XX家居商场物业部经理岗位操作手册38页doc.docx

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XX家居商场物业部经理岗位操作手册38页doc

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物业部经理岗位操作手册

一、部门职责

部门信息

物业部

部门负责人

物业部经理

直属上级

总经理

服务对象

商户、装修施工队、电信、电梯保养、消防设备外包等合作单位

管理范围

物业维修、设备维护保养、故障及安全隐患排除、公共设施的开启关闭、装修管理、消防设备维修、垃圾池管理、月度抄表、物业设备设施建档、电梯年审、制度修订、客户服务、费用控制、部门培训、人才培养

具

体

职

责

内

容

1.制定物业部年度、月度及每周工作计划，经批准后实施

2.贯彻执行商场物业管理制度体系和实施细则，根据商场实际合理制订各项物业安全预案，经批准后推动实施；

3.商场内外各项设备设施系统检查、保养、维修工作的安排与落实；

4.积极开展针对合作伙伴的各项服务工作，对专卖店小规模物业维修要求进行无偿服务；

5.组织并参与商场安全规范检查（规范用电等），及时发现并排除各类安全隐患，对违规现象跟踪整改；

6.负责每日开启、关闭商场公共设施开关，并对设备进行巡视；

7.对商场设备设施、专卖店装修情况建立档案（对专卖店各项装修材料的使用实行许可证制度，对每项建筑材料执行登记、检测、备档制度）；

8.负责组织商户水电月度查抄工作；

9.负责组织本部门员工开展各类业务、管理等方面的培训，关注本部门人才发现和培养；

10.负责商户装修施工管理和现场卫生管理，施工结束后进行验收；

11.负责商场内外场工程施工管理，合理安排施工进度，确保工程工期及质量；并负责对内部工程用料进行预算审核及申购（较大工程由工程部负责）；

12.负责商场“害虫类”防治、垃圾清运及管理，及时处理因建筑施工引起的商场外围垃圾堆积问题；

13.负责与政府相关职能部门（电力公司、水务、气象等）保持良好沟通，定期对有关设施进行巡视检查，发现隐患及时组织人力解决；

14.负责商场、办公区域房屋的维护、雨雪天气漏水坍塌等突发事件的处理。

15.负责完成总经理临时交办的工作，并协助其他部门做好临时性工作。

人员发展：

.负责本部门员工的培训

.负责本部门员工绩效管理

.负责本部门员工日常管理

.负责本部门的团队建设

岗位编制

额定岗位：

部门经理、水电班长、维修工、水电工、空调工、货梯操作员

岗位

信息

岗位名称

物业部经理

所属部门

物业部

服务对象

商户、导购员、装修施工队、电信、电梯保养、消防设备外包等合作单位

直接上级

公司总经理

所属下级

物业班长、水电工、维修工、空调工、货梯操作员

管理范围

物业维修、设备维护保养、故障及安全隐患排除、公共设施的开启关闭、装修管理、消防设备维修、垃圾池管理、月度抄表、物业设备设施建档、电梯年审、制度修订、客户服务、费用控制、部门培训、人才培养

具体工作职责

业务发展

人员发展

1.负责制订和完善商场物业管理制度和实施细则，确保商场、广场等所有物业设施运转正常。

根据商场实际合理制订各项物业安全预案，经批准后实施。

2.负责制定物业部年度、月度及周工作计划，经批准后实施。

3.组织下属进行商场的物业维修服务工作，对专卖店小规模物业维修要求提供无偿服务。

4.积极参与商场安全规范检查，及时发现并负责消除各类物业安全隐患；负责保证商场内消防设施、设备、器材的完好和有效运行，并负责消防设备设施的简单维修，随时将所发现的消防隐患反映给安保部并协助其解决。

5.组织查抄商户月度水电费；定期组织对商户用电情况的检查，每月对电表进行校正，对违规现象督促整改；负责组织商场每日用水量的计量抄表，掌握每日水情。

6.组织本部门员工进行业务、管理等方面的培训，不断提高下属员工工作服务水平，做好人才梯队建设工作。

7.组织本部门员工每日全程开启、关闭商场公共设施开关（电梯、空调等）。

8.和商户沟通进场装修规范，审批经营户卖场装修图纸，与装修队签订《装修安全协议书》和办理入场手续，安排人员进行施工监理和现场管理，施工结束后进行验收。

营业时间内全程负责商户装修环境卫生管理工作，并做好营业时间外与安保部的交接工作。

9.负责建立、整理专卖店施工装修档案，加强施工现场管理，特别是对各项装修材料的使用实行许可证制度，执行商户装修建筑材料登记、检测、备档制度。

10.负责商场内外场工程施工管理，合理安排施工进度，确保工程工期及质量；并负责对内部工程用料进行预算审核及申购（较大工程由工程部负责），并协助配合集团工程部进行项目现场跟踪与管理。

11.负责商场“害虫类”防治；垃圾清运及管理，及时处理因建筑施工引起的商场外围垃圾堆积问题。

12.负责与政府相关职能部门（电力公司、水务集团、环卫所等）保持良好沟通，定期对有关设施进行巡视检查，发现隐患及时组织人力解决。

13.负责组织下属对所有公用、公共卫生设施、消防防火设施和设备进行维护与保养，对日常维修使用材料的领取出库和实际使用数量进行审核；保证电梯、中央空调、配电房等设备的安全运转。

14.负责商场物业设备设施建档管理工作和电梯、锅炉年审工作；配电设备的年检和用电合同的续签工作。

15.负责商场和办公区域房屋的维护，雨雪天气漏水坍塌等突发事件的处理。

16.协助商户办理电话报装、变更、日常维护，通讯网络设备安装合同的签订并负责使用电费的收缴。

17.负责完成总经理临时交办的工作，并协助其他部门做好临时性工作、为商户提供服务等（尤其是重大促销）。

团队发展：

1.负责下属员工的技能培训工作

2.负责下属员工的日常管理‘

3.负责下属员工绩效考核

自我发展：

1.持续提高自身的专业知识和技能

2.持续提高自身的人员管理能力

岗位规范

主要工作要求

关键绩效指标（）

1.确保各项设备稳定运行

2.为客户提供优质服务，确保客户满意

3.安全标准执行与操作，杜绝安全事故

4.商场设备设施形象的维护

5.降低维修费用

6.执行各种管理规范

1.设备故障次数

2.客户物业服务满意度

3.下属工伤次数

4.维修费用预算控制率

5.制度执行不合格项

任职资格条件

任职资格

工作条件

1.年工程或物业方面工作经历，年以上大型商场物业管理经验，能独立安排各项施工维修任务

2.电器设备、工程类大专及以上学历，精通强弱电、工民建、空调、排给水方面知识，持有经过相关专业资质证书

3.具有较强的领导、组织协调能力、敬业，具有服务精神

1.维修工具

2.电话对讲机

二、岗位职责

三、工作细则

、每日工作

时间

基本工作内容

分之前

考勤打卡，换工服、系领带、佩戴工号牌、检查个人仪容仪表，工服干净整齐，纽扣要全部扣齐；开启通讯设备，保障通讯通畅。

组织物业部所有人员参加商场晨会，升旗仪式，做操（升旗、做操根据具体时间合理安排）

回到办公室，做卫生；查看前一天物业部各岗位《工作日志》，填写物业部前一天《工作日志》，报总经理审批；安排当天工作；同时督促物业部员工做好营业前的准备工作：

开启各类电梯、中央空调等物业设施。

商场巡场，发现问题及时整改

回到办公室，完成前一日未完成的工作及紧急性工作

按商场规定到食堂就餐

午休

商场巡场，发现问题及时整改

继续前一天未完成的工作、当日未完成的工作及紧急性工作

商场巡场，发现问题及时整改

∕

与下属员工就本日工作做简单沟通，如有异常及时处理，并及时报告总部。

∕以后

整理办公用品，整理办公桌，关闭所有电源，打卡，下班

备注

武汉地区商场营业时间周一至周五为（周六、周日为），员工工作时间为（周六、周日为）。

表内时间节点均以武汉地区的商场为例，鉴于全国各地商场的营业时间不尽相同，每日工作的具体时间节点可因地制宜，做适当调整，但基本工作内容不可改变。

、每周工作

1.负责制订部门《周工作计划》并上报至总经理，落实检查本部门员工执行情况。

2.负责搜集培训资料，组织并参与部门培训工作，填报《部门培训记录表》，组织部门培训内容考试。

3.负责组织部门工作会议，对员工一周工作情况进行总结，布置各岗位下周工作计划，落实《综合管理检查记录》。

4.每周用一天时间专门对部门工作职能范围做一次全方位安全检查，包括配电室、电梯间、空调机房、水泵房、物业部仓库、屋面防水层、落水管、排水管、排水沟、水塔、大厅玻璃护栏、商场公共走道区域、吊顶、前厅、外围广场、商场顶层等区域，按《标准》内容进行对照，发现问题及时进行维护。

、每月工作

（1）召开月度工作会议，总结本部门月度工作情况，明确《下月度工作计划》和各岗位工作安排，每月最后一天将《下月度工作计划》报送至总经理，抄送至人事行政部。

（2）汇总本月度《部门培训记录》，制订下月度《部门培训计划》，相关文字资料汇总至人事行政部。

（3）组织安排月度抄表工作，对当月水情、电情进行分析。

（4）商场物业相关月度费用的审核（垃圾清运费、水电费、燃气油费，维修费、运杂费等），制订本部门月度《请购计划》，合理控制费用支出。

（5）参与并协助其他部门开展商场月度安全大检查工作，开展本部门楼层配电设施检查及维保。

（6）根据员工每周《综合管理检查》记录完成本部门员工绩效考评工作。

（7）根据设备维保《合同》内容对消防设施、中央空调设施、配电中心设施、电梯类的维保质量进行检查分析。

、每年工作

（1）做好部门及个人半年度工作总结，明确本部门下半年度工作目标，制订《半年度工作计划》报送至总经理，抄送至人事行政部。

（2）积极参与年终评优工作。

（3）完成本部门各类文字资料及档案的年度汇总、整理、装订工作。

（4）确保本部门及个人年度绩效目标如期完成，参与制订并合理分解下年度绩效目标。

（5）组织本部门所有员工参加商场半年度消防演练及其他各类培训。

（6）参加商场年度消防安全大检查，并提出下年度维修和更新设备设施计划。

（7）负责各种证照的年审及设备年检，以及部门各类合同的续签工作。

四、岗位工作流程

、统一计划工程

、临时预算支出元以内（权限费用参考集团最新标准，以下同）

、临时预算支出元以上，元以下

、临时预算支出元以上

、零星及临时工程物料采购流程

、新建项目工程结算流程

、工程质保金结算流程

、零星工程及维修结算流程

、媒体采访与媒体维护流程

五、岗位工作制度

、[]《欧亚达集团家居博览中心物业管理制度》

.总则

目的

1.1.1为了提高商场的物业管理水平，为商户经营和消费者购物提供安全而舒适的物业条件，同时合理控制物业服务成本，特制定本制度。

基本原则

1.2.1加强对商户专卖店装修的统筹规划和管理，在确保不影响正常经营的基础上，为商户提供全面而及时的支持服务。

1.2.2加强对物业设施的定期检修和及时巡察，并提高物业维修的效率，在确保安全的前提下将物业问题对商场运营的影响降至最低。

适用范围

1.3.1本制度适用于欧亚达集团所有家居博览中心。

.职责分工

物业部经理负责商场物业设施管理、各类装修与改建、物业检修工作的统筹规划，负责专卖店装修方案的审核、专卖店装修的验收、大型物业设施的定期检修。

物业维护人员负责具体的物业检查、保养、操作、维修工作。

商务部负责商户专卖店装修期间的现场秩序、人员与材料进出、以及卫生监督工作。

总经理统筹负责物业管理政策的制定。

集团分管副总裁负责重大物业维修与工程扩建项目的审批。

.管理规范

专卖店装修管理

3.1.1目标：

加强对商户