一篇报告看懂一家房企旭辉集团深度报告.docx
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一篇报告看懂一家房企旭辉集团深度报告
一篇报告看懂一家房企：
旭辉集团深度报告
内容目录
1.公司总览
4
1.1.历史沿革
4
1.2.公司治理
4
1.2.1.实际控制人
4
1.2.2.管理架构
5
1.3.业务概览
6
2.分析^p方法介绍：
从“可持续性”看旭辉
.............................................................................................7
3.公司可持续性和信用资质分析^p
.........................................................................................................8
3.1.历史报表视角下的信用资质分析^p
..........................................................................................8
3.1.1.资产可持续
8
3.1.1.1.存货：
重仓二线、布局分散
.....................................................................................8
3.1.1.2.固定资产和投资性房地产：
商业地产重仓上海、成都
......................................10
3.1.2.广义负债可持续
11
3.1.2.1.债务结构：
融资以银行贷款为主，短期偿债压力较小
.......................................11
3.1.2.2.偿债能力：
长、短期偿债能力均较强...................................................................11
3.1.2.3.表外不确定性：
合作开发项目较多
......................................................................12
3.2.未来经营视角下的信用资质变化
........................................................................................13
3.2.1.资产可持续
13
3.2.1.1.拿地：
高能级城市布局力度加大
..........................................................................13
3.2.1.2.资产出售
................................................................15
3.2.1.3.销售：
疫情以来持续修复......................................................................................15
3.2.1.4.回款率：
处于历史较高水平
..................................................................................16
3.2.2.广义负债可持续
16
3.2.2.1.融资渠道：
公开市场融资顺畅
..............................................................................16
3.2.2.2.融资成本：
发债成本明显下行
..............................................................................17
3.2.2.3.融资期限结构：
发债久期总体拉长
......................................................................17
3.2.3.公司治理可持续
.........................................................................................................18
3.2.3.1.控股结构
.................................................................................................................18
3.2.3.2.高层变动
.................................................................................................................18
3.2.3.3.多元化：
物业板块发展亮眼
................................18
4.公司经营情况汇总
21
图表目录
图1：
公司发展历程概览
......................................................................................................................4
图2：
公司股权结构
..............................................................................................................................5
图3：
公司管理架构
..............................................................................................................................5
图4：
公司营业收入变动（亿元）
.......................................................................................................6
图5：
公司各类产品销售占比（%）
...................................................................................................6
图6：
地产债研究以房企可持续性为核心
...........................................................................................7
图7：
公司土储主要集中在重庆、武汉、太原、长沙、合肥（万方）
...........................................8
图8：
公司项目布局较分散（%）
.......................................................................................................9
图9：
20________
年以来公司拿地节奏放缓（%）
.....................................................................................9
图10：
20________
年以来公司土储倍数保持在4
以上（倍）
..................................................................9
图11：
公司商业地产主要布局于一二线城市（%）
.......................................................................10
图12：
公司商业地产聚焦于长三角、成渝地区（%）
...................................................................10
图13：
公司商业地产主要集中在上海、成都（万方）
..................................................................10
图14：
20________
年以来，公司租金收入迅速增长（亿元，%）
.........................................................10
图15：
公司融资以银行贷款为主（%）
...........................................................................................11
图16：
公司短债占比较低（%）
.......................................................................................................11
图17：
2021H1
公司有息负债抵质押率小幅下降（%）
................................................................11
图18：
公司2021H1
有息负债抵质押率处于TOP20
中位数水平（%）
.....................................11
图19：
公司短期偿债能力较强（倍，%）
.......................................................................................12
图20：
公司长期偿债能力持续优化（%）
.......................................................................................12
图21：
20________
年以来公司存量土储权益比保持在50%左右（%）
.................................................12
图22：
20________
年以来公司少数股东权益占比明显增加（%）
.........................................................12
图23：
公司对外担保余额/净资产变动（%）
..................................................................................13
图24：
公司2021H1
对外担保/净资产高于TOP20
中位（%）
....................................................13
图25：
2021
年1-8
月公司新增土储城市分布（亿元、%）
..........................................................14
图26：
公司新增土储的城市能级变化（%）
...................................................................................14
图27：
公司新增土储的城市圈分布变化（%）
...............................................................................14
图28：
公司新增土储城市集中度变化（%）
...................................................................................15
图29：
公司拿地强度变化（%）
.......................................................................................................15
图30：
公司销售金额变化情况（亿元、%）
...................................................................................15
图31：
公司销售目标完成进度（%）
...............................................................................................15
图32：
公司销售回款率变化（%）
...................................................................................................16
图33：
2021
年1-8
月公司债券发行与净融资金额（亿元）
.......................................................16
图34：
公司各类债券发行利率变动（%）
.......................................................................................17
图35：
公司各类债券发行期限变动（年）
......................................................................................18
图36：
2021H1
永升生活服务营收和净利润保持较高增速（%）
.................................................19
表1：
公司产品线梳理
..........................................................................................................................6
表2：
公司少数股东权益占比、其他应收款占比等指标高于TOP20
中位数
.............................12
表3：
公司资产出售情况
...................................................................................................................15
表4：
2021
年1-8
月公司债券发行情况
...........................................................................................17
表5：
公司2021H1
新竣工的6
个商业项目
.....................................................................................19
表6：
公司目前在建的8
个商业项目
................................................................................................19
表7：
公司指标汇总表
........................................................................................................................21
1.公司总览1.1.历史沿革
旭辉集团前身为1992
年8
月在厦门成立的永升物业代理有限公司，初期业务主要为房地产行销策划及物业管理，1994
年公司将业务转向房地产开发，20________0
年总部迁至上海，20________年在港交所上市。
公司发展历程可分为五个阶段：
（1）
20________0
年以前业务聚焦福建。
1995
年2
月公司在厦门推出第一个房地产项目阳光花园，随后在厦门开发了彩虹花园、永升新城等项目，1998
年12
月进入福州市场。
（2）
20________0-20__
年以京沪为发展重心。
20________0
年公司总部迁至上海，成立上海永升臵业有限公司，在上海先后开发了永升大厦、滨河景城、旭日之城等项目；20__
年向北京拓展，获得北京亦庄住宅项目；20__
年上海永升臵业有限公司更名为旭辉集团有限公司。
（3）
20__-20________
年全国化拓展。
20__
年公司股份制改造完成，同年在苏州及嘉兴拿地，20__年进军合肥、重庆、长沙及镇江，2021
年事业板块覆盖廊坊，2021
年开拓天津及唐山市场。
（4）
20________-20________
年“一五战略”快速扩张。
20________
年公司在港交所顺利上市，开启第一个五年战略计划，20________-20________
年销售额年均增长53%，20________
年销售额突破500
亿元，排名前20。
（5）
20________
年至今“二五战略”阶段。
20________
年，公司开启二五战略计划，成功引入中国平安作为战略投资者，并于当年进入千亿房企阵营。
20________、20________
年公司全口径销售金额分别达到1520.0、20__.0
亿元，排名前15。
图
1：
公司发展历程概览
资料
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