮、美容美发、舞厅、茶吧、棋牌、网吧、浴场；
三层以上：
酒店、火锅城、歌舞厅、网吧、汽车销售、公司办事处等。
新区
56
20-500
39%
1075
零
一、二层：
餐饮、机电、通讯、美容美发、药店等；
三层以上：
饭店、银行机构、公司机构、休闲中心等。
所有被
调查商圈
4354
8-1500
97.5%
1754
267家，6.1%
一层主要有：
餐饮、服饰、副食品、日用百货、金融、证券、机械五金、汽车业、美容美发、药店、烟酒店等；
二、三层主要有：
茶楼、咖啡馆、歌城、网吧、浴场、健身馆等休闲娱乐场所及少量的酒楼、火锅城等餐饮类店铺；
三层以上主要有：
装饰装潢公司、广告公司、事务所、诊所、公司办事处，以及少量休闲美食和休闲娱乐场所等。
各商业街情况统计表
商业街名称
店铺数（家）
面积
（平米）
权属关系
（租赁百分比）
租金
（元/平米.年）
调查段闲置率
经营种类比例
各行业楼层分布
商业特色
中山路
198
40-120
100%
5400
零
服饰56家，占28.3%；餐饮21家，占10.6%；珠宝、金店、银楼6家，占3%；医疗、保健类15家，占7.6%；投资、金融、保险类16家（银行12家），占8.1%；手机、通信类6家，占3%；休闲娱乐7家，占3.5%；眼镜店、副食品店、办公设备店各4家、各占2%；另外，烟酒类店、房屋中介、饰品店各3家，电器卖场2家，大型超市1家，婚纱摄影、婚庆礼仪共2家，高档美容护理2家，其他还有鲜花店、职介、培训、旅馆、印务、高档化妆品、翻译、文化用品、书店、便利店、食杂店等各1、2家。
一、二层：
餐饮、服饰、日用百货等，少量茶楼、咖啡馆；三层以上：
歌城、网吧、浴场、培训中心、影城等。
集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合性商业街。
人民中路
80
20-400
95%
5000
零
服饰14家，占17.5%；餐饮19家，占23.8%；大卖场7家，占8.8%；眼镜店、金融网点各6家，各占7.5%；电子通信器材、各类公司办公各5家，各占6.3%；售楼中心4家，占5%；超市、便利店3家，占3.8%，其他（书店、药店、字牌店、影剧院、歌城、面包西饼、票务等）共11家，占13.5%。
一、二层：
服饰、传统餐饮、银行、眼镜店、音像制品、中介公司、茶楼、西餐厅、咖啡馆；三层以上：
茶楼、咖啡馆、歌厅、事务所、装潢公司、海鲜城、诊所等。
以餐饮、服饰为主，其他商业形态为辅的商业街。
人民东路
31
40-60居多，最小25
90%
4700
7家，22.6%
餐饮类共4家，占16.7%；金融网点（银行、证券）4家，占16.7%；各类专卖店（茶叶、助听器、电动自行车、音像制品）共4家，占16.7%；面包、西饼店3家，占12.5%；中高档美容美发2家，占8.3%；医药、保健类2家，占8.3%；其他共5家，共占20.8%。
一层：
传统餐饮、食品店、音像制品、美容美发、公司；二、三层：
茶叶紫砂、面馆、酒店酒楼、浴场等；三层以上：
没有。
以酒店、酒楼为主，约占1/3，其他商业形态配套存在，服饰店几乎没有。
县前东街
60
20-60居多，最小15
94%
800
13家，21.7%
餐饮类共9家，占19.1%；服饰5家，占10.6%；金融机构网点（银行、信用社）7家，占14.9%；烟酒类店铺有6家，占12.8%；其他商业形态都不成规模，都只有1、2家，共20家，共占42.6%。
一层：
餐饮、服饰、便利店、图文社、烟草专卖、眼镜店；二、三层：
餐饮、咖啡馆等；三层以上：
商场。
商业形态较多，无明显商业特色，金融业相对繁荣。
学前街
64
20-60居多，最小10
98%
2500
零
服饰类11家，占17.2%；餐饮7家，占10.9%；电脑专卖店6家，占9.4%；文化类（学校、书店、乐器店、文化用品店、文物建筑群、家教育研究中心）共10家，占15.6%；专业店（婴幼儿用品、眼贴、医疗器材、营养品、美容品等）共有11家，占17.2%；其他商业形态有：
银行、邮政局、大型超市、门诊部、影像冲印、大型农贸市场等，共19家，占29.7%。
一、二层：
电脑类、音像、服饰、餐饮、副食、茶楼、医疗、琴行等；
三层以上：
没有。
以电脑专卖、数码产品、音像文化用品、学校等构成的文化商业街。
崇宁路
102
20-80居多，最小11
98%
3200
关门6家，闲置率5.6%。
服饰23家，占22.5%；餐饮类20家，占19.6%；美容美发类8家，占7.8%；美术工艺品类店铺7家，占6.9%；单位、办事机构类6家，占6.9%；副食品4家，占3.9%；烟酒店5家，占4.9%；医疗、保健类4家，占3.9%；小百货店4家，占3.9%；其他（金银珠宝、婚纱摄影、学校、宾馆、鲜花店、饰品店、足浴、化妆品、复印社等）共21家，占20.7%。
一层：
88%的商铺；
二层：
餐饮、美容美发、足浴等；
三层：
没有商铺；
四层：
避风塘。
以服饰、餐饮、休闲娱乐为主，有较高档次和品位。
复兴路
48
20-60居多，最小15
98%
1500
零
餐饮类共9家，占18.8%；电子通讯通信产品10家，占20.8%；政府机关、单位9家，占18.8%；烟酒类商店4家，占8.3%；服饰店有3家，占6.2%；超市便利、照相馆、中高档美容美发各有2家，各占4.2%，其他（写字楼、眼镜店、图文社、饮水机专卖、茶叶店各1家）共7家，占14.5%。
二层：
餐饮、服饰、通讯业、广告等；三层及以上：
浴场等。
以餐饮、电子通讯通信业为主，其他商业形态配套。
健康路
118
20-40居多
99%
4500
零
服饰类72家，占61%；饰品7家，占5.9%；餐饮类7家，占5.9%；鞋店4家，占3.4%；金融类8家，占6.8%；烟酒店有5家，占4.2%；其他音像制品、茶叶店、信息服务中心、KTV歌城、票务中心、行政中心、培训中心、足浴、影楼、美容店、电信网点之类各1、2家，共15家，占12.8%。
一层：
服饰、饰品；
二层：
餐饮、网吧等；
三层以上：
休闲浴场、培训中心、专业护肤等。
中低档服饰一条街，以女装居多。
后西溪
53
15-60居多
100%
2500
零
服饰类有25家，占47.2%；布料经营有5家，占9.4%；餐饮店7家，占13.2%；美容美发4家，占7.5%；饰品类店有3家，占5.7%；另外皮具店、食杂店以及公司单位各有2家，足浴、电器商场、数码图片经营店之类各有1家，共9家，占17%。
一、 二层：
餐饮、服饰、副食品店；
三层：
餐饮（麻辣涮）。
以服饰、饰品为主，与健康路共同打造服饰街。
新生路
39
50-150居多，最小20
96%
6500
零
餐饮类15家，占38.4%；服饰类4家，占10.3%；烟酒类店铺有4家，占10.3%；美容美发店有3家，占7.7%；金融类3家，占7.7%；其他有西饼店、连锁便利店、美容品专卖、房屋中介、干洗店、药店、照相馆、政府部门、炒货店等各1家，共10家，占25.6%。
一、二层：
餐饮、服饰、副食品、美容美发；
三层及以上：
茶馆等。
以餐饮为主，服饰其次，其他各类商业形态配套存在。
通运路
16
20-400
98%
2600
零
服饰类11家，占69%；
其他占31%。
二层：
服饰、食杂店；
三层及以上：
服饰超市、商厦、酒楼。
以经营服饰为主，档次相对较低。
人民西路
61
20-400
96%
5900
7家，11.5%
电脑、手机等IT行业11家，占20.4%；餐饮8家，占14.8%；服饰店有11家，占20.4%；休闲娱乐场所（足浴、休闲美容等）4家，占7.4%；其他有公司、旅馆、银行、小百货店、图文社、医疗保健之类各2家，西饼屋、学校、刻章、眼镜店、自行车电动车店之类各1家，总共20家，占37%。
一、二层：
餐饮、副食品、服饰、休闲娱乐；
三层以上：
茶馆等。
以数码电子、通讯、餐饮、服饰为主的复合型商业街。
五爱路
64
10-500
100%
800
1家，1.6%
餐饮14家，占22.2%；休闲娱乐（休闲美容美发、浴场、足浴、娱乐城、棋牌吧等）6家，占9.5%；公司单位有6家，占9.5%；副食品店5家，占7.9%；；小百货店5家，占7.9%；服饰3家，占4.8%；银行4家，占6.3%；艺术品、饰品店3家，占4.8%；机械、五金类3家，占4.8%；烟酒店3家，占4.8%；其他手机客服中心2家，音像店、装饰装潢、花店、保健店、房屋中介、眼镜店、打字复印、家具之类各1家，共11家，占17.5%。
一层：
占65%的商铺；
二层以上：
占35%，多为饭店、休闲娱乐场所。
以餐饮、休闲娱乐为主，经营特色不明显。
县前西街
76
30-80居多，最小10
98%
2200
12家，15.8%
餐饮类13家，占20.3%；服饰9家，占14.1%；美容美发4家，占6.3%；手机、通讯器材类4家，占6.3%；银行、烟酒店、机械设备、副食品之类各3家，各占4.7%%；礼品鲜花店、小百货店、摄影器材、装饰装潢、休闲浴场、化妆品、音像店、公司单位、专业大市场之类各2家，各占3.1%；其他办公用品、自行车电动车、干洗店、药店之类各1家，共4家，共占6.3%。
一层：
餐饮、服饰、烟酒、副食品等；二层：
咖啡馆、酒吧、茶室等；
三层以上：
广告公司、浴场等。
餐饮、休闲娱乐场所之类分布较多。
南禅寺步行街
212
10-300
100%
2000
零
餐饮56家，占26.4%；服饰61家，占28.8%；饰品店32家，占15.1%；艺术品类（雕刻品、陶艺品、字画等）12家，占5.7%；珠宝手饰店8家，占3.8%；医药保健店11家，占5.2%；娱乐健身6家，占2.8%；其他有烟酒店、化妆品、渔具、布艺、音像品、宠物市场、书城、超市、西饼屋等26家，占12.2%。
一、二层：
餐饮、服饰、饰品、副食品、健身馆等；三层：
餐饮、跆拳道娱乐部、书城、休闲中心等。
集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的综合性步行街。
南长街
55
10-600
96%
1100
3家，5.5%
餐饮7家，占13.5%；服饰类店铺10家，占19.2%；机电、五金、电气类8家，占15.4%；房屋中介4家，占7.7%；音像店3家，占5.8%；烟酒店、副食品店、工艺品店、美容美发、药店之类各2家，各占3.8%；小百货店、眼镜店、休闲浴场、票务、办公用品、饰品、邮局、医院、干洗店之类各1家。
一、二层：
餐饮、服饰、五金、房产中介及美发等；
三层及以上：
足浴、酒楼、医院等。
以餐饮,服饰,五金为主,多种商业形态存在
永乐路
150
30-70居多，最小15
98%
690
13家，8.7%
服饰店24家，占17.5%；餐饮类18家，占13.1%；家装类17家，占12.4%；房产中介11家，占8%；美容美发9家，占6.6%；娱乐休闲7家，占5.1%；副食品、单位公司、医疗保健类各6家，各占4.4%；银行、烟酒类店各5家，各占3.6%；专业店（丝绸、眼镜、钢琴、电动自行车、典当行等）11家，占8%；其他有大型商场、超市、菜场、图文社等12家，占8.8%。
一、二层：
餐饮、服饰、副食品店、浴场、美容美发等；
三层以上：
电器卖场、酒店等。
以餐饮、服饰,家装,房产中介为主的复合商业形态。
永丰路
100
25-80居多
95%
350
17家，17%
餐饮有6家，占7.2%；服饰7家，占8.4%。
家装、材料类12家，占14.5%；美容美发8家，占9.6%；医疗保健类6家，占7.2%；烟酒类店铺5家，占6%；便利店、房屋中介各4家，各占4.8%；专业店（婴儿用品、标牌、麻将桌、服装干洗、照相馆、等）15家，占18.1%；其他有西饼面包、单位、图文社、维修部等16家，占19.3%。
一、二层：
餐饮、服饰、副食品店；
三层以上：
茶馆等。
专业店较多，无突出商业特色。
清扬路
104
20-80居多
99%
1200
零
餐饮19家，占18.3%；服饰17家，占16.4%；房屋中介8家，占7.7%；烟酒店6家，占5.8%；美容美发（其中2家高档连锁）、机械五金类各5家，各占4.8%；休闲娱乐4家，占3.8%；专业店（空调、茶叶、麻将桌、眼镜店等）共25家，占24%，其他有写字楼、自来水公司、日用品商店等15家，占14.4%。
一般商铺都在一层，少数酒吧、网吧、酒吧及休闲娱乐场所等开在二层。
有1家美食楼为1-3层。
以餐饮、服饰为主，专业店很多。
红星路
53
40-80居多，最小25
100%
820
9家，17%
服饰1家，占2.3%；餐饮4家，占9%；装饰装潢、装饰材料类9家，占20.5%；休闲娱乐类4家，占9%；专业店13家，占29.5%；其他有便利店、广告公司、维修服务店、图文社等13家，占29.5%。
一层：
餐饮、服饰、美容美发、机电五金等，占80%；二层：
饭店、麻将桌超市、喷绘公司、装饰装潢等，占20%。
装饰类店、专业店较多，商业种类多样。
振新路
156
25左右居多
100%
840
11家，7.1%
服饰87家，占60%；餐饮9家，占6.2%；布艺、布料8家，占5.5%；副食品店6家，占4.1%；公司单位5家，占3.4%；医药保健4家，占2.8%；休闲娱乐3家，占2%；专业店有20家（金银加工、会计用品、体育用品、缝纫机、眼镜、茶叶、玻璃、家具等），占13.8%；其他有烟酒店2家和菜场1家。
商铺大都在一层，
少数酒店有两层，
三层及以上没有。
以服饰为主，占了总店铺的60%。
塘南路
39
20-70居多
93%
1260
2家，5%
餐饮6家，占16.2%；银行有7家，占总数的18.9%；五金店5家，占13.5%；服饰店、烟酒店、医疗保健、美容美发等各3家，各占8.1%；其他（浴室和西饼屋、房屋中介、邮电局、润滑油专卖、招商城）共7家，占18.9%。
一、二层：
餐饮、服饰、烟酒百货、建材等；
三层以上：
酒楼、浴场等。
餐饮、银行、五金相对较多，无明显商业特色。
北大街
60
35-500
97%
1000
6家，10%
餐饮类15家，占27.7%；服饰、布艺类3家，占5.6%；金融（银行、证券）8家，占14.8%；机械、五金7家，占13%；休闲娱乐类（游艺厅、足浴、休闲美容）6家，占11.1%；医疗保健类5家，占9.2%；公司单位有3家，占5.6%；其他有典当行、专业市场、书店、综合大百货市场、副食品、招待所、烟酒店之类各1家，共7家，占13%。
一层：
专业店、五金、银行等；
二层：
以酒吧、酒店为主；
三层以上：
休闲浴场、医院等。
以餐饮、机械五金为主，休闲娱乐氛围相对浓厚。
青石路
211
10-30居多
99%
7600
10家，3.6%
餐饮42家，占20.9%；服饰类38家，占18.9%；皮具皮鞋店11家，占5.5%；饰品、礼品类17家，占8.5%；副食品店18家，占9%；烟酒店18家，占9%；摄影类8家，占4%；便利店、小百货店7家，占3.5%；美容美发6家，占3%；医疗保健8家，占4%；休闲娱乐9家；文化品类、眼镜店各3家，银行、复印社、房屋中介、健身器材之类各2家，化妆品、雕刻工艺、、办公用品、婴幼儿用品、广告设计之类各1家。
一、二层：
餐饮、服饰、副食品、礼品、烟酒等；
三层及以上：
广告公司、培训机构、专业护理机构等。
餐饮、服饰一条街，集休闲、娱乐、购物为一体的商业街。
春申路
74
40-60居多，最小10
98%
3620
19家，24%
餐饮3家，占4.1%；五金、机械器材类26家，占35.1%；装饰公司、装饰材料9家，占12.2%；休闲娱乐4家，占5.4%。
其他服饰、橱柜专卖、超市、柴油店、烟酒店、家电维修、银行、写字楼大厦、空调专卖、彩印厂之类各1家，广告公司2家。
商铺都集中在一、二层，第一层主要是五金、机械、服饰等；第二层主要是餐饮类；第三层是休闲浴场、装潢装饰公司、广告公司等。
机械、五金公司或办事处相对较多，其他商业形态较多，都不成规模。
江海东路
39
30-60居多，最大有200
100%
1200
零
汽修、
升级会员 