人员编制+费用测算.docx
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人员编制+费用测算
物业管理人员配置＆物业管理费测算
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审订：
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日期：
一、物业管理费测算目的
物业服务行业在中国走过了30多年历程，为中国社会的稳定和经济发展做出了巨大贡献，得到了人民和社会的认可，现代社会人们的生产、生活都离不开我们物业服务企业为我们所提供的服务；物业服务行业将作为朝阳产业在中国将有着巨大的市场发展前景。
为了恒路物流第一期项目更好的开展物业管理工作，首先要对本项目物业管理费用进行测算定价；目的是为了给本项目客户提供优质的物业服务，同时也为了保障物业服务企业创造的劳动价值和利润。
二、恒路物流项目介绍
恒路物流项目位于深圳市近年来发展较快的龙岗区平湖街道，毗邻亚洲最大的工业原材料交易中心——华南城；本项目为写字楼和商业综合体，总占地面积为37769.38m2，规划总建筑面积为17万m2，目前已建成第一期项目建筑面积为4.5万m2，其中实际可出租面积为4.18万m2。
三、人员配置架构
四、各岗位工作时间安排
序号
部门
人数
工作班次/时间
备注
01
物业经理
1
A班：
8:
30—17:
30
02
客服部
（4人）
客服主管
1
A班：
8:
30—17:
30
03
客服员
3
A班：
8:
30—17:
30
04
工程部
（10人）
工程主管
1
A班：
8:
30—17:
30
05
维修工
3
A班：
8:
30—17:
30
06
运行工
（兼维修）
2
早班：
7:
30—15:
30
2
中班：
15:
30—23:
30
2
晚班：
23:
00—7:
30
09
安防部
（18人）
安防主管
1
A班：
8:
30—17:
30
10
安防班长
3
早班：
7:
30—15:
30
中班：
15:
30—23:
30
晚班：
23:
00—7:
30
11
安防员
17
12
环境部
（12）
环境主管
1
A班：
8:
30—17:
30
13
绿化工
1
A班：
8:
30—17:
30
14
保洁员
10
A班：
8:
30—17:
30
15
人行+
财务
（3人）
主管
1
A班：
8:
30—17:
30
16
人行专员
1
A班：
8:
30—17:
30
17
财务
1
A班：
8:
30—17:
30
18
五、每月人员工资福利支出测算
部门
岗位
工资
奖金/福利
（年终双薪）
餐补
住宿
社保
工服
人数
合计（元）
办公室
项目经理
12000
1000
500
包住
1200
3600÷36＝100
1
14800
办公室
客服主管
5500
500
500
包住
600
3600÷36＝100
1
7200
办公室
工程主管
6000
500
500
包住
600
3600÷36＝100
1
7700
办公室
安防主管
5500
500
500
包住
600
3600÷36＝100
1
7200
办公室
环境主管
5000
400
500
包住
600
3600÷36＝100
1
6600
办公室
人行财务主管
6000
500
500
包住
600
3600÷36＝100
1
7700
办公室
人行专员
4000
350
500
包住
600
3600÷36＝100
1
5550
办公室
财务
4000
350
500
包住
600
3600÷36＝100
1
5550
客服部
客服员
3500
300
500
包住
600
3600÷36＝100
3
15000
工程部
工程技工
4000
350
500
包住
600
1200÷24＝50
9
49500
安防部
安防班长
3800
350
500
包住
600
1200÷24＝50
3
15900
安防部
安防员
3500
300
500
包住
600
1200÷24＝50
17
84150
环境部
绿化工
3000
250
500
包住
600
1200÷24＝50
1
4400
环境部
保洁员
2300
200
500
包住
600
1200÷24＝50
10
36500
合计
267750
六、每月办公费用支出测算
物品名称
单价（元）
单位
数量
总金额（元）
折算（月）
元/月
办公电脑
4500
台
10
45000
60
750
服务接待前台
24000
套
1
24000
120
200
办公桌
450
张
10
4500
60
75
办公椅
120
张
10
1200
24
50
接待室家具
15000
套
1
15000
120
125
文件柜
900
组
10
9000
120
75
空调机
4500
台
5
20000
60
375
档案盒
12
个
500
6000
120
50
验钞机
1320
台
2
2640
24
110
保险柜
1200
个
1
1200
240
5
传真机
1800
台
1
1800
24
75
打印复印一体机
2400
台
1
2400
24
100
饮水机
360
台
5
1080
36
30
电话机
120
台
12
1440
36
40
过朔机
240
台
1
240
24
10
计算器
30
台
12
360
36
10
打卡机
360
台
1
360
24
15
照相机
1800
台
1
1800
60
30
办公耗材
2000
清洁耗材
2000
办公接待
1000
合计
7125
七、每月工器具费用支出测算
分类
编号
名称
型号
数量
单位
小计费用
公
共
设
施
设
备
工
具
工
程
设
备
工
具
1
疏通机
内网
1
台
1000
2
电焊机
手提
1
台
2000
3
手电钻
1
把
800
4
台钻
博士牌
1
把
3000
5
云齿锯
1
把
400
6
手磨机
1
个
300
7
机械升降机
1
台
3000
8
潜水泵
1
台
2000
9
热熔机及配件
1
套
200
10
切割机及配件
1
台
1500
11
铝合金梯
各种高度
2
个
1000
12
万用表
6
块
600
13
电流表
1
个
200
14
试电笔
6
个
60
15
工具台
1
张
600
16
工具柜
2
个
600
17
物料架
2
个
600
18
便携工具箱
6
个
300
19
两点式安全带
2
个
100
20
斜口钳
6
把
60
21
尖嘴钳
6
把
60
22
一字大改锥
6
把
60
23
一字小改锥
6
把
60
24
十字大改锥
6
把
60
25
十字小改锥
6
把
60
26
板子
6
把
180
27
台钳
1
把
400
28
管钳
12,14,18,
1
把
150
29
胶枪
2
把
20
30
钢锯
2
把
50
31
剪子
2
把
30
32
手锤
6
把
60
33
电烙铁及配料
1
把
50
34
卷尺
6
套
60
35
剥线钳
6
把
120
36
防滑地垫
20
平米
100
37
隔离柱
10
对
300
38
推车1211灭火
4
套
50
39
钥匙柜及钥匙牌
1
套
400
治
安
部
用
品
警
用
器
械
40
警棍
15
个
300
41
强光手电
10
把
1200
42
备用电池
10
个
150
43
对讲机
10
台
6000
44
警示牌
10
个
50
消
防
器
械
45
消防斧
4
把
100
46
灭火器
1221
20
个
80
47
消防扳手
2
把
30
48
消防服
10
套
2000
49
防毒面具
10
套
500
50
钢盔
10
套
500
51
消防靴
20
套
1000
环
境
维
护
保洁设备工具
52
吸尘机
1
台
2000
53
高压清洗机
1
台
2000
54
抛光机
1
台
3000
55
手推车
3
辆
500
56
喷雾器
1
台
500
57
清洁工具
5
套
500
绿
化
58
剪草机
1
台
2000
59
绿化工具
2
套
200
60
铁铲
2
把
30
合计
43230
全部按36个月折算，平均每月费用约为
1200
八、每月公共能耗支出费用测算
序号
项目
单位
每月用量
单价
每月费用
01
中央空调用电
3台、共1110KW
1110×10×26=288600KW
1.2元/KW
346320元
02
公共用电
3.5KW
3.5×10×26=910KW
1.2元/KW
1090元
03
办公室用电
10KW
10×10×26=2600KW
1.2元/KW
3120元
04
电梯用电
8台、共120KW
120×4×26=12480KW
1.2元/KW
14976元
05
用水
100方
4.5元/方
450元
06
维修耗材+设备保养
20000元
07
合计
385956元
九、每月支出费用测算汇总
序号
项目
金额（元）
备注
01
人员工资
267750
02
办公费用
7125
03
工器具费用
1200
04
公共能耗费用
385956
05
合计
662031
十、每平方物业管理费测算
1、一期实际可租面积为：
45000-3200=41800（平方）；
2、每月总费用支出为：
662031元；
3、物业管理费每平方为：
662031÷41800≈16元。
十一、本项目物业管理费测算说明
1、本物业管理费的测算，是基于现在对本项目的了解，比较贴近实际的测算；
本次测算是为了给本公司预算用，如果给租户/业主看，可以加大支出测算；
2、物业是管理面积越小管理成本越高，随着项目全面建成，管理成本会降低；
3、本项目物业管理费实际测算为:
16元/平方米；加利润和房屋本体维修基金，
建议物业管理费定在：
每平方20元左右比较合理；每年的12-3月不开中央
空调的月份，物业管理费用可适当降低；
4、为了抵消每年物价和人工成本上升，如果我们本项目全为租赁，建议在租赁
合同内加上每年上调物业管理费用条款（建议：
每年每平方上调0.5元）。
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