蓬莱天宏可研报告111定稿.docx
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蓬莱天宏可研报告111定稿
第一章基本概况
1.1项目名称及承办单位
1、项目名称:
蓬莱市府后路旧城改造工程建设项目
2、建设地点:
蓬莱市府后路
1.2项目承办单位及其概况
1、单位名称：
蓬莱天宏房地产开发有限公司
2、住所：
蓬莱市登州街道办事处
3、法人代表：
黄俊生
4、注册资本：
贰仟肆佰万元
5、公司类型：
有限责任公司（自然人独资）
6、经营范围：
房地产开发经营
承办单位概况：
蓬莱天宏房地产开发有限公司成立于2003年10月，位于蓬莱市登州街道办事处，注册资本金为2400万人民币，该公司现有员工18人，全部为专业技术人员和管理人员，职工素质较高，公司现任领导班子成员3人，都具有大专以上学历。
该公司经营范围为：
商住小区及步行街的开发与经营，是蓬莱市中心区旧城改造开发项目，被蓬莱市政府列为重点工程项目，该项目的开发在给企业带来良好经济效益的同时，将产生十分显著的社会效益。
1.3可行性研究编制单位
编制单位：
山东宗汇工程咨询有限公司
工程咨询资格等级：
乙级
证书编号：
工咨乙11820070047
发证机关：
国家发展和改革委员会
1.4可行性研究报告编制的依据
1、蓬莱天宏房地产开发有限公司关于委托山东宗汇工程咨询有限公司编制本项目可行性研究报告的委托书；
2、国家、省、市有关政策、法律、法规、规定要求；
3、国家现行有关技术设计规范和标准；
4、国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；
5、城市居民住宅规划设计规范；
6、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）
7、《建设项目经济评价方法与参数实务全书》（中国建材工业出版社）；
8、建设单位提供的基础数据资料；
9、山东省建筑工程综合定额；
10、山东省安装工程综合定额。
1.5可行性研究的范围
本可行性研究报告的研究范围主要包括：
1、项目提出的背景和建设必要性
2、市场分析与建设规模
3、建设地点及场址选择
4、总体规划方案
5、设计方案
6、项目节能方案分析
7、环境保护与节能、安全
8、组织机构与物业管理
9、工程及销售进度安排
10、投资估算和资金筹措
11、经济评价
1.6可行性研究工作概况
山东宗汇工程咨询有限公司在接受委托后，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并与蓬莱市有关部门、项目承办单位的领导及技术人员进行了座谈，就建设用地、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行性研究报告的一些关键问题达成一致，项目组又查阅了大量资料，在此基础上，编制了本项目可行性研究报告。
1.7可行性研究项目概述
1.基本概况
近年来，随着蓬莱市国民经济的快速发展以及当地人民生活水平的不断提高，对住宅的要求已不在局限于满足住宿的要求，追求高品质成为新的需求标准，居民对普通商品住房的需求在逐年增加。
再者商业房地产发展迅速，商住楼同时拥有商业和居住的双重功能，具有良好的市场发展空间。
项目承办单位蓬莱天宏房地产开发有限公司为满足市场需求和企业自身发展，决定进行蓬莱市府后路旧城改造工程建设。
2.建设规模
项目结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模为总建筑面积46157.6平方米，其中，商住楼总建筑面积24050.6平方米，包括临街商业建筑面积12000.2平方米，临街住宅建筑面积12050.4平方米；普通住宅建筑面积22107平方米。
总规划户数431户，居住人口1509人。
3.建设地址
项目建设地位于蓬莱市府后路，该项目工程规划总用地31361平方米。
建设区域地势平坦，交通方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合商住小区的建设，地理位置优越。
4.建设特征与结构
本项目包括住宅和商住楼，建筑均为多层建筑，结合蓬莱市地质情况确定本项目均采用现浇混凝土框架结构体系，基础采用独立基础形式。
5.环境保护
本项目选址在蓬莱市府后路，该区域周围环境状况良好，周边水体、大气、土壤具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量，适合生活小区的建设。
本项目主要污染源有生活污水、厨房油烟和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放。
因此，对周围环境不会产生不良影响。
6.投资估算
经测算，本项目总投资估算为12000.00万元。
7.工程进度
本项目计划建设期为2年，从2008年10月开始至2010年9月底建成。
8.资金筹措方案
本项目资金筹措方案为：
项目承办单位自有资金4340.00万元，占总投资的36.17%；银行贷款6000.00万元，占总投资的50.0%；商品住房预售款项筹集1660.00万元，占总投资的13.83%。
9.盈利能力分析
本项目总销售收入18434.70万元。
经测算，本项目建设完成后，可实现利润总额4867.74万元，税后利润3650.81万元。
投资利润率为40.56%，投资利税率为53.62%。
全部投资财务内部收益率税前为18.6%，税后为14.1%；投资回收期税前3.69年，税后3.88年。
10.主要经济技术指标见下页附表
1.8可行性研究结论
项目建成后，可对蓬莱市提供优质商品住房及商住楼，以及推进蓬莱市房地产市场的发展具有重要作用。
项目的建设将为蓬莱市社会各界人士及外来人员提供优质商品住房和商业网点，满足广大市民及外来人员的住房需求。
对于促进蓬莱市经济发展，加快蓬莱市城市化进程，改善蓬莱市市容市貌，提高人民居住水平等都将发挥重要的推动作用，具有明显的社会效益，同时也具有良好的市场前景和较好的经济效益。
综上所述，本项目的建设是必要的、可行的。
主要经济技术指标
类别
编号号
项目
单位
数量
备注
建
设
指
标
1
总用地面积
M2
31361
2
总建筑面积
M2
46157.6
3
临街商业建筑面积
M2
12000.2
临街住宅建筑面积
12050.4
普通住宅建筑面积
22107
4
住宅户数
户
431
5
总规划人口
人
1509
6
绿地率
%
16.8
7
容积率
1.5
8
建筑密度
%
16.56
经
济
指
标
9
开发建设投资
万元
12000.00
10
资金筹措
万元
12000.00
其中
自有资金
万元
4340.00
36.17%
预售款
万元
1660.00
13.83%
银行贷款
万元
6000.00
50.0%
11
投资利润率
%
40.56
12
投资利税率
%
53.62
13
投资回收期
年
3.88
税后
14
财务内部收益率
%
14.1
税后
15
财务净现值
万元
383.97
税后
第二章项目提出的背景及建设必要性
2.1项目提出的背景
1、住宅建设的健康发展将代表着我国的城市化进程，进入高速发展阶段。
二十一世纪前半个世纪中，城镇住房将成为中国最大的生活消费品，住宅建设的发展将代表着我国的城市化进程，进入高速发展阶段，并将同时带动其他生活产品的升级和更新换代，住房建设的健康发展将有利于迅速解决中国住房落后的现状，并使整体住房质量和水平迅速提高。
（1）住宅建设的健康发展是国家进步和社会发展的重要标志
①住宅建设的健康发展是我国城市化战略有效实施的基础
我国在“十一五”规划中提出“实施城市化战略，逐步化解城乡二元结构矛盾。
要遵循客观规律，与经济发展水平和市场发育程度相适应，循序渐进，走符合国情的多样化的城市化道路；要特别注意节约土地、解决好城市化与土地资源的矛盾；要在建立新型城乡关系方面迈出实质性步伐，初步形成农村人口自愿平稳有序进入城市的体制和机制框架。
”
②高质量的居住环境是实现我国现代化城市建设的基本标准
我国现阶段建设现代化城市，要达到十条基本标准，其中第五和第七条为“高质量的生态环境”和“高质量的居住休息条件”。
将“高质量的居住休息条件”和“高质量的生态环境”作为建设城市化的两条重要的标准，体现了现代城市以人为中心的重要原则，是现代城市能否可持续发展的重要内容。
它对我国住宅建设提出了向新阶段、新水平发展的明确要求。
（2）住宅建设的健康发展是改善我国住房现状和提高人民生活水平的重要保障。
近十多年来，我国城市化的水平持续提高，城镇每年增加的非农业人口大都在800万～1000万人。
城镇人口比重增幅较快。
按照研究预测，到2020年，我国城市化水平将达到52%左右。
今后二十年，加快城镇化进程是全面建设小康社会的一项重要任务，城市化水平依然持续提高将带来城镇住房需求增加。
这主要反映两个方面：
一是城镇新增非农业人口增加的住房需求。
二是，在城镇化的进程中，城镇流动人口将增加，这部分人的住房问题越来越突出，城镇流动人口的住房需求也需要考虑。
2、我国房地产业要从国情和现阶段经济发展水平出发，重点发展面向广大群众的普通商品住房。
国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。
（1）要从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。
（2）房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。
政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。
加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。
改进和规范经济适用房制度。
3、随着我国国民经济的健康持续快速发展，商住楼因其具有商住两用等功能，具有很大的发展空间。
从我国房地产政策的目的性上看，商住楼作为商业楼的特殊形式，以其节约、经济、商住两用等功能，受到越来越多中小型企业、商家的欢迎。
当前中国的中小企业正在起步发展的阶段，随着国民经济的健康持续快速发展，既需要有各种档次的专业写字楼，也需要有提高生活居住质量的住宅，同样也需要大量的商住两用功能的建筑。
商住楼同时具有随着经济发展的可塑性，可以非常简单地变成写字楼，也可以随着需要而改造成纯住宅。
在现有政策条件下，商住楼将会是一个需求极大的特殊产品，具有特殊的生存空间。
综上所述，住宅建设的发展对推动我国城市化发展进程和改善城镇居民生活条件有着积极的影响作用，而我国的住房建设所处的历史阶段是要面向广大群众，重点发展普通商品住房，而且既要保证必要的数量增长，更要注重提高住房水平，积极实行住房建设由粗放型向集约型的转变。
项目承办单位为响应我国房地产业健康发展的要求顺应蓬莱市房地产市场需求，拟进行本项目商住小区建设。
2.2项目建设的必要性
1、本项目建设符合国家经济和社会发展十一五发展规划中发展房地产业的要求。
国民经济和社会发展第十一五发展规划纲要中第四篇加快发展服务业第十七章丰富消费性服务业第二节发展房地产业调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。
按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。
2、本项目建设符合山东省国民经济和社会发展十一五规划中着力增加普通商品住房的要求。
山东省国民经济和社会发展第十一五发展规划纲要中第七章 繁荣发展服务业—壮大发展新兴服务业的第三条房地产业：
加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉租住房供应。
加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。
完善住房产权制度，激活住房二级市场。
理顺租售房比价关系，形成“梯级消费”的良性循环。
3、本项目建设符合蓬莱市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中完善人居功能要求。
蓬莱市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中第四部分第二大条坚持城乡统筹，推进一体化发展中第二项提升城市承载功能中指出：
完善人居功能。
以建设最适宜人类居住城市为目标，全力打造“人居蓬莱”品牌，全面启动高档住宅区、农民新村、旧城改造和经济适用房“四大人居板块”，逐步形成普通商品房、高档商品房、经济适用住房、廉租房等不同层次的住房供应体系，不断提高城市吸引力，加快膨胀城区人口。
到“十一五”末，城镇居民基本实现小康社会居住目标，人均住房面积达到30平方米。
4、本项目建设重在建设高质量住房，符合现阶段购买力的需求。
随着人民生活水平的提高，我国现有商品房市场中购买力的需求已进入到要求提高住房质量和整体提高住房水平的阶段。
现阶段社会经济的发展和人类文明程度的提高，人们更多地关注“人”本身生存条件的改善和合理性，改善居住条件，也随之成为人们关注的生存大事之一。
本项目包括住宅和商住楼，建筑均为多层建筑，项目实施后，可以更好的改善一部分居民住房条件，促进当地商业的发展，引领当地住宅市场发展方向，符合经济发展的要求。
5、有利于带动相关产业乃至地方经济共同发展。
房地产业在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位。
实践证明，房地产业的发展除了带动建筑、建材、装修、家具、家电、物业管理等产业的发展外，由于产业的关联效应作用，它还能极大地推动运输、商业服务、邮电通讯和金融等行业的发展，对冶金、化工、轻工和机械等产业也有极大的推动，在解决就业、繁荣经济、增加财政收入等方面所起的作用是其它产业所无法替代的。
本项目建设将极大地促进当地和相关产业的共同发展。
项目建成后必将大大改善城市环境，提高城镇居民的居住条件，对改善蓬莱市的城市建设风貌，加快蓬莱城区工作的步伐起到积极的推动作用，是一项顺民心、合民意的利国利民的造福工程。
第三章市场分析与建设规模
3.1房地产市场发展分析
1、我国房地产市场发展总体态势。
我国房地产市场影响因素错综复杂，几年宏观调控未达预期，国家有进一步加强宏观调控的倾向。
中共十七大后，中央和主管部委从不同层面表达了继续加强土地和投资控制的意向，2008年房地产宏观调控力度将进一步加强。
一方面已出台的政策继续强化落实，另一方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。
我国房地产市场发展在住房供给、供应结构及房地产土地供给方面将呈现以下几点态势：
（1）住房供给方面
在住房供给方面，基于2007年住宅用地供给的较大增长和国家加大闲置用地处理力度，现有住宅用地开发周期将加快，2008年住房供给量将保持增加态势。
（2）供应结构方面
在供应结构方面，基于2007年经济适用房和两限房用地较大幅度增加供给，可以预期2008年中小套型的住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内的政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结构将进一步改善。
（3）土地供给方面
土地供给方面，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。
2008年一级市场土地，特别是住房用地供给有望平稳增长，同时随着国家加强对闲置土地处理力度，房地产开发周期将加速，二级市场进入实质性开发的土地供给将有较大幅度提高。
在用地结构方面，随着国家相关政策的落实，用于中低档次，特别是廉租房、经济适用房和两限房开发的土地供给将增加，高档住宅和别墅用地的供给将继续被严格限制。
2、城镇住宅市场展现出强大发展潜力。
随着我国经济发展，城镇化步伐的加快和居民收入的提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要的推动力量。
按照2020年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到32平方米估算，2003年～2020年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到140亿平方米左右。
住宅总量需求来源于三个方面：
现有城镇居民住房改善的需求；城镇化进程加快城市人口增加的住房需求；现有110多亿平方米旧住宅更新改造的需求。
因此，我国城镇住宅市场具有强大的发展潜力。
3、城市化进程的推进，城镇商业楼需求增加
随着我国城市化水平的提高、人民生活的富足以及城镇人口的增加，势必带动城镇商业的发展，所以近年来商业楼成为房地产业的新亮点，各地需求量居高不下，有些地方还出现供不应求的现象。
通过以上分析，可以看到今后较长时期我国房地产和住宅发展的良好发展前景。
3.2蓬莱市房地产市场
1、蓬莱市房地产市场现状
蓬莱市住房改革制度已全面结束，靠国家福利分房的时代已经过去，随着人民生活水平及城市化进程的不断提高，也相应带动了房地产业的快速发展，自上世纪末开始，部分房地产公司已开始投资运营。
由于近年来国家调整了土地使用政策，占用新区搞开发已不可能，在现有存量土地上搞开发大多规模较小，所以当地房产存在供求矛盾较大，现有住房不能满足群众日益增长的住房需求的现状。
所以近年来蓬莱市开发的住宅楼市场销售一直很好。
2、项目市场预测
为了满足市场的实际购房需求，解决目前的供需矛盾，稳定住房价格，今年蓬莱市按照“合理布局、整体开发”的原则，通过市场化运作的手段，降低房地产门槛，积极引进国内外有实力的房地产开发商，开发建设高档住宅小区、农民新村、旧城改造和经济适用房“四大人居板块”和商业服务项目。
重点开发了一批有代表性的住宅小区。
蓬莱市房地产开发不仅实现了市民赢得满意的居住和生活环境，开发商赢得合理的利润回报，政府赢得城市投资环境的改善的“三赢”效果，还增加了政府收益，满足了大量农村和外来人口向城市集聚，拉动三产、度假旅游等消费，促进了全市经济快速发展。
3.3建设项目市场分析
1.竞争优势
（1）自然环境与地理区位优势
本项目所在地蓬莱市，坐落于美丽的渤海、黄海交汇处，素有人间仙境之美誉，该地区四季分明，气候宜人，风景秀丽，蓬莱阁旅游景区闻名全球。
本项目位于蓬莱市府后路，属蓬莱市非常有发展潜力的黄金地带之一，空气质量优良，商业、交通便利，各项基础设施配套完善，升值潜力巨大。
项目建成后，可使蓬莱市的发展得到进一步的提升，其优势必然会吸引广大商家的目光，赢得较大的发展空间。
借助于得天独厚的自然环境与区位优势，适应目前蓬莱市房地产市场需求，具有广阔的市场前景，也为当地开发商品住宅市场提供了更广阔的发展契机。
（2）产品优势
本项目所开发的产品，自始至终站在“以人为本”“健康、环保”的出发点上，从总体规划到空间布置处处体现着适用性、安全性、舒适性和健康性，从设计到施工遵循《健康住宅建设技术要点》（2004年版）的要求。
从规划布局来看，能够满足居民的生活需求。
本项目建设规模较大，大面积的综合开发使得开发成本较低，小区内项目区物业管理先进、综合配套设施完善，整个小区环境优美、休息健身、社区广场各种公建设施应有尽有，符合居民休憩健身等需求。
该项目建设为商业和住宅相结合，为消费者提供了更多的商业发展机会，同时促进了城市的经济发展，符合目前的市场形势。
所以本项目产品优势明显，市场前景广阔。
（3）营销优势
本项目为蓬莱市府后路旧城改造工程，秉承“以人为本”的设计理念，力求环境优美、方便、舒适，实行一级物业管理，结构强调院落，强化人车分流，满足多方面的需求。
区内住宅设计新颖，追求人与自然的和谐统一，创造富有个性的理想人居，必将成为蓬莱商住小区的典范。
该项目建设主题明确，开发定位合理，有大量的目标客户群作保障，目前蓬莱市中心区旧城改造开发项目，被蓬莱市政府列为重点工程项目，这些都为项目的正常市场运作提供了有利条件。
2.市场定位
蓬莱市是经济发达的海滨城市，全国百强县之一，2005年末，蓬莱市城乡居民储蓄存款余额74亿元，年末金融机构各项贷款余额64.6亿元，城镇居民人均可支配收入11095元；人均消费性支出为7913元，人均住房使用面积23平方米。
人均居住面积24平方米，有巨大的购房潜力。
本项目包括住宅楼和商住楼，户型多样，面积从95.33-132.33平方米不等，本项目建设不仅为居民提供舒适的住宅环境，而且商业部分满足居民休闲、购物、集会、娱乐等多方位需求。
市场定位是面向广大群众，并根据其喜好进行各方面设计。
3.4建设规模
项目结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模为总建筑面积46157.6平方米，其中，商住楼建筑面积为24050.6平方米，包括临街商业建筑面积12000.2平方米，临街住宅楼建筑面积12050.4平方米；普通住宅建筑面积22107平方米。
总规划户数431户，居住人口1509人。
第四章建设地点及场址选择
4.1建设地点
1.建设地点
本项目建设位于蓬莱市府后路，规划总用地31361平方米。
建设区域地势平坦，交通方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合生活小区的建设，地理位置优越。
2.拟建场地分析
（1）区位适宜，属蓬莱市房地产升值潜力较大的区域之一；
（2）紧邻道路，工程机械和材料出入口设置限制不大，施工便利；
（3）水、电、暖供应均有保障；
（4）交通方便。
拟建项目周边的交通条件良好，有公交车及城市环城车通往该处。
4.2场址选择
1.建设地点的社会经济及环境现状
本项目建设场地位蓬莱市府后路，地形较平坦，地形呈南高北低之势。
蓬莱市全市总面积1128.5平方公里。
辖7个镇5个办事处，584个行政村（居委会）。
年底全市总人口44.5万人。
（1）环境优美气候适宜
素有“人间仙境”之称的蓬莱，是国家级风景名胜区和省级历史文化名城，山东半岛的北海岸,受海洋影响较大，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温11.8℃，1月平均气温－2.3℃，7月平均气温24.6℃。
气候怡人，湿润凉爽，是一片神奇的东方葡萄海岸。
（2）自然资源丰富
蓬莱依山傍海，风景秀美，境内有驰名中外的国家重点保护文物——蓬莱水城（中国保存最完整的古代军事基地）、蓬莱阁（与岳阳楼、黄鹤楼、腾王阁并称中国四大名楼）；有令人神往的“海市蜃楼”、“仙阁凌空”、“日出扶桑”等著名景观；有抗倭“戚家军”旧址和别具特色的田横山公园，加之拥有86公里的海岸线，形成了北方现代化的海滨风景旅游城市，年接待中外游客200多万人次。
（3）经济发展迅速
2007年实现生产总值204亿元，其中，第一产业增加值18亿元，增长12.8%;第二产业增加值130亿元，增长19.3%;第三产业增加值55.9亿元，增长14.2%。
三次产业比例为8.8∶63.8∶27.4。
大力发展特色经济，培育形成了以旅游业、临港工业、葡萄及葡萄酒业、汽车及零部件加工四大产业为主导的经济产业体系。
全社会完成固定资产投资177亿元，增长16%。
实现财政总收入22.6亿元，增长21.94%，其中地方财政收入8.6亿元。
年末金融机构本外币各项存款余额112.75亿元，比年初增加14.38亿元。
年末金融机构本外币各项贷款余额80.87亿元，比年初增加20.3亿元。
（4）区位优越，交通便利
蓬莱区位优越，交通便利。
境内有港口4个，其中蓬莱新港和栾家口港两处均为国家一类开放口岸，拥有5万吨级泊位3个、万吨级以上泊位6个，开通了至旅顺、大连客货运输滚装航线，港口年吞吐量1000万吨以上，成为连接华东地区与东北地区距离最短的“黄金水道”。
有206高速公路等4条高标准国省道穿越境内，东距烟台机场、火车站60公里，南距青岛机场、青岛港200公里，山东航空公司在蓬莱建有飞机场，形成了海陆空全方位交通网络。
2.建设条件
（1）工程地质条件
①地形、地貌及地下水
场区总的地形为西高东低，最大相对高差为2.53米。
区域地貌为丘陵剥蚀坡地。
场区内未见稳定的含水层位，但在岩石的风化裂隙中会有少量的风化裂隙潜水，水量不丰，其来源主要为大气降水的渗透补给。
②场地地层结构及工程地质特征
据钻探资料表明，场区内的地层结构主要由杂填土层（Q4ml）、含砾粉质粘土层（Q4al+pl）、全风化花岗岩层（r）及全风化云母片岩层（Ptfg）构成，现从上而下，
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