项目代理策略规划综合大纲.docx
《项目代理策略规划综合大纲.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《项目代理策略规划综合大纲.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
项目代理策略规划综合大纲
项目代理策略综合大纲
（补充工作模块）
策划项目工作版块
（一）
市场调查与市场机会分析
1、中国、长三角地区、南京市房地产市场宏观政策、法规、环境分析研究2、南京城市规模发展分析3、未来一到两年南京整个住宅类型物业市场整体走势预测与分析4、未来一到两年大厂住宅类型物业房地产市场整体走势预测与分析5、住宅类型物业经典项目、代表个案研究6、项目相关重点竞争个案市场调查、分析、研究
1.南京整个区域、大厂区域的典型住宅个案分析
2.项目相近个案分析7、南京市住宅类型物业市场客源置业行为微观分析
1.典型代表个案客户资源分析
2.住宅、商业市场客源综合分析
3•市场对本项目的基本客源参考8、住宅类型物业目标客户消费能力、消费特征、消费动机研究9、终端客户消费能力、消费特征、消费动机研究10、项目地块周边市场分析及地块价值评估11、市场机会分析
1.策划项目（楼盘）市场机会分析
2.策划项目介入市场身份设定
3.本案风险研究
A、住宅类型物业在整个房地产市场中存在的风险
B、本项目开发过程的风险12、市场细分与市场区隔13、楼盘开发市场定位建议14、目标客户定位
策划项目工作模块
（二）
产品力调查与产品机会分析1、区域市场内，住宅类型物业市场产品力调查、分析、研究
2、住宅类型物业相关重点竞争个案产品力调查、分析、研究3、住宅类型物业相关市场个案产品及营销策略分析4、南京城市的核心文化渊源5、南京城市的文化特质6、南京城市文化倾向在房地产市场的价值导向7、本项目住宅类型物业产品的自身产品竞争力研讨8、针对性产品研究及初步定位
1.产品描述
2.产品分析及定位
3.项目竞争范围概念阐述9、产品业态区隔定位整盘产品定位、项目产品概念策划
策划项目工作模块（三）
建筑规划设计及产品定位策略建议大纲
1、项目建筑规划设计的目标及设计理念2、项目规划环境布局建议3、项目建筑风格分析建议4、项目开发产品定位
1.项目建筑单体特色设计建议
2.项目组团、院落特色及差异性分析定位
3.项目建筑物业类型及配比分析定位
4.项目开发模式及首期开发区位论证设定
策划项目工作模块（四）
项目景观设计报告大纲
1、住宅类型物业的社区景观设计意义2、住宅类型物业的社区景观设计范围3、大型住宅类型物业社区景观设计现状与走势4、住宅类型物业项目景观设计制约因素分析5、住宅类型物业项目景观特色风格总体定位6、景观设计基本原则设定7、住宅类型物业项目绿化特色设计定位
1.设计思路
2.设计原则
3.设计内容建议
4.整个小区设计建议
策划项目工作模块（五）
项目户型设计报告大纲
1、热销住宅类型物业的户型设计特征2、项目户型需求现状与特征3、项目户型设计定位
⑤.
根据住宅类型物业的户型、阳台、窗体、采光等功能设计的调整建议
策划项目工作模块（六）
项目定价策略报告大纲
1、目标市场分析
1.市场区隔化的目的
2.市场区隔化的基础
3.目标市场需求特性2、整个城市区域内、住宅楼盘基价定位分析
1.竞争区域住宅楼盘价格特点
2.竞争区域住宅楼盘价格规律分析
3.竞争区域楼盘价格需求分析
4.竞争区域楼盘价格走势分析
5.对于住宅类型物业，客户目标价格承受力分析3、分析结果评判
1.精确度评判
2.适用性评判4、定价策略
A:
定价原则
B:
基础定价分析建议
①.
不同的住宅住宅单元定价分析建议
②.
环境不同的住宅住宅单元定价分析建议
③.
不同销售时段定价分析建议
④.
景观不同的单元定价分析建议
5、项目开发校正价格建议
1.确定楼盘均价的调整系数设定
2.价格表
3.付款方式6、分阶段价格制定及控制策略
策划项目工作模块（七）
项目销售策划报告大纲
1、住宅类型物业社区销售策略与模式分析2、项目总体销售战略分析3、客户培养
1.客户描述
2.客户发掘
③.客户引导
④.客户跟踪
4、销售控制
①.销售目标分析
②.销售模式分析建议
③.首期推出量设定
④.首期组团推出节奏设定
⑤.销售管理系统结构设定
5、项目销售特征分析
①.项目销售卖点归纳分析
②.项目销售卖点节奏控制设定
6、项目售楼部设计定位
①.售楼部设计意义
②.售楼部设计要求
A:
性质要求
B:
特色要求
7、售楼部功能设计
8、售楼部内外部氛围营造
9、售楼处选址建议
策划项目工作模块（八）
项目物业管理模式策划报告大纲1、物业管理的功能特点2、区域市场、当地物业管理现状3、物业管理概念（内涵）的深层剖析4、住宅类型物业项目物业经营管理模式的决策
1.物业经营管理的基本原则
2.物业经营管理的资源配备
3.物业经营管理各阶段的目标与任务
4.物业经营管理创新机制建立5、住宅类型物业项目会所功能配套及商家建议
1.会所经营管理的基本原则
2.会所经营管理的功能设定
3.会所经营管理的模式与方法
4.会所经营管理创新机制建立
5.商铺整体及单体设计建议6、附物业管理智能化系统设计方案报告7、小区安全防范报警系统
1.小区周围的静态戒备（第一层防范）
2.小区的室外监控和巡更系统（第二层防范）
3.家居防范系统（第三层防范）8、小区智能化系统①.综合布线系统
②.小区网络、通讯系统9、小区物业管理系统①.三表抄表系统②.—卡通智能系统（智能IC卡）
3.小区设备自控系统
4.增值服务系统
5.日常管理系统
策划项目工作模块（九）
项目营销推广策划报告大纲1、住宅楼盘促销推广特色模式分析;
2、项目促销推广策略设计;
3、概念策划;
①.整盘概念规划;
②.楼盘总体企划概念;
3.推广总精神及理念;
4.本案广告主标语及广告重点;
4、形象定位;
①.案名LOGO建议;
②.物业形象建议;
3.公司品牌形象建议;
5、主题推广;
①.
市场主题分析；
②.
项目主题分析；
③.
企业主题分析；
④.
主题推广阶段建议；
⑤.
主题推广方法建议；
6、营销推广策略
①.
案前作业进度拟定及控制；
②.
针对住宅物业市场营销策略、导入策略分析；
③.
项目开盘策略
④.
阶段性硬广告策略及阶段性软新闻造势策略；
⑤.阶段性SP造势活动（包括开盘前、
开盘中）
⑥.媒体通路策略、项目媒体投放策略、
项目行销策略
⑦.SP活动促销策略
⑧.项目品牌推广策略
⑨.公关宣传策划、计划的拟定及实施:
研讨会、记者招待会、展销会、巡回展览及各类
推广活动的策划及协办
7、广告平面设计
①.
全套VI设计
②.
售楼处的方案及形式建议
③.
样板房装修及形式建议
④.
模型制作:
小区、单体、立面、剖面等制作数量、表现重点的建议
⑤.效果图绘制
鸟瞰、单体、中庭、会所、大堂等绘制数量、角度表现重点等建议
6.墨线图绘制总平面、地下层、标准层、各户房型等绘制数量、表现重点等建议
7.户外媒体横幅、旗帜、看板、围板、围墙、车厢、灯箱等位置、路线、数量、尺寸、材质的建议
8.DM派夹海报寄发数量、区域、时机的建议
9.各类相关配合厂商询价、发包协助及质量监督
策划项目工作模块（九）
产品部工作内容大纲
.项目规划设计阶段1、产品市场分析:
针对项目市调情况进行研究与分析，预判市场产品的趋向
（1）周边建筑特征以及发展趋势分析
（2）户型面积以及户型特征分析
（3）周边景观特征以及发展趋势分析
2.项目定位根据地块特征、周边现状以及目标客户的定位，确定项目主题定位，特别是对项目产品设计风格进行定位
（1）建筑外立面风格定位
（2）建筑外立面配色及用材方案
（3）建筑主材成本估算
（4）屋顶、窗户以及入口处的处理方案
确定各类户型方案
景观风格定位
各组团景观植物配置方案
主体景观布局方案
各组团绿地布局方案
3.设计改进方案代替开发商与设计院进行技术沟通，从专业角度以及市场需求、客户需求角度，对项目规
划、产品设计提出改进方案。
建筑外立面细部优化方案
户型细部调整方案
宅旁绿化改进方案
植物配置优化方案
细部景观布局优化方案
景观小品优化方案
会所风格定位
10）会所布局优化方案
11）.运用风水学优化住宅方案
．项目建造阶段产品优化方案：
从专业角度，对产品、配套、工程问题向开发商提出可行性优化方案。
三.项目销售准备阶段
1.售楼处包装方案：
对现场售楼处提出建筑风格定位以及周边景观搭配方案，提供室内装修风格建议；对市中心售楼处外立面以及室内布局、装修、软装饰提供技术支持，并监督装修公司完成施工任
务。
售楼处外立面装修包装方案
售楼处室内布局及装修风格定位
售楼处室内布局及装修方案
售楼处室内家配及软装方案
售楼处配套景观方案
对市区售楼处装修工程进行监督以及验收
售楼处装修工程预算以及家配、软装预算
2.样板房包装：
根据地块特征、周边现状以及目标客户定位，对样板房风格提出定位，提供样板房家配以
及软装饰布置。
样板房装修主材清单以及预算
家配以及软装方案
家配以及软装清单及预算
3.看房通道包装根据不同项目的特殊情况，提出优化看房通道的方案。
四.项目销售阶段户型分割：
针对实际销售需要以及客户需要，对产品户型提出可行性分割方案。
上海普润房地产顾问有限公司
中央企划中心2005年***月
升级会员 