商贸物流中心可行性研究报告.docx
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商贸物流中心可行性研究报告
项目单位：
XX镇人民政府
报告编制单位：
XX镇人民政府
项目名称：
XX商贸物流中心项目
项目承担单位：
XX镇人民政府
法人代表：
丁勤华
报告编制单位：
XX镇人民政府
一、项目单位概况5
二、项目基本情况6
（一）项目名称6
（二）项目承办单位6
（三）法人代表6
（四）项目拟建地点6
（五）项目建设内容6
（六）投资预算7
三、项目提出的背景及建设必要性7
四、建设条件与场址7
（一）项目建设地点概况7
（二）场址选择原则7
（三）项目建设地点8
（四）场址评述8
五、项目建设方案8
（一）建设内容8
（二）设计指导思想8
（四）建筑结构设计10
（五）公用工程11
六、企业组织、劳动定员14
（一）企业组织机构14
（二）劳动定员15
七、环境保护、劳动安全卫生及消防15
（一）环境保护15
（二）劳动安全卫生16
（三）消防17
八、项目实施进度17
九、投资估算18
（一）投资估算18
（二）资金筹措与资金使用计划19
十、经济评价19
（一）财务评价依据20
（二）营业收入、营业税金和附加估算20
（三）财务评价结论20
十一、结论20
一、项目单位概况
XX镇位于安徽省萧城镇西北32公里处，苏鲁豫皖四省交界处，东临江苏徐州，南靠淮北大煤田，西与河南商丘、北与山东菏泽、济宁不过百公里。
陇海铁路、310国道、301省道纵贯横连，另有黄赵、黄青两条县级公里，交通便利。
全镇总面积92平方公里。
其中，镇区面积4.7平方公里。
辖区有35个行政村，111个自然村，6个居委会，138个镇直机关、事业单位。
到2005年底，全镇总人口92000人，其中镇区人口3.3万人，XX镇是苏鲁豫皖边区物资交流辖区的集散地，淮海经济区重镇。
改革开放以后，XX镇快速发展。
镇区面积由原来的2.2平方公里扩大到现在的4.7平方公里，镇区人口由1984年的2万多人增加到现在的3.3万人，街道由原来的2000多米增加到11000多米。
到2005年底，全镇有国营、集体、私营企业42家，其中皖王集团2005年销售收入达到3.4亿元，另外全镇还有个体工商户2100多户，中小学35所，其中镇区有完全高中1所，普通初中4所，小学3所，职业技术高中1所，医院3所，医疗室、所25个，临床230张，另有文化站、电视台、广播站、剧场、影院、邮政、电信局各1处，其中电视转播台可覆盖苏鲁豫皖接壤地区周围40公里地域。
主要商贸市场有工业品市场、农贸市场、百货公司大楼、华联超市、美联超市、联华超市等，其他服务业有饭店60多家，小吃部80多家，旅社、旅馆25家，出租汽车70多部。
1970年建起的XX变电所，担负着XX镇及周边乡村的输变电任务。
坐落在镇区中间的XX火车站，归属济南铁路局，为四级一等站，每天有四对直快客车停靠。
XX镇地势平坦，属黄淮海冲积平原，暖温带半湿润性季风气候区，四季分明，雨水较充沛，土壤以半沙半淤为主，适宜小麦、玉米、棉花、大豆、红薯、苹果、梨生长。
地下资源主要有石油，经有关部门勘探，以XX为中心，周围50公里内有着丰富的石油油气资源，有待日后开发。
二、项目基本情况
（一）项目名称
XX商贸物流中心
（二）项目承办单位
XX镇人民政府
法定地址：
XXXX镇人民路
（三）法人代表
法人代表：
丁勤华
（四）项目拟建地点
XX镇物流工业园
（五）项目建设内容
现代物流中心规划总占地面积50-60亩，项目分两期建设，一期主要为集团总部办公大楼、综合楼、仓储一区、信息中心与物流调度中心等，二期为研发中心、仓储二区及其它工程。
一期主要为集团总部办公大楼、综合楼、仓储一区、信息中心与物流调度中心区，集团办公大楼一幢：
建筑面积6280平方米，配电房一幢：
建筑面积50平方米，综合楼一幢:
建筑面积2560平方米;信息中心与物流调度中心一幢：
建筑面积2240平方米，停车场一排：
建筑面积1170平方米；仓储一区包括仓储综合楼一幢，建筑面积2600平方米、普通仓库两幢，建筑面积12820平方米；一期建筑面积26550平方米；
二期主要为研发中心、仓储二区，研发中心一幢：
建筑面积1250平方米，仓储二区包括综合服务楼一幢，建筑面积2165平方米、普通仓库两幢，建筑面积11120平方米。
本项目针对全部工程进行设计。
（六）投资预算
该项目总投资为6500万元，其中：
固定资产投资3850万元，流动资金2650万元。
三、项目提出的背景及建设必要性
建设大型商贸物流中心，加强与省内外发达地区商贸流通业的对接步伐，推进商贸物流现代化。
?
新型商贸流通业态的介入将会极大地提升南屿商贸流通业的层次。
XX商贸物流中心的建设，对XX镇的工业、物流业、建筑业、服务业的发展具有极大的促进作用。
四、建设条件与场址
（一）项目建设地点概况
XX镇经济开发区位于XX镇南部，属镇南社区。
开发区地势平坦开阔，北面靠近310国道，314省道、陇海铁路穿境而过，交通十分便利。
该项目建设在开发区中，对发展十分有利。
（二）场址选择原则
１、符合XX镇的长期战略规划；
２、符合XX镇总体发展规划及长远发展规划；
3、水、电、交通等配套条件良好；
4、建设规模符合当地资源情况；
5、无其它不良条件。
（三）项目建设地点
该项目选址于XX镇物流园，占地50-60亩，区内供水、供电设施齐备，交通、供电、供水等配套条件良好。
（四）场址评述
本项目的场址选择充分考虑企业的实际能力和长远发展，做到了统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。
本项目场址生产辅助设施配套条件好，良好的基础可保证项目的顺利实施、有效运转。
五、项目建设方案
（一）建设内容
该项目为现代商贸物流中心建设项目。
现代商贸物流中心主要分集团总部、研发中心、物流调度中心、信息中心、仓库等五个部份。
一期项目占地面积40亩，主要包括集团总部、综合楼、仓储一区、物流调度中心、信息中心等，还包括道路和绿化。
二期项目占地面积20亩，主要包括研发中心、和仓储二区。
一二期项目总占地约50-60亩。
（二）设计指导思想
建立科学、完整的物流体系，提高流通效益，减少流通环节，把本项目建设成档次高、功能全、辐射面广、对区域性经济有影响和带动作用的物流中心。
（三）规划方案
1、总平面布置
总图布局以满足仓储物流为原则，合理布局，疏密有致，并为良好的内部交通组织、庭院环境打下坚实基础。
（1）根据选定场址的地形、地貌及功能要求，合理划分功能区域。
主要包括集团总部办公区、研发中心区、物流调度中心及信息中心区、库区四部分。
力求各功能区域划分明了，联系方便，保证各运作环节相互衔接，流程顺畅。
（2）功能区内采用组团式布置。
根据用户实际需要，划分出大小不等的组团。
组团的布置应充分考虑各用户产品特点及用途，合理安排，避免互相影响。
（3）各功能区内，各组团的划分应尽量使运输距离最短，避免迂回与交叉干扰，运输通道采用无交叉的单向环形路线，车流、货流顺畅，保证生产作业的安全与有序。
（4）办公区和仓储区应为货物承托双方提供方便，托运、提取货物处设置于进出口附近，方便货主，同时避免人流与车流交叉。
（5）规划方案应重视经济论证，在满足生产、仓储物流需要和建设指标要求的前提下，要节约用地，提高面积利用率。
（6）进出口位置、建筑物的位置、外观形式等方面，要符合城市及道路两侧景观设计要求。
（7）在满足仓储物流要求的前提下，各建筑物紧密布置，使生产运输方便，并利于环保、防火、安全、卫生等要求。
（8）结合场区实际，做到统筹兼顾，为将来发展留出余地，处理好近远期关系。
2、总体规划特点
将各区规划分开，既相对独立、完整，又便于联系，成为有机整体。
集团总部办公区、研发中心区、物流调度中心及信息中心区、库区四部分内容因功能的不同，服务对象的不同，建筑形式的不同以及结构形式、荷载的不同而相对独立设置，既独立又方便联系，易于功能组织和交通流线设计，同时使工程造价更趋于合理。
（四）建筑结构设计
1、设计依据
建筑结构荷载规范（GB50009—2001）
高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）
建筑抗震设计规范（GB50011—2001）
建筑地基基础设计规范（GB50007—2002）
建筑结构可靠度统一标准（GB50068—2001）
混凝土结构设计规范（GB50010—2002）
建筑抗震设防分类标准（GB50223—95）
2、设计参数
基本风压
抗震设防
均布活荷载标准
a、不上人屋面0.7kN/m2
b、上人屋面1.5kN/m2
c、办公室2.0kN/m2
d、走廊、楼梯2.0kN/m2
e、厕所、卫生间2.5kN/m2
f、水箱间10.0kN/m2
其余房间活荷载按《建筑结构荷载规范》GBJ9-87取值
3、建筑方案
设计原则
（1）功能使用要求是建筑的最基本因素，因此，仓储物流中心应充分满足储存、发送流程及工艺设备要求，使建筑与工艺有效结合，努力创造出功能合理、利用率高、节能、环保的仓储物流中心。
（2）着重解决好交通组织、消防设计、制冷设计及大屋面可能带来的技术难题，使本工程建设为仓储物流中心的典范工程。
（3）建筑造型设计力求创造出具有文化内涵，同时又体现现代建筑特点，并与厂区周围建筑物及道路相吻合的建筑风格。
建筑设计构思
本工程为一现代商贸物流中心，因此本方案在整体形象设计中力求使用简洁明快的建筑语言来表达现代仓储物流中心这一高效、快捷的建筑内涵。
（五）公用工程
1、给排水工程
1）设计依据
a《建筑给水设计规范》GBJ15-88
b《建筑设计防火规范》GB50016-87（2001年版）
c《自动喷水灭火系统设计规范》GBJ84-85
d《污水排入城市下水道水质标准》GJ18-86
2）供水
a供水水源、取水和输水工程、方案
项目厂区供水水源为城市自来水，自来水由市政管道DN75管道，接点压力为0.5Mpa。
本项目一期完成后小时平均用水量为3m3，经计算，市政自来水管网可满足本项目用水需求。
b消防给水系统方案
消防管网与生产、生活供水管结合，建筑物的室外消火栓用水量为25l/s，室内消火栓用水量为10l/s，与市政管网相联，可满足消防用水要求。
c项目用水量
本项目达产后用水量估算见下表：
工厂用水量估算表
序号
用水部门
用水种类
耗水量（m3）
全年用水量
小时平均
小时最大
全天
4
生活用水
自来水
2
4
5
5
绿化
自来水
1
1
6
浇洒道路
自来水
1
1
7
其他
自来水
1
2
2
10
合计
3
8
9
3000
3）排水
生活废水主要来自办公服务区和住宅区各建筑物卫生间的厕所冲水，除粪便污水需经化粪池处理外，其他生活废水均可直接排到市场前的市政排水沟；雨水采用地面自然排水，再排入道路两旁的暗沟，先流入厂区排水干道，最后流入工厂的废水总排水管与经营、生活废水合流排出厂外。
2、供电及通讯
1）工厂供电
（1）项目装机容量、用电负荷、负荷等级
项目投产后，全厂的总装机容量约为120kW（其中消防及其他备用负荷未考虑）。
经计算有功负荷为102kW，无功计算功率为45kVar，视在计算负荷130kVA。
选用1台160KVA的S9型低损耗变压器，则变压器平均负荷率为87%，全厂需要系数约为75%。
本项目全年用电量约为2万度。
（2）电源、电源设施及外部条件
本项目的用电由南屿镇变电站供应，该站以10KV单路为本项目供电，供电专线经高压电缆接入中心内配电房。
供电可靠。
（3）供电方案
本项目全部负荷均为三级负荷，但考虑到产品在经营过程中一旦停电时间过长会造成企业重大的经济损失，故也按二级负荷处理。
10KV高压电源线进入配电站后，经高压开关柜接到变压器高压侧，由变压器降压到0.4/0.23KV后，用低压配电柜以放射式与树干式相结合的方法向各用电点送电。
区区内配电电缆沿地沟敷设，0.4KV电源进入各用电部门后，经动力配电箱向各用电设备配电。
高低压侧均采用单母线的接线方式。
经估算项目自然功率因数约为0.69，经低压侧电器补偿后，功率因数约为0.89。
照明电源由配电室引出专线以树干向建筑物配电，各建筑物的室内照明由设在该建筑物内的或附近建筑物内的照明配电箱控制，照明配电电压采用380/220V三相四线制，灯头电压采用220V，局部照明和检修用灯的灯头电压采用36V安全电压。
（4）防雷措施
本项目各主要建筑物均按三类防雷考虑。
低压配电系统的接地型式采用TN-C系统，房屋内所有的金属管道、机架、金属设备外壳和电气设备的在正常情况下不带电的金属外壳均应按上述系统做接零保护。
各屋面应设避雷网，引下线暗设。
防雷接地电阻不应大于30Ω，所有建筑物电源入户处均应做重复接地，接地电阻不应大于10Ω，重复接地和防雷接地可共用接地装置。
2）电讯
本工程弱电设计内容包括：
电话通讯、宽带网、火灾自动报警及联动控制系统。
场区在信息楼内计算机中心设总机室，安置自动电话交换系统一套，总机室宽带和电话配线架空引出，内线、外线分别行至单体建筑宽带或电话组线箱，然后敷设到各需要岗位。
根据《建筑设计防火规范》、《火灾自动报警系统设计规范》有关规定，在有关建筑物内的重要部位设防火区，按防火分区安装烟温探头，在走道入口设报警按钮、警笛、当火警信号送至消防控制室，发出灭火指令信号，切除有关非消防电源，鸣警笛，消火栓按钮启动消防泵。
消防控制室还设有与区消防队的直通电话。
3、采暖、通风
1）设计依据
《采暖通风及空气调节设计规范》GBJ50019-87
《建筑设计防火规范》GB50016-87（2001年版）
2）通风工程
本项目各建筑物内均以自然通风为主，机械通风为辅。
卫生间和浴室设排气扇。
六、企业组织、劳动定员
（一）企业组织机构
1、组织机构
项目由XX镇人民政府负责组织实施，实行董事会领导下的总经理负责制，自主经营。
公司设总经理1人负责全面工作，下设各业务科室及行政管理科室，具体负责公司的各项工作。
2、工作制度
该项目全年作业天数360天，人员年工作日251天，行政管理实行单班制，仓储区三班制，每班工作8小时。
（二）劳动定员
本着务实、高效、精干的原则，在满足项目生产经营和管理需要，保证项目顺利进行的前提下，合理设置劳动定员。
初步拟定集团公司总部人员为335名。
其中，物流中心及调度人员176人，研发中心人员9人，信息中心人员15名，仓储、采购和销售人员100人，管理人员35人。
员工来源分为内部竞聘和外部招聘。
内部竞聘即所招聘的员工来自公司内部，内部竞聘能形成和提高公司内部竞争压力，激发现有员工工作激情。
因此公司将优先考虑内部竞聘。
七、环境保护、劳动安全卫生及消防
（一）环境保护
主要污染源及污染物
1、污染源及污染物概述
本项目主要污染源为清洗废水和生活废水及产品废料，以及机器运转发出的噪声。
2、国家和地区相关环保标准
a、GB8978《污水综合排放标准》；
b、GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》三类标准；
c、GB16297-1996《大气污染综合排放标准》。
3、项目污染治理方案
a废水治理与综合利用
本项目污水主要为清洗废水，成分主要是泥土，基本无有害物质，可与生活废水一起及生活污水，经化粪池处理后，达标排放。
b噪声治理
噪声主要产生于泵、冷冻机及冷凝风机。
泵及冷冻机采用单独房间隔离，同时在设计中选用优质低噪设备，并采用减震基础，在产生噪声的厂房内壁涂敷吸声材料，选用隔音门窗，在冷凝风机进气口安装消声器。
经过以上降噪措施后，可满足GB12348-90的要求。
c固体废弃物的治理
本项目设两个固定垃圾箱，由市政环卫负责清运，不会对当地环境造成污染。
d绿化美化环境
场区绿化是环境保护的重要措施之一，也是项目文明建设的重要标志，是项目规划设计中不可缺少的组成部分。
本项目将充分利用原有条件，选配良好的树种和植物，对场区进行绿化。
绿化的重点以场前区、道路两旁和建筑物周围等空地为主，采取乔、灌木和乔灌木与绿篱搭配；草坪与花卉相间的形式美化场区平面，并利用绿化植物改善环境，为职工创造优美舒适的生产生活条件，促进企业生产发展。
（二）劳动安全卫生
本项目主要为现代物流中心项目
其设计依据为：
1、《中华人民共和国劳动法》
2、《中华人民共和国清洁生产促进法》
3、《工业企业设计卫生标准》（GBZ1-2002）
4、《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）
职业安全卫生主要措施
1、生产设备均制定安全操作规程，使工人做到有章可循，同时按规定配备必要的安全防护用品，所有危险区域均设有危险标志和防护措施。
2、实验室内装有空调，保证室内的温度、湿度要求和空气清新。
3、在建筑装修上，采取隔声设计，设置隔声门窗、车间内墙使用吸音材料作吸声处理。
4、对产生的废料等设专人及时清理，保证生产环境清洁卫生。
（三）消防
《建筑设计防火规范》GBJ50016-87（2001年版）
《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90
消防措施
1、总图
各建筑物间距均大于10m，道路呈环状，主干道为8m，副道为6m，有较大面积空场可用于消防回车。
2、建筑结构
仓房等建筑物耐火等级二级，各建筑物内疏散通道间距小于25m，并在醒目位置设有安全标志。
3、消防给水
场区内设有DN75消防管网，水压0.35Mpa，消防管网设有室外消火栓多套，与市政管网相联。
并设置相应消防栓、干粉灭火器等室内消防设施，可满足消防要求。
4、车辆区设灭火砂池两个，每个体积不小于20立方米。
八、项目实施进度
为使本项目尽快建成并投入使用，项目批复后，应尽快委托有关部门进行初步设计和资金落实，同时做好设备考察和订货工作，并对工程建设实行招投标。
同时，为确保工程进度和建成运营后达到预期效益，应合理安排工期，做好市场开发和管理人员的培训工作。
根据项目进展情况，预计批复可行性研究报告后，项目从前期准备工作到竣工验收投入使用共需2年时间。
九、投资估算
（一）投资估算
1、估算范围
本项目的投资估算范围包括：
XX商贸物流中心建设所需建筑工程费用、其它费用、预备费及建设期利息等。
2、估算依据
中国轻工总会颁发的《轻工业建设项目投资估算办法》；
安徽省建筑工程消耗定额；
安徽省安装工程消耗定额；
有关行业规范、规定、标准；
建设单位提供的有关基础数据资料。
3、编制说明
1）建筑工程费用：
建（构）筑物估算价值主要依据当地有关类似工程造价及福建省建筑工程消耗定额估算。
2）设备及仪器购置费：
主要依据设备生产厂商提供的设备报价资料，参照国内外近期市场询价确定。
本项目设备价格中包含安装调试费。
3）土地征用费：
项目拟征地50-60亩，预估费用1200万元
4）其他费用：
按照国家行业现行投资估算有关规定和项目实际情况计取。
5）预备费：
基本预备费取工程费用和其它费用之和的4%，涨价预备费根据有关规定免列。
4、总投资估算
工程固定投资估算
本项目建筑工程费估算采用单位建筑工程投资估算法，经测算，计划总投资6500万元，其中土地费用1200万、工程费用2450万、不可预见费用200万、流动资金2650万元。
经估算，本项目总投资为6500万元，其投资构成见下表
项目总投资估算汇总表
序号
费用名称
投资额
占项目总投资的比例（%）
1
建筑工程费
2450万
37.69
2
土地费用
1200万
18.46
3
不可预见费用
200万
3.08
3
流动资金
2650万
40.77
5
项目总投资
6500万
（二）资金筹措与资金使用计划
1、银行贷款
申请银行长期贷款1500.00万元，贷款利率为5.76%，贷款期限为5年。
主要用于设备的购买，基础设施的建设。
2、公司自筹资金5000.00万元（包括铺底流动资金）。
3、资金使用计划
项目建设期2年，根据项目进度计划，第1年拟投入资金3500万元，第二年投入3000万元
十、经济评价
（一）财务评价依据
根据国家现行财税制度和《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）确定基础数据。
（二）营业收入、营业税金和附加估算
公司成立首年预计实现年营业额2亿元人民币，集团将实现增值税约600万元，城市建设维护税为约42万元，教育费附加为约24万元。
公司第3年计划年营业额3.2亿元，集团将实现增值税约750万元，城市建设维护税为约53万元，教育费附加为约30万元。
5年后公司将实现年营业额8亿元人民币。
集团将实现增值税约1650万元，城市建设维护税为约115.5万元，教育费附加为约66万元。
（三）财务评价结论
通过对项目从筹建到投产经营全过程各项评价指标的测算，项目虽然投资较大，但投产后效益较好，项目建成投产后，所得税后财务内部收益率为16.86%，高于设定的12%基准收益，投资回收期为7.36年（含建设期），银行借款偿还为5年（含建设期），能满足银行要求。
从敏感性分析看，项目有一定的抗风险能力，从项目的资产负债情况看，项目的财务负债正常，不存在财务风险，项目在财务上是可行
十一、结论
1、XX镇区位优势明显，建设商贸物流中心是很适宜的。
项目社会效益显着，经济效益明显
2、投资方为民营企业主，具有较强的实力和经验，有能力做好这一项目。
3、项目建设符合国家产业发展规划，符合国家发展政策，投产后，能够充分发挥辐射区的人力资源优势，调整产业结构，促进企业经济健康、协调、可持续发展。
通过以上分析，本报告认为该项目具备了技术上的先进性、经济上的合理性、实施上的可行性，因此是切实可行的。
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