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资产评估11
本书总结
第一章 资产评估概论
第一节 资产评估的含义
一、资产评估的概念
资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
资产评估的基本要素
1.主体2.客体 3.特定目的 4.程序 5.价值类型 6.方法
二、资产评估的特点
（一）现实性
（二）市场性 （三）预测性 （四）公正性 （五）咨询性
三、资产评估与会计计价的区别
（一）发生的前提条件不同
（二）目的不同
（三）执行操作者不同
第二节 资产评估的对象
一、资产的含义
（一）资产是一种权利
（二）资产是一种获利能力
（三）资产必须为某一主体所拥有和支配
二、资产的分类
（一）按资产存在形态分类
有形资产和无形资产
（二）按资产是否具有综合获利能力分类：
单项资产和整体资产
（三）按资产能否独立存在分类
可确指的资产和不可确指的资产。
目前不可确指的资产只有商誉。
（四）按资产的流动性分类
短期资产和长期资产
第三节 资产评估的价值类型
一、资产评估的特定目的
资产评估的特定目的是指被评估资产即将发生的经济行为。
资产评估的特定目的主要有：
1.资产转让
2.企业兼并
3.企业出售
4.企业联营
5.股份经营
6.中外合资、合作
7.企业清算
8.抵押
9.担保
10.企业租赁
11.债务重组
二、资产评估的价值类型
（一）价值类型的作用
（二）价值类型的类别
（三）价值类型的决定因素
价值类型的种类
1.重置成本
2.现行市价
3.收益现值
4.清算价格
另外还包括市场价值与市场以外的价值。
价值类型的类别
1.市场价值
2.在用价值
3.投资价值
4.持续经营价值
5.清算价格
6.保险价值
7.课税价值
价值类型的决定因素
1.评估的特定目的
2.市场条件
3.资产功能及其状态
第四节 资产评估的假设
一、继续使用假设
二、公开市场假设
三、清算（清偿）假设
第五节 资产评估的原则
一、工作原则
（一）独立性原则
（二）客观性原则
（三）科学性原则
（四）专业性原则
二、经济原则
（一）贡献原则
（二）替代原则
（三）预期原则
第六节 资产评估的程序
一、资产评估程序的定义
资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。
资产评估程序包括以下主要环节
1.明确资产评估业务的基本事项；
2.签订资产评估业务约定书；
3.编制资产评估计划；
4.资产勘查与现场调查；
5.收集资产评估资料；
6.评定估算；
7.编制和提交资产评估报告书；
8.资产评估工作档案归档。
二、资产评估程序的重要性（理解）
（一）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证
（二）资产评估程序是相关当事方评估自查评估服务的重要依据
（三）恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一
三、资产评估程序的内容
（一）明确资产评估业务的基本事项
（二）签订资产评估业务约定书
（三）编制资产评估计划
（四）资产勘查与现场调查；
（五）收集资产评估资料；
（六）评定估算；
（七）编制和提交资产评估报告书；
（八）资产评估工作档案归档。
四、履行资产评估程序的基本要求
第二章 资产评估的基本方法
第一节 市场法
一、市场法及其适用的前提条件
（二）市场法应用的前提条件
1.需要有一个充分活跃的公平的资产交易市场；
2.被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。
二、运用市场法评估资产的步骤
1.明确评估对象；
2.进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；
3.分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物；
4.把被评估资产与参照物比较；
5.分析调整差异，做出结论。
三、市场法具体计算途径
（一）直接法
（二）市价类比法
第二节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
（二）采用成本法评估资产的前提条件：
1.应当具备可利用的历史资料；
2.形成资产价值耗费是必须的。
二、成本法运用的形式及其各项指标的估算
（一）重置成本的估算
（二）实体性贬值及其估算
（三）功能性贬值及估算
（四）经济性贬值及其估算
第三节 收益法
一、收益法及其适用的前提条件
收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益现值法适用的前提条件：
1.被评估资产的未来期望收益必须是能用货币衡量的；
2.资产所有者所承担的风险必须是能用货币衡量的；
3.被评估资产的未来收益期限是能预测出来的。
二、收益法应用的形式
（一）资产未来收益期有限的情况
（二）资产未来收益无限期的
三、收益法中各项指标的确定
（一）收益额
（二）折现率
（三）收益期限
第四节 资产评估方法的比较和选择
一、资产评估方法之间的关系
要掌握成本法、市场法、收益法的优缺点以及它们之间的异同。
（一）资产评估方法之间的联系
（二）市场法与成本法的区别
二、资产评估方法选择
1.资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应
2.资产评估方法必须与评估对象相适应
3.评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约
第三章 机器设备的评估
第一节 机器设备评估的特点
一、机器设备及其分类
（一）机器设备的特点
1.单位价值高、使用期限长；
2.价值高低与所处地域不具有直接关系；
3.机器设备中依附着无形资产；
4.机器设备更新换代较快。
（二）机器设备的分类
1.按国家固定资产分类标准分类；
2.按现行会计制度规定分类；
3.按机器设备的组合程度分类；
4.按机器设备的来源分类。
二、机器设备评估的特点
1.一般不具有独立的获利能力；
2.整体性的机器设备评估时应该考虑相互对价值的影响；
3.个体贬值差异性较大，确定贬值时应单台单件进行评估；
4.应考虑其功能性贬值和经济性贬值。
三、机器设备评估的程序
第二节 机器设备的核查与鉴定
一、机器设备的核查
（一）逐项清查
（二）抽样核查
二、机器设备的鉴定
（一）宏观鉴定
（二）微观鉴定
（三）判断性鉴定
第三节 机器设备评估的成本法
一、机器设备重置成本的构成
二、机器设备重置成本及其测算
其评估思路是：
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
一、重置成本的测算
二、机器设备的实体性贬值及其估算
三、机器设备的功能性损耗的估算
（三）机器设备的经济性贬值估算
第四节 机器设备评估的市场法
一、运用市场法评估机器设备的基本步骤
（一）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料
（二）进行市场调查，获取市场参照物
（三）因素比较
（四）计算评估值
二、运用市场法评估机器设备中比较因素分析
（一）个别因素
1.设备规格型号
2.设备制造厂家
3.设备的役龄
4.设备的安装方式
5.设备的附件
6.设备的实体状态
（二）交易因素
1.市场状况
2.交易动机及背景
3.交易数量
（三）时间因素
（四）地域因素
第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述
一、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
房地产的三种存在形态是土地、单纯的房屋建筑物、土地与房屋建筑物合一的房地产。
二、房地产的特征
1.位置固定性
2.耐用性
3.影响因素多样性
除受自身影响外，还受环境的影响
4.投资大量性
5.保值增值趋势
它是由土地的不可再生性决定的
三、房地产的评估程序
1.明确评估基本事项
还要考虑到权属问题；周围的环境与它的功能发挥是否一致。
2.拟定评估工作方案
首先确定时间定度，第二要确定人员进度。
3.实地勘查搜集资料
4.选用评估方法评定估算
5.确定评估结果，撰写评估说明和报告
第二节 土地使用权评估的特点
一、土地使用权及其实质
（一）土地资产及分类
1.按社会经济用途
2.按经济地理位置
3.按所有权归属
4.按利用程度
5.按开发程度与开发趋势
（二）土地资产的特性（分别包括哪些方面，怎样影响土地房地产价格及评估结果）
1.自然特性
2.经济特性
三、土地资产价格体系
（一）土地资产的价格类型（前3种价格属于一级市场价格，是政府行为；后3种价格是社会行为）
1.基准地价 2.标定地价 3.土地使用权出让底价 4.转让价格 5.出租价格
6.其他价格（土地交易成交价格、抵押价格等）
（二）土地资产的价格特点
1.土地价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值
2.土地价格主要由土地的需求决定
3.土地价格具有明显的区域性
4.土地价格的上涨性
四、影响地产价格的因素（各包含哪些内容，怎样影响其价格）
（一）一般因素
1.行政因素
2.社会因素
3.经济因素
4.其他一般因素
（二）区域因素
1.影响商业用地价格的区域因素
2.影响住宅用地价格的区域因素
3.影响工业用地价格的区域因素
（三）个别因素
1.位置因素
位置的好坏，决定经济因素的高低。
2.地形地质因素
直接影响它的使用程度与效果。
3.面积因素
面积越大，价格越高。
4.地块形状因素
决定土地利用率的问题。
5.土地利用因素
使用情况如何，直接影响价值的高低。
五、土地使用权评估的原则（怎样影响土地使用权的价值）
（一）替代原则
（二）最有效使用原则
（三）变动原则
（四）供需原则
（五）贡献原则
第三节 土地权属及处置
一、土地权属的类型
（一）土地所有权
（二）划拔土地使用权
（三）出让土地使用权
（四）集体土地所有权
二、企业资产重组与改制中土地权属的处置
1.出让方式
2.直接投资入股方式
3.租赁方式
第四节 土地使用权评估的方法
一、市场法
（一）市场法及其适用条件
（二）市场法应用的步骤与过程
二、收益法
（一）收益法的应用形式
（二）土地收益额及其估算
（三）土地还原利率及其估算
（四）土地收益年限及其估算
三、成本法
（一）成本法及其适用范围
（二）成本法评估的步骤
四、假设开发法
（一）假设开发法（原理）及其适用条件
（二）假设开发法评估的步骤
第五节 建筑物评估的特点
一、建筑物及其分类
（一）按建筑物承重结构分类
（二）按建筑物使用功能分类
二、建筑物评估的特性
（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点
（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约
（三）建筑物功能、用途及评估方法
三、建筑物评估时需考虑的因素
1.物理因素
2.环境优劣的影响
3.经济地理因素
4.新旧程度
5.用途
6.产权
7.政策因素
8.供需状况
9.其他因素
四、建筑物评估的原则
（一）替代原则
（二）最有效使用原则
（三）供需原则
（四）房地合一原则
第六节 建筑物评估的方法
一、成本法
（一）建筑物成本的构成
1.建筑安装工程费
2.前期费用
3.其他费用
4.间接费用
5.合理利润
6.资金成本
7.税金
（二）建筑物重置成本的估算方法
1.预决算调整法
2.重编预算法
3.价格指数调整法
（三）建筑物实体性贬值率及成新率的估算
（四）建筑物功能性贬值的估算
（五）建筑物经济性贬值的估算
二、市场法
（一）市场法的原理及其适用范围
（二）建筑物评估中市场法应用
1.交易实例比较法（直接法）
2.基准价格对照法（间接法）
（三）应用市场法评估建筑特的程序
1.资料收集
2.选择作比较的交易实例
3.交易行为的补正
4.交易日期的修正
5.区域因素的修正
三、残余估价法
了解残余估价法运用的前提和条件，运用过程中的步骤和思路。
第五章 无形资产评估
无形资产是一种没有实物形态的资产，但由特定的主体所拥有，并能发挥效用（带来经济利益）
第一节 无形资产评估的特点
一、无形资产及其分类
（一）无形资产的特点
1.无形资产具有非流动性，并且有效期较长
2.无形资产没有物质实体，但未来收益较大
3.无形资产单独不能获得收益，它必须依附于有形资产
（二）无形资产的分类
1.按企业取得无形资产的渠道
2.按有无法律保护
3.按可辨别程度
二、影响无形资产评估价值的因素（理解这些因素对无形资产价值的影响）
（一）无形资产的成本
（二）机会成本
（三）效益因素
（四）使用期限
（五）技术成熟程度
（六）转让内容因素
（七）国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度
（八）市场供需状况
（九）同行业同类无形资产的价格水平
第二节 无形资产评估程序与方法
一、无形资产评估的程序
（一）明确评估目的
（二）鉴定无形资产
（三）确定评估方法，搜集相关资料
（四）整理和报告，做出评估结论
二、无形资产评估的收益法
（一）无形资产功能特性及其评估应考虑的因素
1.附着性
2.共益性
3.积累性
4.替代性
（二）无形资产评估中收益法的应用
1.收益额的确定
2.折现率的确定
3.收益期限的确定
三、无形资产评估的成本法
（一）无形资产成本的特性
1.不完整性
2.弱对应性
3.虚拟性
（二）无形资产评估中成本法的应用
1.自创无形资产重置成本的估算
财务核算法、市价调整法
2.外购无形资产重置成本的估算
市价类比法、物价指数法
第三节 专利权的评估
一、专利权的特点及评估目的
（一）专利权的特点
1.独占性
2.地域性
3.时间性
4.可转让性
（二）专利权评估目的
二、专利权评估的程序
（一）证明和鉴定专利权的存在
（二）确定评估方法，搜集相关资料
（三）完成评估报告，并加以详尽说明
三、专利权的评估方法
（一）收益法
1.直接测算专利技术超额收益
2.采用利润分成率测算专利技术收益额
（二）成本法
1.研制成本
2.交易成本
第四节 专有技术的评估
一、专有技术的特点
（一）实用性
（二）新颖性
（三）价值性
（四）保密性
二、影响专有技术评估值的因素
（一）专有技术的使用期限
（二）专有技术的预期获利能力
（三）分析专有技术的市场情况
（四）专有技术的开发成本
三、专有技术的评估方法
（一）成本法
（二）收益法
第五节 商标权的评估
一、商标评估对象的确认
（一）商标及其分类
商标是商品的标记，一般由文字、图案或两者组合而成。
（二）商标权及其特点
商标权一般包括排他专用权、转让权、许可使用权、继承权等
二、商标权评估的程序
（一）明确评估目的
（二）向委托方收集有关资料
（三）市场调研和分析
（四）确定评估方法，搜集确定有关指标
（五）计算、分析，得出结论，完成评估报告
三、商标权评估方法（收益法）
第六节 计算机软件的评估
一、计算机软件的特点
（一）计算机软件的特点
独创性（原始性）、无形性、复制性及复杂性等特点
（二）计算机软件的分类
1.按软件的功能划分
2.按软件规模划分
3.按软件的总体复杂程度划分
4.按软件的可靠性划分
二、计算机软件价值评估的特殊性
1.可行性研究报告和软件技术鉴定书是其价值评估的重要依据
2.权属关系必须要清晰
3.计算机软件的新颖性
4.计算机软件价值评估条件
5.计算机软件评估一般是针对具体的软件应用者、软件的使用范围、使用规模以及用途等加以评定估算
三、计算机软件价值评估方法
（一）方法：
1.企业自己开发自用的：
成本法
2.购进的：
市场法
3.为了销售：
收益法
（二）收益法评估计算机软件的步骤
1.确定评估基准日和评估目的
2.界定软件的评估范围
3.计算软件的销售收益
4.确定软件的经济寿命
5.确定折现率
6.估算软件价值
第七节 商誉的评估
一、商誉及其特点
商誉是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形的价值。
商誉的特性表现在四个方面
二、商誉评估的方法
（一）割差法
（二）超额收益法
1.超额收益资本化价格法
2.超额收益折现法
三、商誉评估需要注意的几个问题
第六章 流动资产评估
第一节 流动资产评估特点
一、流动资产的内容及其特点
流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产。
流动资产的特点：
1.周转速度快
2.变现能力强
3.形态多样化
二、流动资产评估的特点
1.流动资产评估是单项评估
2.必须先确定流动资产评估的基准时间
3.既要认真进行资产清查，又要分清主次，掌握重点
4.流动资产周转速度快，变现能力强
三、流动资产评估的程序
第二节 实物类流动资产评估
实物类流动资产包括各种材料、在产品、产成品及库存商品等
一、材料评估的方法：
成本法、市场法
二、在产品评估的方法：
成本法、市场法
三、产成品及库存商品的评估方法：
成本法、市场法
第三节 债权类及货币类流动资产评估（重点分析时间、期限和对方经营情况）
债权类流动资产包括应收账款、预付账款、应收票据、短期投资及其他费用（如待摊费用）等。
货币类流动资产包括现金和各项存款
一、应收账款及预付账款的评估的途径
二、应收票据评估的途径
三、待摊费用、预付费用和短期投资评估的途径
四、现金和各项存款评估的途径
第七章 长期投资及其他资产评估
第一节 长期投资评估及其特点
一、长期投资的概念及其分类
（一）长期投资的概念
长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。
（二）长期投资的分类
1.实物资产的长期投资
2.无形资产的长期投资
3.证券资产的长期投资
二、长期投资评估的特点
（一）是对资本的评估
（二）是对被投资企业的偿债能力和获利能力的评估
第二节 有价证券投资的评估
一、债券投资的评估
（一）债券及其特点
债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。
按债券发行主体来划分，可以分为以下三种：
1.政府债券
2.公司债券
3.金融债券
债券的特点：
1.收益稳定性
2.投资风险小
（二）上市债券的评估
在正常情况下，上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值。
（三）非上市债券的评估
主要采用收益法进行评估。
1.每年（期）支付利息、到期还本的债券评估。
2.到期后一次还本付息的债券评估。
二、股票投资的评估
（一）股票投资的特点
对股票进行评估，与票面价格、发行价格、账面价格关系不大，只与股票的内在价格、清算价格和市场价格有关。
（二）上市股票的评估
上市股票评估值=股票股数×评估基准日该股票收盘价
（三）非上市股票的评估
1.优先股的评估
2.普通股的评估
（1）固定红利模型
（2）红利增长模型
（3）分段式模型
第三节 股权投资的评估
一、股权投资的形式
二、股权投资的评估方法
第四节 其他资产的评估
一、其他资产及其确认
（一）其他资产的概念
（二）作为资产评估对象的其他资产的界定
二、其他资产的评估方法
（一）其他资产未来可产生效益的时间，应作为对其评估的主要依据。
（二）其他资产在未来单位时间内可产生的效益或可节约的货币支出额作为评估的依据
其他资产包括的内容
评估方法的选取以及评估的思路都要依据实例进行。
第八章 企业价值评估
第一节 企业价值评估的特点
一、企业及企业价值评估
（一）企业
1.盈利性
2.整体性
3.持续经营性
（二）企业价值
1.账面价值
2.市场价值
（三）企业价值评估
1.企业整体价值，即企业全部资产价值
2.股东全部权益价值
3.股东部分权益价值
二、企业价值评估的特点
（一）动态反映企业价值
（二）往往包含商誉
（三）往往在整体产权变动时进行
第二节 企业价值评估的范围与程序
一、企业价值评估的范围（重点）
（一）一般范围
（二）企业价值评估的具体范围
二、企业价值评估的程序
（一）明确评估目的和评估基准日
一般情况下，如果企业的市场经济行为不涉及企业的整体情况就不用进行企业价值评估或整体评估。
（二）明确评估
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