房地产开发主要阶段成本管理_精品文档.doc
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第一项
立项成本控制要点应用指南
立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。
该环节由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。
项目部在项目开发前期起主要作用,因此,这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
备查文件
开发形式
1、新征土地
¬征地费用
¬少交或晚交,力争减免
¬项目部负责
详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二。
拆迁安置费用
房产确权后办理拆迁安置费用
项目部负责
®大市政费用
®自建部分按照公司工程体系走;交政府部分按有关规定办理
®工程部、设计部和审算部负责自建部分;工程部负责交政府部分。
¯规划条件
¯满足公司利益最大化,合理提高容积率,降低土地成本
¯项目部、设计部负责
2、买断项目
¬买断内容
¬明确买断内容明细
¬项目部负责
详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成
付款总额
为公司争取最大利益
项目部负责
®付款时间
®周期长、次数多
®项目部负责
¯三通或七通一平的标准
¯明确验收标准明细
¯工程部、项目部负责
°手续风险
°与项目付款时间直接挂钩。
°项目部负责
3、合作开发
¬合作方式
¬符合集团要求,有利于北京公司;
¬项目部负责
详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成
分成比例
双赢原则;
项目部负责
®交房时间
®尽可能地延后交房,
®工程部负责
¯交房标准
Ã不低于合同中交房标准
¯项目部负责
°付款总额
±付款时间
°±选择有利于公司利益的方式
°项目部负责
±项目部负责
第二项
规划环节成本控制要点应用指南
规划环节的成本控制所占权重最大,具有“一锤定音”的地位和作用:
在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键,可以最大限度的减少事后变动带来的成本。
所以该环节控制要点和控制内容相当复杂,基本原则是,周密规划,科学讨论,严格审批。
设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
备查文件
1、规划方案
(1)可行性规划设计
¬市场信息搜集和分析
市政状况信息分析
®规划要点确立
¯可行性研究设计任务书°可行性设计变更
设计部负责,项目、审算、销售部配合
暂缺相应可操作参考文件,以下同
(2)方案评审
¬组成可行性规划评审委员会,对方案进行评审、确定。
未通过的方案进入可行性设计变更环节,再重新评审。
由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会,总经理负责
(3)设计成果
¬对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整
设备选型方案提前确定
设计部负责,工程部配合
®根据提交的设计成果进行投资估算
审算部负责,设计部配合
2、报批设计
(1)设计方案
¬根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书
设计部负责,项目部、销售部协作
方案设计招投标
设计部
®方案设计评审
招投标评审委员会
(2)报批
¬注意市政设计
注意相关法规,完善自身报批规范性,材料完整
项目部负责,设计部配合
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
备查文件
3、扩初设计
(1)扩初设计要求
¬对报批设计进一步调整
设计要求
®内部审核
设计部负责,知会各部门
(2)成本概算
¬根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算
设计部与工程部负责
制订经营指导书
审算部负责
(3)扩初设计图
¬根据扩初设计要求招标
专家评审
®内部评审
招投标评审委员会
¯设计调整
设计部负责
4、桩基设计
(1)地质勘察
¬搜集权威地质资料
自己专业人员勘察
设计部负责,工程部协助
(2)设计方案评审
¬桩基设计2种以上形式
由专家进行桩基形式和桩基结构评审
(3)桩基施工图
¬设计调整
5、施工图设计
(1)施工图设计要求
¬根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素,在扩初图基础上确立施工图设计要求
建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分,应严格审核。
设计部和工程部负责,其他部门协助
(2)报建
政府部门报批费,按政府有关政策交纳。
项目部
(3)报施图
(4)审图
(5)施工配合
互审互签,明确修改意见,设计洽商
设计部负责,工程协助,知会销售部
(6)面积测算
设计图纸测算与实际施工时检验相结合
设计部负责,工程部协助
6、销售包装设计
¬结合营销费用控制
施工招投标
7、装修方案设计
(1)方案设计要求
根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求
设计部负责,销售部协助
(2)材料设备选型成本方案
¬市场信息调研
根据设计要求确定装修材料和设备
设计部负责
®制订装修设计目标成本计划明细表
¯装饰综合价格拆分分析
参见深圳公司文件
(3)招投标
制订设计任务书
设计部负责,销售部协助
评审
招投标评审委员会
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
备查文件
8、功能设计
(1)小区建筑物功能的经济评估
¬市场调研
销售部负责
有针对性扩充建筑物功能
设计部负责,销售、工程部协助
(2)市政配套方案
¬市政状况调研
争取政府有利条件
项目部负责
(3)环境方案设计
¬根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额
设计部负责,项目部协助
招投标
招投标评审委员会
(4)智能化设计
¬市场现状分析,智能化必要性分析
智能化内容控制
销售部负责
®招投标,寻找外部合作,争取双赢
招投标小组组织,总经理负责
(5)销售承诺
保持各部门与销售部的信息畅通,保障销售承诺与实际功能的一致性
设计部负责,工程部协助
9、设计变更
(1)设计调整费用
(2)设计变更洽商
严格按照设计变更洽商流程进行
设计部负责,工程、销售部协助
详见《工程现场变更管理规范》
10、材料设备
(1)选型
(2)方案确定时间
在扩初图确定前确定材料设备,使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装
设计部负责,工程部协助
(3)采购
招投标
招投标评审委员会
详见《设备材料采购规范》
其他费用
物业管理完善费
限额设计
审算部
第三项
招投标环节成本控制要点应用指南
招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作,在程序上没有太多变数,但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。
这个环节成本控制的难点在于标书制订,重点在于评标。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
参考文件
1、投标单位的选择
(1)资质
(2)管理水平
(3)技术力量
(4)历史记录
(5)资金实力
(6)合作经历
¬建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。
从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。
®主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。
工程部负责工程监理招投标合同;
设计部负责设计、环境、装修招投标合同。
审算部负责材料设备招投标合同。
销售部负责营销、包装招投标合同。
详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序
¯招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导
招投标评审委员会审核
主管领导批准。
详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序
2、招投标文件
各类合同的招投标书内容应包含:
(1)工期;
(2)工程造价或取费标准;
(3)质量要求;
(4)付款方式;
(5)招标范围;
(6)结算方式;
(7)验收标准;
(8)投标注意事项;
(9)废标条件(投标书必须加盖投标单位法人印章);
(10)接标时间;
(11)开标时间;
(12)定标方法;
(13)投标单位补充意见;
(14)标准合同条文;
(15)图纸、其他要求等。
主办部门起草、制定招投标标准文本
1、工程部负责工程监理招投标合同;
2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。
3、审算部负责材料设备招投标合同。
4、销售部负责营销、包装招投标合同。
详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序
招投标工作组审核
招投标评审委员会审核;
主管领导批准;
详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
参考文件
3、评标和定标
(1)技术性评标和定标
(2)经济性评标定标
优先顺序
1、技术评标
2、经济评标
3、合作经历
1、技术部门负责技术评标
2、审算部负责经济标书的评标
3、财务部负责审核广告包装费
详见招投标管理规范第21条至33条、和招投标管理程序
综合审核投标单位;评定中标单位
招投标评审委员会审核、评定。
主管领导批准
详见招投标管理规范第21条至33条、和招投标管理程序
第四项
施工环节成本控制要点应用指南
施工环节的成本控制主要应注意两大方面,一个是因各种变更带来的费用,另一个是材料、工程款的支付。
由于市场变化与市场把握的原因,施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动,而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。
这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
参考文件
1、设计变更环节
(1)变更评估
¬项目前期规划、定位要全面、准确,尽量避免在施工中的重大设计调整。
加强施工前的审核工作。
全面考虑工程造价,对可能发生变更的地方有预见性,并予以事先约定。
®各部门全面评估变更带来的各种变化,为审批提供参考依据。
¬审算部负责计算变更费用(含可能引起的索赔)。
甲方项目代表执行修改的工期评估。
®审算部成本管理员负责计算变更后的成本现状。
详见《工程变更管理办法》——“工程变更的控制办法”?
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(2)变更的审核签认
¬根据变更原因将设计变更分成四类,不同类别按相应的审核签认流程进行。
经办部门?
详见《工程现场签证管理规范》第二条、第十三条。
设计变更通知单。
发生变更项目的负责人
详见《工程现场签证管理规范》第5到第8条。
®变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后,才能有效。
经办部门
详见《工程现场签证管理规范》第九到第十二条。
(3)变更的审批
¬主管总经理审批后方可进行变更。
主管总经理
详见《工程现场签证管理规范》第十三条。
施工现场签证
(1)签证的必要性
¬现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。
经办部门(设计部或工程部)
(2)签证的时限
¬现场签证确需发生,应坚持当时发生当时签证的原则。
详见《工程现场签证管理规范》第十条。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
参考文件
(续)2、施工现场签证
(1)签证的工程量
¬认真核对签证的工程量准