0210第三十八天任务.docx

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0210第三十八天任务

今天的任务

要求：

1.至少通读一遍规定章节，勾画出自己认为的重点。

2.书上的内容讲的过于笼统，请参照一下内容进行复习并做练习。

土地增值税

【本章内容讲解】

第一节　概述

　　一、概念：

　　对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。

（1994-1-1开征）

　　二、特点

　　1.以转让房地产取得的增值额为征税对象

　　2.征税面比较广

　　3.采用扣除法和评估法计算增值额

　　4.实行超率累进税率

　　5.实行按次征收，纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定

三、土地增值税的立法原则

　　1.适度加强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控

　　2.抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地权益

　　3.规范国家参与土地增值收益的分配方式，増加财政收入

　　【链接】不动产转让环节税收

第二节　征税范围、纳税人和税率

　　一、征税范围

　　土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

（一）征税范围的一般规定

判定标准

征税

不征税

1.是否国有土地使用权转让

只对转让国有土地使用权的行为课税

转让非国有土地、

出让国有土地的行为

2.是否转让行为

国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让

房地产出租

3.是否取得收入

只对有偿转让的房地产征税

继承、赠与（直系个人、福利、公益除外）等方式无偿转让的房地产

（二）征税范围的具体规定

具体事项

是否征收土地增值税的规定

合作建房

1.建成后自用，暂免

2.建成后转让，征税

房地产交换

征收（个人之间互换自有居住用房免征）

房地产抵押

1.抵押期：

不征；

2.期满房地产抵债：

征税

房地产出租

不征

房地产评估增值

不征

国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物

免征

代建房行为

不征

土地使用者转让、抵押、置换土地

征税

　　【例题·单选题】下列房地产交易行为中，不需要缴纳土地增值税的是（　）。

　　A.贷款企业以房产抵债

　　B.非营利的慈善组织将合作建造的房屋转让

　　C.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

　　D.房地产公司转让土地

『正确答案』C

『答案解析』代建房不涉及房地产的产权转让。

　　二、纳税义务人

　　土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

　　不论自然人、法人；不论经济性质；不论内资与外资、中国公民与外籍个人；不论部门。

　　【例题·多选题】下列单位中，属于土地增值税纳税人的有（　）。

　　A.建造房屋的施工单位

　　B.中外合资房地产开发公司

　　C.转让国有土地的事业单位

　　D.房地产管理的物业公司

　　E.以自建商品房安置回迁户的房地产开发企业

『正确答案』BCE

『答案解析』选项A、D，都未涉及转让不动产的行为，不属于土地增值税的纳税人。

　　三、税率——四级超率累进税率

第三节　开发土地和新建房增值额的确定

　　一、应税收入额的确定

　　1.营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

　　2.收入形式：

①货币收入　②实物收入　③其他收入

　　【解析】实物收入按市场价格折算；无形资产收入按评估价值折算；外币按取得当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。

　　3.县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）如计入房价向购买方一并收取的，作计税收入；

（2）如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入。

　　二、扣除项目及其金额

　　计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

项目的性质

扣除项目

（一）对于新建房地产转让

1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

5.财政部规定的其他扣除项目（对房企加计扣除）

（二）对于存量房地产转让

1.房屋及建筑物的评估价格

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用

3.转让环节缴纳的税金

（一）新建房地产转让项目的扣除：

　　1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；包括：

　　出让方式取得的土地使用权为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的土地使用权为按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得的土地使用权为支付的地价款。

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（如登记、过户手续费和契税）。

　　2.房地产开发成本：

　　是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：

（1）土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）

（2）前期工程费

　　（3）建筑安装工程费

　　（4）基础设施费

　　（5）公共配套设施费

　　（6）开发间接费用

　　【提示】（3）建筑安装工程费，全面营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

　　3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

　　扣除方法取决于财务费用中的利息处理：

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

　　房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

　　【利息扣除注意三点】

　　①能分摊并提供金融机构证明；

　　②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；

　　③不包括加息、罚息。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

　　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

　　小结开发费用——取决于“利息支出”

（1）单独扣除：

（2）不单独扣除：

　　开发费用＝（地价＋开发成本）×10%以内

　　4.与转让房地产有关的税金

　　房地产开发企业扣除的税金是：

“一税一费”（城建税、教育费附加）

　　【提示1】全面“营改增”后，增值税为价外税，税金不在计税收入中，不得扣除。

　　【提示2】房地产开发企业印花税在开发费用中考虑。

　　【提示3】营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。

凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

　　5.财政部规定的其他扣除项目

　　只有从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

　　加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

　　【解析1】对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。

　　【解析2】县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）作为计税收入的，可从扣除项目扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；

（2）房价之外单独收取，不作为计税收入征税。

相应地代收费用不得在收入中扣除。

　　【例题·多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（　）

　　A.支付建筑人员的工资福利费

　　B.占用耕地缴纳的耕地占用税

　　C.销售过程中发生的销售费用

　　D.开发小区内的道路建设费用

　　E.建筑安装工程费用

『正确答案』ABDE

『答案解析』销售费用属于房地产开发费用，不能加计扣除。

（二）存量房地产转让项目的扣除：

　　1.房屋及建筑物的评估价格。

　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

　　【提示】支付的评估费用允许扣除。

但纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格所发生的评估费用，不允许扣除。

【特殊规定】凡不能取得评估价格、但能提供购房发票：

旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

　　计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

营改增后计算基数如下列规定

发票来源

基数确定

营改增前取得的营业税发票

发票所载金额

（不扣减营业税）

营改增后取得

增值税普通发票

发票所载价税合计金额

增值税专用发票

发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和

　　2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　【提示】对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除。

　　3.转让环节缴纳的税金（城建税和教育费附加、印花税）。

　　【提示】对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　【例题·单选题】位于市区的某商贸公司2016年12月销售一栋旧办公楼，取得含增值税收入1020万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2012年8月，购价为600万元，缴纳契税18万元。

增值税采用简易计税方法，该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（　）万元

　　A.738.7

　　B.740.41

　　C.740.5

　　D.760.1

『正确答案』C

『答案解析』销售旧的办公楼需要交增值税＝（1020－600）÷（1+5%）×5%＝20（万元），附加税费＝20×（7%＋3%）＝2（万元）；因为无法取得评估价格，按照购房发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除，600×（1＋4×5%）＝720（万元）；对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数，所以可以扣除的金额合计数为720＋2＋18＋0.5＝740.5（万元）。

　　（三）评估价格的相关规定

　　纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入，扣除项目的金额：

　　1.出售旧房及建筑物的；

　　2.隐瞒、虚报房地产成交价格的；

　　3.提供扣除项目金额不实的；

　　4.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第四节　应纳税额的计算

　　应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

　　一、税额计算一般方法：

　　适用于：

转让土地使用权和出售新建房及配套设施；出售旧房。

　　一般方法计算步骤：

　　1.确定转让不动产性质及扣除项目

　　2.汇集扣除项目合计＝∑5/4/3/2

　　3.计算土地增值额＝应税收入－2

　　4.确定增值率找税率

　　5.计算应纳税额＝3×税率－2×速算扣除系数

　　【例题·单选题】2016年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得不含增值税销售收入14000万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为最高比例；准予扣除的有关税金770万元。

该商品房应缴纳的土地增值税为（　）万元。

　　A.2256.5

　　B.2445.5

　　C.3070.5

　　D.3080.5

『正确答案』B

『答案解析』

（1）计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（万元）；

（2）计算土地增值额＝14000－7010＝6990（万元）；

　　（3）计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.71%，适用税率为第二档，税率40%、速算扣除系数5%；

　　（4）应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（万元）。

　　【例题·计算题】位于某市区的甲房地产开发公司，2016年初开发建设办公楼一栋，当年12月20日与本市乙企业签订了一份房屋销售合同，将办公楼销售给乙企业，销售金额共计3000万元。

合同载明，乙企业向甲房地产开发公司支付货币资金2500万元，另将一块未作任何开发的土地的使用权作价500万元转让给甲房地产开发公司，并签署产权转移书据（印花税2.5万元）。

　　甲房地产开发公司开发该办公楼支付土地价款800万元、契税40万元、房地产开发成本360万元，开发过程中发生管理费用120万元（未包括印花税）、销售费用200万元、财务费用150万元（向其他企业借款）。

乙企业转让给甲房地产开发公司的土地使用权为2年前抵债取得，抵债时作价300万元并发生相关税费10万元。

　　（注：

当地政府确定房地产开发费用扣除比例为8%，增值税采用简易计税方法，不考虑地方教育附加）

　　根据上述资料，回答下列问题：

（1）2016年12月甲公司应缴纳增值税、城建税和教育费附加合计。

『正确答案』应缴纳增值税＝3000÷（1+5%）×5%＝142.86（万元）

　　城建税和教育费附加＝142.86×（7%+3%）＝14.29（万元）

　　合计为157.15万元。

（2）2016年甲公司计算土地增值税时的“准予扣除项目”合计。

『正确答案』取得土地使用权所支付的金额＝800+40＝840（万元），开发成本为360万元

　　开发费用＝（840+360）×8%＝96（万元）

　　税金＝14.29（万元）

　　加计扣除＝（840+360）×20%＝240（万元）

　　扣除项目合计＝840+360+96+14.29+240＝1550.29（万元）

　　（3）2016年甲公司应缴纳土地增值税。

『正确答案』

　　增值额=3000÷（1+5%）－1550.29=1306.85（万元），

　　增值率=1306.85÷1550.29×100%=84%，（选择第二档税率）

　　应缴纳土地增值税=1306.85×40%－1550.29×5%=522.74－77.51=445.23（万元）

　　（4）2016年乙企业应缴纳土地增值税。

『正确答案』扣除项目合计＝（300+10）+（500-300）÷（1+5%）×5%×（7%+3%）+2.5（印花税）＝313.45（万元）

　　增值额＝500÷（1+5%）－313.45＝162.74（万元）

　　增值率＝162.74÷313.45×100%＝52%

　　应缴纳土地增值税＝162.74×40%－313.45×5%＝49.42（万元）

　　二、特殊售房方式应纳税额的计算方法——先预征，后清算

　　1.预征率为:

东部地区省份不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

　　2.纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。

若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。

　　扣除项目金额＝扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积）

　　【考题·单选题】依据现行土地增值税法的规定，对已经实行预征办法的地区，可根据实际情况确定土地增值税预征率，西部地区省份预征率不得低于（　）。

　　A.1%

　　B.2%

　　C.2.5%

　　D.1.5%

『正确答案』A

『答案解析』西部地区省份预征率不得低于1%。

第五节　减免税优惠

　　一、一般减免税规定

　　1.建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。

增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

　　【解析】普通标准住宅标准必须同时满足:

（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

（2）单套建筑面积在120平方米以下；（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

）

　　2.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。

　　3.自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

　　4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　5.对个人之间互换自有居住用房地产的，经核实可以免征土地增值税。

　　二、特殊减免税规定

　　1.企业改制将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

　　【解析】不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

　　2.按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

　　3.按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

　　4.单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

　　5.上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

第六节　征收管理

　　一、申报纳税程序

　　了解：

房地产开发公司提供下列证件和资料

　　1.房屋产权证、土地使用权证书。

　　2.土地转让、房产买卖合同。

　　3.与转让房地产有关的资料。

　　4.根据税务机关的要求提供房地产评估报告。

　　二、纳税地点

　　1.法人纳税人：

房地产所在地。

　　2.自然人纳税人：

住所地、办理过户手续所在地。

　　三、房地产开发项目土地增值税的清算管理

（一）土地增值税的清算受理

　　1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　（3）直接转让土地使用权的。

　　2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　【提示】上述情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

　　【例题·单选题】下列情形中，纳税人应进行土地增值税清算的是（　）。

　　A.直接转让土地使用权的

　　B.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积为50%

　　C.转让未竣工结算房地产开发项目50%股权的

　　D.取得销售（预售）许可证满1年仍未销售完毕

『正确答案』A

『答案解析』只有选项A，应进行土地增值税清算。

（二）清算时相关问题的处理

　　1.土地增值税清算收入的确认

（1）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；

（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

　　（3）营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算：

　　①土地增值税应税收入＝营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入；

　　②与转让房地产有关的税金＝营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加

　　2.房地产开发企业未支付的质量保证金

　　扣留建筑安装施工企业的工程款（质保金），建筑安装施工企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　3.房地产开发费用的扣除

（1）根据财务费用中的利息支出，两种处理；

（2）全部使用自有资金，没有利息支出的：

按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内扣除；

　　（3）已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

　　4.房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费：

不得扣除。

　　5.房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税：

计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　6.拆迁安置土地增值税的计算:

符合规定的计入拆迁补偿费（属于开发成本）。

　　7.清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　（三）清算审核方法

　　1.非直接销售和自用房地产的收入确定。

（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

　　其收入按下列方法和顺序确认：

①按本企业均价；②市场价格或评估价值确定。

（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

2.土地增值税扣除项目的审核（了解）

　　3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除；

　　（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；

　　（4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本；预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　【例题·多选题】下列关于房地产开发企业土地增值税清算的说法，正确的有（　）。

　　A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以扣除

　　B.对于分期开发的房地产项目，清算方式应保持一致

　　C.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费

　　D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%

　　E.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除

『正确答案』BCE

『答案解析』房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；房地产企业发生的装修费可以作为开发成本扣除。

　　（四）土地增值税清算中符合以下条件之一的，可核定征收：

　　1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

　　2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

　　3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

　　4.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　【提示】在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收率不低于5%对房地产项目进行清算。

　　（五）土地增值税清