1998房产政策演变及分析914412500.docx

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1998—2008房产政策演变及分析914412500

1998年——2008年房产发展史

第一部分、宏观调控政策的根源与目的

国家进行宏观调控的根本目的是使国民经济总量平衡，经济稳定增长。

即使在政治、经济体制相对完善的发达国家，也需要国家的宏观调控来保障经济的平稳发展。

单纯地依靠市场调节会带来整个经济体系一系列巨大的风险。

因为市场调节具有一定的自发性、盲目性和滞后性，我国目前正处在体制转轨的过程中，市场发育不完善，地区间发展不平衡，单靠市场机制的作用是远远不够的，诸多的缺陷需要有国家宏观调控加以弥补。

房地产作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。

房地产的公共属性决定了ZF必须行使干预、管理和调控的职能，如果完全放开房地产市场，任凭其“市场化调节”、自由发展，房地产必将给社会带来一系列灾难性后果。

因此，在中国目前，宏观调控不仅必要而且是必须的。

近年来对我国房地产业宏观调控政策的讨论始终围绕“房价涨跌”这个问题展开。

因为房地产价格是广大市民关注的焦点，不仅牵着人们的钱袋子，也左右着人们购房置业的积极性。

房价持续上升，百姓望房兴叹。

稳定房价，解决买房难、买房贵的问题，是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要。

如何控制房价过快上涨，让更多人买得起房，目前已列入各级ZF工作议程。

第二部分、历年来宏观调控政策回顾与展望

1998年住房分配货币化——标志着房地产业全面开始市场化

2000年规范房地产市场

2001年刺激消费，繁荣房地产市场 

2003年4月，121文件第二套住房提高首付比例——拉响宏观调控警报；

7月，开始集中整顿土地市场。

2004年831大限，加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息等政策先后出台——标志着宏观调调控开始

2005年3月房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面

3月房地产税改革深入——调控触及交易环节

3月国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）

5月七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）

5月《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场

9月银监会212号文件——收紧房地产信托

10月国税总局重申二手房交纳个税

2006年4月房贷利率再次上调——调控卷土重来

5月国六条出台——新一轮调控大幕开启

5月国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系

5月国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场

7月未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度

7月建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资

7月108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资

8月土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规

8月央行再次加息——宏观调控动用金融手段

8月建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策

9月房地产市场整顿，规范交易秩序

9月完善二手房市场交易管理

2007年1月建设部规范房地产经纪行业

1月国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始

3月通过《物权法》10月1日起执行

3月央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）

6月加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热

8月国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变

9月央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为

10月加强土地供应调控，缩短土地开发周期

10月物业税“空转”试点扩至十省市

12月外商投资房地产业限制范围有所扩大

2008年1月国务院重拳打击囤地

宏观调控溯源

温故而知新。

中国对房地产的宏观调控，最早可以追溯到1992年邓小平“南巡讲话”之后，出现在海口、北海、惠州等地的房地产过热。

鉴于当时金融秩序混乱、通货膨胀严重等宏观经济运行的矛盾和问题，中央和国务院1993年6月果断出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》（6号文），

号文件），对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面作了规范。

然而，由于认识上的局限性，当时的国务院没有能够总揽全局，全面把握房地产问题。

在遭到来自房地产开发商的激烈抗议之后，国务院于2003年8月12日颁发了由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），这一与121号文件出发点完全相左的文件，被建设部部长汪光焘称之为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”。

基于一个全新的判断，18号文将房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，“已经成为国民经济的支柱产业”。

这在房地产开发商当中，引起了一片欢呼，称“中国房地产将迎来新的春天”。

更让房地产开发商们振奋的，是18号文把经济适用房由“住房供应主体”，修改成了“具有保障性质的政策性商品住房”。

由此，经济适用房在各大中城市趋于消失，开发商基本上掌握了城镇房地产的全部供给，几乎全部的城镇居民被迫直接面对由房地产开发商主导的、代表经典资本嗜血理论的房地产行业。

由此不久，房地产暴利与大多数人买不起房，就开始成为频频困扰中国最广大公众人群甚至中央领导的大事。

2004-旨在“规范”房地产市场

在18号文件的基础上，此后一段时期国家各部委下发的调控政策都围绕“规范房地产市场”展开。

2004年3月继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部联合下发了71号令，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。

对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

此举是中央ZF从土地供给上抑制房地产过热的又一举措，被业界称之为“831大限”。

实际上，这应该是各地ZF的“8·31”大限，因为这个文件号令的对象分明是各地ZF。

但必竟“8·31”让开发商们拿地不如以前“方便了”，或重或轻地感觉到“紧”的存在。

他们对房价纷纷唱起了“升调”，认为“大限”过后，房价必涨无疑。

针对房地产投资增长较快可能引发的金融风险，金融监管部门始终保持警惕的态度。

2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。

2004年10月29日，央行十年来首次宣布上调存贷款利率、九年来首次加息，加息意味着购房的贷款成本增加。

这也意味着经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。

首先，投资增长较快问题一直困扰中国经济，通过提高存贷款利率，对抑制投资需求将起到比较明显的作用。

其次，加息还将稳定银行系统，进一步防范和化解金融风险。

由于居民储蓄存款出现同期大幅度少增，这已经影响一部分银行资金平衡的能力，加息可吸引一部分居民存款，使银行资金状况有所缓解。

同时，加息可抑制房地产泡沫。

“18号文件”和“71号令”增加了房地产商的开发成本，成本转加带动房价在2004年快速上涨，已经引起了中低收入阶层的不满。

提高利率可以抑制房地产的投机性需求，对房地产泡沫的形成起到一定抑制作用。

2005-调控在摸索中前进

2005年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院正式做出了对房地产市场进行调控的决策。

2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。

其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立ZF负责制，省ZF负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。

2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。

并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。

2005年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央ZF在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。

中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。

2005年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。

虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。

所以，总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。

这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。

因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。

因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。

但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。

2006-方向偏颇，“一边调控一边涨”

由于房地产领域的一些问题尚未根本解决。

进入2006年年之后，全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬。

面对房价的疯涨，中央ZF和地方ZF坐不住了，新一轮的调控手段相继出台。

2006年5月17日，国务院《关于促进房地产业健康发展的六点意见》（简称“国六条”），再次强调“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”。

具体六项措施包括重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长以及进一步整顿和规范房地产市场秩序等内容，这些措施给房地产市场带来了一定的警示。

但“国六条”依然采用的是“怀柔政策”，在政策上是对“国八条”的延续和传承，并没有本质变化。

采取这一措施是基于中央ZF的施政思想——循环渐进作量变。

随后《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》[165号文件]、《关于建立国家土地监督察制度有关问题的通知》（国办发[2006]150号）、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（166号文件）、《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文件）、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等文件相继出台；同时，央行两次加息，要求商业银行提高大户型按揭贷款首付比例、加强房地产信贷风险管理等金融措施密集出台。

2006年的房地产宏观调控政策由“国六条”开始，随后各种细化的调控措施陆续出台，从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控。

本轮房地产宏观调控不仅涉及房地产二级市场（房地产开发、交易市场），而且集中力量于房地产一级市场（土地市场）；本轮房地产宏观调控不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责的手段来确保宏观调控措施的执行力。

所有这一切