一篇报告看懂一家房企旭辉集团深度报告.docx

1、一篇报告看懂一家房企旭辉集团深度报告一篇报告看懂一家房企：旭辉集团深度报告内容目录1.公司总览41.1.历史沿革41.2.公司治理41.2.1.实际控制人41.2.2.管理架构51.3.业务概览62.分析p 方法介绍：从 “ 可持续 性 ” 看旭辉.73.公司可持续性和信用资质分析p .83.1.历史报表视角下的信用资质分析p .83.1.1.资产可持续83.1.1.1.存货：重仓二线、布局分散.83.1.1.2.固定资产和投资性房地产：商业地产重仓上海、成都.103.1.2.广义负债可持续113.1.2.1.债务结构：融资以银行贷款为主，短期偿债压力较小.113.1.2.2.偿债能力：长、短

2、期偿债能力均较强 .113.1.2.3.表外不确定性：合作开发项目较多.123.2.未来经营视角下的信用资质变化.133.2.1.资产可持续133.2.1.1.拿地：高能级城市布局力度加大.133.2.1.2.资产出售.153.2.1.3.销售：疫情以来持续修复 .153.2.1.4.回款率：处于历史较高水平.163.2.2.广义负债可持续163.2.2.1.融资渠道：公开市场融资顺畅.163.2.2.2.融资成本：发债成本明显下行.173.2.2.3.融资期限结构：发债久期总体拉长.173.2.3.公司治理可持续.183.2.3.1.控股结构.183.2.3.2.高层变动.183.2.3.3

3、.多元化：物业板块发展亮眼.184.公司经营情况汇总21图表目录图 1 ：公司发展历程概览.4图 2 ：公司股权结构.5图 3 ：公司管理架构.5图 4 ：公司营业收入变动（亿元）.6图 5 ：公司各类产品销售占比（ % ）.6图 6 ：地产债研究以房企可持续性为核心.7图 7 ：公司土储主要集中在重庆、武汉、太原、长沙、合肥（万方）.8图 8 ：公司项目布局较分散（ % ）.9图 9 ：20_年以来公司拿地节奏放缓（ % ）.9图 10 ：20_年以来公司土储倍数保持在 4以上（倍）.9图 11 ：公司商业地产主要布局于一二线城市（ % ）.10图 12 ：公司商业地产聚焦于长三角、成渝地区

4、（ % ）.10图 13 ：公司商业地产主要集中在上海、成都（万方）.10图 14 ：20_年以来，公司租金收入迅速增长（亿元， % ）.10图 15 ：公司融资以银行贷款为主（ % ）.11图 16 ：公司短债占比较低（ % ）.11图 17 ：2021H1公司有息负债抵质押率小幅下降（ % ）.11图 18 ：公司 2021H1有息负债抵质押率处于 TOP 20中位数水平（ % ）.11图 19 ：公司短期偿债能力较强（倍， % ）.12图 20 ：公司长期偿债能力持续优化（ % ）.12图 21 ：20_年以来公司存量土储权益比保持在 50% 左右（ % ）.12图 22 ：20_年以来

5、公司少数股东权益占比明显增加（ % ）.12图 23 ：公司对外担保余额/净资产变动（ % ）.13图 24 ：公司 2021H1对外担保/净资产高于 TOP 20中位（ % ）.13图 25 ：2021年 1-8月公司新增土储城市分布（亿元、 % ）.14图 26 ：公司新增土储的城市能级变化（ % ）.14图 27 ：公司新增土储的城市圈分布变化（ % ）.14图 28 ：公司新增土储城市集中度变化（ % ）.15图 29 ：公司拿地强度变化（ % ）.15图 30 ：公司销售金额变化情况（亿元、 % ）.15图 31 ：公司销售目标完成进度（ % ）.15图 32 ：公司销售回款率变化（

6、 % ）.16图 33 ：2021年 1-8月公司债券发行与净融资金额（亿元）.16图 34 ：公司各类债券发行利率变动（ % ）.17图 35 ：公司各类债券发行期限变动（年）.18图 36 ：2021H1永升生活服务营收和净利润保持较高增速（ % ）.19表 1 ：公司产品线梳理.6表 2 ：公司少数股东权益占比、其他应收款占比等指标高于TOP 20中位数.12表 3 ：公司资产出售情况.15表 4 ：2021年 1-8月公司债券发行情况.17表 5 ：公司 2021H1新竣工的 6个商业项目.19表 6 ：公司目前在建的 8个商业项目.19表 7 ：公司指标汇总表.211.公司 总览 1

7、.1.历史沿革旭辉集团前身为 1992年 8月在厦门成立的永升物业代理有限公司，初期业务主要为房地产行销策划及物业管理， 1994年公司将业务转向房地产开发， 20_0年总部迁至上海， 20_年在港交所上市。公司发展历程可分为五个阶段：（ 1 ）20_0年以 前 业务聚焦福 建 。1995年 2月公司在厦门推出第一个房地产项目阳光花园，随后在厦门开发了彩虹花园、永升新城等项目， 1998年 12月进入福州市场。（ 2 ）20_0-20_年以京沪为发展重 心 。20_0年公司总部迁至上海，成立上海永升臵业有限公司，在上海先后开发了永升大厦、滨河景城、旭日之城等项目； 20_年向北京拓展，获得北京

8、亦庄住宅项目； 20_年上海永升臵业有限公司更名为旭辉集团有限公司。（ 3 ）20_-20_年全国化拓展 。20_年公司股份制改造完成，同年在苏州及嘉兴拿地， 20_年进军合肥、重庆、长沙及镇江， 2021年事业板块覆盖廊坊， 2021年开拓天津及唐山市场。（ 4 ）20_-20_年 “ 一五战略 ” 快速扩张 。20_年公司在港交所顺利上市，开启第一个五年战略计划， 20_-20_年销售额年均增长 53% ， 20_年销售额突破 500亿元，排名前 20 。（ 5 ）20_年至 今 “ 二 五战略 ” 阶 段 。20_年，公司开启二五战略计划，成功引入中国平安作为战略投资者，并于当年进入千亿房企阵营。20_ 、 20_年公司全口径销售金额分别达到 1520 .0 、 20_ .0亿元，排名前 15 。图1 ：公司发展 历 程 概览资料