无锡商业地产发展分析报告市场调研报告市调报告.docx

1、无锡商业地产发展分析报告市场调研报告市调报告无锡商业地产发展分析报告岁月无声，2004年即将逝去。这一年无锡房市可用“缤纷多彩”来形容，但也呈现出了“成熟理性”的发展态势。而作为房地产业之一的商业地产，是一个复杂程度高、整合难度大的系统工程，其难度远远超过普通的住宅开发。为把握无锡地产商业地产市场发展趋势，及今后更好地为开发商和顾客服务，提供了有力支持，无锡大卫不动产顾问有限公司历时三个月的普查，最终完成了无锡主要商业街调查报告。 2005年旺销楼盘这份报告如实对无锡46条主要商业街上的商业模式进行了调查分析，将46条街按影响范围和地域划分为11个商圈，并着重对各商圈及各商业街的租金水平、店铺

2、空置率、经营种类所占比例和行业所在楼层进行了分析，使读者能很直观的了解到各商圈繁华程度和各商业街的特点，对把握商业地产发展态势起参考依据作用。 这份报告运用了实地调查、访问调查、文献调查等多种调查方法，并做了大量的汇总和分析工作，非常具有实用价值。但是由于时间有限，数据无法及时更新，有些纰漏在所难免，希望读者批评指正。期盼在我们的共同努力下，揭开无锡商业地产崭新而辉煌的篇章！ 第一部分 无锡商业街概述 商业街的发展与商业经济及商业地产的发展是息息相关的，只有商业经济发达了，商业地产、商业街才能兴旺；反之，商业地产、商业街兴旺了，商业经济也才能进一步发展，所以在分析商业街之前需先说说商业经济、商

3、业地产的发展情况。 随着中国加入世界贸易组织和北京2008年奥运会、上海2010年世博会准备工作的全面铺开，中国经济发展潜力进一步释放，城市经济得到持续发展。而国民经济的快速发展，也放大了中国房地产业的发展空间，为房地产业走向住宅建设产业化、土地供应市场化、管理行为规范化以及企业经营品牌化提供了难得的机遇。 国内商业地产开发保持持续快速发展的主要因素：一是经济日趋发达，有充足的资金；二是市场需求旺盛。另外，商业地产丰厚的投资回报让众多的投资商趋之若鹜。统计数字显示，目前全国大大小小的城市几乎都建有商业街，纯粹的步行商业街也在200条以上。而商业地产的供应和需求却存在一定的错位，商业地产面临成本

4、居高不下、经营模式落后等难题。 随着国内房地产市场竞争的进一步加剧、利润空间进一步紧缩，特别是北京、上海、深圳等一线城市土地等资源日益紧缺，开发经营的风险加大等趋势的出现。促使一些开发商实施向二三线城市发展的战略转移计划。 “太湖明珠”无锡，位于长江三角洲几何中心，处于沪宁杭中心地带；东距上海128公里；西距南京183公里；是我国著名的十大旅游城市之一。无锡在江苏省城镇体系中，居于沪宁城镇聚合轴核心段和新宜城镇聚合轴的重要节点上，且是苏锡常都市圈的核心城市之一。苏锡常是上海大都市圈的有机组成部分，是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，是具有国际竞争力的城市群体。 近年来，无锡市抓住每一个发展机

5、遇，立足加快结构调整和深化改革，加快了商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化的发展步伐；加快了外向型商贸流通业的建设，全市商贸流通业总体呈现出较快的、健康的增长态势，商贸流通经济呈现出“三新三快”态势。 “三新”：一是改革有新成效；二是消费市场实现新突破；三是农村市场取得新发展。“三快”：一是外向型商业发展快；二是特色商业街发展快；三是餐饮业发展快。 随着无锡商业经济的快速发展，商业地产发展迅猛，逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。市中心区有以中山路为中心的CBD商圈，以火车站为核心的火车站商圈；副中心区有五爱广场商圈、南门商圈、北大街商圈；东区有丁村商圈、上马墩商圈；北区有山北商圈

6、；西区有河埒口商圈；南区有中桥商圈；以及以长江路为核心的新区商圈。无锡规划建设特大城市以来，无锡的商业地产建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场。截止到2004年10月，无锡在销商铺有28个，总面积近80万平米。如：无锡国际轻纺城、无锡招商城、华东五金商贸城、东方时代服饰都汇、站前商贸区等。呈现档次更高、规模更大、专业化程度更强的新局面。 本次对无锡商业7个区域、11个商圈、46条商业街的全段或繁华地段进行了调查、统计和分析，调查数据截止时间2004年11月。 统计表的说明： 店铺总数：所调查的在经营店铺与闲置店铺的总和；面积：指纯商铺的面积，不包括商场、大卖场、商务楼等大型商业

7、楼；权属关系：由于有的店无法得知，所以为估计值；租金：为抽样调查店铺的算术平均值；闲置率：为闲置店铺数除以调查的总店铺数，由于市场变化瞬息万千，闲置率只代表调查时的状况。 第二部分 数据汇总统计表各商圈情况统计表商圈名称店铺数面积（平米）权属关系（租赁百分比）租金(元/平米.年)调查段闲置率各行业楼层分布CBD商圈79310-50096%4100空置26家，闲置率为3.3%。一、二层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；三层以上：餐饮、歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构。火车站商圈1620-40098%2600零一、 二层：服饰、食杂店；三层及以上：服

8、饰超市、商厦、酒楼。五爱广场商圈20110-150098%296720家，10%一层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；二层：咖啡馆、网吧、茶馆。三层及以上：广告公司、浴场、茶馆等。南门商圈86910-60098%103254家，6.2%商铺主要集中在一层；二层有一部分，主要经营酒楼、酒吧、网吧、装饰装潢等；三层以上很少，有酒店、浴场、足浴、休闲中心等。北大街商圈34510-50098%4073空置35家，闲置率10.1%。一、二层：餐饮、服饰、五金、副食品店、烟酒店、便利店等；三层以上：广告公司、装饰装潢、医院、培训机构、专业护理及浴场等休闲娱乐场所。丁村商圈33810-200

9、100%9805家，1.5%一、二层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；三层以上：歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构。上马墩商圈17410-26099%410零一层：餐饮、机械、五金、医药、日用百货等，约占93%；二、三层有：浴场、足浴、房产、按摩院，以及酒楼、饭店、火锅店等。山北商圈4808-35099%436空置15家，闲置率3.1%。一层：餐饮、服饰、副食品、装饰装潢、日用百货等，约占94.5%；二层：餐饮、棋牌室、娱乐厅、美容美发、网吧；三层：歌舞厅、浴室。三层以上：有1家宾馆，为4层。河埒口商圈8608-50098%1125空置104家，闲

10、置率12.1%。一层：餐饮、服饰、副食品、医疗保健、美容美发等；二层：网吧、图文社、装潢装饰公司等；三层以上：棋牌等。中桥商圈22220-80097%500空置8家，闲置率3.6%。一层：餐饮、服饰、装饰装潢、机电五金、美容美发、药店等；二层：餐饮、美容美发、舞厅、茶吧、棋牌、网吧、浴场；三层以上：酒店、火锅城、歌舞厅、网吧、汽车销售、公司办事处等。新区5620-50039%1075零一、二层：餐饮、机电、通讯、美容美发、药店等；三层以上：饭店、银行机构、公司机构、休闲中心等。所有被调查商圈43548-150097.5%1754267家，6.1%一层主要有：餐饮、服饰、副食品、日用百货、金融、

11、证券、机械五金、汽车业、美容美发、药店、烟酒店等；二、三层主要有：茶楼、咖啡馆、歌城、网吧、浴场、健身馆等休闲娱乐场所及少量的酒楼、火锅城等餐饮类店铺；三层以上主要有：装饰装潢公司、广告公司、事务所、诊所、公司办事处，以及少量休闲美食和休闲娱乐场所等。各商业街情况统计表商业街名称店铺数(家)面积（平米）权属关系（租赁百分比）租金(元/平米.年)调查段闲置率经营种类比例各行业楼层分布商业特色中山路19840-120100%5400零服饰56家，占28.3%；餐饮21家，占10.6%；珠宝、金店、银楼6家，占3%；医疗、保健类15家，占7.6%；投资、金融、保险类16家（银行12家），占8.1%；

12、手机、通信类6家，占3%；休闲娱乐7家，占3.5%；眼镜店、副食品店、办公设备店各4家、各占2%；另外，烟酒类店、房屋中介、饰品店各3家，电器卖场2家，大型超市1家，婚纱摄影、婚庆礼仪共2家，高档美容护理2家，其他还有鲜花店、职介、培训、旅馆、印务、高档化妆品、翻译、文化用品、书店、便利店、食杂店等各1、2家。一、二层：餐饮、服饰、日用百货等，少量茶楼、咖啡馆；三层以上：歌城、网吧、浴场、培训中心、影城等。集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合性商业街。人民中路8020-40095%5000零服饰14家，占17.5%；餐饮19家，占23.8%；大卖场7家，占8.8%；眼镜店、金融网点各6家，各占7

13、.5%；电子通信器材、各类公司办公各5家，各占6.3%；售楼中心4家，占5%；超市、便利店3家，占3.8%，其他（书店、药店、字牌店、影剧院、歌城、面包西饼、票务等）共11家，占13.5%。一、二层：服饰、传统餐饮、银行、眼镜店、音像制品、中介公司、茶楼、西餐厅、咖啡馆；三层以上：茶楼、咖啡馆、歌厅、事务所、装潢公司、海鲜城、诊所等。以餐饮、服饰为主，其他商业形态为辅的商业街。人民东路3140-60居多，最小2590%47007家，22.6%餐饮类共4家，占16.7%；金融网点（银行、证券）4家，占16.7%；各类专卖店（茶叶、助听器、电动自行车、音像制品）共4家，占16.7%；面包、西饼店3

14、家，占12.5%；中高档美容美发2家，占8.3%；医药、保健类2家，占8.3%；其他共5家，共占20.8%。一层：传统餐饮、食品店、音像制品、美容美发、公司；二、三层：茶叶紫砂、面馆、酒店酒楼、浴场等；三层以上：没有。以酒店、酒楼为主，约占1/3，其他商业形态配套存在，服饰店几乎没有。县前东街6020-60居多，最小1594%80013家，21.7%餐饮类共9家，占19.1%；服饰5家，占10.6%；金融机构网点（银行、信用社）7家，占14.9%；烟酒类店铺有6家，占12.8%；其他商业形态都不成规模，都只有1、2家，共20家，共占42.6%。一层：餐饮、服饰、便利店、图文社、烟草专卖、眼镜店

15、；二、三层：餐饮、咖啡馆等；三层以上：商场。商业形态较多，无明显商业特色，金融业相对繁荣。学前街6420-60居多，最小1098%2500零服饰类11家，占17.2%；餐饮7家，占10.9%；电脑专卖店6家，占9.4%；文化类（学校、书店、乐器店、文化用品店、文物建筑群、家教育研究中心）共10家，占15.6%；专业店（婴幼儿用品、眼贴、医疗器材、营养品、美容品等）共有11家，占17.2%；其他商业形态有：银行、邮政局、大型超市、门诊部、影像冲印、大型农贸市场等，共19家，占29.7%。一、二层：电脑类、音像、服饰、餐饮、副食、茶楼、医疗、琴行等；三层以上：没有。以电脑专卖、数码产品、音像文化用

16、品、学校等构成的文化商业街。崇宁路10220-80居多，最小1198%3200关门6家，闲置率5.6%。服饰23家，占22.5%；餐饮类20家，占19.6%；美容美发类8家，占7.8%；美术工艺品类店铺7家，占6.9%；单位、办事机构类6家，占6.9%；副食品4家，占3.9%；烟酒店5家，占4.9%；医疗、保健类4家，占3.9%；小百货店4家，占3.9%；其他（金银珠宝、婚纱摄影、学校、宾馆、鲜花店、饰品店、足浴、化妆品、复印社等）共21家，占20.7%。一层：88%的商铺；二层：餐饮、美容美发、足浴等；三层：没有商铺；四层：避风塘。以服饰、餐饮、休闲娱乐为主，有较高档次和品位。复兴路4820

17、-60居多，最小1598%1500零餐饮类共9家，占18.8%；电子通讯通信产品10家，占20.8%；政府机关、单位9家，占18.8%；烟酒类商店4家，占8.3%；服饰店有3家，占6.2%；超市便利、照相馆、中高档美容美发各有2家，各占4.2%，其他（写字楼、眼镜店、图文社、饮水机专卖、茶叶店各1家）共7家，占14.5%。二层：餐饮、服饰、通讯业、广告等；三层及以上：浴场等。以餐饮、电子通讯通信业为主，其他商业形态配套。健康路11820-40居多99%4500零服饰类72家，占61%；饰品7家，占5.9%；餐饮类7家，占5.9%；鞋店4家，占3.4%；金融类8家，占6.8%；烟酒店有5家，占4

18、.2%；其他音像制品、茶叶店、信息服务中心、KTV歌城、票务中心、行政中心、培训中心、足浴、影楼、美容店、电信网点之类各1、2家，共15家，占12.8%。一层：服饰、饰品；二层：餐饮、网吧等；三层以上：休闲浴场、培训中心、专业护肤等。中低档服饰一条街，以女装居多。后西溪5315-60居多100%2500零服饰类有25家，占47.2%；布料经营有5家，占9.4%；餐饮店7家，占13.2%；美容美发4家，占7.5%；饰品类店有3家，占5.7%；另外皮具店、食杂店以及公司单位各有2家，足浴、电器商场、数码图片经营店之类各有1家，共9家，占17%。一、 二层：餐饮、服饰、副食品店；三层：餐饮（麻辣涮）

19、。以服饰、饰品为主，与健康路共同打造服饰街。新生路3950-150居多，最小2096%6500零餐饮类15家，占38.4%；服饰类4家，占10.3%；烟酒类店铺有4家，占10.3%；美容美发店有3家，占7.7%；金融类3家，占7.7%；其他有西饼店、连锁便利店、美容品专卖、房屋中介、干洗店、药店、照相馆、政府部门、炒货店等各1家，共10家，占25.6%。一、二层：餐饮、服饰、副食品、美容美发；三层及以上：茶馆等。以餐饮为主，服饰其次，其他各类商业形态配套存在。通运路1620-40098%2600零服饰类11家，占69%；其他占31%。二层：服饰、食杂店；三层及以上：服饰超市、商厦、酒楼。以经营

20、服饰为主，档次相对较低。人民西路6120-40096%59007家，11.5%电脑、手机等IT行业11家，占20.4%；餐饮8家，占14.8%；服饰店有11家，占20.4%；休闲娱乐场所（足浴、休闲美容等）4家，占7.4%；其他有公司、旅馆、银行、小百货店、图文社、医疗保健之类各2家， 西饼屋、学校、刻章、眼镜店、自行车电动车店之类各1家，总共20家，占37%。一、二层：餐饮、副食品、服饰、休闲娱乐；三层以上：茶馆等。以数码电子、通讯、餐饮、服饰为主的复合型商业街。五爱路6410-500100%8001家，1.6%餐饮14家，占22.2%；休闲娱乐（休闲美容美发、浴场、足浴、娱乐城、棋牌吧等）

21、6家，占9.5%；公司单位有6家，占9.5%；副食品店5家，占7.9%；小百货店5家，占7.9%；服饰3家，占4.8%；银行4家，占6.3%；艺术品、饰品店3家，占4.8%；机械、五金类3家，占4.8%；烟酒店3家，占4.8%；其他手机客服中心2家，音像店、装饰装潢、花店、保健店、房屋中介、眼镜店、打字复印、家具之类各1家，共11家，占17.5%。一层：占65%的商铺；二层以上：占35%，多为饭店、休闲娱乐场所。以餐饮、休闲娱乐为主，经营特色不明显。县前西街7630-80居多，最小1098%220012家，15.8%餐饮类13家，占20.3%；服饰9家，占14.1%；美容美发4家，占6.3%；

22、手机、通讯器材类4家，占6.3%；银行、烟酒店、机械设备、副食品之类各3家，各占4.7%；礼品鲜花店、小百货店、摄影器材、装饰装潢、休闲浴场、化妆品、音像店、公司单位、专业大市场之类各2家，各占3.1%；其他办公用品、自行车电动车、干洗店、药店之类各1家，共4家，共占6.3%。一层：餐饮、服饰、烟酒、副食品等；二层：咖啡馆、酒吧、茶室等；三层以上：广告公司、浴场等。餐饮、休闲娱乐场所之类分布较多。南禅寺步行街21210-300100%2000零餐饮56家，占26.4%；服饰61家，占28.8%；饰品店32家，占15.1%；艺术品类（雕刻品、陶艺品、字画等）12家，占5.7%；珠宝手饰店8家，占

23、3.8%；医药保健店11家，占5.2%；娱乐健身6家，占2.8%；其他有烟酒店、化妆品、渔具、布艺、音像品、宠物市场、书城、超市、西饼屋等26家，占12.2%。一、二层：餐饮、服饰、饰品、副食品、健身馆等；三层：餐饮、跆拳道娱乐部、书城、休闲中心等。集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的综合性步行街。南长街5510-60096%11003家，5.5%餐饮7家，占13.5%；服饰类店铺10家，占19.2%；机电、五金、电气类8家，占15.4%；房屋中介4家，占7.7%；音像店3家，占5.8%；烟酒店、副食品店、工艺品店、美容美发、药店之类各2家，各占3.8%；小百货店、眼镜店、休闲浴场、票务、办公用品

24、、饰品、邮局、医院、干洗店之类各1家。一、二层：餐饮、服饰、五金、房产中介及美发等；三层及以上：足浴、酒楼、医院等。以餐饮,服饰,五金为主,多种商业形态存在永乐路15030-70居多，最小1598%69013家，8.7%服饰店24家，占17.5%；餐饮类18家，占13.1%；家装类17家，占12.4%；房产中介11家，占8%；美容美发9家，占6.6%；娱乐休闲7家，占5.1%；副食品、单位公司、医疗保健类各6家，各占4.4%；银行、烟酒类店各5家，各占3.6%；专业店（丝绸、眼镜、钢琴、电动自行车、典当行等）11家，占8%；其他有大型商场、超市、菜场、图文社等12家，占8.8%。一、二层：餐饮

25、、服饰、副食品店、浴场、美容美发等；三层以上：电器卖场、酒店等。以餐饮、服饰,家装,房产中介为主的复合商业形态。永丰路10025-80居多95%35017家，17%餐饮有6家，占7.2%；服饰7家，占8.4%。家装、材料类12家，占14.5%；美容美发8家，占9.6%；医疗保健类6家，占7.2%；烟酒类店铺5家，占6%；便利店、房屋中介各4家，各占4.8%；专业店（婴儿用品、标牌、麻将桌、服装干洗、照相馆、等）15家，占18.1%；其他有西饼面包、单位、图文社、维修部等16家，占19.3%。一、二层：餐饮、服饰、副食品店；三层以上：茶馆等。专业店较多，无突出商业特色。清扬路10420-80居多

26、99%1200零餐饮19家，占18.3%；服饰17家，占16.4%；房屋中介8家，占7.7%；烟酒店6家，占5.8%；美容美发（其中2家高档连锁）、机械五金类各5家，各占4.8%；休闲娱乐4家，占3.8%；专业店（空调、茶叶、麻将桌、眼镜店等）共25家，占24%，其他有写字楼、自来水公司、日用品商店等15家，占14.4%。一般商铺都在一层，少数酒吧、网吧、酒吧及休闲娱乐场所等开在二层。有1家美食楼为1-3层。以餐饮、服饰为主，专业店很多。红星路5340-80居多，最小25100%8209家，17%服饰1家，占2.3%；餐饮4家，占9%；装饰装潢、装饰材料类9家，占20.5%；休闲娱乐类4家，占

27、9%；专业店13家，占29.5%；其他有便利店、广告公司、维修服务店、图文社等13家，占29.5%。一层：餐饮、服饰、美容美发、机电五金等，占80%；二层：饭店、麻将桌超市、喷绘公司、装饰装潢等，占20%。装饰类店、专业店较多，商业种类多样。振新路15625左右居多100%84011家，7.1%服饰87家，占60%；餐饮9家，占6.2%；布艺、布料8家，占5.5%；副食品店6家，占4.1%；公司单位5家，占3.4%；医药保健4家，占2.8%；休闲娱乐3家，占2%；专业店有20家（金银加工、会计用品、体育用品、缝纫机、眼镜、茶叶、玻璃、家具等），占13.8%；其他有烟酒店2家和菜场1家。商铺大都

28、在一层，少数酒店有两层，三层及以上没有。以服饰为主，占了总店铺的60%。塘南路3920-70居多93%12602家，5%餐饮6家，占16.2%；银行有7家，占总数的18.9%；五金店5家，占13.5%；服饰店、烟酒店、医疗保健、美容美发等各3家，各占8.1%；其他（浴室和西饼屋、房屋中介、邮电局、润滑油专卖、招商城）共7家，占18.9%。一、二层：餐饮、服饰、烟酒百货、建材等；三层以上：酒楼、浴场等。餐饮、银行、五金相对较多，无明显商业特色。北大街6035-50097%10006家，10%餐饮类15家，占27.7%；服饰、布艺类3家，占5.6%；金融（银行、证券）8家，占14.8%；机械、五金

29、7家，占13%；休闲娱乐类（游艺厅、足浴、休闲美容）6家，占11.1%；医疗保健类5家，占9.2%；公司单位有3家，占5.6%；其他有典当行、专业市场、书店、综合大百货市场、副食品、招待所、烟酒店之类各1家，共7家，占13%。一层：专业店、五金、银行等；二层：以酒吧、酒店为主；三层以上：休闲浴场、医院等。以餐饮、机械五金为主，休闲娱乐氛围相对浓厚。青石路21110-30居多99%760010家，3.6%餐饮42家，占20.9%；服饰类38家，占18.9%；皮具皮鞋店11家，占5.5%；饰品、礼品类17家，占8.5%；副食品店18家，占9%；烟酒店18家，占9%；摄影类8家，占4%；便利店、小百

30、货店7家，占3.5%；美容美发6家，占3%；医疗保健8家，占4%；休闲娱乐9家；文化品类、眼镜店各3家，银行、复印社、房屋中介、健身器材之类各2家，化妆品、雕刻工艺、办公用品、婴幼儿用品、广告设计之类各1家。一、二层：餐饮、服饰、副食品、礼品、烟酒等；三层及以上：广告公司、培训机构、专业护理机构等。餐饮、服饰一条街，集休闲、娱乐、购物为一体的商业街。春申路7440-60居多，最小1098%362019家，24%餐饮3家，占4.1%；五金、机械器材类26家，占35.1%；装饰公司、装饰材料9家，占12.2%；休闲娱乐4家，占5.4%。其他服饰、橱柜专卖、超市、柴油店、烟酒店、家电维修、银行、写字楼大厦、空调专卖、彩印厂之类各1家，广告公司2家。商铺都集中在一、二层，第一层主要是五金、机械、服饰等；第二层主要是餐饮类；第三层是休闲浴场、装潢装饰公司、广告公司等。机械、五金公司或办事处相对较多，其他商业形态较多，都不成规模。江海东路3930-60居多，最大有200100%1200零汽修、