项目代理策略规划综合大纲.docx

1、项目代理策略规划综合大纲项目代理策略综合大纲（补充工作模块）策划项目工作版块（一）市场调查与市场机会分析1、中国、长三角地区、南京市房地产市场宏观政策、法规、环境分析研究 2、南京城市规模发展分析 3、未来一到两年南京整个住宅类型物业市场整体走势预测与分析 4、未来一到两年大厂住宅类型物业房地产市场整体走势预测与分析 5、住宅类型物业经典项目、代表个案研究 6、项目相关重点竞争个案市场调查、分析、研究1.南京整个区域、大厂区域的典型住宅个案分析2.项目相近个案分析 7、南京市住宅类型物业市场客源置业行为微观分析1.典型代表个案客户资源分析2.住宅、商业市场客源综合分析3市场对本项目的基本客源参

2、考 8、住宅类型物业目标客户消费能力、消费特征、消费动机研究 9、终端客户消费能力、消费特征、消费动机研究 10、项目地块周边市场分析及地块价值评估 11、市场机会分析1.策划项目（楼盘）市场机会分析2.策划项目介入市场身份设定3.本案风险研究A、住宅类型物业在整个房地产市场中存在的风险B、本项目开发过程的风险 12、市场细分与市场区隔 13、楼盘开发市场定位建议 14、目标客户定位策划项目工作模块（二）产品力调查与产品机会分析 1、区域市场内，住宅类型物业市场产品力调查、分析、研究2、住宅类型物业相关重点竞争个案产品力调查、分析、研究 3、住宅类型物业相关市场个案产品及营销策略分析 4、南京

3、城市的核心文化渊源 5、南京城市的文化特质 6、南京城市文化倾向在房地产市场的价值导向 7、本项目住宅类型物业产品的自身产品竞争力研讨 8、针对性产品研究及初步定位1.产品描述2.产品分析及定位3.项目竞争范围概念阐述 9、产品业态区隔定位 整盘产品定位、项目产品概念策划策划项目工作模块（三）建筑规划设计及产品定位策略建议大纲1、项目建筑规划设计的目标及设计理念 2、项目规划环境布局建议 3、项目建筑风格分析建议 4、项目开发产品定位1.项目建筑单体特色设计建议2.项目组团、院落特色及差异性分析定位3.项目建筑物业类型及配比分析定位4.项目开发模式及首期开发区位论证设定策划项目工作模块（四）项

4、目景观设计报告大纲1、住宅类型物业的社区景观设计意义 2、住宅类型物业的社区景观设计范围 3、大型住宅类型物业社区景观设计现状与走势 4、住宅类型物业项目景观设计制约因素分析 5、住宅类型物业项目景观特色风格总体定位 6、景观设计基本原则设定 7、住宅类型物业项目绿化特色设计定位1.设计思路2.设计原则3.设计内容建议4.整个小区设计建议策划项目工作模块（五）项目户型设计报告大纲1、热销住宅类型物业的户型设计特征 2、项目户型需求现状与特征 3、项目户型设计定位.根据住宅类型物业的户型、阳台、窗体、采光等功能设计的调整建议策划项目工作模块（六）项目定价策略报告大纲1、目标市场分析1.市场区隔化

5、的目的2.市场区隔化的基础3.目标市场需求特性 2、整个城市区域内、住宅楼盘基价定位分析1.竞争区域住宅楼盘价格特点2.竞争区域住宅楼盘价格规律分析3.竞争区域楼盘价格需求分析4.竞争区域楼盘价格走势分析5.对于住宅类型物业，客户目标价格承受力分析 3、分析结果评判1.精确度评判2.适用性评判 4、定价策略A :定价原则B :基础定价分析建议.不同的住宅住宅单元定价分析建议.环境不同的住宅住宅单元定价分析建议.不同销售时段定价分析建议.景观不同的单元定价分析建议5、项目开发校正价格建议1.确定楼盘均价的调整系数设定2.价格表3.付款方式 6、分阶段价格制定及控制策略策划项目工作模块（七）项目销

6、售策划报告大纲1、住宅类型物业社区销售策略与模式分析 2、项目总体销售战略分析 3、客户培养1.客户描述2.客户发掘.客户引导.客户跟踪4、销售控制.销售目标分析.销售模式分析建议.首期推出量设定.首期组团推出节奏设定.销售管理系统结构设定5、项目销售特征分析.项目销售卖点归纳分析.项目销售卖点节奏控制设定6、项目售楼部设计定位.售楼部设计意义.售楼部设计要求A :性质要求B:特色要求7、售楼部功能设计8、售楼部内外部氛围营造9、售楼处选址建议策划项目工作模块（八）项目物业管理模式策划报告大纲 1、物业管理的功能特点 2、区域市场、当地物业管理现状 3、物业管理概念（内涵）的深层剖析 4、住宅

7、类型物业项目物业经营管理模式的决策1.物业经营管理的基本原则2.物业经营管理的资源配备3.物业经营管理各阶段的目标与任务4.物业经营管理创新机制建立 5、住宅类型物业项目会所功能配套及商家建议1.会所经营管理的基本原则2.会所经营管理的功能设定3.会所经营管理的模式与方法4.会所经营管理创新机制建立5.商铺整体及单体设计建议 6、附物业管理智能化系统设计方案报告 7、小区安全防范报警系统1.小区周围的静态戒备（第一层防范）2.小区的室外监控和巡更系统（第二层防范）3.家居防范系统（第三层防范） 8、小区智能化系统 .综合布线系统.小区网络、通讯系统 9、小区物业管理系统 .三表抄表系统 .卡通

8、智能系统（智能IC卡）3.小区设备自控系统4.增值服务系统5.日常管理系统策划项目工作模块（九）项目营销推广策划报告大纲 1、住宅楼盘促销推广特色模式分析;2、项目促销推广策略设计;3、概念策划;.整盘概念规划;.楼盘总体企划概念;3.推广总精神及理念;4.本案广告主标语及广告重点;4、形象定位;.案名LOGO建议;.物业形象建议;3.公司品牌形象建议;5、主题推广;.市场主题分析；.项目主题分析；.企业主题分析；.主题推广阶段建议；.主题推广方法建议；6、营销推广策略.案前作业进度拟定及控制；.针对住宅物业市场营销策略、导入策略分析；.项目开盘策略.阶段性硬广告策略及阶段性软新闻造势策略；.

9、阶段性SP造势活动（包括开盘前、开盘中）.媒体通路策略、项目媒体投放策略、项目行销策略.SP活动促销策略.项目品牌推广策略.公关宣传策划、计划的拟定及实施:研讨会、记者招待会、展销会、巡回展览及各类推广活动的策划及协办7 、广告平面设计.全套 VI 设计.售楼处的方案及形式建议.样板房装修及形式建议.模型制作:小区、单体、立面、剖面等制作数量、表现重点的建议. 效果图绘制鸟瞰、单体、中庭、会所、大堂等绘制数量、角度表现重点等建议6.墨线图绘制 总平面、地下层、标准层、各户房型等绘制数量、表现重点等建议7.户外媒体 横幅、旗帜、看板、围板、围墙、车厢、灯箱等位置、路线、数量、尺寸、材质的建议8.

10、DM派夹海报寄发数量、区域、时机的建议9.各类相关配合厂商询价、发包协助及质量监督策划项目工作模块(九)产品部工作内容大纲.项目规划设计阶段 1、产品市场分析: 针对项目市调情况进行研究与分析，预判市场产品的趋向(1)周边建筑特征以及发展趋势分析(2)户型面积以及户型特征分析(3)周边景观特征以及发展趋势分析2.项目定位 根据地块特征、周边现状以及目标客户的定位，确定项目主题定位，特别是对项目产品设 计风格进行定位(1)建筑外立面风格定位(2)建筑外立面配色及用材方案(3)建筑主材成本估算(4)屋顶、窗户以及入口处的处理方案确定各类户型方案景观风格定位各组团景观植物配置方案主体景观布局方案各组

11、团绿地布局方案3.设计改进方案 代替开发商与设计院进行技术沟通，从专业角度以及市场需求、客户需求角度，对项目规划、产品设计提出改进方案。建筑外立面细部优化方案户型细部调整方案宅旁绿化改进方案植物配置优化方案细部景观布局优化方案景观小品优化方案会所风格定位10)会所布局优化方案11).运用风水学优化住宅方案项目建造阶段 产品优化方案： 从专业角度，对产品、配套、工程问题向开发商提出可行性优化方案。三.项目销售准备阶段1.售楼处包装方案：对现场售楼处提出建筑风格定位以及周边景观搭配方案，提供室内装修风格建议；对市中 心售楼处外立面以及室内布局、装修、软装饰提供技术支持，并监督装修公司完成施工任务。售楼处外立面装修包装方案售楼处室内布局及装修风格定位售楼处室内布局及装修方案售楼处室内家配及软装方案售楼处配套景观方案对市区售楼处装修工程进行监督以及验收售楼处装修工程预算以及家配、软装预算2.样板房包装： 根据地块特征、周边现状以及目标客户定位，对样板房风格提出定位，提供样板房家配以及软装饰布置。样板房装修主材清单以及预算家配以及软装方案家配以及软装清单及预算3.看房通道包装 根据不同项目的特殊情况，提出优化看房通道的方案。四.项目销售阶段 户型分割：针对实际销售需要以及客户需要，对产品户型提出可行性分割方案。上海普润房地产顾问有限公司中央企划中心 2005 年 * 月