北方大厦服务内容及标准改.docx

1、北方大厦服务内容及标准改第二章 建筑主体、共用设施设备的日常维护和管理第一节 建筑主体的日常维修、养护和管理及考核标准1、服务范围建筑主体承重结构、外墙面、屋面、楼梯间、公共通道、内墙面、门窗、房屋门牌、楼房标识、院区道路、院区排水设施、建筑物避雷设施等。2、质量标准及考核标准服务项目服务要点质量标准及考核标准建筑主体装饰工程维护。幕墙工程维护。建筑结构巡检及维护。房屋安全普查及完损等级评定。房屋档案资料的管理。1) 相关标准：北京市城镇房屋修缮范围和标准建筑工程质量检验评定标准装饰工程施工及验收规程房屋及其设备小修服务标准建筑防雷设计规范2) 工程部维修人员每日对大厦室外道路等进行巡视检查，

2、发现问题及时维修。3) 工程部维修人员每周对大厦楼外墙面、幕墙、屋面、楼房标识、房屋门牌、排水设施、避雷设施等进行巡视检查，发现问题及时维修，雨季加强屋面及室外排水设施的检查。4) 工程部维修人员每月对大厦楼梯间、公共楼道、内墙面、门窗、办公室等进行巡视检查，发现问题及时维修。5) 每年对建筑物避雷设施进行一次安全检查，保证避雷设施可靠有效。6) 工程部专业人员每年对建筑结构、装饰装修进行一次全面的房屋安全普查并进行完损等级评定。7) 建立大厦图纸资料档案及房屋管理台帐，达到资料齐全准确，管理措施完善。8) 接到报修时，维修人员应30分钟内到达现场，应急维修10分钟到达现场。3、服务承诺及保证

3、措施房屋完好率市优标准98%承诺指标98%测算依据（完好、基本完好）房屋数/房屋总数100 %98%保证措施建立大厦图纸资料档案及房屋管理台帐，达到资料齐全准确，管理措施完善。建立健全房屋建筑主体巡视检查、日常维护、报修维修管理制度。每年进行一次全面的房屋安全普查并进行完损等级评定。根据房屋安全普查结果制订年度房屋维修保养计划及大中修计划，按照计划实施房屋的维修保养。对日常巡视检查及通过报修发现的房屋建筑主体小损小坏及时进行维修。未经相关单位批准，不得对建筑物结构、设施进行改动。第二节 共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理及考核标准本节内容包括：供电系统（变配电、照明）、空调、通风系统、给

4、排水系统、消防系统、电梯系统、燃气系统、楼宇自控子系统、保安监控子系统、一卡通子系统等日常运行和管理维护。一、供电系统（变配电、照明）供电系统运行维护是指为保证大厦供电系统设施设备正常运行所进行的值班、日常巡视检查和维修养护等工作。1、服务范围以配电室高压进线柜为界，包括变压器、高压柜、低压柜、直流屏、配电箱、变频柜、供电线路、插座、漏电保护自动开关等设施设备的运行维护和管理，以及室内外一般照明灯具的维修更换。2、质量标准及考核标准服务项目服务要点质量标准及考核标准供电系统变配电室设备运行参数的记录、巡视检查和定期维护。动力与照明配电箱（柜）的定期维护。照明灯具的巡视检查和更换。电气电路故障：

5、断路、接触不良、漏电等故障判断和维修。1) 相关标准：北京地区电气规程汇编2) 值班人员每小时记录供电系统设施设备的运行参数并巡视检查运行状况。3) 每天巡视检查公共区域的照明灯具，及时更换损坏的灯管、灯泡。4) 每周对公共区域的供电及照明的开关、插座进行巡视检查及维护。5) 每季度对配电箱保养清扫，紧固螺丝；每年对高低压配电设施设备进行清扫检查，摇测绝缘。6) 每年对电气电路进行检查和维护，及时处理断路、接触不良、漏电等线路故障。7) 出现停电事故按照停电应急处理预案执行。8) 设施设备出现故障时，维修人员20分钟内到达现场；应急维修10分钟到达现场。3、服务承诺及保证措施供电系统设备服务承

6、诺维护得当、运行良好，配电箱柜、插座、开关及线路定期维护，节约能源，灯管、灯泡使用得当，维修及时。保证措施变配电室24小时专人值班；变配电室值班人员、维修电工必须经专业培训持证上岗，严格执行国家、政府和行业的相关规定，遵守岗位职责。建立健全各类管理制度、操作规程、巡视检查制度、维修保养制度，依据相关管理制度和规程对设备进行巡视、维修保养。建立设施设备运行、维修保养档案。制订年度设施设备维修保养计划及大中修计划，按照计划实施维修保养。每年进行全面的设施设备普查，评定设施设备完好率，按要求完好率应达到99？。制定节电制度，做到合理、节约用电。制定设施设备故障的应急处理预案。二、空调、通风系统空调、

7、通风系统运行维护是指为保证大厦中央空调及通风系统设施设备正常运行所进行的值班、日常巡视检查和维修养护等工作。服务范围包括冷热源系统、换热站、空调系统、新风系统、送排风系统，含冷水机组、冷却塔、冷冻水泵、冷却水泵、板式换热器、采暖泵、空调机组、软化水设备、水箱、新风机组、风机盘管、送排风机、管道、阀门、保温等设施设备的运行维护和管理。2、质量标准及考核标准服务项目服务要点质量标准及考核标准1冷热源系统（1）冷冻站系统（2）热交换站系统各系统设备运行参数的巡视检查记录及定期维护。系统水质的检测。冷却塔及冷凝器定期维护和清洁。系统管路、阀门的检查和维护。定期校验测量及监视仪器仪表。及时调整系统运行参

8、数。1) 相关标准：通风与空调工程质量检验标准、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收标准2) 值班人员每2小时巡视一次冷水机组、冷冻、冷却水泵、软化水设施及管道、阀门等附属设备，保证设施设备运行正常、完好，并记录各设备运行参数。3) 值班人员每2小时巡视一次热交换站内所有设备的运行情况，并记录各设备运行参数。4) 每天巡视冷却塔2次，做好记录；换季期间清洁冷却塔及冷水机组冷凝器。5) 每两周对冷冻水、冷却水质进行检测，水质达到使用要求。6) 每季度对各系统水泵进行例行保养，每年对锈蚀管道阀门进行除锈刷漆。7) 每年开机前对空调冷水机组进行全面的维修保养。8) 按照学校规定时间和不同功能房间的使用

9、要求供应冷、热气。（删除）9) 根据室内外温度，适时调整冷、热水的出水温度。10) 定期校验测量监视仪器仪表，达到测量准确指示正常。2空调系统3新风系统4送排风系统空调机组和新风机组的巡视检查和维护。风机盘管的定期巡视检查和维护。各系统风机的巡视检查和维护。各系统管路、阀门的巡视检查和维护。1) 相关标准：通风与空调工程质量检验标准、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收标准2) 每天巡视一次空调机组和新风机组及通风机（删除），检查各系统风机、电机，保证设备运行正常、完好；定期添加更换润滑油；巡视检查管路、阀门，无渗漏、旋转灵活，保温无破损。3) 每天巡视检查公共部位风机盘管，运行正常，声音无异常

10、，无滴漏水现象。4) 每个月清洗一次空凋机组及新风机组过滤网。5) 每两个月清洗一次风机盘管的过滤网，供冷季前给脱水盘加药。6) 适时调整新风阀与其他风阀的开度，新风量满足卫生要求允许的最小新风量。（删除）7) 每周一次对教学楼公共部位进行测温，（大厦每周三次测温）根据数据情况和室外天气变化，及时调整系统参数。8) 设施设备出现故障时，维修人员20分钟内到达现场；应急维修10分钟到达现场。3、服务承诺及保证措施空调、通风系统服务承诺维护得当、运行良好、温度适宜（环境温度符合国家中央机关标准）、空气清新。保证措施空调维修运行人员必须经专业培训、持证上岗。建立健全各类管理制度、操作规程、巡视检查制

11、度、维修保养制度。依据相关管理制度和规程对设备进行巡视、维修保养。建立设施设备运行、维修保养档案。制订年度设施设备维修保养计划及大中修计划，按照计划实施维修保养。每年进行全面的设施设备普查，评定设施设备完好率，按要求完好率应达到99？。三、给排水系统给排水系统运行维修是指为保证大厦给排水系统设施设备的正常运行所进行的日常巡视检查和维修养护等工作。1、服务范围给水系统、排水系统、污水处理系统，含给排水管路、阀门、生活水泵、污水泵、卫生洁具、各类水箱、排水设施等设施设备的运行维护和管理。2、质量标准及考核标准服务项目服务要点质量标准及考核标准排水系统给排水系统设施设备的巡视检查及维护。污水处理系统

12、设施设备的巡视检查及维护。管道、阀门的检查和维护。卫生洁具的检查与维护。生活水箱定期清洗和消毒。相关标准：建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范北京市生活饮用水卫生监督管理条例每天巡视检查给排水、污水系统设施设备，运行正常，设施设备完好；定期添加更换润滑油；巡视检查管路、阀门，无渗漏、旋转灵活，保温无破损。每季度对各系统水泵进行例行保养（按设施设备保养记录执行），每年对锈蚀管道阀门进行除锈刷漆。保证卫生洁具完好无破损，排污畅通。每年对生活水箱进行一次清洗消毒，保持水箱清洁卫生，无二次污染，水质符合国家饮用水标准（删除）。每周检测中水系统水质，保证出水符合国家相关标准（删除）。每周检查化粪池，根

13、据情况及时清淘化粪池。每月巡视检查室外污水、雨水井（删除），雨季加强屋面及室外排水设施的检查及清理。定期校验测量及监视仪器仪表，达到测量准确指示正常。设施设备出现故障时，维修人员20分钟内到达现场；应急维修10分钟到达现场。3、服务承诺及保证措施给排水系统服务承诺系统运行顺畅，不淤水涌水，不跑、冒、滴、漏。保证措施1) 二次供水卫生许可证、水质化验单（删除）、操作人员健康合格证齐全。2) 制定大厦节约用水制度；积极宣传合理用水和节水知识。3) 建立健全各类管理制度、操作规程、巡视检查制度、维修保养制度。依据相关管理制度和规程对设备进行巡视、维修保养。4) 建立设施设备运行、维修保养档案。5)

14、制订年度设施设备维修保养计划及大中修计划，按照计划实施维修保养。6) 每年进行全面的设施设备普查，评定设施设备完好率，按要求完好率应达到99？7) 遇各种原因导致大厦停水、限水，将以书面公告或电话通知等形式通知。8) 制定设施设备故障的应急处理预案。四、消防系统消防系统运行维护是指为保证大厦消防系统设施设备的正常运行所进行的值班、日常巡视检查和维修养护等工作。1、服务范围包括消防联动控制主机、消防广播、防排烟系统、消防水泵、消防稳压泵、消火栓、卷帘门、消防电话、报警探头等设施设备的季度检测（月检和周检）及运行维护管理。2、质量标准及考核标准服务项目服务要点质量标准及考核标准消防系统对消防系统各

15、设备定期进行巡视检查、测试及维护。管道、阀门的检查和维护。定期对消防水泵手动盘车、点动和保养。消防系统的故障的判断和维修。1) 相关标准：a) 建筑设计防火规范b) 自动喷洒灭火系统设计规范c) 火灾自动报警系统施工及规范2) 每天对消防系统水泵、管路、阀门进行巡视检查，管路、阀门，无渗漏。3) 每天对火灾自动报警系统进行自动巡检。4) 每周对消防水泵手动盘车，对防排烟风机进行点动；每月点动消防水泵，保证水泵、风机能随时启动，且运行正常。5) 每季度对消防系统进行一次系统检测及联动测试（删除）。6) 每两个月抽查水流指示器，进行泄水试验（删除）。7) 定期校验测量及监视仪器仪表，达到测量准确指

16、示正常。8) 设施设备出现故障时，维修人员20分钟内到达现场；应急维修10分钟到达现场。3、服务承诺及保证措施消防系统服务承诺误报率低，应急处理及时，无因乙方管理责任造成的火灾事故。保证措施中控室值班人员必须经专业培训、持证上岗；消防系统设施设备实行24小时的运行值班，并记录运行情况。建立健全各类管理制度、操作规程、巡视检查制度、维修保养制度。依据相关管理制度和规程对设备进行巡视、维修保养。建立设施设备运行、维修保养档案。制订年度设施设备维修保养计划及大中修计划，按照计划实施维修保养。每年进行全面的设施设备普查。五、电梯系统电梯系统运行维护是指为保证大厦电梯设施设备正常使用所进行的日常巡视检查

17、和维修养护等工作。1、服务范围负责大厦电梯的日常维护和运行管理，委托专业电梯公司负责故障维修和定期维护。2、质量标准及考核标准服务项目服务要点质量标准及考核标准电梯的运行管理和维护1) 电梯系统日常巡视检查。2) 电梯系统的维护。3) 相关资料的收集、按期报检。1) 相关标准：电梯安装验收规范电梯技术条件2) 维护人员每天对电梯运行状况进行巡视检查，并记录检查情况。3) 专业电梯公司负责每周派出专业技术人员对每台电梯进行保养，使电梯保持安全、正常运行，制动灵活可靠、运行平稳、显示正常；通风、照明及附属设施完好，同时要认真填写相关记录，资料完整。4) 安全设施齐全有效，电梯内求救警铃和对讲电话保

18、持正常工作状态。5) 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，每年对电梯进行年检。6) 做到“三清”即井道清、地坑清、轿顶清；7) 电梯出现紧急故障时，维护人员3分钟？到达现场，进行应急处理，同时通知专业电梯公司技术人员到达现场排除故障。3、服务承诺及保证措施电梯系统服务承诺定期年检、定期保养，无因乙方管理责任造成的人身伤害事故。保证措施1) 从事电梯设备的维护人员，持有关部门核发的特种作业证。2) 建立健全各类管理制度、操作规程、巡视检查制度、维修保养制度和乘客须知，依据相关管理制度和规程对电梯进行巡视、维修保养。3) 建立设施设备运行、维修保养档案。4) 物业公司将对专业电梯公司的工作实

19、施监督检查。5) 保洁人员负责电梯的环境卫生。6) 建立电梯紧急故障处理预案，当电梯发生故障如停电、进水、困人或发生火灾、地震、等紧急故障时，针对发生的不同情况采取相应的措施。7) 制订年度设施设备维修保养计划及大中修计划，按照计划实施维修保养。8) 每年进行全面的设施设备普查。六、燃气系统燃气系统运行维护是指为保证大厦燃气系统设施设备正常运行所进行的日常巡视检查工作。1、服务范围对燃气阀门、管道及用具的日常巡视检查。燃气系统定期检测、维护由燃气公司负责。2、质量标准及考核标准服务项目服务要点质量标准及考核标准燃气系统燃气阀门、管道及用具的日常巡视检查。燃气公司定期对设施设备进行检测保养。安保

20、部负责安全监督及抽查工作。每天巡视检查管道、阀门及用具等使用情况。每月（每周）利用专业仪器对燃气管道及燃气用具进行检漏。每季度对燃气报警系统进行系统检测。燃气公司负责定期对燃气系统进行检测保养。发生燃气泄露时，按照应急预案执行。安保部负责燃气报警系统的监控，在监控设备报警或接到报警电话后，应立即通知工程部赶到现场处置。3、服务承诺及保证措施燃气系统服务承诺应急处理及时，无因乙方管理责任造成的事故。保证措施1) 建立健全管理制度、操作规程、巡视检查制度，依据相关管理制度和规程对燃气系统进行巡视检查。2) 建立燃气系统运行、维修档案。3) 每年进行一次全面的设施普查。4) 制定燃气泄漏的应急处理预

21、案。七、保安监控子系统保安监控子系统运行维护是指为保证大厦保安监控子系统设施设备的正常运行所进行的值班、日常巡视检查和维修养护等工作。1、服务范围负责保安监控子系统各设备（包括监控摄像机、网络摄像机、监控主机、监视器等）的运行管理。2、质量标准及考核标准服务项目服务要点质量标准及考核标准保安监控子系统1) 摄像机、显示器、报警主机等设备的检查和维护。2) 保安监控系统设施设备故障的判断和维修。每天对设备功能进行检查，包括系统各项设备工作状态及参数设置、监视区域、显示器的亮度、对比度、清晰度等。每季度对保安监控系统进行全面的检测维保。每季度检查清洁摄像机防护罩及镜头，保证设备摄像清晰。设施设备出

22、现故障时，维护人员20分钟内到达现场，应急维修10分钟到达现场，迅速排除故障。3、服务承诺及保证措施保安监控子系统服务承诺专业运管、系统正常、维护得当保证措施保安监控系统实行24小时的运行值班，并将运行情况记录在相应的质量记录上。建立健全各类管理制度、操作规程、巡视检查制度，依据相关管理制度和规程对保安监控系统进行巡视、维护和保养。建立保安监控系统运行、维修档案。每年进行一次全面的设施设备普查，评定设施设备完好率。制订年度设施设备维修保养计划及大中修计划，按照计划实施维修保养，保证设备完好率达到98。八、一卡通子系统一卡通子系统运行维护是指为保证大厦一卡通子系统设施设备正常运行所进行的日常巡视

23、检查和维修养护等工作。1、服务范围负责一卡通子系统各设备的运行管理。包括控制器、读卡器、管理终端等。2、质量标准及考核标准服务项目服务要点质量标准及考核标准门禁（一卡通）子系统一卡通子系统设施设备故障的判断和维修。通讯信号传输畅通，系统使用功能正常。设施设备出现紧急故障10分钟到达现场，一般故障20分钟内到达现场，维护人员进行相应处理或通知专业维护单位迅速排除故障。3、服务承诺及保证措施一卡通子系统服务承诺专业运管、系统正常、维护得当保证措施1) 建立管理制度，依据相关管理制度对一卡通子系统进行维护。2) 建立一卡通子系统运行、维修档案。3) 每年进行一次全面的设施设备普查。九、电话通讯系统电

24、话通讯系统的维修、养护和运行管理服务是指为保证大厦固定电话通讯系统正常运行而进行的日常维修、养护和电话总机查询服务等运行管理。1、服务范围负责电话通讯系统线路、计费系统和固定电话的维修、养护、运行管理和电话总机查询服务。2、质量标准及考核标准服务项目服务要点质量标准及考核标准电话通讯系统1、 电话通讯系统线路、计费系统和固定电话故障的判断和维修。2、 系统使用功能的调试。3、 电话总机24小时查询服务。通讯信号传输畅通，系统使用功能正常。线路和固定电话出现紧急故障10分钟到达现场。主机一般故障，维护人员进行相应处理或通知专业维护单位迅速排除故障。电话总机话务员查询及时、准确。3、服务承诺及保证

25、措施电话通讯系统服务承诺专业运管、系统正常、维护得当、查询及时准确保证措施1建立管理制度，依据相关管理制度对电话通讯系统进行维护。2建立电话通讯系统运行、维修档案。3每年进行一次全面的设施设备普查。4大厦总机24小时值班服务；5熟记大厦各部门员工的分机电话，迅速、准确地查询内线电话；6熟悉话务台设备的配置及使用情况，严格按操作规程操作；7认真做好值班记录，按时巡视检查设备的运行状况及机房温湿度，发现异常迅速报告，及时处理。8保持机房和设备的整洁。第三章 物业管理区域内的保洁及公共绿化的养护和管理一、服务范围：（一）保洁常规保洁（1）大厦内共用部位及办公室内的保洁。建筑物外墙清洗。门前三包地段的

26、保洁。特殊保洁服务遇重大活动等特殊情况，将根据甲方要求临时增加保洁工作内容。（二）绿化大厦区域内公共绿地及大厦楼内租摆的养护管理。日常保洁服务作业标准及考核标准服务范围及服务标准1、日常保洁服务项目及保洁标准区域部位作业项目及内容清洁周期服务标准洽谈室、多功能厅 清洁日常清洁1、地毯吸尘、地面牵尘每日一次无污迹、无尘土2、门、窗户、窗台、擦拭；每日一次无污迹、无尘土3、废弃物倾倒；每日二次无污迹、无尘土4、会议家具擦拭；每日一次无污迹、无尘土5、烟缸茶具清洗擦拭；巡视保洁光亮洁净（现在无此项）6、装饰物擦拭每日一次洁净、无尘定期1、天花板、灯饰的擦拭每季一次无污迹、无尘土2、地毯清洗、石材地面

27、养护。每季一次无污迹、无尘土3、墙壁、烟感、风口清洁每月一次无尘4、金属件上光每月一次光亮、无手印各层公共区域日常清洁1、地面牵尘每日一次无污迹、无灰尘2、公共区域内家具的擦拭每日一次无尘、干净3、各种开关盒的擦拭每日一次无污迹4、玻璃、隔断板的擦拭每日一次光亮、干净5、垃圾桶的擦拭每日一次无灰尘、光亮6、门、窗的擦拭每日一次无灰尘7、服务台的擦拭每日一次无尘8、各种装饰物的掸尘、擦拭每日一次无尘定期1、地毯清洗每月一次无污迹2、天花板、灯饰、出风口掸尘擦拭每月一次无灰尘3、墙壁的掸尘、擦拭每周一次无灰尘楼梯及楼梯间日常清洁1、 梯面牵尘；巡视保洁无污迹、无弃物2、 扶手擦拭；巡视保洁无污迹、

28、无尘3、 垃圾清理；每日二次无异味、无弃物4、 消防器材的擦拭每日一次光亮、无尘5、 窗台通风口消防器材擦拭。每日一次洁净无明显污迹定期1、 楼梯清洗；每周一次无污迹、无弃物2、 指示牌的擦拭；每周一次无灰尘3、 楼梯拖擦局部除污每月一次无污迹、无杂物垃圾清运日常1、 垃圾收集与运送；每日一次干净、无污迹、2、 垃圾筒清洁与消毒；每日一次无水迹、清运及时3、 地面清洁与消毒。每日一次无污迹、无异味区域部位作业项目及内容清洁周期服务标准卫生间日常清洁1、及时清洗恭桶便池、不得留有污物；巡视保洁洁净无污迹、无异味2、及时清倒手纸篓、篓内手纸不得多于三分之一，巡视保洁干净倾倒及时无污迹、无水迹3、不断拖擦地面；巡视保洁无污迹、无尘土4、定时擦洗云台、面盆、大小便池等卫生设备；巡视保洁无尘土、无污垢；5、定时擦拭门窗、隔断板、墙壁窗台及排风孔；巡视保洁无污迹、无水迹6、及时添加卫生纸、洗手液、香球等客用品；巡视保洁确保在工作时间内提供使用7、干手器擦拭；巡视保洁无异味8、废物箱清理。巡视保洁洁净、倾倒即使9、地面托擦不断巡视无杂物、无污迹、光洁明亮10、台面、镜子擦拭不断巡视光亮、无水垢、无污迹11、门、电镀件擦拭每日一次光亮、无污迹定期1、墙面擦拭、清洁、局部除污；每周一次.无污迹、无尘土2、地面彻底