北方大厦服务内容及标准改.docx

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北方大厦服务内容及标准改

第二章建筑主体、共用设施设备的日常维护和管理

第一节建筑主体的日常维修、养护和管理及考核标准

1、服务范围

建筑主体承重结构、外墙面、屋面、楼梯间、公共通道、内墙面、门窗、房屋门牌、楼房标识、院区道路、院区排水设施、建筑物避雷设施等。

2、质量标准及考核标准

服务项目

服务要点

质量标准及考核标准

建

筑

主

体

装饰工程维护。

幕墙工程维护。

建筑结构巡检及维护。

房屋安全普查及完损等级评定。

房屋档案资料的管理。

1）相关标准：

《北京市城镇房屋修缮范围和标准》

《建筑工程质量检验评定标准》

《装饰工程施工及验收规程》

《房屋及其设备小修服务标准》

《建筑防雷设计规范》

2）工程部维修人员每日对大厦室外道路等进行巡视检查，发现问题及时维修。

3）工程部维修人员每周对大厦楼外墙面、幕墙、屋面、楼房标识、房屋门牌、排水设施、避雷设施等进行巡视检查，发现问题及时维修，雨季加强屋面及室外排水设施的检查。

4）工程部维修人员每月对大厦楼梯间、公共楼道、内墙面、门窗、办公室等进行巡视检查，发现问题及时维修。

5）每年对建筑物避雷设施进行一次安全检查，保证避雷设施可靠有效。

6）工程部专业人员每年对建筑结构、装饰装修进行一次全面的房屋安全普查并进行完损等级评定。

7）建立大厦图纸资料档案及房屋管理台帐，达到资料齐全准确，管理措施完善。

8）接到报修时，维修人员应30分钟内到达现场，应急维修10分钟到达现场。

3、服务承诺及保证措施

房屋完好率

市优标准

98%

承诺指标

98%

测算依据

（完好、基本完好）房屋数/房屋总数×100%≥98%

保证措施

建立大厦图纸资料档案及房屋管理台帐，达到资料齐全准确，管理措施完善。

建立健全房屋建筑主体巡视检查、日常维护、报修维修管理制度。

每年进行一次全面的房屋安全普查并进行完损等级评定。

根据房屋安全普查结果制订年度房屋维修保养计划及大中修计划，按照计划实施房屋的维修保养。

对日常巡视检查及通过报修发现的房屋建筑主体小损小坏及时进行维修。

未经相关单位批准，不得对建筑物结构、设施进行改动。

第二节共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理及考核标准

本节内容包括：

供电系统（变配电、照明）、空调、通风系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、燃气系统、楼宇自控子系统、保安监控子系统、一卡通子系统等日常运行和管理维护。

一、供电系统（变配电、照明）

供电系统运行维护是指为保证大厦供电系统设施设备正常运行所进行的值班、日常巡视检查和维修养护等工作。

1、服务范围

以配电室高压进线柜为界，包括变压器、高压柜、低压柜、直流屏、配电箱、变频柜、供电线路、插座、漏电保护自动开关等设施设备的运行维护和管理，以及室内外一般照明灯具的维修更换。

2、质量标准及考核标准

服务

项目

服务要点

质量标准及考核标准

供

电

系

统

变配电室设备运行参数的记录、巡视检查和定期维护。

动力与照明配电箱（柜）的定期维护。

照明灯具的巡视检查和更换。

电气电路故障：

断路、接触不良、漏电等故障判断和维修。

1）相关标准：

《北京地区电气规程汇编》

2）值班人员每小时记录供电系统设施设备的运行参数并巡视检查运行状况。

3）每天巡视检查公共区域的照明灯具，及时更换损坏的灯管、灯泡。

4）每周对公共区域的供电及照明的开关、插座进行巡视检查及维护。

5）每季度对配电箱保养清扫，紧固螺丝；每年对高低压配电设施设备进行清扫检查，摇测绝缘。

6）每年对电气电路进行检查和维护，及时处理断路、接触不良、漏电等线路故障。

7）出现停电事故按照停电应急处理预案执行。

8）设施设备出现故障时，维修人员20分钟内到达现场；应急维修10分钟到达现场。

3、服务承诺及保证措施

供电系统设备

服务承诺

维护得当、运行良好，配电箱柜、插座、开关及线路定期维护，节约能源，灯管、灯泡使用得当，维修及时。

保证措施

变配电室24小时专人值班；变配电室值班人员、维修电工必须经专业培训持证上岗，严格执行国家、政府和行业的相关规定，遵守岗位职责。

建立健全各类管理制度、操作规程、巡视检查制度、维修保养制度，依据相关管理制度和规程对设备进行巡视、维修保养。

建立设施设备运行、维修保养档案。

制订年度设施设备维修保养计划及大中修计划，按照计划实施维修保养。

每年进行全面的设施设备普查，评定设施设备完好率，按要求完好率应达到99％？

。

制定节电制度，做到合理、节约用电。

制定设施设备故障的应急处理预案。

二、空调、通风系统

空调、通风系统运行维护是指为保证大厦中央空调及通风系统设施设备正常运行所进行的值班、日常巡视检查和维修养护等工作。

服务范围

包括冷热源系统、换热站、空调系统、新风系统、送排风系统，含冷水机组、冷却塔、冷冻水泵、冷却水泵、板式换热器、采暖泵、空调机组、软化水设备、水箱、新风机组、风机盘管、送排风机、管道、阀门、保温等设施设备的运行维护和管理。

2、质量标准及考核标准

服务

项目

服务要点

质量标准及考核标准

冷

热

源

系

统

（1）

冷

冻

站

系

统

（2）

热

交

换

站

系

统

各系统设备运行参数的巡视检查记录及定期维护。

系统水质的检测。

冷却塔及冷凝器定期维护和清洁。

系统管路、阀门的检查和维护。

定期校验测量及监视仪器仪表。

及时调整系统运行参数。

1）相关标准：

《通风与空调工程质量检验标准》、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收标准》

2）值班人员每2小时巡视一次冷水机组、冷冻、冷却水泵、软化水设施及管道、阀门等附属设备，保证设施设备运行正常、完好，并记录各设备运行参数。

3）值班人员每2小时巡视一次热交换站内所有设备的运行情况，并记录各设备运行参数。

4）每天巡视冷却塔2次，做好记录；换季期间清洁冷却塔及冷水机组冷凝器。

5）每两周对冷冻水、冷却水质进行检测，水质达到使用要求。

6）每季度对各系统水泵进行例行保养，每年对锈蚀管道阀门进行除锈刷漆。

7）每年开机前对空调冷水机组进行全面的维修保养。

8）按照学校规定时间和不同功能房间的使用要求供应冷、热气。

（删除）

9）根据室内外温度，适时调整冷、热水的出水温度。

10）定期校验测量监视仪器仪表，达到测量准确指示正常。

空

调

系

统

新

风

系

统

送

排

风

系

统

空调机组和新风机组的巡视检查和维护。

风机盘管的定期巡视检查和维护。

各系统风机的巡视检查和维护。

各系统管路、阀门的巡视检查和维护。

1）相关标准：

《通风与空调工程质量检验标准》、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收标准》

2）每天巡视一次空调机组和新风机组及通风机（删除），检查各系统风机、电机，保证设备运行正常、完好；定期添加更换润滑油；巡视检查管路、阀门，无渗漏、旋转灵活，保温无破损。

3）每天巡视检查公共部位风机盘管，运行正常，声音无异常，无滴漏水现象。

4）每个月清洗一次空凋机组及新风机组过滤网。

5）每两个月清洗一次风机盘管的过滤网，供冷季前给脱水盘加药。

6）适时调整新风阀与其他风阀的开度，新风量满足卫生要求允许的最小新风量。

（删除）

7）每周一次对教学楼公共部位进行测温，（大厦每周三次测温）根据数据情况和室外天气变化，及时调整系统参数。

8）设施设备出现故障时，维修人员20分钟内到达现场；应急维修10分钟到达现场。

3、服务承诺及保证措施

空调、通风系统

服务承诺

维护得当、运行良好、温度适宜（环境温度符合国家中央机关标准）、空气清新。

保证措施

空调维修运行人员必须经专业培训、持证上岗。

建立健全各类管理制度、操作规程、巡视检查制度、维修保养制度。

依据相关管理制度和规程对设备进行巡视、维修保养。

建立设施设备运行、维修保养档案。

制订年度设施设备维修保养计划及大中修计划，按照计划实施维修保养。

每年进行全面的设施设备普查，评定设施设备完好率，按要求完好率应达到99％？

。

三、给排水系统

给排水系统运行维修是指为保证大厦给排水系统设施设备的正常运行所进行的日常巡视检查和维修养护等工作。

1、服务范围

给水系统、排水系统、污水处理系统，含给排水管路、阀门、生活水泵、污水泵、卫生洁具、各类水箱、排水设施等设施设备的运行维护和管理。

2、质量标准及考核标准

服务

项目

服务要点

质量标准及考核标准

排

水

系

统

给排水系统设施设备的巡视检查及维护。

污水处理系统设施设备的巡视检查及维护。

管道、阀门的检查和维护。

卫生洁具的检查与维护。

生活水箱定期清洗和消毒。