职工住宅危陋楼改造的工程代建合同.docx

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职工住宅危陋楼改造的工程代建合同

编号：

河南省医药药材有限公司职工生活区危陋楼翻盖项目

委托代建合同

项目名称：

河南省医药药材有限公司职工生活区危陋楼翻盖项目

项目委托人：

河南省医药药材有限公司

项目代建人：

郑州市第某建筑工程有限公司

项目使用人：

委托代建合同书

委托人：

河南省医药药材有限公司

代建人：

郑州市第某建筑工程有限公司

使用人：

根据《中华人民共和国合同法》、《郑州市政府投资建设项目代建制管理办法（试行）》。

鉴于：

1、郑州市人民政府第【】文件，关于《郑州市旧城改造暂行办法》中第五章十九条之规定，河南省医药药材有限公司对国用（）字第号宗地上所有危陋陋具有组织改造的责任：

2、因改造经验匮乏，河南省医药药材有限公司，经四路6号院改造项目系市、区两级政府的美化城市、造福百姓的民生工程，生活区内的危陋楼严重影响现有公司员工的居住安全及职工居住条件环境提高；

3、委托人经董事会决定，愿将河南省医药药材有限公司位于经四路6号院，土地号土地使用面积7.45亩，合平方米，职工生活区4栋建筑物（见图一红线勾列部分）共个单元，现住136户，公用房间8间，和500平方米商用房共计产权面积13000平方米区域内拆迁翻改项目的管理工作全权委托代建人代为运作管理，预计新建住房面积26080平方米其总住宅面积25200平方米，商用面积880平方米，实际面积以最终批复面积为准；

经双方友好协商，就河南省医药药材有限公司职工生活区，危陋楼翻改项目委托代理事宜达成如下合同，以兹共同遵照执行；

一、项目概况

项目名称：

河南省医药药材有限公司职工生活区危陋楼翻盖项目

项目总投资：

（万元）（以批准的投资概算为准）

建设地点：

郑州市经四路6号院

建设规模：

26080平方米

建设内容：

主体工程及相关配套，附属设施（详见招标文件）。

二、代建项目管理范围和内容

代建范围：

河南省医药药材有限公司职工生活区危陋楼翻盖项目开工至竣工验收建设的全过程项目建设管理。

工作内容：

1、组织全过程施工管理以及主要材料和货物购置、分包工程等招标活动；

2、负责编制年度投资计划、办理建设实施代建阶段的有关手续；

3、负责工程合同的洽谈与签订工作，对工程建设实行全过程管理；

4、按月向委托人报送工程进度、资金使用情况和项目进度用款报告；

5、组织工程质量竣工验收；

6、负责编制工程竣工决算报告，报有关部门审批；

7、负责将项目竣工资料及有关资料整理汇编移交，并按批准的资产价值向委托代建单位办理资产交付手续。

三、代建项目管理目标

投资控制金额：

（万元）

￥：

元（以代建人投标报价为准）

工程质量标准：

合格以上

代建管理期限：

个日历天（自本合同签订之日起至本项目竣工验收交房完毕止）

四、代建管理费

金额（大写）：

人民币

￥：

元

五、委托人付款时间及方式

本项目用地拆迁完毕，建设工程施工图纸图审合格时支付应付款总额的30%为首付款，取得建设施工许可证和开工许可证时支付应付款总额的20%，在项目建设总体结构封顶前再支付应付总额的20%，工程完工提请竣工验收时支付应付款总额的20%，余款在交房时一次付清；

六、委托人责任

1委托人确保提供给政府与该项目建设相关所有文件齐全合法化；

2委托人在委托期限内全力支持配合代建人开展各项相关工作；

3委托人负责提供一切代建人开展工作所需的资料所需；

4委托人负责协调代建人与其内部各部门之间关系；

5委托人负责此建设项目有关的全部费用包括市政配套费用、设计费用、建安工程费、搬迁过渡费等全部费用；

6委托人负责完成现有住户的搬迁工作；

7委托人确保代建人为本项目的唯一代建服务方；

七、代建人责任

1代建人责任编制适合于本工程实际的进度计划，报委托人备案；

2代建人须在项目报建手续完备后24个月内交房；

3代建人负责组织工程监理、施工、设备材料采购；

4代建人负责组织工程竣工结算，组织竣工验收，确保工程质量达到合格以上，在竣工验收结束后2个月内向委托人移交档案资料；

5代建人严格按标准和审定的建设规模，功能，标准，概算和工期组织建设，如有重大设计变更，报委托人批准同意；

6代建人需在合同签订之后积极开展各项代建事物；

八、违约责任

1本合同生效后，委托人、代建人任何一方无故提出终止合同，均视为提出方违约；

2委托人不按照合同约定的期限向代建人拨付应付款的，按合同期银行贷款利率向代建人支付违约金；

3委托人如在代建人履约完合同内容后对该项工程不予发包给代建人，代建人有权利要求向委托人索赔人民币伍佰万元。

4由于代建人的过错造成本合同不能履行不能完全履行或被政府有关部门认定无效时，由过错方承担违约责任，双方均有过错的，则由双方按责任大小承担各自相应的责任。

九、争议解决

如本合同各方就本合同之履行或解释发生任何争议的，应首先协商解决；若协商不成时，应向郑州市仲裁委员会提请仲裁，仲裁裁决书终局对双方均有约束力。

十、其他因素

如有不可抗力因素导致无法履行本协议的，委托人应视代建人投入给予适当补偿；遭受上述不可抗力事件一方，应当在事件发生后，立即书面通知另一方，并在其后的15日内提供证明该不可抗力事件发生及其持续时间的足够证明。

十一、本合同中的有关词语含义与本合同[第二部分通用合同条款]中赋予它们的定义相同。

十二、委托人承诺，遵守本合同中的各项约定，为代建人提供项目建设的必要条件。

十三、代建人承诺，遵守本合同中的各项约定，按照代建工作范围和内容，承担代建任务。

十四、使用人承诺，遵守本合同中的各项约定，协助代建人完成代建工作。

十五、本合同一式玖份，具有同等法律效力，叁方各执叁份。

委托人：

（签章）代建人：

（签章）使用人：

（签章）

法人：

法人：

法人：

代理人：

代理人：

代理人：

法律顾问：

法律顾问：

法律顾问：

日期：

日期：

日期：

第一部分通用合同条款

第一章词语定义、适用的法律法规、语言

第一条词语定义

下列词语除专用合同条款另有约定外，应具有本条所赋予的定义：

（1）“项目”是指委托人委托实施代建的项目。

（2）“委托人”是指承担投资责任并委托代建任务的一方。

（3）“代建人”是指按照代建合同约定承担代建项目组织管理工作的一方。

（4）“使用人”是指对代建项目提出使用功能，协助代建人完成项目建设工作，并在项目建成后实际接收、使用、管理项目的一方。

（5）“项目经理部”是指由代建人组建实施具体代建工作的机构。

（6）“项目经理”是指由代建人任命全面履行本合同的负责人。

（7）“正常工作”是指三方在合同中约定，委托人委托的代建工作。

（8）“附加工作”是指：

①委托人委托代建范围以外，通过书面协议另外增加的工作内容；②由于委托人或使用人原因，使代建工作受到阻碍或延误，造成因增加工作量或持续时间而增加的工作。

（9）“额外工作”是指正常工作和附加工作以外或由于委托人和使用人原因而暂停或终止代建业务，其善后工作及恢复代建业务的工作。

（10）“日”是指任何一天零时至第二天零时的时间段。

（11）“月”是指根据公历从一个月份中任何一天开始到下一个月相应日期前一天的时间段。

（12）“专业工作单位”是指由代建人通过招标等方式选择承担本项目拆迁、勘察、设计、施工、监理、材料和设备供应及安装等工作，具备相应资质的单位。

第二条建设工程委托代建合同适用的法律是指国家的法律、行政法规，以及专用合同条款中约定的部门规章或工程所在地的地方法规、地方规章。

第三条本合同文件使用汉语语言文字书写、解释和说明。

如专用条件约定使用两种以上（含两种）语言文字时，汉语应为解释和说明本合同的标准语言文字。

第二章各方的（合同）权利

委托人权利

第四条委托人有权对代建项目进行稽查，对违规行为予以纠正。

第五条委托人有权对因技术、水文、地质等原因造成的设计变更进行核准。

第六条委托人有权要求代建人赔偿因擅自变更建设内容，扩大建设规模、提高建设标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格所造成的损失。

第七条委托人有权要求代建人更换不称职的项目部工作人员。

代建人权利

第八条代建人根据委托人和使用人的授权以及有关法律、法规的规定，享有以下项目建设的组织、管理及协调权：

（1）根据初步设计的批复及有关规定选择专业工作单位，并与其签订合同。

（2）管理各类承包合同，并按规定向承包人支付承包费。

（3）对项目建设资金的使用进行管理。

（4）与有关单位商定处理保修、返修内容和费用。

（5）进行项目各参与方的协调工作。

第九条代建人有权拒绝委托人和使用人提出的本合同约定之外的要求。

第十条代建人有权取得代建报酬，并有权按专用合同条款约定从项目投资节余额中提取奖酬金。

使用人权利

第十一条使用人有权对代建项目进行监督，并向委托人反映各种问题。

第十二条使用人有权对工程变更内容提出意见。

第十三条使用人有权对委托人核准的变更结果进行申诉上报。

第三章各方的（合同）义务

委托人义务

第十四条委托人应负责协调代建人、使用人及与代建项目有关的各政府行政主管部门的关系。

第十五条委托人应监督和指导代建项目的建设实施，并组织代建项目的竣工验收和移交。

第十六条委托人应按专用合同条款约定向代建人核拨建设资金和代建项目管理费。

第十七条委托人应在专用合同条款约定的时间内就代建人书面提交并要求作出决定的一切事宜给予书面答复。

第十八条委托人应授权一名联系人负责本项目的联络工作。

第十九条委托人应在代建工作完成后，组织对代建人进行客观、全面、公正的绩效评价。

代建人义务

第二十条代建人在履行本合同义务期间，应遵守国家有关法律、法规，维护委托人和使用人的合法权益。

第二十一条代建人在签订代建合同的同时，应按专用合同条款约定向委托人提交银行履约保函。

第二十二条代建人应组建能够满足本项目代建管理服务需要的项目管理部，按照代建工作范围和内容完成代建工作，并按专用合同条款约定向委托人汇报代建工作进展，将汇报材料抄送使用人。

第二十三条代建人应按批准的建设规模、建设内容和建设标准实施组织管理，严格控制项目投资，确保工程质量，按期交付使用。

代建人不得在实施过程中利用洽商或者补签其他协议随意变更建设规模、建设标准、建设内容和投资额。

因技术、水文、地质等原因必须进行设计变更的，应由设计单位填写设计变更单，并经监理单位、施工单位签署意见后，由代建人报委托人核准。

第二十四条代建人应按有关规定选择专业工作单位，并接受委托人和使用人监督。

第二十五条代建人应根据项目进度需要，向委托人提出投资计划申

请。

第二十六条代建人应严格执行国家有关基本建设财务管理制度，并接受委托人和使用人监督。

第二十七条代建人应在项目建成后，协助委托人组织竣工验收，并将验收合格的项目在规定时间内向使用人办理移交手续。

第二十八条代建人应在项目移交前，签订保修服务协议。

第二十九条代建人应根据使用人提出的项目运行管理方案，组织运行管理人员培训。

第三十条代建人应建立完整的项目建设档案，在代建项目完成后将工程档案、财务档案及相关资料向使用人和有关部门移交。

未征得有关方面同意，不得泄露与本工程有关的保密资料。

使用人义务

第三十一条使用人应为代建工作提供必要条件

（1）根据项目建议书批复的建设内容、建设规模、建设标准和投资额，按专用合同条款约定提供详细的项目使用需求（或功能需求）报告。

（2）协助代建人办理与代建项目有关的各种审批手续。

（3）按合同约定为代建人提供必要的现场办公和生活条件。

第三十二条使用人应对政府资金使用情况进行监督，并负责政府差额拨款投资项目中自筹资金的筹措，按专用合同条款约定向代建人拨款。

第三十三条使用人应参与项目设计的审查工作，并对专业工作单位的选择过程进行监督。

第三十四条使用人应对代建项目的工程质量和施工进度进行监督，配合完成工程验收，按有关规定办理项目接收手续。

第三十五条使用人应授权一名联系人负责本项目的联络工作。

第三十六条使用人应提出项目运行管理方案，配合代建人组织运行管理人员培训。

第四章责任

委托人责任

第三十七条委托人应全面实际地履行本合同约定的各项合同义务，任何未按合同的约定履行或未适当履行的行为，应视为违约，并承担相应的违约责任。

第三十八条委托人有权就因其他方原因造成的损失提出索赔，如果该索赔要求未能成立，则索赔提出方应补偿由该索赔给他方造成的各项费用支出和损失。

第三十九条因不可抗力导致合同不能全部或部分履行，委托人同其他各方协商解决。

不可抗力包括因战争、动乱、空中飞行物体坠落或非合同三方责任造成的爆炸、火灾，一定级别的风、雨、雪、洪、震等自然灾害。

代建人责任

第四十条代建人应全面实际地履行本合同约定的各项合同义务，任何未按合同的约定履行或未适当履行的行为，应视为违约，并承担相应的违约责任。

因代建人责任造成项目建设内容、建设规模、建设标准发生变化，致使工期延长、投资增加或其它经济损失的，代建人应按专用合同条款约定承担相应赔偿责任。

第四十一条代建人有权就因其他方原因造成的损失提出索赔，如果该索赔要求未能成立，则索赔提出方应补偿由该索赔给他方造成的各项费用支出和损失。

第四十二条因不可抗力导致合同不能全部或部分履行，代建人同其他各方协商解决。

不可抗力包括因战争、动乱、空中飞行物体坠落或非合同三方责任造成的爆炸、火灾，一定级别的风、雨、雪、洪、震等自然灾害。

使用人责任

第四十三条使用人应全面实际地履行本合同约定的各项合同义务，任何未按合同的约定履行或未适当履行的行为，应视为违约，并承担相应的违约责任。

第四十四条委托人有权就因其他方原因造成的损失提出索赔，如果该索赔要求未能成立，则索赔提出方应补偿由该索赔给他方造成的各项费用支出和损失。

第四十五条因不可抗力导致合同不能全部或部分履行，使用人同其他各方协商解决。

不可抗力包括因战争、动乱、空中飞行物体坠落或非合同三方责任造成的爆炸、火灾，一定级别的风、雨、雪、洪、震等自然灾害。

第五章合同生效、变更与终止

第四十六条本合同自签订之日起生效。

第四十七条由于委托人或使用人的原因致使代建工作发生延误、暂停或终止，代建人应将此情况与可能产生的影响及时通知委托人，委托人应采取相应的措施。

由于委托人未采取相应措施，代建人可继续暂停执行全部或部分代建业务，直至提出解除合同。

委托人承担违约责任。

第四十八条当代建人未履行全部或部分代建义务，而又无正当理由，委托人可发出警告直至解除合同，代建人承担违约责任。

第四十九条当事人一方要求变更或解除合同时，应当在30日前以书面形式通知其他各方。

因解除合同使其他各方遭受损失的，除依法可以免除责任的情况外，应由责任方负责赔偿。

第五十条代建人与使用人办理完成项目移交手续，并经委托人审核通过工程决算，代建人收到代建报酬尾款后，本合同即终止。

第六章争议的解决

第五十一条在合同执行过程中引起的争议，应当协商解决，如未能达成一致，可提交主管部门协调，协调后争议仍未解决时，应按专用合同条款约定提交仲裁机构仲裁或向人民法院起诉。

第二部分专用合同条款

第二条合同适用的法律及代建依据：

1、工程建设代建委托合同；

2、国家、河南省、郑州市现行有关代建的法律、法规、规范和文件；

3、国家、河南省、郑州市政府批准的有关规定、规划要点及标准；

4、工程地质勘察报告；

5、工程设计任务文件（包括图纸、技术说明、标准图集、设计变更、图纸会审记录，图纸审核记录，技术核定单等）；

6、洽商记录、工作联系单、会议纪要、通知单

7、依法签订的与本工程有关的经济合同和协议。

第十条代建管理费计算方法：

建设工程费的1.5%；

附加工作报酬计算方法：

经审定的附加工作造价的1.5%；

额外工作报酬计算方法：

经审定的额外工作造价的1.5%。

代建人节约建设资金时，向委托人提出代建奖励报告，奖励金额按以下内容和方法计取：

节约资金奖励：

节约资金奖励金额=工程费用节省额×奖励比率（30%）

注：

“工程费用节省额”：

指经过评估的，代建人全面履行合同约定代建项目建设内容、质量标准等前提下的建设资金合理节省额。

第十五条委托人、代建人、使用人三方同意按照国家有关法律法规和行业规定进行竣工验收。

工程验收合格后，使用人负责组织接收。

第十六条委托人应按如下方式、时间、金额向代建人核拨建设资金和代建项目管理费：

代建工程建设资金的支付方式：

代建单位需自筹所代建项目总投资10%的自筹资本金，并打入双方指定的银行帐户，代建项目开工后，代建人可使用该资本金进行工程施工，但该资本金必须全部用于该项目建设。

工程建设期间，委托人每月按工程质量和形象进度向代建人支付建设资金（代建人使用自筹资本金形成的工程量视为形象进度），支付金额为已完工程量的80%；工程决算完天后，支付竣工结算价款的95%，剩余5%作为质量保证金，在缺陷期满后28天内返还（不计取利息）。

上述工程款具体支付时间见本合同补充条款中的约定。

占用资金（指除质保金外竣工验收合格后尚未支付的资金）的利息按同期银行流动资金贷款利率支付（计息时间从验收合格之日至支付竣工结算价款之日）。

代建管理费的支付：

每月按阶段比例的形象进度支付80%，代建管理费支付到80%时暂停支付，予留20%待项目竣工验收合格两年付清。

第十七条委托人应在7天内就代建人书面提交并要求作出决定的事宜给予书面答复。

第十八条委托人的联系人：

。

第二十一条代建人应按项目工程控制金额的10%向委托人提交银行履约保函。

第二十二条代建人的项目经理：

韩尚普。

代建人向委托人汇报代建工作进展的方式和时间：

每月20日前书面汇报。

第二十四条选择专业工作单位的监督管理措施：

报委托人同意并备案。

第二十六条代建项目建设资金专用账户管理方法：

委托人负责管理。

第三十一条使用人向代建人提供项目使用需求（或功能需求）报告的具体时间：

签订合同后3日内。

使用人为代建人提供的现场办公和生活条件：

临时办公室一间。

第三十二条使用人同意按以下方式、时间和金额，向代建人拨付差额拨款投资项目中的自筹资金：

无。

第三十五条使用人的联系人：

。

第四十条代建人在责任期内如果失职，同意按以下办法承担责任，赔偿损失：

（1）工程质量有问题的，按评估损失赔偿。

（2）未按约定期限完成代建工作，对超出日期按每日1000元进行赔偿。

（3）赔偿款从银行履约保函中扣除。

履约保函中担保金不足的，相应扣减项目代建管理费。

项目代建管理费不足的，委托人可继续向代建人提出索赔要求。

第五十一条争议的解决方式：

1、由双方上级主管部门领导协商；

2、由工程所在地仲裁委员会仲裁。

附加协议条款

一、质量

1、工程质量评定的标准和规范：

按现行的国家质量检验评定标准和国家有关施工验收规范执行。

2、本工程质量应达到代建人在其投标文件中承诺的质量标准，若因代建人原因造成工程质量不合格，代建人应无条件返修至合格并负责因此造成的损失。

3、缺陷责任期内，由代建人原因造成的缺陷，代建人应负责维修并承担鉴定及维修费用；代建人维修并承担相应费用。

二、工期

1、代建人所报的投标工期为合同工期；代建人必须按合同工期或委托人和监理工程师同意顺延的工期完成本工程。

2、因以下原因造成的工期延误，经委托人及监理工程师确认，工期相应顺延：

（1）委托人未能按约定提供图纸及开工条件；

（2）监理工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行；

（3）重大设计变更和工程量增加的；

（4）不可抗力；

（5）经委托人、监理工程师同意工期顺延的其它情况。

3、代建人在上述情况发生后14天内，就延误的工期天数、原因、详细计算过程向委托人和监理工程师以书面形式提出报告，否则代建人无权事后再就此提出工期索赔。

代建人书面延期报告递交委托人后，14天委托人无正当理由不予回复认可的，工期延误自动生效。

4、因不可抗力的因素造成工程停工，经委托人、代建人双方确认，可以顺延工期，但不调整合同价款。

5、施工中遇到障碍物或古墓、文物等需要进行基础处理时，由委托人、代建人双方确定增加工期。

6、代建人原因造成不能按合同工期竣工的，应赔偿委托人由此造成的损失。

三、材料设备的采购

1、代建人应按设计和有关标准要求采购工程所需材料设备，并提供产品合格证明，对材料设备质量负责。

2、代建人采购的材料设备在使用前，应按要求进行检验或试验，并经委托人和监理工程师验收合格后方可使用，不合格的不得使用。

检验或试验费用由代建人承担。

3、代建人采购、使用的材料设备不符合设计或标准要求时，代建人应负责修复、拆除或重新采购，并承担发生的费用，由此延误的工期不予顺延。

四、竣工验收

1、工程具备验收条件，代建人按工程竣工验收有关规定向委托人提供完整竣工资料及竣工验收报告。

2、委托人收到竣工验收报告后28天内组织有关单位验收，并在验收后14天内给予认可或提出修改意见。

代建人按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。

3、工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，委托人不得使用。

4、代建人可以根据工程完成实际情况分批向委托人移交工程，工程在正式向委托人移交前，由代建人对工程负责照管，在此期间所发生的质量等问题，由代建人负责。

5、全部工程验收合格后，代建人向有关部门办理完备案手续后，方可进行竣工结算。

五、竣工结算

1、工程竣工验收报告经委托人认可后28天内，代建人向委托人递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照合同书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。

2、委托人收到代建人递交的竣工结算及结算资料后28天内进行核实，给予确认或者提出修改意见。

委托人确认竣工结算报告后通知经办银行向代建人支付工程竣工结算价款。

六、缺陷责任期

1、缺陷责任期为24个月，期限从工程通过竣工验收之日起计。

2、由于代建人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计。

3、由于委托人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，在代建人提交竣工验收报告30天后，工程自动进入缺陷责任期。

4、预留保证金按工程价款结算总额的5%预留，缺陷责任期满后一次无息返还代建人。

5、缺陷责任期内出现的缺陷由代建人负责维修，费用由责任方承担。

6、双方对保证金预留、返还以及工程维修质量，费用有争议时，由双方协商解决。

说明

一、红色字体为建议删除内容，其中第四十条1款对我方尤其不利

二、咖啡色字体为相互矛盾的内容

三、绿色字体为建议增加内容

四、变更增加工作量的记取方式

1、能够作为工程量结算依据的资料内容

2、以何种方式编入总造价

3、对增加的工作量是否认可有认可界定范围

五、应明确委托人不参与材料采购，认价和分包队伍的选用

六、结算方式没有明确

是合同包干，还是据实决算

定额中的规费（措施费，实验费，临建费，劳保费）是否按定额记取

工程分类，企业级别，定额选用，材料调整如何规定

七、第十六条兰色字体应为“”

八、付款周期约定不明确，因付款周期超长导致的工期延误和费用增加的责任划分不明确。

九、所有委托人需要配合的工作都应规定时间界限，并有逾期的赔偿措施