资产评估11.docx

1、资产评估11本书总结第一章资产评估概论第一节资产评估的含义一、资产评估的概念资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。 资产评估的基本要素1.主体 2.客体 3.特定目的4.程序5.价值类型6.方法二、资产评估的特点（一）现实性（二）市场性（三）预测性（四）公正性（五）咨询性三、资产评估与会计计价的区别（一）发生的前提条件不同（二）目的不同（三）执行操作者不同第二节资产评估的对象一、资产的含义（一）资产是一种权利（二）资产是一种获利能力（三）资产必须为某一主体所拥有和

2、支配二、资产的分类（一）按资产存在形态分类有形资产和无形资产（二）按资产是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产（三）按资产能否独立存在分类可确指的资产和不可确指的资产。目前不可确指的资产只有商誉。（四）按资产的流动性分类短期资产和长期资产第三节资产评估的价值类型一、资产评估的特定目的资产评估的特定目的是指被评估资产即将发生的经济行为。资产评估的特定目的主要有：1.资产转让2.企业兼并3.企业出售4.企业联营5.股份经营6.中外合资、合作7.企业清算8.抵押9.担保10.企业租赁11.债务重组二、资产评估的价值类型（一）价值类型的作用（二）价值类型的类别（三）价值类型的决定因素价值类型的种

3、类1.重置成本2.现行市价3.收益现值4.清算价格另外还包括市场价值与市场以外的价值。价值类型的类别1.市场价值2.在用价值3.投资价值4.持续经营价值5.清算价格6.保险价值7.课税价值价值类型的决定因素1.评估的特定目的2.市场条件3.资产功能及其状态第四节资产评估的假设一、继续使用假设二、公开市场假设三、清算（清偿）假设第五节资产评估的原则一、工作原则（一）独立性原则（二）客观性原则（三）科学性原则（四）专业性原则二、经济原则（一）贡献原则（二）替代原则（三）预期原则第六节资产评估的程序一、资产评估程序的定义资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统

4、性工作步骤。资产评估程序包括以下主要环节1.明确资产评估业务的基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.编制资产评估计划；4.资产勘查与现场调查；5.收集资产评估资料；6.评定估算；7.编制和提交资产评估报告书；8.资产评估工作档案归档。二、资产评估程序的重要性（理解）（一）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证（二）资产评估程序是相关当事方评估自查评估服务的重要依据（三）恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一三、资产评估程序的内容（一）明确资产评估业务的基本事项（二）签订资产评估业务约定书

5、（三）编制资产评估计划（四）资产勘查与现场调查；（五）收集资产评估资料；（六）评定估算；（七）编制和提交资产评估报告书；（八）资产评估工作档案归档。四、履行资产评估程序的基本要求第二章资产评估的基本方法第一节市场法 一、市场法及其适用的前提条件（二）市场法应用的前提条件1.需要有一个充分活跃的公平的资产交易市场；2.被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。二、运用市场法评估资产的步骤1.明确评估对象；2.进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；3.分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物；4.把被评估资产与参照物比较；5.分析调整差异

6、，做出结论。三、市场法具体计算途径（一）直接法 （二）市价类比法第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。（二）采用成本法评估资产的前提条件：1.应当具备可利用的历史资料；2.形成资产价值耗费是必须的。二、成本法运用的形式及其各项指标的估算（一）重置成本的估算（二）实体性贬值及其估算 （三）功能性贬值及估算（四）经济性贬值及其估算第三节收益法一、收益法及其适用的前提条件收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 收益现值法适用的前提条件：1.被

7、评估资产的未来期望收益必须是能用货币衡量的；2.资产所有者所承担的风险必须是能用货币衡量的；3.被评估资产的未来收益期限是能预测出来的。二、收益法应用的形式（一）资产未来收益期有限的情况（二）资产未来收益无限期的三、收益法中各项指标的确定（一）收益额（二）折现率（三）收益期限第四节资产评估方法的比较和选择一、资产评估方法之间的关系要掌握成本法、市场法、收益法的优缺点以及它们之间的异同。（一）资产评估方法之间的联系（二）市场法与成本法的区别二、资产评估方法选择1.资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应2.资产评估方法必须与评估对象相适应3.评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约第

8、三章机器设备的评估第一节机器设备评估的特点一、机器设备及其分类（一）机器设备的特点1.单位价值高、使用期限长；2.价值高低与所处地域不具有直接关系；3.机器设备中依附着无形资产；4.机器设备更新换代较快。（二）机器设备的分类1.按国家固定资产分类标准分类；2.按现行会计制度规定分类；3.按机器设备的组合程度分类；4.按机器设备的来源分类。二、机器设备评估的特点1.一般不具有独立的获利能力；2.整体性的机器设备评估时应该考虑相互对价值的影响；3.个体贬值差异性较大，确定贬值时应单台单件进行评估；4.应考虑其功能性贬值和经济性贬值。三、机器设备评估的程序第二节机器设备的核查与鉴定一、机器设备的核查

9、（一）逐项清查（二）抽样核查二、机器设备的鉴定（一）宏观鉴定（二）微观鉴定（三）判断性鉴定第三节机器设备评估的成本法一、机器设备重置成本的构成二、机器设备重置成本及其测算其评估思路是：评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值一、重置成本的测算二、机器设备的实体性贬值及其估算 三、机器设备的功能性损耗的估算（三）机器设备的经济性贬值估算第四节机器设备评估的市场法一、运用市场法评估机器设备的基本步骤（一）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料（二）进行市场调查，获取市场参照物（三）因素比较（四）计算评估值二、运用市场法评估机器设备中比较因素分析 （一）个别因素1.设备规格型号2.设

10、备制造厂家3.设备的役龄4.设备的安装方式5.设备的附件6.设备的实体状态（二）交易因素1.市场状况2.交易动机及背景3.交易数量（三）时间因素（四）地域因素第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产的三种存在形态是土地、单纯的房屋建筑物、土地与房屋建筑物合一的房地产。二、房地产的特征1.位置固定性2.耐用性3.影响因素多样性除受自身影响外，还受环境的影响4.投资大量性5.保值增值趋势它是由土地的不可再生性决定的三、房地产的评估程序1.明确评估基本事项还要考虑到权属问题；周围的环境与它的功能发挥是否一致。2.拟定评估工作方案首先确定时间定度，第二要确

11、定人员进度。3.实地勘查搜集资料4.选用评估方法评定估算5.确定评估结果，撰写评估说明和报告第二节土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质（一）土地资产及分类1.按社会经济用途2.按经济地理位置3.按所有权归属4.按利用程度5.按开发程度与开发趋势（二）土地资产的特性（分别包括哪些方面，怎样影响土地房地产价格及评估结果）1.自然特性2.经济特性三、土地资产价格体系（一）土地资产的价格类型（前3种价格属于一级市场价格，是政府行为；后3种价格是社会行为）1.基准地价2.标定地价3.土地使用权出让底价4.转让价格5.出租价格6.其他价格（土地交易成交价格、抵押价格等）（二）土地资产的价格特点1.土

12、地价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值2.土地价格主要由土地的需求决定3.土地价格具有明显的区域性4.土地价格的上涨性四、影响地产价格的因素（各包含哪些内容，怎样影响其价格）（一）一般因素1.行政因素2.社会因素3.经济因素4.其他一般因素（二）区域因素1.影响商业用地价格的区域因素2.影响住宅用地价格的区域因素3.影响工业用地价格的区域因素（三）个别因素1.位置因素位置的好坏，决定经济因素的高低。2.地形地质因素直接影响它的使用程度与效果。3.面积因素面积越大，价格越高。4.地块形状因素决定土地利用率的问题。5.土地利用因素使用情况如何，直接影响价值的高低。五、土地使用权评估的原则（

13、怎样影响土地使用权的价值）（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）变动原则（四）供需原则（五）贡献原则第三节土地权属及处置一、土地权属的类型（一）土地所有权（二）划拔土地使用权（三）出让土地使用权（四）集体土地所有权二、企业资产重组与改制中土地权属的处置1.出让方式2.直接投资入股方式3.租赁方式第四节土地使用权评估的方法一、市场法（一）市场法及其适用条件（二）市场法应用的步骤与过程二、收益法（一）收益法的应用形式（二）土地收益额及其估算（三）土地还原利率及其估算（四）土地收益年限及其估算三、成本法（一）成本法及其适用范围（二）成本法评估的步骤四、假设开发法（一）假设开发法（原理）及其适用条件

14、（二）假设开发法评估的步骤第五节建筑物评估的特点一、建筑物及其分类（一）按建筑物承重结构分类（二）按建筑物使用功能分类二、建筑物评估的特性（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约（三）建筑物功能、用途及评估方法三、建筑物评估时需考虑的因素1.物理因素2.环境优劣的影响3.经济地理因素4.新旧程度5.用途6.产权7.政策因素8.供需状况9.其他因素四、建筑物评估的原则（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则第六节建筑物评估的方法一、成本法（一）建筑物成本的构成1.建筑安装工程费2.前期费用3.其他费用4.间接费用5.合理利润6.资金成本7

15、.税金（二）建筑物重置成本的估算方法1.预决算调整法2.重编预算法3.价格指数调整法（三）建筑物实体性贬值率及成新率的估算（四）建筑物功能性贬值的估算（五）建筑物经济性贬值的估算二、市场法（一）市场法的原理及其适用范围（二）建筑物评估中市场法应用1.交易实例比较法（直接法）2.基准价格对照法（间接法）（三）应用市场法评估建筑特的程序1.资料收集2.选择作比较的交易实例3.交易行为的补正4.交易日期的修正5.区域因素的修正三、残余估价法了解残余估价法运用的前提和条件，运用过程中的步骤和思路。第五章无形资产评估无形资产是一种没有实物形态的资产，但由特定的主体所拥有，并能发挥效用（带来经济利益）第一

16、节无形资产评估的特点一、无形资产及其分类（一）无形资产的特点1.无形资产具有非流动性，并且有效期较长2.无形资产没有物质实体，但未来收益较大3.无形资产单独不能获得收益，它必须依附于有形资产（二）无形资产的分类1.按企业取得无形资产的渠道2.按有无法律保护3.按可辨别程度二、影响无形资产评估价值的因素（理解这些因素对无形资产价值的影响）（一）无形资产的成本（二）机会成本（三）效益因素（四）使用期限（五）技术成熟程度（六）转让内容因素（七）国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度（八）市场供需状况（九）同行业同类无形资产的价格水平第二节无形资产评估程序与方法一、无形资产评估的程序（一）明

17、确评估目的（二）鉴定无形资产（三）确定评估方法，搜集相关资料（四）整理和报告，做出评估结论二、无形资产评估的收益法（一）无形资产功能特性及其评估应考虑的因素1.附着性2.共益性3.积累性4.替代性（二）无形资产评估中收益法的应用1.收益额的确定2.折现率的确定3.收益期限的确定三、无形资产评估的成本法（一）无形资产成本的特性1.不完整性2.弱对应性3.虚拟性（二）无形资产评估中成本法的应用1.自创无形资产重置成本的估算财务核算法、市价调整法2.外购无形资产重置成本的估算市价类比法、物价指数法第三节专利权的评估一、专利权的特点及评估目的（一）专利权的特点1.独占性2.地域性3.时间性4.可转让性

18、（二）专利权评估目的二、专利权评估的程序（一）证明和鉴定专利权的存在（二）确定评估方法，搜集相关资料（三）完成评估报告，并加以详尽说明三、专利权的评估方法（一）收益法1.直接测算专利技术超额收益2.采用利润分成率测算专利技术收益额（二）成本法1.研制成本2.交易成本第四节专有技术的评估一、专有技术的特点（一）实用性（二）新颖性（三）价值性（四）保密性二、影响专有技术评估值的因素（一）专有技术的使用期限（二）专有技术的预期获利能力（三）分析专有技术的市场情况（四）专有技术的开发成本三、专有技术的评估方法（一）成本法（二）收益法第五节商标权的评估一、商标评估对象的确认（一）商标及其分类商标是商品的

19、标记，一般由文字、图案或两者组合而成。（二）商标权及其特点商标权一般包括排他专用权、转让权、许可使用权、继承权等二、商标权评估的程序（一）明确评估目的（二）向委托方收集有关资料（三）市场调研和分析（四）确定评估方法，搜集确定有关指标（五）计算、分析，得出结论，完成评估报告三、商标权评估方法（收益法）第六节计算机软件的评估一、计算机软件的特点（一）计算机软件的特点独创性（原始性）、无形性、复制性及复杂性等特点（二）计算机软件的分类1.按软件的功能划分2.按软件规模划分3.按软件的总体复杂程度划分4.按软件的可靠性划分二、计算机软件价值评估的特殊性1.可行性研究报告和软件技术鉴定书是其价值评估的重

20、要依据2.权属关系必须要清晰3.计算机软件的新颖性4.计算机软件价值评估条件5.计算机软件评估一般是针对具体的软件应用者、软件的使用范围、使用规模以及用途等加以评定估算三、计算机软件价值评估方法（一）方法：1.企业自己开发自用的：成本法2.购进的：市场法3.为了销售：收益法（二）收益法评估计算机软件的步骤1.确定评估基准日和评估目的2.界定软件的评估范围3.计算软件的销售收益4.确定软件的经济寿命5.确定折现率6.估算软件价值第七节商誉的评估一、商誉及其特点商誉是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形的价值。商誉的特性表现在四个方面二、商誉评估的方法（一）割差法（二）超额收益法1.超

21、额收益资本化价格法2.超额收益折现法三、商誉评估需要注意的几个问题第六章流动资产评估第一节流动资产评估特点一、流动资产的内容及其特点流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产。流动资产的特点：1.周转速度快2.变现能力强3.形态多样化二、流动资产评估的特点1.流动资产评估是单项评估2.必须先确定流动资产评估的基准时间3.既要认真进行资产清查，又要分清主次，掌握重点4.流动资产周转速度快，变现能力强三、流动资产评估的程序第二节实物类流动资产评估实物类流动资产包括各种材料、在产品、产成品及库存商品等一、材料评估的方法：成本法、市场法二、在产品评估的方法：成本法、市场法三

22、、产成品及库存商品的评估方法：成本法、市场法第三节债权类及货币类流动资产评估（重点分析时间、期限和对方经营情况）债权类流动资产包括应收账款、预付账款、应收票据、短期投资及其他费用（如待摊费用）等。货币类流动资产包括现金和各项存款一、应收账款及预付账款的评估的途径二、应收票据评估的途径三、待摊费用、预付费用和短期投资评估的途径四、现金和各项存款评估的途径第七章长期投资及其他资产评估第一节长期投资评估及其特点一、长期投资的概念及其分类（一）长期投资的概念长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。（二）长期投资的分类1.实物资产的长期投资2.无形资产的长期投资3.证券资

23、产的长期投资二、长期投资评估的特点（一）是对资本的评估（二）是对被投资企业的偿债能力和获利能力的评估第二节有价证券投资的评估一、债券投资的评估（一）债券及其特点债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。按债券发行主体来划分，可以分为以下三种：1.政府债券2.公司债券3.金融债券债券的特点：1.收益稳定性2.投资风险小（二）上市债券的评估在正常情况下，上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值。（三）非上市债券的评估主要采用收益法进行评估。1.每年（期）支付利息、到期还本的债券评估。2.到期后一次还本付息的债券评估。二、股票投资的评估（

24、一）股票投资的特点对股票进行评估，与票面价格、发行价格、账面价格关系不大，只与股票的内在价格、清算价格和市场价格有关。（二）上市股票的评估上市股票评估值= 股票股数评估基准日该股票收盘价（三）非上市股票的评估1.优先股的评估2.普通股的评估（1）固定红利模型（2）红利增长模型（3）分段式模型第三节股权投资的评估一、股权投资的形式二、股权投资的评估方法第四节其他资产的评估一、其他资产及其确认（一）其他资产的概念（二）作为资产评估对象的其他资产的界定二、其他资产的评估方法（一）其他资产未来可产生效益的时间，应作为对其评估的主要依据。（二）其他资产在未来单位时间内可产生的效益或可节约的货币支出额作为

25、评估的依据其他资产包括的内容评估方法的选取以及评估的思路都要依据实例进行。第八章企业价值评估第一节企业价值评估的特点一、企业及企业价值评估（一）企业1.盈利性2.整体性3.持续经营性（二）企业价值1.账面价值2.市场价值（三）企业价值评估1.企业整体价值，即企业全部资产价值2.股东全部权益价值3.股东部分权益价值二、企业价值评估的特点（一）动态反映企业价值（二）往往包含商誉（三）往往在整体产权变动时进行第二节企业价值评估的范围与程序一、企业价值评估的范围（重点）（一）一般范围（二）企业价值评估的具体范围二、企业价值评估的程序（一）明确评估目的和评估基准日一般情况下，如果企业的市场经济行为不涉及企业的整体情况就不用进行企业价值评估或整体评估。（二）明确评估